Ist die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen “Verwaltungskostenpauschale” auf den Wohnraumieter wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 196/17, Urteil vom 12.10.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum Juli 2015 bis einschließlich Januar 2017 pauschal geleisteten Verwaltungskosten in Höhe von monatlich jeweils 34,38 EUR zu.
Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Rückzahlung des klageweise geltend gemachten Betrages verpflichtet, weil die vom Kläger erbrachten Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Zwar haben die Parteien in § 7 Nr. 1 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages geregelt, dass der Kläger eine monatliche “Verwaltungskostenpauschale” von “z.Zt. 34,38 EUR” zu tragen hat. Die Vereinbarung ist jedoch gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Gemäß § 556 Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, da § 7 Nr. 1 des Mietvertrages zum Nachteil des Klägers gegen § 556Abs. 1 BGB verstößt. Danach ist es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten auf den Mieter, nicht aber die von Verwaltungskosten oder anderen Kostenarten zu vereinbaren (vgl. BGH, Urt. v. 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15, NJW 2016, 2254, Tz. 12, 21, 22).
Auch wenn sich einer ausschließlich grammatikalischen Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB (“Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt”) ein gesetzliches Verbot zur Auferlegung sonstiger Kosten noch nicht hinreichend zweifelsfrei entnehmen lassen sollte, ergibt es sich bei der zusätzlich gebotenen teleologischen, historischen und systematischen Auslegung der Vorschrift: Der Gesetzgeber hat durch die Schaffung des § 556 Abs. 1 BGB (n.F.) nicht nur festlegen wollen, dass sich die vom Wohnraummieter zu tragende Gesamtmiete allein “aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt” (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 50 li. Sp.), sondern ausweislich der Gesetzesbegründung gleichzeitig eine über den zulässigen Betriebskostenkatalog hinausgehende Abwälzungsvereinbarung – unter besonderer Hervorhebung der Verwaltungskosten – ausdrücklich ausgeschlossen (“Eine vertragliche Erweiterung über die aufgezählten Betriebskosten hinaus (z. B. auf die Verwaltungskosten) ist nicht möglich” (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50 re. Sp.)). Diese Auslegung entspricht auch der Gesetzessystematik des § 556 Abs. 1 bis 4 BGB, da ein abweichendes Verständnis die erst im Verlaufe des Gesetzgebungsverfahrens – auf Vorschlag des Rechtsausschusses (vgl. BT-Drucks 14/5663, S. 79, re. Sp.) – aufgenommene Erstreckung des Verbotstatbestandes des § 556 Abs. 4 BGB auf § 556Abs. 1 BGB weitgehend leerlaufen ließe.
Davon ausgehend verstößt die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Auferlegung pauschaler Verwaltungskosten gegen § 556 Abs. 1 BGB; sie ist deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Parteien dem Wortlaut des Vertrages zuwider nicht die gesonderte Abwälzung von Verwaltungskosten vereinbart hätten, sondern es sich dabei um einen bloßen – und aus Sicht des klagenden Mieters belanglosen – Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation handelte (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017 – VIII ZR 31/17, NZM 2017, 594, Tz. 7; Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rz. 47 m.w.N.). Für eine derartige Auslegung als sog. Preishauptabrede ist hier allerdings kein Raum.
Maßgebend für eine Vereinbarung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, deren Zweck sowie die Interessenlage der Vertragsparteien heranzuziehen sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Mai 2014 – VI ZR 18/14, NJW 2015, 1246, Tz. 9). Da es sich bei der von den Parteien in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Regelung um eine von der Beklagten gestellte Formularvereinbarung handelt, ist für die Auslegungsfrage, ob die Parteien eine Preishauptabrede und nicht lediglich eine Preisnebenabrede getroffen haben, bei mehr als einem vertretbaren Auslegungsergebnis die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Beklagten als Klauselverwenderin in Ansatz zu bringen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016 – XI ZR 454/14, BGHZ 209, 71, Tz. 24; . a.A. (zumindest im Auslegungsergebnis) BGH, Beschluss vom 30. Mai 2017, a.a.O.).
