Kann ein Mieter von seinem Vermieter aufgrund eines erheblichen Leerstandes eine Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten verlangen?
Die Antwort des Amtsgerichts Arnstadt (AG Arnstadt – 1 C 156/16, Urteil vom 23.02.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Arnstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass im Jahr 2014, auf welches sich die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung bezieht, ein Leerstand in dem durch die Beklagte bewohnten Mietshaus von 68% (Anlage K9) gegeben war. Aufgrund dieses erheblichen Leerstandes im Jahr der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung greift der Einwand der Beklagten durch, der Leerstand führe angesichts einer Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten zu einer grob unbilligen Benachteiligung ihrerseits als Mieterin, § 241 Abs. 2 BGB. Ein erheblicher Leerstand kann bereits dann als gegeben angesehen werden, wenn ein solcher in Höhe von 20% gegeben ist (LG Halle, Urteil v. 17.03.2005 – 2 S 264/04). Da der vorliegend für das Jahr 2014, für welches die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung angefertigt wurde, ein Leerstand von 68% zugrunde liegt, war dieser auch erheblich. In einem solchen Falle hat der Mieter, resultierend aus dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem anderen Vertragsteil gemäß § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter dahingehend, einer Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50% zuzustimmen (BGH, Urteil v. 10.12.2014 – VIII ZR 9/14). Die Beklagte hat bereits gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre ab 2010 im Hinblick auf die unangemessene Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen des erheblichen Leerstandes Widerspruch eingelegt; der Kläger hat bis dahin noch nicht reagiert, sodass hiermit ein Verstoß gegen § 241 Abs. 2 BGB vorliegt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten im Rahmen der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung können daher derart nicht in Ansatz gebracht werden konnten.”