Sichert die Mietkaution auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters ab?
Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kautionsforderung ist auch fällig. Die Fälligkeit tritt mit Ende des Vertragsverhältnisses und dem Ablauf einer Einzelfall abhängigen Abrechnungsfrist ein (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 126). Die Parteien hatten gemäß § 24 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Kaution spätestens 6 Monate nach Vertragsende und Räumung der Wohnung zurückzuzahlen sei, sofern nicht aufrechenbare Gegenforderungen oder noch zu erwartende Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bestehen.
Es entspricht der ganz herrschenden Meinung, dass die Mietkaution eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten soll und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichert (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 121; BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Die 6 Monate waren am 31. Januar 2016 vorbei. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als 6 Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zurückbehalten. Eine vorherige Fälligkeit tritt nur ein, wenn der Vermieter im Einzelfall in der Lage ist die Betriebskostenabrechnung vorher zu erstellen (Schur in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 551 BGB Rn. 24). Diesbezüglich wurde jedoch nichts vorgetragen. Vorliegend ergibt sich aus etwaigen Betriebskostennachforderungen jedoch kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB, da die Klägerin vorgetragen hat, dass aufgrund ihrer finanziellen Situation etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen würden. Dies wurde von der Beklagtenseite auch nicht bestritten. Somit stand der Beklagten die öffentliche Hand als solventer Schuldner gegenüber, so dass kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution bestand. Die Fälligkeit trat daher mit Ablauf des 31.Januar 2016 ein.”