Gemessen daran ist § 7 Nr. 1 im Sinne des Klägers auszulegen, da eine Auslegung der Vereinbarung als bloße Preisnebenabrede gemessen an den für die Auslegung einer Formularklausel maßgeblichen Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners und dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Rede stehenden Vereinbarung zumindest vertretbar ist:
Gegen den Abschluss einer allein der – anteiligen – Offenlegung der Kalkulation des Vermieters dienenden Preishauptabrede spricht bereits der Wortlaut von § 7 Abs. 1 des Mietvertrages, der die monatliche Nettokaltmiete abschließend beziffert (“Die Miete nettokalt beträgt 1.499,99 EUR.”). Dem entspricht auch die Systematik des Vertrages. Denn die Beklagte hat die Verwaltungskostenpauschale in § 7 Nr. 1 des Mietvertrags zusätzlich und in Abgrenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ausgewiesen und in § 20 Nr. 3 des Vertrages die von dem Kläger zu erbringende Sicherheitsleistung “in Höhe von bis zu drei Monatsmieten” mit 4.499,97 EUR beziffert, dem Dreifachen der in § 7 Nr. 1 ausgewiesenen Nettokaltmiete von 1.499,99 EUR. Damit aber handelte es sich bei der pauschalen Abwälzung der Verwaltungskosten auch nach dem für die Auslegung ebenfalls heranzuziehenden Selbstverständnis der Parteien (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 2017 – VI ZB 24/16, NJW 2017, 1887, Tz. 9) nicht um einen rein kalkulatorischen Ausweis bereits in der Nettokaltmiete enthaltender Kostenbestandteile, sondern um die Auferlegung noch nicht erfasster Zusatzkosten. Andernfalls hätten die Parteien die Mietsicherheit mit dem Dreifachen der unter Einschluss der Verwaltungskostenpauschale gebildeten Nettokaltmiete vereinbart, die sich dann auf 4.603,11 EUR (3 x (1.499,99 EUR + 34,38 EUR)) und nicht lediglich auf 4.499,97 EUR hätte belaufen müssen.
Es tritt hinzu, dass eine mit § 7 Nr. 1 allein verbundene anteilige Offenlegung der vermieterseitigen Preiskalkulation einerseits nur den verhältnismäßig geringfügigen Anteil der Verwaltungskosten, nicht aber den der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten betroffen hätte und anderseits unschwer durch den – verkehrsüblichen – Ausweis einer einheitlich und umfassend bezifferten Nettomiete zu ersetzen gewesen wäre. Eine derart verstandene Vereinbarung wäre lückenhaft, widersprüchlich und sinnlos gewesen. Es entspricht aber der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass die Parteien stets eine in sich geschlossene und widerspruchsfreie Regelung treffen wollen und deshalb immer einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei welcher einer vertraglichen Regelung eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Regelung ansonsten als ganz oder teilweise sinnlos erweisen würde (vgl. Kammer, Urt. v. 15. Oktober 2015 – 67 S 187/15, ZMR 2016, 31, Tz. 19, 21, jeweils m.w.N. zur Rspr. des BGH). Auch die Beachtung dieser Grundsätze gebietet eine Auslegung im Sinne des Klägers, zumindest aber führt sie zu keinem nur theoretisch denkbaren, praktisch aber fernliegenden und daher nicht ernstlich in Betracht zu ziehenden Auslegungsergebnis. Nur ein solches indes hätte zur Unanwendbarkeit des § 305cAbs. 2 BGB geführt (vgl. BGH, Urt. v. 16. Februar 2016, a.a.O.).
Da die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung nach alldem bereits aus § 556 Abs. 4 BGB folgt, konnte dahinstehen, ob sich eine Unwirksamkeit – auch wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot – nicht auch aus § 307 Abs. 1 und 2 BGB ergibt.
Der Anspruch des Klägers ist schließlich nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Das ist hier nicht der Fall. § 814 BGB erfordert eine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit, wobei nicht die bloße Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Nichtbestehen ergibt, ausreicht, sondern sich der Leistende auch hinsichtlich der Rechtslage im Klaren sein muss, dass er nichts schuldet (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 – IX ZR 100/13 -, NJW 2016, 1391, Tz. 9). Von einer solchen positiven Kenntnis des Klägers ist im Vorliegenden nicht auszugehen, weil die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsbewirkung nicht dargetan hat. Soweit sie insoweit erstinstanzlich auf ein Schreiben des Berliner Mietervereins vom 24. November 2015 abgestellt hat, betraf dieses nach dem unwidersprochenen Gegenvortrag des Klägers nicht die Wirksamkeit der hier allein entscheidungserheblichen Verwaltungspauschale, sondern einen möglichen Verstoß der getroffenen Vereinbarungen gegen die §§ 556d ff. BGB. Darlegungs- und Beweiserleichterungen kamen der Beklagten im Rahmen des § 814 BGB nicht zu Gute (vgl. BGH, Urt. v. 17. Oktober 2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772). Diese sind – allenfalls – bei einem Sachverhalt in Betracht zu ziehen, der selbst für einen Laien ohne juristischen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer selbst zu durchdringen ist (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380). Um einen solchen indes handelt es sich bei der rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwaltungskostenpauschale nicht.”