Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen eine Stellvertretung zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 264/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mieterhöhungsverlangen ist von der Klägerin wirksam erklärt worden. Zwar stammt es nicht unmittelbar von der Klägerin. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist jedoch eine Stellvertretung zulässig. Diese liegt hier vor und ist in der Mieterhöhungserklärung auch ausdrücklich erkennbar gemacht, indem unmittelbar über den Unterschriften angeben ist: “nn-AG in Vertretung für mm-GmbH”. Das erfüllt ohne Zweifel die Voraussetzungen von § 164 Abs. 2 BGB. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt war, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen. Eine Zurückweisung nach § 174 BGB ist nicht erfolgt. Dass die Klägerin im Zeitpunkt der Erklärung bereits Eigentümerin des Grundstücks war, ergibt sich aus dem von ihr eingereichten Grundbuch-Auszug nebst HR-Auszug.”

Ist bei einem bereits seit längerer Zeit bestehendem Mietverhältnis, bei dem ein Bettwanzenbefall eintritt, davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 16 C 395/16, Urteil vom 08.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 339,32 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Denn der Beklagte hat seine Obhutspflicht und damit eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB) verletzt.

Nach § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen; dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Die von dem Beklagten gemietete Wohnung wies nach längerer Mietzeit Bettwanzen auf. Der Entscheidung ist zugrundezulegen, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall zu vertreten hatte, also den Befall zumindest leicht fahrlässig verursacht hat (vgl. § 276 BGB). Denn der Beklagte hat sich nicht dahin zu exkulpieren vermocht, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten habe.

Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB), den der Befall mit Bettwanzen darstellt, streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 536 BGB, Rn. 494). Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt; aufgrund der gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, hat nach der Sphärentheorie daher zunächst der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Herrschafts- und Einflussbereich gesetzt worden ist (Eisenschmid a. a. O. m. w. N.). Erst wenn die � Schadensursache insoweit ausgeräumt ist, muss sich der Mieter hinsichtlich seines – vermuteten – Verschuldens entlasten (Eisenschmid a. a. O. m. w. N.).

Dies gilt jedoch nicht, wenn im Obhutsbereich des Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden entsteht (BGH, Grundeigentum 1998, 175 f.; KG, MDR 2010, 1109 f). Vorliegend ist der Bettwanzenbefall im Gefahrenbereich des Beklagten, beim Mietgebrauch, entstanden. Unstreitig besteht der Mietverhältnis seit längerer Zeit. Es ist gerichtsbekannt, dass Bettwanzen, Parasiten, die sich von Blut ernähren und nach dem Blutsaugen vom Wirt ablassen, sich z. B. in Betten, Sofas, Teppichen, gebrauchten Textilien aufhalten können. Die Parasiten werden in der Regel mit Möbeln oder den Kleidern am Leib in die Wohnung “eingeschleppt”. Zwar können die bei Einzug leeren Wohnräume bereits befallen sein und die Bettwanzen sich dann in der Folge weiter ausbreiten. Dies ist hier jedoch nicht anzunehmen, da das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit bestand.

Den durch die Beseitigung des Bettwanzenbefalls der Wohnung entstandenen Schaden in Form der an den Kammerjäger durch die Klägerin gezahlten Vergütung hat der Beklagte zu ersetzen.”

Steht einem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO zu, wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 101/17, Urteil vom 15.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht der geltend gemachte Kondiktionsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu, da die streitgegenständlichen Abrechnungen formell und materiell ordnungsgemäß und die Zahlungen der Kläger damit mit Rechtsgrund erfolgt sind. Sie sind insbesondere materiell ordnungsgemäß. Den Klägern steht ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu. Danach ist in den Fällen, in denen die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, der Nutzer berechtigt, die Kosten für Heizung und Warmwasser anteilig um 15 von 100 zu kürzen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, unbeschadet der Frage, ob die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren. Denn ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO entsteht nur dann, wenn entgegen der Vorschriften der HeizkostenVO verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, nicht aber wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 – V ZR 57/11, NJW 2012, 522 Rz. 17). Nach dieser Maßgabe bestand hier kein Kürzungsrecht, weil die streitgegenständlichen Abrechnungen verbrauchsabhängig erfolgt sind. Zwar mag der verbrauchsabhängige Teil der Abrechnung den Vorgaben des § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO nicht entsprechen, das ändert jedoch nichts daran, dass die Abrechnung gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt ist. Durch den etwaigen Formalverstoß wird die Abrechnung nicht zu einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung (vgl. BGH, a.a.O.; Lammel, ZMR 2016, 6, 7).

Die streitgegenständlichen Abrechnungen sind auch nicht ansonsten materiell unrichtig. Denn im Kondiktionsprozess ist der Mieter für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnungen darlegungs- und beweisbelastet (vgl. Kammer, Beschluss vom 24. Mai 2016 – 67 S 149/16, ZMR 2016, 690). Dieser Darlegungs- und Beweislast sind die Kläger bereits im Ansatz nicht gerecht geworden, da weder dargetan noch sonst wie ersichtlich ist, dass die ihnen gegenüber in Abrechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkosten geringer ausgefallen wären, wenn die Beklagte im Einklang mit § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler eingebaut und den Verbrauch entsprechend anteilig erfasst hätte.”