Ist die Mietpreisbremse auf einen am 20.05.2015 abgeschlossenen Mietvertrag anwendbar?
Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 203 C 232/17, Urteil vom 31.08.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Mietvertrag mit den Vormietern kann auch nach § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigt werden. Entgegen der Auffassung der Klägerin unterfällt der mit den Vormietern vereinbarte Mietvertrag nicht dem Anwendungsbereich des § 556d Abs. 1 BGB, da er bereits am 20. Mai 2015 geschlossen wurde.
Auf einen am 20. Mai 2015 abgeschlossenen Mietvertrag ist die Regelung in § 556dAbs. 1 BGB nicht anwendbar. In § 556d Abs. 1 BGB ist geregelt, dass wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Die Vorschrift wurde eingeführt durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz “MietNovG”), vom 21. April 2015, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2015 Teil I Nr. 14. Artikel 4 des MietNovG bestimmt, dass § 556d Absatz 2 BGB am Tag nach der Verkündung und die übrigen Vorschriften am 01. Juni 2015 in Kraft treten.
Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB kommt es dabei eindeutig auf den Tag des Vertragsschlusses und nicht auf den Tag des Mietbeginns an (vgl. hierzu auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556d Rn. 7; Emmerich in Staudinger, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2016, Vorbemerkungen zu §§ 556d-556g Rn. 6). Dieser lag hinsichtlich des Vormietvertrages aber vor dem Inkrafttreten der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB.
Eine rückwirkende Geltung des § 556d Abs. 1 BGB auf Mietverträge, die zwar vor dem 01. Juni 2015, aber nach Erlass der Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB geschlossen worden sind, lässt sich nicht der Übergangsvorschrift in Artikel 229 § 35 Abs. 1 EGBGB entnehmen. Dort heißt es lediglich, dass die §§ 556d bis 556g, 557aAbsatz 4 und § 557b Absatz 4 des BGB nicht anzuwenden sind auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen worden sind, bevor die vertragsgegenständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 des BGB fällt. Gemeint ist damit aber nur, dass auch Mietverträge die nach dem 01. Juni 2015 geschlossen wurden nur dann von der Regelung des § 556d Abs. 1 BGB betroffen sind, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits eine Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB in Kraft getreten ist (so auch Emmerich a.a.O.). Dies entspricht auch dem gesetzgeberischen Willen, denn wenn dieser den Wirksamkeitszeitpunkt des § 556d Abs. 1 BGB an die Landesverordnung hätte koppeln wollen, so hätte er dies in Artikel 4 des MietNovG tun können. Stattdessen hat er aber als Wirksamkeitszeitpunkt für den Absatz 1 der Vorschrift den 01. Juni 2015 gewählt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Klägerin vorgelegten Zitat aus der Bundesdrucksache 18/3121 auf Seite 28, denn dies bezieht sich nur auf die Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen ist. Dies ist zweifellos der Mietvertragsbeginn und nicht der Mietvertragsschluss.”