Archiv für den Monat: November 2017

Aus der Rubrik „Stadtentwicklung“:

Berliner Zeitung am 21.11.2017: Neubauförderung – Katrin Lompscher arbeitet an neuem Stadtentwicklungsplan

Berlin will gegen die Spekulation mit Baugrundstücken vorgehen, Mieter besser vor teuren Modernisierungen schützen und den Neubau von mehr preiswerten Wohnungen fördern.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/neubaufoerderung-katrin-lompscher-arbeitet-an-neuem-stadtentwicklungsplan-28930390

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Verpflichtet die Verkehrssicherungspflicht den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 109 C 186/16, Urteil vom 09.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Beschädigung eines Cerankochfeldes in ihrer Wohnung gegen die Beklagte.

1. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus einer Vereinbarung der Parteien. Dass der Beklagte der Klägerin bei einer Wohnungsbesichtigung am 13.10.2015 verbindlich anbot, für die Reparatur 600 Euro zu bezahlen, hat sie nicht bewiesen.

2. Ein Anspruch ergibt sich im Übrigen auch nicht unter Zugrundelegung des von der Klägerin behaupteten (bestrittenen) Sachverhalts, wenn also angenommen wird, dass aufgrund der in dem Haus durchgeführten Stemmarbeiten am 13.6.2015 und der daraus resultierenden Erschütterungen eine Vase aus dem Küchenschrank der Klägerin auf das Kochfeld gefallen ist und dadurch dieses beschädigt wurde.

Ein Anspruch auf Schadensersatz ist weder gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB noch aus § 823 Abs. 1 BGB gegeben, da es an einer Pflichtverletzung durch die Vermieter, die Beklagten, fehlt.

Zwar trifft den Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Pflichten auch eine Fürsorgepflicht. Darunter fällt auch der Schutz der Sachen des Mieters vor Beschädigungen. Die Fürsorgepflicht stellt einen Unterfall der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflicht dar. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den gesamten Umständen zumutbar sind. Der hierfür anzulegende Maßstab richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren, Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 Rn. 139 mit Hinweis auf BGH.

Inwiefern die Beklagten diese Fürsorgepflicht verletzt haben, trägt die Klägerin schon nicht vor. Aus der Beschädigung des Kochfeldes allein, kann nicht auf eine Verletzung der Fürsorgepflicht geschlossen werden. Die Beklagten haben in dem Treppenhaus Stemmarbeiten durchführen lassen. Dazu sind sie berechtigt. Näheres zu Umfang und Intensität der Stemmarbeiten und zur Entfernung zu ihrer Wohnung trägt die Klägerin nicht vor, so dass der für zumutbare Maßnahmen anzulegende Maßstab schon nicht zu bestimmen ist. Welche zumutbaren Maßnahmen zur Gefahrenabwehr, also zur Vermeidung von Beschädigungen am Eigentum der Mieter durch Erschütterungen, haben die Beklagten unterlassen? Denkbar wären Warnhinweise. Dass ein Unterlassen von Warnhinweisen kausal für den Schaden geworden ist, legt die Klägerin jedoch nicht dar. Vielmehr behauptet sie lärmintensive Arbeiten, die sie wahrgenommen hat. Gewarnt werden musste sie nicht, zumal sie behauptet, dass zuvor schon andere Gegenstände auf den Herd gefallen waren.

Es liegt auch keine Pflichtverletzung der Bauarbeiter vor, die sich die auftraggebenden Beklagten gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müssen. Zu der Art und Weise der oder zu einer rücksichtslosen Durchführung der Arbeiten trägt die Klägerin nicht vor.“

Aus der Rubrik „Online-Petitionen“:

Spandauer Volksblatt am 23.11.2017: AMV unterstützt Online-Petition „Mieterhöhungen stoppen – BImA darf Preisspirale nicht künstlich nach oben drücken“

Mieterprotest und Online-Petition

Mieterinnen und Mieter der BImA-Wohnanlagen um die Sundgauer-/Mühlen-Straße und die Lissabon-/Lindenthaler Allee in Berlin Steglitz-Zehlendorf wandten sich am 12.10.2017 in einem Offenen Brief an das Bundesministerium der Finanzen und starteten die Online-Petition „Mieterhöhungen stoppen – BImA darf Preisspirale nicht künstlich nach oben drücken“ (https://www.openpetition.de/petition/online/mieter…). Sie fordern angesichts der bundesweiten Wohnungskrise, dass die BIma für ihren Wohnungsbestand nicht die Preisspirale weitertreiben, sondern mit niedrigen Mieten und Verkaufspreisen an Kommunen gezielt gegen die grassierende Wohnungsnot in den Ballungsräumen ankämpfen solle.

