Archiv für den Monat: März 2018

Aus der Rubrik Mietenpolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 28.02.2018: Pläne von Katrin Lompscher – Senat will Berliner vor drastischen Mieterhöhungen schützen

Mehr Wohnungsneubau in den Randbezirken, mehr Mieterschutz und die Fortsetzung der Debatte um die alte Mitte: Die Senatorin für Stadtentwicklung hat ihre Pläne für 2018 vorgestellt.

52 Millionen Euro hat Lompscher dazu herausgeschlagen. Bauherren winken günstige Kredite und bis zu 20 Prozent Tilgungszuschuss, wenn sie nach der Modernisierung die Mieten um höchstens 30 Prozent erhöhen, die mittlere Vergleichsmiete nicht überschreiten und später um maximal zwei Prozent jährlich anheben. Und Mietzuschüsse für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein gibt es.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/plaene-von-katrin-lompscher-senat-will-berliner-vor-drastischen-mieterhoehungen-schuetzen/21015082.html

Aus der Rubrik Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 28.02.2018: Bausenatorin Lompscher will Umlage von Modernisierungen auf Mieten deckeln

Modernisierungsförderung: Den Anstieg der Wohnkosten durch die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete will Lompscher mit einem neuen Förderprogramm bremsen. Geplant ist, dass das Land Berlin den Eigentümern zinslose Darlehen sowie einen Tilgungszuschuss zahlt. Im Gegenzug sollen die Vermieter für die Dauer von zehn Jahren eine Preisbindung akzeptieren.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bausenatorin-lompscher-will-umlage-von-modernisierungen-auf-mieten-deckeln-29797066

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann das Jobcenter, wenn es das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt hat, von diesem unmittelbar die Herausgabe der erfolgten Zuvielzahlung verlangen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 39/17, Urteil vom 31.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 12 – 44 wie folgt aus: “Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete für den Monat August 2014 in Höhe von 860 Euro aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) hat. Diesem Anspruch steht, wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls zutreffend angenommen hat, unter den hier gegebenen Umständen der Grundsatz des Vorrangs der Leistungskondiktion nicht entgegen. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts war den Beklagten aufgrund der zum 31. Juli 2014 erfolgten Beendigung ihres Mietverhältnisses mit den Mietern bekannt, dass ihnen ein Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat August 2014 nicht zustand und damit eine Überzahlung des Klägers vorlag.
13 1. Ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren insoweit auch nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Mieter aufgrund des bis zum 31. Juli 2014 bestehenden Mietvertrags mit den Beklagten zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 860 Euro verpflichtet waren (§ 535 Abs. 2 BGB), der Kläger ihnen in dieser Höhe Arbeitslosengeld II als Bedarf für die Unterkunft leistete (§ 22 SGB II) und er auf Antrag der Mieter gemäß § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II diesen Betrag direkt an die Beklagten als Vermieter zahlte.

14 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht – entgegen der Auffassung der Revision – angenommen, dass der Kläger die Rückzahlung der vorbezeichneten Unterstützungsleistung hinsichtlich der von den Mietern nicht geschuldeten Miete für den Monat August 2014 in Höhe von 860 Euro direkt von den Beklagten im Wege Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen kann.

15 a) Dabei ist das Berufungsgericht – unausgesprochen – ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass sich der Anspruch des Klägers auf Herausgabe des Betrages von 860 Euro, den die Beklagten wegen der Beendigung des Mietverhältnisses ohne einen rechtlichen Grund erlangt haben, nicht bereits aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) ergibt. Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen.

16 aa) Gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, diesem zur Herausgabe verpflichtet. Diese Leistungskondiktion hat Vorrang vor der Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 21. Oktober 2004 – III ZR 38/04, NJW 2005, 60 unter II 2; vom 16. Mai 2013 – IX ZR 204/11, NJW 2013, 2519 Rn. 11; jeweils mwN).

17 Unter einer Leistung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist die bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens zu verstehen. Für die Beurteilung, wer Leistender und wer Empfänger einer Leistung ist, kommt es in erster Linie auf die der Zuwendung gegebene Zweckbestimmung an. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zweck, den die Beteiligten im Zeitpunkt der Zuwendung mit dieser nach ihrem zum Ausdruck gekommenen Willen verfolgt haben. Stimmen die Vorstellungen der Beteiligten nicht überein, ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine objektive Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers (Empfängerhorizont) geboten. Es kommt darauf an, wie eine vernünftige Person in der Lage des Empfängers die Zuwendung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen musste und durfte (siehe nur BGH, Urteile vom 14. Januar 2016 – III ZR 107/15, NJW 2016, 3027 Rn. 34; vom 25. Februar 2016 – IX ZR 146/15, NJW 2016, 2260 Rn. 21; jeweils mwN). Diese Grundsätze gelten auch für den Bereicherungsausgleich in Mehrpersonenverhältnissen (BGH, Urteil vom 14. Januar 2016 – III ZR 107/15, aaO mwN).

18 Dabei entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich bei der bereicherungsrechtlichen Behandlung von Vorgängen, an denen – wie im vorliegenden Fall – mehr als zwei Personen beteiligt sind, jede schematische Lösung verbietet. Vielmehr sind für die sachgerechte bereicherungsrechtliche Abwicklung stets die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, zu denen insbesondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und der Risikoverteilung zählen (siehe nur BGH, Urteil vom 19. September 2014 – V ZR 269/13, NJW 2015, 229 Rn. 22).

19 bb) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe haben die Beklagten die hier streitgegenständliche Zahlung von 860 Euro zwar im Wege einer Leistung erhalten. Hierbei handelte es sich jedoch bei objektiver Betrachtung aus der Sicht des Zuwendungsempfängers – hier der Beklagten – nicht um eine solche des Klägers, sondern um eine Leistung der Mieter als (ehemalige) Vertragspartner der Beklagten, denen gegenüber der Kläger in seiner Eigenschaft als Sozialleistungsträger im Rahmen des bestehenden Bedarfs für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II Sozialleistungen zu erbringen hatte, deren Auszahlung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an die Beklagten erfolgte.

