Genügt es bei einem Kündigungsschreiben in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen)?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2) wie folgt aus: “Das Kündigungsschreiben genügt darüber hinausgehend auch der Begründungspflicht des §§ 573 Abs. 3 BGB. Durch die Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben, soll der Mieter zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen können (vergleiche hierzu Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 216). Dabei kann die Mitteilung von Umständen entbehrlich sein, die dem Mieter bereits zuvor mündlich mitgeteilt wurden oder sonst bekannt sind (vergleiche hierzu BGH vom 6.7.2011 VIII ZR 317/10). Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden (vergleiche hierzu Schmidt- Futterer/ Blank § 573 Rn. 218; BGH vom10.5.2017 VIII ZR 292115 20 aa). Vorliegend stützt die Klägerin ihr berechtigtes Interesse nicht auf eins der Regelbeispiele des §§ 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB sondern auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Insbesondere liegt entgegen der Auffassung der Beklagten kein Regelbeispiel des §§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor. Vielmehr begehrt die Klägerin die Räumlichkeiten zu Betriebszwecken und nicht zur besseren wirtschaftlichen Verwertung. Dies ergibt sich auch in formeller Hinsicht bereits aus dem Kündigungsschreiben, aus dem ersichtlich ist, dass nicht auf wirtschaftliche Aspekte abgestellt wird, sondern lediglich auf funktionelle Aspekte, wonach die Räumlichkeiten dem direkten Schulzweck zuzuordnen sind. Dies wird seitens der Klägerin mit der Umgestaltung des pädagogischen Konzepts begründet. Zudem wird aufgeführt, dass aufgrund dieser Umgestaltung des pädagogischen Konzeptes es notwendig ist, Schülern Unterrichtsräume zur Verfügung zu stellen, die innerhalb des Schulgebäudes liegen. Damit sind in formeller Hinsicht ausreichend Kerntatsachen dargetan, die in formeller Hinsicht genügen, um den Kündigungsgrund von anderen Gründen abzugrenzen. Die Anforderungen in formeller Hinsicht wären überspannt, wollte man der Klägerin abverlangen, bereits diesbezüglich konkretere Ausführungen hinsichtlich des Konzeptes der Talentförderung und kleiner Gruppenräume zu machen. Hinzu kommt, dass es zumindest lebensnah erscheint, dass dem Beklagten Z. 1 als Hausmeister ein neues pädagogisches Konzept vorliegend das der Talentförderung bekannt gewesen sein dürfte.

Muss ein Kündigungsschreiben, sofern mehrere Mieter vorhanden sind, an alle Mieter adressiert sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1) wie folgt aus: “Das Kündigungsschreiben begegnet keinen formellen Bedenken, soweit dieses an die Eheleute B### und D### ### unter der streitgegenständlichen Anschrift adressiert war. Es kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis lediglich mit dem Beklagten Z. 1 oder zusätzlich auch mit der Beklagten Z. 2 zustande gekommen ist. Zutreffend muss ein Kündigungsschreiben, sofern mehrere Mieter vorhanden sind, an alle Mieter adressiert sein. Sofern tatsächlich lediglich der Beklagte Z. 1 Mieter des Mietverhältnisses geworden sein sollte, wäre es unschädlich, dass das Kündigungsschreiben an beide Ehepartner adressiert ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 32). Sollten tatsächlich beide Eheleute Mieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses sein, so wäre es unerheblich, dass hinsichtlich der Beklagten Z. 2 ein falscher Vorname aufgeführt ist. Insoweit ist zu sehen, dass es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt. Ist es ausreichend, wenn eine Kündigung lediglich an Eheleute adressiert ist, so erscheint auch eine Falschbezeichnung hinsichtlich des Vornamens einen formellen Mangel des Kündigungsschreibens nicht zu begründen (vergleiche hierzu Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 28).”