Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Genügt in einem Kündigungsschreiben für eine Eigenbedarfskündigung die Angabe “das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter zu benötigen”?

Die Antwort des Amtsgerichts Düsseldorf (AG Düsseldorf – 25 C 447/16, Urteil vom 07.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. und 2. wie folgt aus: “I. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546Abs. 1, 985 BGB zu. Denn die von ihnen ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 15.03.2016 ist formell unwirksam und hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dieser formellen Anforderung, die bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters Wirksamkeitsvoraussetzung ist, wird das Kündigungsschreiben der Kläger nicht hinreichend gerecht.

Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15). Diesem Zweck wird nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind grundsätzlich (1.) die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und (2.) die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erforderlich und ausreichend (st. Rspr. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15; Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09; Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06). Vorliegend haben die Kläger weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund hinreichend mitgeteilt.

1. Unvollständige Angabe der Bedarfspersonen

Die Kläger geben in ihrem Schreiben vom 15.03.2016 an, dass sie das Haus für sich, ihre Kinder und die Mutter des Klägers benötigen würden. Insoweit fehlt bereits die Angabe zu der Anzahl der Kinder, die mit in das Haus einziehen sollen. Diese ist insoweit bedeutsam, als das Haus bislang für die Nutzung durch 7 Mietparteien ausgelegt ist. Ohne Angabe der konkreten, vollständigen Personenanzahl kann von der Beklagten daher nicht eingeschätzt werden, ob nicht etwa ein rechtsmissbräuchlich überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird. Diese Angabe erscheint für die Kläger auch zumutbar und überspannt nicht die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben.

2. Nicht hinreichende Angabe des Bedarfsgrundes

Die Kläger haben außerdem verabsäumt, in ihrem Schreiben vom 15.03.2016 hinreichende Angaben zu ihrem Eigennutzungsinteresse zu machen.

Sofern die Kläger sich auf die Angabe beschränken, dass sie beabsichtigen, “im gesamten Haus mit unseren Kindern und der Mutter von O, I, zu wohnen und zu arbeiten”, ist dies aus Sicht des erkennenden Gerichts nicht ausreichend. Vielmehr muss der Wunsch des Vermieters (auf materiell-rechtlicher Ebene) von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden und sind diese Gründe daher (auf formeller Ebene) im Kündigungsschreiben – wenn auch nicht bis ins Detail – anzugeben (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 573 Rn. 210 m.w.N.). Dabei dürfen keine überspannten Anforderungen an die Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB gestellt werden. So ist der Vermieter nicht etwa gehalten, die Bedarfstatsachen so umfassend mitzuteilen, dass der Mieter schon alleine aufgrund der Kündigungserklärung in der Lage ist, die Erfolgsaussichten der Kündigung in einem Prozess überschlägig prüfen zu können. Denn der Zweck der Vorschrift erfordert nur die Information des Mieters, nicht aber eine dem Räumungsprozess vorbehaltene Substantiierung der Gründe nebst Beweisführung (vgl. Milger, Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs, in: NZM 2014, 769 [778]). Der Vermieter muss jedoch die Kernthese des geltend gemachten Grundes – die sogenannten Kerntatsachen – im Kündigungsschreiben selbst angeben (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 573 Rn. 207 m.zahlr.w.N.). Bei der Eigenbedarfskündigung gehören hierzu beispielsweise Angaben wie: “Fehlende anderweitige Unterbringung am Ort”, “bisherige Wohnung wurde vom Vermieter gekündigt”, “bisherige Wohnung zu klein oder zu groß”, “gesundheitliche oder Altersgründe”, “berufliche oder schulische Gründe”, “statt zur Miete im Eigentum wohnen” oder “vermietete Wohnung für Zwecke des Vermieters besser geeignet als bisherige Wohnung” (Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 573 Rn. 207; vgl. Milger, NZM 2014, 769 [773]).

Eine derartige Begründung lässt das Kündigungsschreiben der Kläger vermissen. Aus diesem lässt sich nicht entnehmen, inwieweit sich die aktuelle Wohn- und Arbeitssituation der Kläger durch den Einzug in das Haus in der L-Straße verbessern bzw. überhaupt verändern würde. Ebenso fehlt jede Begründung für das Einzugsinteresse der Mutter des Klägers, deren geplante Wohnung sich bei 4 Obergeschossen immerhin über das gesamte 1. OG und einen Teil des Erdgeschosses erstrecken soll. Die Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der geltend gemachten Eigennutzung kann damit von der Beklagten auf Grundlage des Schreibens vom 15.03.2016 nicht geprüft werden.”