20 (1) § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II sieht vor, dass der Sozialleistungsträger, soweit – wie im vorliegenden Fall hinsichtlich der Mieter – Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet wird, dieses auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen hat. Einen solchen Antrag haben die Mieter nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gestellt. Auf die von den Parteien im Berufungsverfahren erörterte Frage, ob (auch) ohne einen solchen Antrag die Zahlung seitens des Klägers unmittelbar an die Beklagten zu erbringen gewesen wäre, weil eine zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigten Personen – die Mieter – nicht sichergestellt gewesen sei (§ 22 Abs. 7 Satz 2, 3 SGB II), kommt es deshalb nicht an.

21 § 22 Abs. 7 SGB II regelt eine Ausnahme von dem Grundsatz, wonach alle Geldleistungen nach dem SGB II auf das in dem hierauf gerichteten Antrag angegebene Konto des Leistungsberechtigten überwiesen werden (§ 43 Abs. 3 SGB II) und der zweckentsprechende Einsatz der Mittel dem Leistungsberechtigten überlassen bleibt (Krauß in Hauck/Noftz, Gesamtkommentar zum Sozialgesetzbuch, dort: Voelzke u.a., SGB II, Stand Oktober 2012, § 22 Rn. 318; Lauterbach in Gagel, SGB II/SGB III, Stand Oktober 2016, § 22 SGB II Rn. 128; Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Aufl., § 22 Rn. 241). Werden – wie im vorliegenden Fall – die Leistungen für Unterkunft und Heizung direkt an den Vermieter gezahlt, wirkt dies als Anspruchserfüllung gegenüber dem Leistungsberechtigten (hier mithin gegenüber den Mietern). Der eigentliche Charakter der Leistung als Geldleistung für den Hilfeberechtigten wird nicht geändert. Die Regelung in § 22 Abs. 7 SGB II begründet lediglich eine “Empfangsberechtigung” für den Vermieter (vgl. BT-Drucks. 17/3404, S. 98; LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. März 2014 – L 19 AS 2329/13, Rn. 26 f.; Bayerisches LSG, Urteil vom 5. August 2015 – L 7 AS 263/15; Knickrehm in Knickrehm/Kreikebohm/Waltermann, Kommentar zum Sozialrecht, 5. Aufl., § 22 SGB II Rn. 45).

22 Rechte oder Pflichten des Vermieters gegenüber dem Leistungsträger werden durch die Zahlungsbestimmung in § 22 Abs. 7 SGB II nicht begründet (BT-Drucks., aaO; LSG Nordrhein-Westfalen, aaO; Lauterbach, aaO; Krauß, aaO; Luik, aaO; Adolph, SGB II, SGB XII, AsylbLG, Stand Januar 2017, § 22 SGB II Rn. 162), vielmehr begründet die Vorschrift lediglich eine “reflexartige” Begünstigung des Vermieters (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 28. November 2016 – L 11 AS 699/15 mwN; Breitkreuz in BeckOK Sozialrecht, Stand September 2017, § 22 SGB II Rn. 28). Der Leistungsträger ist auch nicht etwa Erfüllungsgehilfe des leistungsberechtigten Mieters, sondern erbringt im Rahmen der hoheitlichen Aufgabe der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30; vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805 Rn. 16; vgl. ebenso Krauß, aaO). Die gesetzlichen Regelungen in § 22 Abs. 7 SGB II sollen in diesem Zusammenhang durch die Möglichkeit der Direktzahlung an den Vermieter insbesondere dazu dienen, dass die Transferleistungen zu den Wohnkosten den Vermieter tatsächlich erreichen, und tragen hierdurch dem Schutz des leistungsberechtigten Mieters vor einer Wohnungslosigkeit sowie dem öffentlichen Interesse an der Vermeidung von hieraus resultierenden Doppelzahlungen aus Steuermitteln Rechnung (vgl. BT-Drucks., aaO S. 98 f.).

23 Beantragt der Leistungsberechtigte – wie hier die Mieter – nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II, die Leistungen für Unterkunft und Heizung direkt an den Vermieter zu zahlen, begründet dies eine nicht im Ermessen des Leistungsträgers stehende Verpflichtung, dem Antrag entsprechend zu verfahren (BTDrucks., aaO S. 98; Lauterbach, aaO Rn. 129; Krauß, aaO Rn. 322; Luik, aaO Rn. 244; Adolph, aaO).

24 (2) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze handelt es sich von dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont der Beklagten aus betrachtet bei der an diese erfolgten Zahlung von 860 Euro nicht um eine Leistung des Klägers, sondern um eine von diesem bewirkte Leistung der Mieter.

25 (a) Der Kläger hat auch nicht etwa eine Leistung auf fremde Schuld erbracht, wie sie in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs namentlich im Versicherungsrecht für den Fall der (rechtsgrundlosen) Zahlung der Versicherungsleistung durch den Versicherer an den (vermeintlich) Geschädigten angenommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1990 – XII ZR 130/89, BGHZ 113, 62, 65 f., 68 ff.; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – IV ZR 39/16, Rn. 17; Urteile vom 17. Oktober 2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772 unter 2; vom 16. Februar 2017 – IX ZR 165/16, NJW 2017, 3376 Rn. 11 mwN; aA MünchKommBGB/Schwab, 7. Aufl., § 812 Rn. 188 f. [auch insoweit die Anwendung der für die Anweisungsfälle geltenden Grundsätze befürwortend]).

