Archiv für den Monat: September 2017

Vereinsjubiläum: 3 Jahre AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V.!

Heute vor genau drei Jahren wurde der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. als dynamische und progressive Alternative zu den bereits seit Jahren bestehenden etablierten Vereinen gegründet.

Wir blicken sehr positiv zurück, denn die Jahre wurden durch viele interessante Gespräche und Erlebnisse mit Mieterinnen und Mietern geprägt, die uns ihre Probleme erzählt und übertragen haben. Wir hatten viel Freude und so manchen Erfolg und sagen DANKE für das uns bisher entgegengebrachte Vertrauen.

Keine Angst: Wir wollen uns auf unseren ersten Erfolgen nicht ausruhen. Wir haben uns vielmehr für die nächsten Jahre noch höhere Ziele gesetzt und wollen unsere Arbeitsweise im Interesse unserer Mitglieder weiter optimieren.

RA Uwe Piper, 1. Vorsitzender

Ass. Marcel Eupen, 2. Vorsitzender + Pressesprecher

Roswitha Schiefelbein, Schriftführerin

Jean-Habib Gongbah, Migrationsbeauftragter

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Erfordert eine umfassende Modernisierung i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, dass diese einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 17 C 148/16, Urteil vom 08.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage ist unbegründet. Die Kläger haben weder einen Anspruch gegen die Beklagte gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 812 BGB auf Rückzahlung überzahlter Miete noch können sie die Feststellung begehren, dass die Nettokaltmiete für die von ihnen gemietete Wohnung lediglich 823,44 Euro beträgt. Für beide Klageanträge (sowie den Hilfsantrag) wäre Voraussetzung, dass die Vereinbarung über die geschuldete Nettokaltmiete in Höhe von 1.199,00 Euro teilweise unwirksam wäre, wobei als Unwirksamkeitsgrund allein § 556g Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 556d556e BGB in Betracht kommt. Die §§ 556d556e BGB sind jedoch gem. § 556f Satz 2 BGB nicht anwendbar, da die Vermietung an die Kläger die erste nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung war.

Umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB soll eine Modernisierung nach der Gesetzesbegründung dann sein, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 12. Aufl., § 556f Rn. 18, beck-online).

Ein wesentlicher Bauaufwand wurde bisher bei ähnlichen Fragestellungen angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 19). Das Statistische Bundesamt weist durchschnittliche Baukosten im Jahr 2016 für Mietwohnungen in den neuen Bundesländern und Berlin von 1.486,00 Euro/m2 aus (Statistisches Bundesamt, Bauen und Wohnen 2016 vom 26.07.2017 -https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bauen/BautaetigkeitWohnungsbau/Baugen ehmigungenBaukostenPDF_5311103.pdf? blob=publicationFile Stand 04.09.2017, Seite 6). Dies bedeutet, dass die Beklagte Modernisierungskosten von ca. 500 Euro/m2 hätte aufwenden müssen, um eine umfassende Modernisierung annehmen zu können.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte in der Wohnung vor der Vermietung an die Kläger u.a. die Elektrik komplett erneuert, die vormals auf Putz verlegten Heizungsrohre unterhalb des Bodenbelags verlegt, Küche und Bad gefliest, die übrigen Räume mit Parkett ausgestattet, das Bad in Gänze erneuert und eine moderne Einbauküche eingebaut hat. Für diese Modernisierungsarbeiten hat die Beklagte nach ihrem Vortrag (ohne Architekten-/Bauleitungskosten) 58.463,58 Euro aufgewandt, was bereits einem Betrag von 682,59 Euro/m2 entspräche. Soweit die Kläger eingewandt haben, dass dieser Betrag zu einem wesentlichen Teil auf Instandsetzungsarbeiten entfallen dürfte, vermag dies den wesentlichen Bauaufwand einer umfassenden Modernisierung nicht entfallen zu lassen. Zwar lassen sich dem von der Beklagten eingereichten Anlagenkonvolut B 1 (Bl. 62) einige Positionen entnehmen, bei denen es sich um Instandsetzungsarbeiten handeln dürfte (die Pos. E.0110, E.0800, E.0900, E.1000, E.1100, E.1200, E.1300, E.1500, E.1700, E.1800, E.1900, G.0100, G.0200, G.0300, G.0710, G0800 und G.2100 aus der Abrechnung der ZPK Nord UG vom 01.10.2015, Bl. 72 ff.), doch summieren sich diese Positionen nur auf rund 14.000,00 Euro brutto, so dass Modernisierungskosten in Höhe von 44.463,58 Euro verblieben, was einem Quadratmeter-Betrag von 519,13 Euro entspräche. Selbst unter Herausrechnung von möglichen Instandsetzungsarbeiten liegt daher der für eine umfassende Modernisierung erforderliche wesentliche Bauaufwand vor, zumal bei einer instandsetzenden Modernisierung die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile nicht herausgerechnet werden müssen, um die Drittel-Regel zu erfüllen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 19 a.E.)

Auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung, also der durch die Arbeiten geschaffene Zustand entspricht in etwa dem einer Neubauwohnung. Insofern ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen im Sinne der Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drs 18/3121, S. 32) verbessert hat, indem sie von den dort genannten Bereichen Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektro und energetische Eigenschaften die Hälfte modernisiert hat, und zwar das Bad, den Fußboden und die Elektroinstallation, wobei die neu geschaffene moderne Einbauküche insoweit noch zusätzlich berücksichtigt werden kann. Ergänzend wird auf die von der Beklagten zur Akte gereichten Fotografien verwiesen (Bl. 127 ff.), die durchaus einen der Qualität einer Neubauwohnung vergleichbaren Charakter der Wohnung vermitteln. Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, dass das Parkett uneben verlegt worden sei, ist dies für die Frage des Modernisierungscharakters dieser Maßnahme nicht relevant, sondern allenfalls für mögliche Instandsetzungsansprüche.“

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 25.09.2017: Wohntag in Spandau

Wann? 07.10.2017 10:00 Uhr bis 07.10.2017 14:00 Uhr

Wo? Klubhaus Westerwaldstraße, Westerwaldstraße 13, 13589 Berlin

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) veranstaltet am Sonnabend, 7. Oktober, den 1. Spandauer Wohntag zum Thema „Wohnen in Spandau“. Vorträge informieren über die Situation auf dem Wohnungsmarkt und zum Wohnungsneubau im Bezirk. Weitere Themen sind das Wohngeld und das Neubauprojekt „Pepitahöfe“ in Hakenfelde. An Infoständen stellen städtische und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen außerdem ihre aktuellen Mietwohnungsangebote vor. Der Wohntag beginnt um 10 Uhr im Klubhaus an der Westerwaldstraße 13. Die Veranstaltung endet gegen 14 Uhr. Zwischendurch ist Zeit für Gespräche mit den Stadträten für Bauen und Bürgerdienste, mit Vertretern von Degewo und WBM sowie für Kaffee und Mittagslunch.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/wohntag-in-spandau-d133284.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Morgenpost am 23.09.2017: Wohnungsmarkt – So bringen Betrüger Berliner um ihre Mietkaution

Betrüger kassieren im Voraus Kaution und erste Monatsmiete für Wohnungen, die so wie im Angebot beschrieben nicht existieren.

Wie in keiner anderen deutschen Metropole tummeln sich auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt in großer Zahl findige Betrüger. Mit ihrer Masche kassieren sie von Wohnungssuchenden im Voraus Kaution und erste Monatsmiete für Wohnungen, die so wie im Angebot beschrieben überhaupt nicht existieren.

Mietkautionsbetrug nennt sich das Delikt und wie so oft bietet vor allem das Internet den Betrügern optimale Möglichkeiten. Für sie ist vor allem eine Stadt wie Berlin interessant, das Angebot ist knapp und die Suchenden stehen entsprechend unter Druck. „Wir haben bereits vor sieben Jahren erstmals betrügerische Immobilienangebote registriert“, sagt Sonja May vom Online-Portal „Immobilienscout“. Inzwischen filtern die Mitarbeiter des Marktführers monatlich etwa 200 Wohnungsangebote heraus, die zumindest den Verdacht betrügerischer Machenschaften aufkommen lassen.

https://www.morgenpost.de/berlin/article212019677/Die-dreiste-Masche-der-Berliner-Mietkautionsbetrueger.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 19.09.2017: Kommentar – Wir brauchen härtere Strafen für Mietentreiber

Nach einer Untersuchung des Berliner Mietervereins haben 72 Prozent der Mieterhöhungen aus dem Juli und August dieses Jahres gegen die mietrechtlichen Vorschriften verstoßen.

Notwendig ist deswegen, etwa Verstöße gegen die Mietpreisbremse endlich mit einem Bußgeld wirksam zu bestrafen – und eine Rückzahlungspflicht zu viel kassierter Miete vom ersten Tag an vorzusehen.

http://www.berliner-zeitung.de/politik/meinung/kommentar-wir-brauchen-haertere-strafen-fuer-mietentreiber-28442094

Aus der Rubrik „Mietkosten“:


welt.de am 22.09.2017: Wohnkosten
 – Wenn die Miete fast die Hälfte des Einkommens frisst

Fast vier von zehn Mieterhaushalten in Deutschland müssen mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Etwa jeder sechste Haushalt zahlt sogar mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete. Das geht aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Grünen hervor. Die 30-Prozent-Marke gilt als kritisch, da insbesondere Familien mit kleinerem Einkommen sonst nicht genug Geld für den Alltag bleibt.

https://www.welt.de/politik/deutschland/article168912703/Wenn-die-Miete-fast-die-Haelfte-des-Einkommens-frisst.html

Spandau-TV beim AMV:

Spandau-TV am 21.09.2017: AMV – 25. Mieter- und Verbraucherstammtisch

Der 25. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV fand am 20.09.2017 um 19:30 Uhr im Restaurant 1860 TSV Spandau, Tanzsportzentrum, Askanierring 150, 13585 Berlin-Spandau, statt. Frau Dr. med. Britta Konradt, Rechtsanwältin und Ärztin, Fachanwältin für Medizinrecht hatte zu dem Thema „Meine Rechte als Patient“ referiert und danach Fragen der anwesenden Verbraucherinnen und Verbraucher beantwortet.

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Spandauer Volksblatt am 20.09.2017: Landgericht Berlin hält Vorschrift über Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Landgericht Berlin, Aktenzeichen 67 O 149/17, Beschluss vom 14. September 2017 und Urteil vom 19. September 2017

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig.

Das Landgericht wies die Parteien zunächst in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln. Soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien. Dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da bundesweit der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede aufweise, belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 € pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 € pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 € bzw. 7,14 € (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %.

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich besser gestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/wirtschaft/landgericht-berlin-haelt-vorschrift-ueber-mietpreisbremse-fuer-verfassungswidrig-d133583.html