AMV fordert Umdenken auf Bundesebene und neue Mietenpolitik

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. unterstützt die Forderung der Mieterinnen und Mieter der BImA-Wohnanlagen. Der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen für untere und mittlere Einkommensgruppen in Berlin und anderen Ballungsstädten ist extrem hoch und erfordert ein Umdenken auf Bundesebene und eine neue Mietenpolitik. Mit seinem Wohnungsbestand kann der Bund zumindest dazu beitragen, den momentan angespannten Wohnungsmarkt nicht noch mehr aufzuheizen, indem er auf Mieterhöhungen, die die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten, verzichtet. Die alleinige Orientierung an den gesetzlichen Regelungen entspricht nicht dem Gemeinwohl, der sozialen Verantwortung sowie der Vorbildfunktion, die der Bund haben sollte. Wenn Zwecke des Gemeinwohls – angespannte Wohnungsmärkte – es erfordern, darf sich der Bund nicht verschließen, sondern muss kooperativ und solidarisch sein. Die BIma sollte sich unverzüglich der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ anschließen. Die Bestandsmieten in den 4.817 Wohnungen der BIma sollten künftig um nicht mehr als 2 % pro Jahr steigen. Mieterhöhungen, die in diesem Jahr wirksam wurden, sollten rückwirkend korrigiert werden. Die Modernisierungsumlage sollte auf 6 % begrenzt werden.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/amv-unterstuetzt-online-petition-mieterhoehungen-stoppen-bima-darf-preisspirale-nicht-kuenstlich-nach-oben-druecken-d137853.html

Berliner Zeitung am 18.11.2017: Verdrängung – Auch Sozialwohnungen sind vor drastischen Mieterhöhungen nicht sicher

Der Vermieter setzt auf einmal höhere Kosten an als noch vor zwei Jahren. Die zulässige Durchschnittsmiete für die 99 Wohnungen erhöht sich danach von bisher knapp 7,43 Euro pro Quadratmeter auf rund 9,82 Euro pro Quadratmeter kalt.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/verdraengung-auch-sozialwohnungen-sind-vor-drastischen-mieterhoehungen-nicht-sicher-28869350

Berliner Zeitung am 17.11.2017: Wohnungsgesellschaften – Hunderte Räumungen wegen Mietschulden

Die rot-rot-grüne Koalition will zwar Wohnungsräumungen wegen Mietschulden bei den landeseigenen Unternehmen vermeiden, doch trotzdem hat es in diesem Jahr bereits 349 Räumungen bei den städtischen Vermietern gegeben.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsgesellschaften-hunderte-raeumungen-wegen-mietschulden-28863318

Aus der Rubrik „Mietertipps“:

Berliner Morgenpost am 17.11.2017: Verdrängung – Modernisierung der Wohnung: So können sich Mieter wehren

Durch Modernisierung steigen die Mieten rasant an und zwingen Mieter zum Auszug. Mit diesen Tipps können sich Mieter dagegen wehren.

https://www.morgenpost.de/berlin/article212569529/So-koennen-sich-Mieter-wehren.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 19/17, Beschluss vom 22.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. bis 2. unter den Randnummern 3 bis 9 wie folgt aus: „Wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die grundlegende Entscheidung des Senats (Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87BGHZ 103, 91; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14BGHZ 204, 216 Rn. 14-16) und den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417) richtig erkannt hat, ist der Begriff des „Benötigens“ (früher § 564b Abs. 2 Nr. 2, jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Zu Recht ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass diese Kriterien auch für die Beantwortung der Frage entscheidend sind, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt, und dass es auch dabei maßgeblich auf die Würdigung der Umstände des Einzelfalls ankommt. Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt.

Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die von ihm zitierte Kommentierung von Schmidt-Futterer/Blank (aaO), die eine Eigenbedarfskündigung entgegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur zulassen will, wenn der Vermieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen will, ist nicht geeignet, ein Bedürfnis für eine nochmalige (beziehungsweise ausdrückliche) höchstrichterliche Bestätigung zu begründen, dass auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann. Aktuelle Entscheidungen von Berufungsgerichten, die die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung als Zweitwohnung grundsätzlich verneinen, sind nicht ersichtlich und werden auch in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentierung nicht genannt; soweit dort auf einzelne, möglicherweise in diese Richtung weisende Urteile einiger Amtsgerichte hingewiesen wird, sind diese erstinstanzlichen Entscheidungen nicht geeignet, die Notwendigkeit eines Eingreifens des Revisionsgerichts zu begründen.

2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung der Kläger in rechtsfehlerfreier tatrichterliche Würdigung für begründet erachtet und deshalb der Räumungsklage zu Recht stattgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision sind unbegründet.

a) Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Eigennutzungswunsch der Kläger aufgrund der vorgetragenen Indizien und ihrer persönlichen Anhörung für erwiesen erachtet hat. Der Vortrag der Revision zur Aufbewahrung von Fahrscheinen und steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten läuft lediglich auf eine von der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts abweichende Beurteilung der Indizien hinaus, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf.