26 Eine Leistung durch einen Dritten (§ 267 Abs. 1 BGB) setzt voraus, dass dieser mit dem erklärten (eigenen) Willen handelt, die fremde Schuld zu tilgen (BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – IV ZR 39/16, aaO Rn. 16; Urteil vom 20. Juli 2011 – XII ZR 149/09, NJW 2012, 523 Rn. 38 mwN). Der Kläger handelte bei der auch insoweit maßgeblichen objektiven Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers (vgl. BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – IV ZR 39/16, aaO) – mithin aus der Sicht der Beklagten – jedoch nicht mit dem Willen, eine fremde Schuld – in Gestalt der Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der in deren Mietvertrag mit den Beklagten vereinbarten Miete – zu tilgen. Mit der Zahlung des Betrags von insgesamt 860 Euro kam der Kläger als Sozialleistungsträger vielmehr seiner gegenüber den Mietern grundsätzlich bestehenden gesetzlichen Verpflichtung zur Unterstützung durch staatliche Transferleistungen nach. Diese Unterstützungsleistung ist nur deshalb nicht, wie vom Gesetz grundsätzlich vorgesehen, an die Mieter als Leistungsberechtigte – zur bestimmungsgemäßen eigenen Verwendung – erbracht worden, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen der (Ausnahme-)Regelung des § 22 Abs. 7 SGB II erfüllt waren und hierdurch nach den oben (unter II 2 a bb (1)) im Einzelnen dargestellten Grundsätzen eine Empfangszuständigkeit der Beklagten als Vermieter hinsichtlich der Unterstützungsleistung bestand. Zuwendungszweck der direkt an die Vermieter erbrachten Zahlungen blieb dabei jedoch die Erbringung staatlicher Transferleistungen, nicht hingegen die Erbringung einer Leistung des Klägers im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Tilgung der mietvertraglichen Schuld der Mieter.

27 (b) Gegen eine Anwendung der oben (unter II 2 a bb (2) (a)) genannten Grundsätze über die Leistung eines Dritten spricht zudem, dass der Kläger – anders als der Versicherer im obigen Fall des Bundesgerichtshofs – durch den Antrag der Mieter nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II bereits kraft Gesetzes verpflichtet war, die den Mietern nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zustehenden Unterstützungsleistungen an die Beklagten auszuzahlen, und ihm deshalb insoweit nach den oben (unter II 2 a bb (1)) dargestellten Grundsätzen des § 22 Abs. 7 SGB II ein Entscheidungsspielraum nicht zukam. Mithin wurde auch die auf die Zahlung bezogene Tilgungsbestimmung im vorliegenden Fall nicht von dem Kläger, sondern – in Gestalt einer in dem Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II zugleich enthaltenen Anweisung – von den Mietern getroffen.

28 (c) Aus den vorstehend genannten Gründen ist die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung der von dem Kläger für den Monat August 2014 trotz Beendigung des Mietvertrags geleisteten Zahlung an die Beklagten nicht nach den Grundsätzen über die Leistung eines Dritten, sondern – wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht ausgehen – nach den für die sogenannten Anweisungsfälle entwickelten Grundsätzen zu beurteilen.

29 b) Hiernach steht dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der von ihnen erlangten 860 Euro zwar nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) zu, da ein Leistungsverhältnis nicht zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits, sondern lediglich zwischen dem Kläger und den Mietern sowie zwischen diesen und den Beklagten bestand. Der Kläger kann unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung die Rückzahlung des vorgenannten Betrages jedoch unter den hier gegebenen Umständen unter dem Gesichtspunkt der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) unmittelbar von den Beklagten verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine widerrufene Anweisung rechtlich wie eine von Anfang an fehlende Anweisung zu behandeln oder insoweit unter dem Gesichtspunkt einer Veranlasser- und Rechtsscheinhaftung eine andere rechtliche Bewertung angezeigt ist. Die letztgenannte Alternative ist vom Bundesgerichtshof angenommen worden, wenn eine Anweisung im bankrechtlichen Zahlungsverkehr widerrufen wird. Es kann dahingestellt bleiben, ob Entsprechendes auch im vorliegenden Fall im Hinblick darauf zu gelten hat, dass es hier nicht um einen Widerruf des Anweisenden gegenüber der Bank, sondern um einen Widerruf in dem vorgelagerten Rechtsverhältnis zwischen den (anweisenden) Mietern und dem klagenden Jobcenter geht. Denn selbst wenn dies so wäre, lägen die Voraussetzungen eines unmittelbaren Bereicherungsanspruchs des Klägers gegen die Beklagten vor, da die Mieter gegenüber dem Kläger ihre Anweisung, die Unterstützungsleistungen direkt an die Beklagten zu zahlen, konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrages widerrufen haben und die Beklagten darüber hinaus nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund der Beendigung des Mietvertrags bereits bei Erhalt des Geldes wussten, dass ihnen der für den Monat August 2014 überwiesene Betrag von 860 Euro nicht zustand und es damit an einer Leistung ihres Vertragspartners fehlte. Die Beklagten haben den zuviel gezahlten Betrag daher in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers ohne rechtlichen Grund erlangt und sind diesem gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zur Herausgabe verpflichtet.

30 aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur BGH, Urteile vom 14. Dezember 2016 – IV ZR 7/15, VersR 2017, 240 Rn. 61; vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, BGHZ 205, 377 Rn. 17 ff.; jeweils mwN) vollzieht sich in den Fällen der Leistung kraft Anweisung der Bereicherungsausgleich allerdings grundsätzlich innerhalb des jeweiligen fehlerhaften Leistungsverhältnisses, also zum einen zwischen dem Anweisenden und dem Angewiesenen – hier den Mietern und dem Kläger – im sogenannten Deckungsverhältnis und zum anderen zwischen dem Anweisenden und dem Anweisungsempfänger – hier den Mietern und den Beklagten – im sogenannten Valutaverhältnis. Dabei werden bloße Zahlstellen – wie im vorliegenden Fall die Bank der Beklagten und die seitens des Klägers mit der Zahlungsabwicklung betraute Bundesagentur für Arbeit – nicht in die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung eingebunden (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2006 – XI ZR 21/06, BGHZ 170, 121 Rn. 10 mwN).

31 Nach dem bereicherungsrechtlichen Leistungsbegriff bewirkt der Angewiesene, der von ihm getroffenen allseits richtig verstandenen Zweckbestimmung entsprechend, mit seiner Zuwendung an den Leistungsempfänger zunächst eine eigene Leistung an den Anweisenden und zugleich eine Leistung des Anweisenden an den Anweisungsempfänger (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2016 – IV ZR 7/15, aaO; vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 17; jeweils mwN).

32 (1) Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht ausnahmslos. So hat der Angewiesene einen unmittelbaren Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB gegen den Anweisungsempfänger, wenn eine wirksame Anweisung gänzlich fehlt. In diesen Fällen hat der Angewiesene lediglich erfolglos versucht, eine Leistung an den Anweisenden zu erbringen. Der Zuwendungsempfänger ist daher in sonstiger Weise auf Kosten des Angewiesenen bereichert und deshalb dessen Anspruch aus Nichtleistungskondiktion ausgesetzt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Anweisungsempfänger das Fehlen einer wirksamen Anweisung im Zeitpunkt der Zuwendung kannte oder nicht kannte (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 18 mwN).

33 (2) Anders hat der Bundesgerichtshof die Rechtslage im bankrechtlichen Zahlungsverkehr bewertet, wenn das Kreditinstitut den durch den Kontoinhaber erklärten Widerruf einer Überweisung oder eines Dauerauftrags oder die Kündigung eines Überweisungsauftrags irrtümlich nicht beachtet oder versehentlich eine Zuvielüberweisung vorgenommen hat (vgl. hierzu auch MünchKommBGB/Schwab, aaO Rn. 124 ff.; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl.; § 812 Rn. 22d [jeweils auch zur Gegenauffassung]). In diesen Fällen ist nach der Rechtsprechung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die Anweisung durch den Kontoinhaber mitveranlasst worden und dieser habe gegenüber dem Zahlungsempfänger den zurechenbaren Rechtsschein einer Leistung gesetzt. Die Bank müsse sich deshalb grundsätzlich an den Kontoinhaber halten, weil der Fehler, die weisungswidrige Behandlung des Kundenauftrags, im Deckungsverhältnis wurzele und deshalb in diesem Verhältnis zu bereinigen sei (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 19 mwN). An dieser – maßgeblich auf eine wertende Betrachtung sowie eine Veranlasser- und Rechtsscheinhaftung abstellenden – Ausnahme von den allgemeinen Grundsätzen des Bereicherungsausgleichs in Anweisungsfällen hat der Bundesgerichtshof jedoch in dem vorbezeichneten Urteil jedenfalls für das Zahlungsverkehrsrecht (§§ 675c ff. BGB) nicht mehr festgehalten (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 21 ff.).

34 (3) Ob die vorstehend genannte, aus den Gesichtspunkten einer Veranlasser- und Rechtsscheinhaftung hergeleitete Ausnahme hingegen in Anweisungsfällen außerhalb des (bankrechtlichen) Zahlungsverkehrsrechts – also auch im vorliegenden Fall, in dem der Widerruf der Anweisung nicht gegenüber der Bank, sondern in dem vorgelagerten Rechtsverhältnis zwischen den Mietern und dem Kläger erfolgt ist – weiterhin gilt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn selbst bei einem Widerruf einer Anweisung im bankrechtlichen Zahlungsverkehr wurde bereits nach der bisherigen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch der Bank gegen den Zuwendungsempfänger angenommen, wenn dieser den Widerruf oder die Zuvielüberweisung kannte, weil er dann wisse, dass es an einer Leistung seines Vertragspartners fehle (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 20 mwN). Diese Voraussetzungen sind nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts im vorliegenden Fall gegeben.

35 (a) Die Mieter hatten mit ihrem Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II dem Kläger ursprünglich die Anweisung erteilt, die ihnen zustehenden Unterstützungsleistungen für Unterkunft und Heizung direkt an die Beklagten zu zahlen. Der Antrag auf Direktzahlung an den Vermieter nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II kann von dem Leistungsberechtigten jederzeit widerrufen werden (vgl. nur Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Aufl., § 22 Rn. 244). Von dieser Möglichkeit haben die Mieter Gebrauch gemacht, bevor der Kläger die Anweisung für den Monat August 2014 ausgeführt hat. Diesen Widerruf haben die Mieter, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, zwar nicht ausdrücklich erklärt. Jedoch ist – was die Revision übersieht und auch das Berufungsgericht nicht erörtert hat – in der am 24. Juli 2014 erfolgten Einreichung des neuen Mietvertrags durch die Mieter – wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht – ein konkludenter Widerruf des Antrags nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II und damit auch der Anweisung dahingehend zu sehen, dass der Kläger die Unterstützungsleistungen ab August 2014 nicht mehr an die Beklagten als (bisherige) Vermieter auszahlen solle. Diese Auslegung des vom Berufungsgericht festgestellten Verhaltens der Mieter kann der Senat selbst vornehmen, da das Berufungsgericht eine Auslegung unter diesem Blickwinkel unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteile vom 9. Mai 2007 – VIII ZR 347/06, NJW 2007, 2843 Rn. 13; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 11; vom 2. Juli 2014 – VIII ZR 298/13, WuM 2014, 546 Rn. 12).

36 b) Es kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten – wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat – dieser Widerruf der Mieter bekannt war. Auch greift die Rüge der Revision nicht durch, das Berufungsgericht habe einen unrichtigen rechtlichen Blickwinkel zugrunde gelegt und bei der Bejahung der vorstehend beschriebenen Konstellation allein – was nicht ausreiche – darauf abgestellt, dass den Beklagten hinsichtlich der streitgegenständlichen Zahlung das Fehlen eines rechtlichen Grundes im Valutaverhältnis bekannt gewesen sei, da das Mietverhältnis zum 31. Juli 2014 geendet habe.

37 Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts war den Beklagten nicht nur das Fehlen des rechtlichen Grundes, sondern zudem auch bekannt, dass ihnen der an sie überwiesene Betrag von insgesamt 860 Euro für den Monat August 2014 nicht zustand. Damit liegt ein der oben genannten Rechtsprechung zur Zuvielzahlung zumindest vergleichbarer Fall vor. Im Streitfall sind deshalb nach den oben genannten Grundsätzen die Voraussetzungen für einen unmittelbaren Bereicherungsanspruch des Angewiesenen (Kläger) aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB gegen den Anweisungsempfänger (Beklagte) gegeben.