b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht einen nur unbestimmten und noch nicht ausreichend konkreten Nutzungswunsch (sogenannte Vorratskündigung) für die Kündigung genügen lassen. Es hat vielmehr den detaillierten Vortrag der Klägerin zu ihrer beruflichen und privaten Situation rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sie die ernsthafte Absicht habe, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten in Berlin aufzuhalten und hierfür nicht mehr – wie in der Vergangenheit – auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem sie sich zu diesen Zeiten – auch gemeinsam mit ihrem Ehemann – aufhalten könne.

c) Zu Unrecht macht die Revision ferner geltend, die Wohnung habe ausschließlich geschäftlichen Interessen der Klägerin dienen sollen und deshalb sei nach den im Senatsurteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16NJW 2017, 2018, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) aufgestellten Grundsätzen eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur bei – hier nicht ersichtlichen – Nachteilen von einigem Gewicht (etwa: anderenfalls mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Aktivitäten) möglich. Denn die Klägerin hat ihre Kündigung – berechtigterweise – auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) gestützt, weil sie die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen will.

d) Auch die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtvorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) weist keinen Rechtsfehler auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich allein aus dem Umstand, dass der Beklagte nach seinem Vortrag derzeit von Ersparnissen lebt und erst nach deren Verbrauch ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben könnte, schon nicht der von ihr gezogene Schluss, dass er mangels Nachweises eines regelmäßigen Einkommens von vornherein keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden könnte.“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Berliner Zeitung am 15.11.2017: Urteil – Gericht lockert Verbot von Ferienwohnungen für Privateigentümer
Das Berliner Verwaltungsgericht hat am 15.11.2017 in zwei Fällen die Position von Immmobilienbesitzern gestärkt, die ihre Wohnungen und Häuser zeitweise an Feriengäste vermieten wollen.
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/urteil-gericht-lockert-verbot-von-ferienwohnungen-fuer-privateigentuemer–28852136

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

DER TAGESSPIEGEL am 15.11.2017: Zweckentfremdung – Zwei Siege für Vermieter von Ferienwohnungen

Die Rechtsprechung zum Zweckentfremdungsverbot ist um zwei Fälle reicher. Beide Kläger haben Anspruch auf Ausnahmegenehmigung.

In Berlin herrscht Wohnungsnot, zugleich ist die Stadt attraktiv für Touristen, was das Geschäft mit Ferienwohnungen boomen lässt. Dieses ist jedoch verboten. Wie weit das Zweckentfremdungsverbot reicht, ist immer wieder Gegenstand von Prozessen. Am 15.11.2017 befasste sich das Verwaltungsgericht mit zwei weiteren Fallkonstellationen. In beiden Fällen bekamen die Kläger Recht. Sie haben gegen ihr Bezirksamt Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung.
http://www.tagesspiegel.de/berlin/zweckentfremdung-zwei-siege-fuer-vermieter-von-ferienwohnungen/20588520.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein vereinbartes Aufwandsentgelt für den Vermieter wegen des Hauptmietvertragspartnerwechsels unwirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 20 C 19/17, Urteil vom 11.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: „Die mit dem Klageantrag zu 3 erhobene Leistungsklage ist zulässig und begründet. Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung des von ihnen gemäß Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 an die Beklagte gezahlten Aufwandsentgelts in Höhe von 200,00 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Die Zahlung des Aufwandentgelts erfolgte rechtsgrundlos. Die Regelung in Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 ist gemäß § 307-Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Bei der Regelung handelt es sich um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Die Vereinbarung vom 30.11.2016 und damit auch die Regelung in Ziffer 6 stammt von der Beklagten. Die Beklagte hat weder vortragen noch unter Beweis gestellt, dass sie den Inhalt der Vereinbarung ernsthaft zur Disposition gestellt hat und dass die Kläger die Möglichkeit gehabt haben, konkrete Gegenvorschläge zu unterbreiten. Damit ist davon auszugehen, dass es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen der Beklagten für eine Vielzahl von Verträgen handelt, die vom Beklagten bei Abschluss des Vertrages einseitig vorgegeben wurden.

Die Regelung in Ziffer 6 der Vereinbarung vom 30.11.2016 beeinträchtigt die Kläger nach dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen. Unangemessenheit liegt vor, sofern der Verwender in nicht hinnehmbarer eigennütziger Weise seine Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchsetzt, ohne die Interessen des Vertragspartners zu beachten. Sachliche Gründe für die Erhebung eines Aufwandentgelts in Höhe von 200,00 bestehen weder dem Grunde nach noch der Höhe nach. Vielmehr werden durch die Regelung Kosten der Verwaltungstätigkeit auf die Kläger als Mieter abgewälzt, die in den Aufgabenbereich der Beklagten als Vermieter fallen. Aufgrund ihrer unterlegenen Verhandlungsposition mussten die Kläger die Erhebung des Aufwandentgelts akzeptieren, da sie damit rechnen mussten, ansonsten die Wohnung nicht anmieten zu können. Eine Klausel mit einem solchen Inhalt hält damit der AGB-Kontrolle nicht stand und ist unwirksam (vgl. AG Münster, Urteil vom 31. Juli 2015 – 55 C 1325/15 -, Rn. 8).“