38 (c) Soweit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte zum Teil bei einer zu Unrecht erfolgten Zahlung des Jobcenters an den Vermieter gemäß § 22 Abs. 7 SGB II ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch wegen des Grundsatzes des Vorrangs der Leistungskondiktion abgelehnt wurde (vgl. Bayerisches LSG, Urteil vom 21. Januar 2013 – L 7 AS 381/12; SG Karlsruhe, Urteil vom 26. März 2010 – S 17 AS 1435/09, Rn. 23 und Leitsatz [zur Vorgängerregelung in § 22 Abs. 4 SGB II aF]; LG Berlin, Beschluss vom 13. März 2015 – 65 S 477/14 [zur Vorgängerregelung in § 22 Abs. 4 SGB II aF]; siehe ferner SG Landshut, Urteil vom 2. Mai 2012 – S 11 AS 698/08), ergibt sich daraus, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, für die hier vorzunehmende rechtliche Beurteilung nichts anderes. Diese Entscheidungen haben zum einen sowohl die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Voraussetzungen einer Direktkondiktion in Anweisungsfällen als auch die vom Gesetzgeber mit § 22 Abs. 7 SGB II verfolgte Zielsetzung (siehe BT-Drucks. 17/3404, S. 98 f.) außer Betracht gelassen; sie betrafen zudem andere Fallgestaltungen als die hier vorliegende, da der Mietvertrag (Valutaverhältnis) dort jeweils fortbestand (vgl. hierzu insbesondere Bayerisches LSG, Urteil vom 21. Januar 2013 – L 7 AS 381/12, aaO Rn. 70) und für den Vermieter auch sonst keine Anhaltspunkte für eine Zuvielzahlung durch das Jobcenter vorlagen.

39 bb) Die Beklagten haben den von ihnen nach den oben genannten Grundsätzen in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) erlangten streitgegenständlichen Betrag von 860 Euro ohne einen rechtlichen Grund erhalten und sind deshalb zur Herausgabe verpflichtet. Nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war der Mietvertrag mit Ablauf des 31. Juli 2014 beendet. Den Beklagten stand daher, was auch die Revision nicht in Zweifel zieht, für den in Rede stehenden Monat August 2014 ein Anspruch auf Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) nicht zu. Damit und wegen des seitens der Mieter erfolgten Widerrufs ihrer Anweisung gegenüber dem Kläger fehlt es (auch) in dem Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten an einem rechtlichen Grund für die Zahlung der hier im Streit stehenden 860 Euro.

40 c) Der Bereicherungsanspruch des Klägers ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen hat, nicht durch § 814 Alt. 1 BGB ausgeschlossen. Die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. Gemäß § 814 Alt. 1 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Diese Vorschrift ist jedoch, was das Berufungsgericht übersehen hat, auf die – hier vorliegende – Nichtleistungskondiktion nicht anwendbar (siehe nur BGH, Urteil vom 21. Juni 2005 – XI ZR 152/04, NJW 2005, 3213 unter III 1 b cc mwN; Staudinger/Lorenz, BGB, Neubearb. 2007, § 814 Rn. 3). Dies gilt auch für den hier gegebenen Fall der Nichtleistungskondiktion in Gestalt eines direkten Bereicherungsanspruchs des Angewiesenen gegen den Anweisungsempfänger (vgl. BGH, Urteile vom 31. Mai 1994 – VI ZR 12/94, NJW 1994, 2357 unter III 1 c aa; vom 21. Juni 2005 – XI ZR 152/04, aaO; MünchKommBGB/Schwab, aaO, § 814 Rn. 5).

41 d) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht schließlich auch die Passivlegitimation der Beklagten zu 2 ohne Rechtsfehler bejaht. Die Revision rügt, das Berufungsgericht hätte nähere Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Beklagte zu 1 als Überweisungsempfänger Zahlstelle der Beklagten zu 2 – als weiterer Gläubigerin – gewesen sein könne. Diese Rüge greift aus mehreren Gründen nicht durch.

42 Bereits die Annahme der Revision, es sei lediglich anerkannt, dass die Bank des Zahlungsempfängers dessen Zahlstelle sei (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2006 – XI ZR 21/06, aaO), geht fehl. Der Bundesgerichtshof hat auch in anderen Zusammenhängen sonstige Personen als mögliche Zahlstellen oder Leistungs- beziehungsweise Zahlungsmittler angesehen (vgl. nur BGH, Urteile vom 23. September 2015 – VIII ZR 300/14, NZM 2015, 859 Rn. 11; vom 14. September 2017 – IX ZR 3/16, WM 2017, 2319 Rn. 21 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 11. März 2014 – X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 9; vom 14. Januar 2016 – III ZR 107/15, aaO Rn. 35).

43 Vergeblich wendet sich die Revision zudem gegen die aus Rechtsgründen nicht zu beanstandende Beurteilung des Berufungsgerichts, (auch) die Beklagte zu 2 sei Empfängerin der streitgegenständlichen Zahlung von 860 Euro. Wie oben (unter II 2 a aa) bereits erwähnt, kommt es für die Beurteilung, wer Empfänger einer Leistung ist, in erster Linie auf die der Zuwendung – bei objektiver Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers (Empfängerhorizont) – gegebene Zweckbestimmung an. Das Berufungsgericht hat hierzu rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Zahlung der 860 Euro an beide Beklagte gerichtet war und es deshalb nicht entscheidend darauf ankommt, dass Kontoinhaber nur der Beklagte zu 1 war. Auch die Revision zieht nicht in Zweifel, dass beide Beklagte ausweislich des Mietvertrags Vermieter sind und sie dementsprechend im Verwendungszweck der Überweisungen des Klägers – unter zusätzlichem Hinweis auf das Mietverhältnis – als Zahlungsempfänger angegeben sind.

44 Soweit die Rüge der Revision überdies dahin zu verstehen sein sollte, dass mit ihr auch das Erlangen – im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB – einer Verfügungsmöglichkeit der Beklagten zu 2 hinsichtlich des überwiesenen Geldbetrags in Zweifel gezogen werden soll, bleibt sie auch insoweit ohne Erfolg. Denn es lassen sich weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch den Ausführungen der Revision Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die streitgegenständliche Zahlung der Beklagten zu 2 als (Mit-)Vermieterin tatsächlich nicht zugute käme. Auch ist weder festgestellt noch wird dies von der Revision geltend gemacht, dass die Beklagte zu 2 hinsichtlich der früheren Zahlungen des Klägers einen derartigen Einwand erhoben hätte.”

Aus der Rubrik “Stadtentwicklungspolitik”:

rbb24.de am 01.03.2018: Steigende Mieten – Mitte will Kurfürstenstraße zum Milieuschutzgebiet erklären 

Die Gleichzeitigkeit von Straßenstrich und millionenschweren Penthousewohnungen ist kaum irgendwo in Berlin krasser zu bestaunen als an der Kurfürstenstraße. Damit die angestammte Bevökerung nicht komplett verdrängt wird, zieht Mitte jetzt die Notbremse.

Der Berliner Bezirk Mitte will den Bereich rund um die Kurfürstenstraße im Stadtteil Tiergarten zum Milieuschutzgebiet erklären.

Der stellvertretende Bezirksbürgermeister Ephraim Gothe (SPD) sagte im Inforadio vom rbb, man habe bereits mit den Vorarbeiten für ein entsprechendes Gutachten begonnen. Milieuschutzgebiete sollen verhindern, dass die angestammte Bevölkerung verdrängt wird. Unter anderem gibt es dort Auflagen für die Modernisierung von Wohnungen, um Mieterhöhungen zu begrenzen, erklärte Gothe.

https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2018/03/kurfuerstenstrasse-milieuschutzgebiet-berlin-mieten-mitte.html

Aus der Rubrik Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 28.02.2018: Deutsche Wohnen – Bezirksamt sorgt für Entlastung von Kreuzberger Mietern

Mieter der Kreuzberger Spring-Siedlung sollen vor hohen finanziellen Belastungen nach der Modernisierung ihrer Häuser geschützt werden. Das geht aus einem Vertrag hervor, den der Vermieter, die Deutsche Wohnen, und das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg geschlossen haben.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/deutsche-wohnen-bezirksamt-sorgt-fuer-entlastung-von-kreuzberger-mietern-29798148

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Pressemitteilung Nr. 35 des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg vom 28.02.2018: Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und Deutsche Wohnen vereinbaren Maßnahmen zur sozialverträglichen Sanierung

Die Kreuzberger Spring-Siedlung wird zurzeit saniert. Die GSW Immobilien AG, ein Tochterunternehmen der Deutsche Wohnen SE, führt dort neben umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen, u. a. auch Maßnahmen zur Energieeinsparung, durch. Dazu gehören beispielsweise die Dämmung der Fassaden und der Fensteraustausch.

Durch die Modernisierungsmaßnahmen steigen auch die Mieten. Denn nach § 555b BGB können elf Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Entsprechend haben viele Mieter*innen bereits Modernisierungsankündigungen mit prognostizierten Mieterhöhungen erhalten.

Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat mit der Deutsche Wohnen SE einen Vertrag geschlossen, der eine Reihe von Maßnahmen vorsieht, um den sozialverträglichen Ablauf der Sanierungsmaßnahmen sicherzustellen:

  • Die Modernisierungsumlage für die Fassadendämmung wird auf 40 Prozent begrenzt.
  • Die Mieter*innen haben nach Zugang der Modernisierungsankündigung zwei Monate Zeit, einen finanziellen Härtefalleinwand geltend zu machen. Ein finanzieller Härtefall ist immer gegeben, wenn die Bruttowarmmiete nach der Modernisierung 30 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens überschreiten würde.
  • Bei Empfänger*innen von Arbeitslosengeld II oder Sozialhilfe darf die Miete nach Modernisierung die zulässige Miethöhe nach Wohnkostenrichtlinie nicht übersteigen.
  • Bei Härtefällen wird die Deutsche Wohnen adäquate Hilfsmaßnahmen anbieten. Härtefälle mit besonderem Regelungsbedarf ergeben sich insbesondere aus gesundheitlichen, wirtschaftlichen und baubedingten Gründen.

https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.680043.php

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Begründet das unberechtigte Abstellen von Altkleidercontainern einen Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen bzw. Gebrauchsvorteile?

Die Antwort des Landgerichts Marburg (LG Marburg – 5 S 13/17, Urteil vom 13.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Marburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht überdies einen Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen bzw. Gebrauchsvorteile aus bestehendem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis bejaht, §§ 987990100 BGB. Rechtsfehler sind für die Kammer im Rahmen der abschließenden nochmaligen Gesamtwürdigung nicht ersichtlich.

Soweit die Beklagtenseite hiergegen einwendet, dass ein “Ersatz des Nutzungsausfallschadens” nicht begründet sei, mag dies grundsätzlich zutreffend sein. So ist eine Entschädigung für entgangene Nutzungsmöglichkeiten bei Sachen bzw. beim Verlust der entsprechenden Gebrauchsvorteile grundsätzlich nur zu gewähren, wenn der Geschädigte einen Nutzungswillen hatte und ihm die Nutzung möglich war. Darüber hinaus führt die Beeinträchtigung einer Nutzungsmöglichkeit von vorneherein nicht in Ansehung einer jeden Sache zur Schadensersatzpflicht, sondern grundsätzlich nur dann, wenn die Nutzung einer Sache beeinträchtigt ist, auf deren ständige Verfügbarkeit der Eigentümer zur eigenwirtschaftlichen Lebensführung derart angewiesen ist, dass schon der zeitweilige Verlust von Gebrauchsmöglichkeiten bereits einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellt (BGHZ 98, 212 [222]; Schubert in Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar, § 249 BGB, Rn. 29, 34 ff.; vgl. auch BGHZ 117, 260 [262] = NJW 1992, 1500; LG Köln, NZM 2001, 333). Viel mag dafür sprechen, dass eine entsprechende Beeinträchtigung angesichts der Aufstellsituation der streitgegenständlichen Container, wie sie sich aus den vorgelegten Lichtbildern (Bl. 88 ff. d.A.) darstellt, nicht gegeben war und ein Nutzungsausfallschaden nicht begründet wäre.

Gleichwohl sind der Klägerin – und insoweit unterscheidet sich die hiesige Nutzungsherausgabe vom Nutzungsausfallschadensersatz (nach § 992 BGB) – nach den Vorschriften der §§ 987990100 BGB tatsächlich gezogene Gebrauchsvorteile zu herauszugeben. Zu erstatten ist damit der tatsächliche objektive Marktwert der Sachnutzung, welcher gleichzusetzen ist mit dem Betrag, der durchschnittlich für die (vertragsgemäße) Gebrauchsgestattung in der konkreten Situation zu entrichten gewesen wäre (vgl. Baldus in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2013, § 987, Rn. 17 m.w.N.). Damit kommt es auch nicht darauf an, ob auf Beklagtenseite überhaupt eine (eigene) Nutzungsziehung beabsichtigt war. Hierauf hat auch bereits das Amtsgericht klar hingewiesen. Ferner hat auch die Kammer im Rahmen des vorausgegangenen Hinweisbeschlusses die entsprechende Rechtsauffassung bereits mitgeteilt.

Was die Höhe der (kapitalisiert) herauszugebenden Nutzungen anbelangt, so ist der Kammer – hierbei bleibt es – aus anderen Verfahren bekannt, dass die Beklagte mitunter durchaus auch (der Höhe nach unterschiedliche) Entgelte für eine Aufstellungsgestattung in Bezug auf Container wie die streitgegenständlichen zu zahlen bereit ist, zahlt und bisweilen entsprechende Verträge mit Dritten abschließt. Es besteht grundsätzlich ein Marktwert. Dies gilt, wenngleich die hiesige außerprozessuale Korrespondenz zwischen den Parteien ein entsprechendes Entgeltangebot der Beklagten (jedenfalls noch) nicht ausweist (Bl. 69 ff. d.A.).

Was nun die Höhe der Nutzungen anbelangt, so erscheint die im Rahmen der Vorschrift des § 287 ZPO angestellte Schätzung des Amtsgerichts nicht erkennbar völlig überhöht, sondern bewegt sich in Ansehung der konkreteren Aufstellsituation, wie sie sich der Kammer aus den vorgelegten Lichtbildern (Bl. 88 ff. d.A.) darstellt, noch im nachvollziehbaren Bereich. Es ist überzeugend und zumindest überwiegend wahrscheinlich, dass – gerade auf dem Gelände einer WEG – durchaus erhebliche Beträge für eine Gestattung zur Aufstellung aufzuwenden sind bzw. zur Erreichung einer Gestattung aufgewendet werden müssen; dies etwa vor dem Hintergrund der zumindest nicht fernliegenden Möglichkeit, dass die Situation von Dritten zur (pflichtwidrigen) Entsorgung eigenen Unrats genutzt wird und hierdurch gegebenenfalls auch erhebliche Belastungen des Grundstückseigentümers entstehen. Der Marktwert wird hier durchaus durch die konkrete Aufstellsituation beeinflusst; die Klägerin kann sich nicht darauf zurückziehen, dass die Aufstellung für sie (oder andere vergleichbare Unternehmen) bei in entsprechendem Umfang aufzuwendenden Gestattungsentgelten nicht mehr rentabel gewesen wäre und sie oder ein vergleichbares Unternehmen ein entsprechendes Entgelt nie vereinbart hätten. Sie hat den Betrag zu entrichten, der am Markt für einen vergleichbaren Standort zur Containeraufstellung aufzuwenden gewesen wäre – unabhängig davon, ob die Aufstellung (auf dem Gelände einer WEG) dann noch rentabel ist. Insofern ist es auch unerheblich, ob etwa ein Parkplatz (für Pkw) in der Region bereits zu deutlich geringeren Beträgen anzumieten sein könnte; dies stellt eine gänzlich andere Nutzungsart dar.

Soweit sich die Beklagtenseite mit ihrem Bestreiten dennoch gegen die Höhe des zuerkannten Betrages wendet, reicht dies nicht aus, um die Schätzung des Amtsgerichts zu Fall zu bringen.

Ob eine substantiiertes (d.h. mit konkreter Gegendarstellung versehenes) Bestreiten erforderlich ist, ergibt sich aus den Regeln über die Darlegungslast (Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 138, Rn. 10a). Hierbei besteht jedoch gleichermaßen eine Erklärungslast des Gegners – hier der Beklagten – als Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes, der Pflicht zum wahren und vollständigen Vortrag sowie der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf, wenn er eine nähere Kenntnis des darzulegenden Geschehensablaufs und der maßgebenden Tatsachen besitzt und ihm nähere Angaben zumutbar sind (vgl. BGHZ 86, 23 [29]; BGHZ 100, 190 [196]; BGHZ 140,156 [158 ff.]; BGHZ 163, 209 [214]; Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 138, Rn. 8b). Genügt er dem nicht, ist der gegnerischen Vortrag gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen.

Vorliegend handelt es sich bei der Beklagten um ein mit der Aufstellung entsprechender Container überregional befasstes Unternehmen, dem eine nähere Darlegung zu den streitgegenständlichen Marktgepflogenheiten zum Zwecke des substantiierten Bestreitens zumutbar ist. Diese Darlegung ist nicht erfolgt, obwohl auch bereits das Amtsgericht in seinem Urteil (Bl. 100 d.A.) darauf hingewiesen hat, dass die bloße Behauptung, bei einem Betrag in Höhe von 250,00 Euro handele es sich allenfalls um die angemessene Jahresmiete, als ohne Substanz und nicht einlassungsfähig zu bewerten ist. Auch soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 15. Mai 2017 (Bl. 151 ff. d.A.) ergänzendes Vorbringen eingereicht hat, rechtfertigt dies im Ergebnis bei nochmaliger Würdigung durch die Kammer letztlich keine andere Beurteilung. Substantiierten Vortrag dazu, warum der vom Amtsgericht veranschlagte Betrag (im Hinblick auf einen objektiv vergleichbaren Standort) “um den Faktor 8-10 grotesk überhöht” bzw. “völlig realitätsfremd” sein soll, bleibt die Beklagte trotz anzunehmender Kenntnis der Marktgepflogenheiten und üblichen Entgelte bzw. Preisvorstellungen auch zuletzt schuldig.

Die Kammer sieht durchaus, dass ein eigenmächtiges Aufstellen von Containern auf fremdem Grund ohne vorherige Rücksprache bzw. vertragliche Vereinbarung zum Entgelt mitunter große Risiken dahingehend mit sich bringen mag, dass letztlich im Wege der Nutzungsherausgabe erheblich über dem noch rentablen Betrag liegende Entgelte zu zahlen sind – unabhängig davon, ob zu einem solchen Entgelt im Falle vorheriger Rücksprache überhaupt noch ein Vertrag zustande gekommen wäre. Die Kammer sieht dies jedoch gerade als vom Gesetzeszweck umfasst an. Es wäre an der Klägerin gewesen, eine Gestattung im für sie rentablen Bereich auszuhandeln oder auf eine Aufstellung zu verzichten. Tut sie dies nicht, hat sie die eigenmächtig tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszugeben.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 28.02.2018: Deutsche Wohnen gibt AMV einen Korb
Deutsche Wohnen sieht keine Notwendigkeit zum Abschluss einer Dialog-Vereinbarung
Am 22.01.2018 schlug der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. der Deutsche Wohnen den Abschluss einer Dialog-Vereinbarung für den Bezirk Spandau vor. Mit Antwort-E-Mail vom 27.02.2018 teilte die Deutsche Wohnen dem AMV mit, dass sie keine Notwendigkeit zum Abschluss einer Dialog-Vereinbarung sehe.
Kommentar des AMV
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. bedauert es sehr, dass die Deutsche Wohnen nicht zu einer regelmäßigen dialogischen Gesprächskultur bereit ist und die direkte ständige Kommunikation mit uns ablehnt, da so die Möglichkeit eines fruchtbaren Gedankenaustauschs von vornherein nicht zugelassen wird. Die Deutsche Wohnen vertut eine Chance, mit uns in einen kontinuierlichen Diaolog über die Probleme ihrer Mieterinnen und Mieter einzutreten. Es hat noch nie geschadet, miteinander zu reden, im Gegenteil.
Die Deutsche Wohnen verkennt kolossal die Wohnsituation ihrer Mieterinnen und Mieter im Falkenhagener Feld, wenn sie eine kollektive Unzufriedenheit mit ihrem Service negiert und ihre Schlussfolgerung insbesondere auf eine geringe Frequentierung ihrer Sprechstunden im Service Point Spandau stützt. Auf den von uns am 10.11.2016, am 26.01.2017 und am 18.01.2018 veranstalteten drei Kiezversammlungen der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld, die jeweils von weit über 100 Mieterinnen und Mietern besucht waren, machten diese ihrem Unmut über ihre Wohnsituation und die Verwaltungspraxis der Deutsche Wohnen Luft und schilderten ausführlich ihre Probleme. Wäre die Deutsche Wohnen unseren Einladungen zur Teilnahme an den Kiezversammlungen gefolgt, hätte sie sich selber ein realistisches Bild über die Situation machen können; aber hierzu war sie leider nicht bereit.
http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/deutsche-wohnen-gibt-amv-einen-korb-d143688.html

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 28.02.2018: Deutsche Wohnen lässt AMV abblitzen

Deutsche Wohnen sieht keine Notwendigkeit zum Abschluss einer Dialog-Vereinbarung

Am 22.01.2018 schlug der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. der Deutsche Wohnen den Abschluss einer Dialog-Vereinbarung für den Bezirk Spandau vor. Mit Antwort-E-Mail vom 27.02.2018 teilte die Deutsche Wohnen dem AMV mit, dass sie keine Notwendigkeit zum Abschluss einer Dialog-Vereinbarung sehe.

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. bedauert es sehr, dass die Deutsche Wohnen nicht zu einer regelmäßigen dialogischen Gesprächskultur bereit ist und die direkte ständige Kommunikation mit uns ablehnt, da so die Möglichkeit eines fruchtbaren Gedankenaustauschs von vornherein nicht zugelassen wird“, sagte der 2. Vorsitzende des AMV, Assessor Marcel Eupen. „Die Deutsche Wohnen vertut eine Chance, mit uns in einen kontinuierlichen Diaolog über die Probleme ihrer Mieterinnen und Mieter einzutreten. Es hat noch nie geschadet, miteinander zu reden, im Gegenteil“, meint Eupen.

„Die Deutsche Wohnen verkennt kolossal die Wohnsituation ihrer Mieterinnen und Mieter imFalkenhagener Feld, wenn sie eine kollektive Unzufriedenheit mit ihrem Service negiert und ihre Schlussfolgerung insbesondere auf eine geringe Frequentierung ihrer Sprechstunden im Service Point Spandau stützt. Auf den von uns am 10.11.2016, am 26.01.2017 und am 18.01.2018 veranstalteten drei Kiezversammlungen der Deutsche Wohnen/GSW-Mieter im Falkenhagener Feld, die jeweils von weit über 100 Mieterinnen und Mietern besucht waren, machten diese ihrem Unmut über ihre Wohnsituation und die Verwaltungspraxis der Deutsche Wohnen Luft und schilderten ausführlich ihre Probleme. Wäre die Deutsche Wohnen unseren Einladungen zur Teilnahme an den Kiezversammlungen gefolgt, hätte sie sich selber ein realistisches Bild über die Situation machen können; aber hierzu war sie leider nicht bereit“, so Eupen.

Deutsche Wohnen lässt AMV abblitzen

Aus der Rubrik “Stadtentwicklung”:

Berliner Morgenpost am 28.02.2018: Wilmersdorf – Bürgerinitative kämpft für Milieuschutz

Eine Bürgerinitiative sammelt Unterschriften für ein neues Milieuschutzgebiet am Fasanenplatz. Der Stadtrat sieht das positiv.

Vier Zonen umfasst der Planungsraum: Schaperstraße, Ludwigkirchplatz, Prager Platz und Nikolsburger Platz. Grob umrissen, decken die vier Zonen das Gebiet zwischen Lietzenburger Straße im Norden, Sächsischer Straße im Westen, Bamberger Straße im Osten sowie Berliner Straße im Süden ab.

Charlottenburg-Wilmersdorfs Baustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) befürwortet die Initiative: “Wir wollten bis zu den Sommerferien sowieso ein Grobscreening machen und klären, wo in Bezirk weitere Milieuschutzgebiete ausgewiesen werden können.” Geklärt werde dann auch, ob die von der BI geforderten Gebietszuschnitte so funktionierten. “Wenn es in einer Straße beispielsweise viele städtische Wohnungen gibt, ist es schwierig, da Verdrängungsdruck nachzuweisen”, so der Stadtrat.

https://www.morgenpost.de/berlin/article213569821/Buergerinitative-kaempft-fuer-Milieuschutz.html