Ist eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt hat, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 283/17, Beschluss vom 01.02.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2) wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die materiell entscheidungserheblichen Fragen zur Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§559 ff. BGB im Ergebnis zutreffend beantwortet. Der Beklagten steht eine Mieterhöhung weder wegen des Austausches der Fenster, noch wegen des Wärmeschutzes an der Fassade, noch wegen des Fahrstuhls zu. Die auf diese Feststellungen gerichtete Klage und entsprechende Rückzahlungsansprüche der Mieter sind also begründet. Die Verurteilung der Beklagten ist auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.
a) Das Amtsgericht gelangt mit Recht zu dem Ergebnis, dass im laufenden Mietverhältnis einschneidende bauliche Maßnahmen nicht sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahmen (§ 555a BGB) angekündigt werden dürfen, wenn die Arbeiten tatsächlich die Merkmale von Modernisierungsmaßnahmen erfüllen, also an den (abweichenden) Maßstäben gem. §§ 555 b ff. BGB zu messen sind. Genau dies ist aber geschehen, als die Vermieterin im November 2010 und im Mai 2011 alle streitgegenständlichen Maßnahmen (Fenster, Fassaden, Aufzug) als “Diverse Instandsetzungsarbeiten” bzw. als “Sanierungs-/Instandsetzungsarbeiten” ankündigte.
Entgegen der Einschätzung der Berufungsklägerin sind die Folgen dieses Fehlers auch nicht auf die Entstehung bzw. die Fälligkeit eines Duldungsanspruchs beschränkt. Die Berufungsklägerin irrt also wenn sie meint, sobald die Maßnahmen selbst baulich stattgefunden hätten, könne nach Maßgabe (allein) des § 559 b BGB eine Mieterhöhung unabhängig von den Inhalten der Modernisierungsankündigung beansprucht werden.
Das Gegenteil ergibt sich aus § 555c Abs. 1 Satz 2 Ziff. 3 BGB, wonach die Pflicht zur Angabe des zu erwartenden Erhöhungsbetrages in der Modernisierungsankündigung ausdrücklich die Verbindung zu der Konsequenz herstellt “sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll”. Mit dieser Neuregelung, die als Gegenstand des MietRÄndG am 01.05.2013 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Konsequenzen klargestellt, die der Vermieter hinzunehmen hat, wenn er bei Modernisierungen das Maß der vorgesehenen Angaben unterschreitet. Ihn trifft zur Wahrung seiner nachfolgenden Befugnisse die Obliegenheit, dem Mieter als Grundlage für dessen Entscheidung auch Informationen darüber zu liefern, dass die angekündigten Maßnahmen zu einer Erhöhung des Mietzinses führen sollen und in welchem Umfang dies geplant ist.
In den Gesetzesmaterialien zur Neufassung des § 555c BGB heißt es insoweit unmissverständlich: “…In Nummer 3 ist klargestellt, dass der Vermieter zur Angabe der erhöhten Miete verpflichtet ist, wenn er eine Mieterhöhung nach § 559 verlangen will…” (BT-Drs. 17/10485; S. 20).
b) Die von der Berufungsklägerin angeführte Entscheidung des BGH vom 02.03.2011 (AZ.: VIII ZR 164/10) ist demgegenüber zu der bis zum 30.04.2013 maßgeblichen Vorgängerregelung des heutige § 555c BGB ergangen, also zu § 554 Abs. 3 BGB a.F.. Die Entscheidung ist mit der Gesetzesänderung überholt, denn der BGH hatte darin die Auffassung vertreten, die Mitteilungspflicht nach §554 Abs. 3 Satz 1 BGB diene (allein) dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Anschließend heißt es dort: “(…) Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen (…) Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird (…)” (BGH a.a.O.).
Die Mitteilungspflicht war nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. noch darauf beschränkt, dass u.a. “…die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt” werden müsse. Nachdem der Gesetzgeber den Wortlaut entscheidend um die Konsequenzen für eine beabsichtigte (spätere) Mieterhöhung erweitert hat, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur noch in Betracht, wenn entsprechende Angaben auch bereits Gegenstand der Ankündigung gewesen sind.
c) Etwas anderes gilt auch nicht im vorliegenden Fall mit Blick auf die lang zurückliegenden Vorgänge aus der Zeit seit November 2010. Zwar galt zu dieser Zeit noch die Vorgängerfassung (also § 554 Abs. 3 BGB a.F.), diese Regelung ist aber nach der Überleitungsvorschrift zum MietRÄndG in Art. 229 § 29 EGBGB für die hier zu treffende Entscheidung nicht mehr heranzuziehen.
Abs. 1 Ziffer 2 der genannten Überleitungsvorschrift betrifft ausschließlich “Bagatell”-Maßnahmen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.. Für die stattdessen hier zu beurteilenden Maßnahmen wäre deshalb eine Fortgeltung der Vorgängerregelung in dieser Sache nach Ziffer 1 der Überleitungsregelung nur möglich wenn, “die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist”. Gegenstand der Regelung in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. ist nur eine Modernisierungsankündigung (also für “Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache” gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Im Unterschied dazu waren Maßnahmen, die “zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind” in § 554 Abs. 1 BGB a.F. geregelt. Vor dem 01.05.2013 sind aber den Klägern vorliegend keine Ankündigungen für “Verbesserungen” zugegangen, sondern lediglich solche für Instandsetzungen. Dies gilt sowohl für die Nachricht vom November 2010 wie für die vom Mai 2011. Auch i.S.d. Art. 229 § 29 Abs. 1 Ziff. 1 EGBGB liegt damit kein Zugang einer Erklärung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. vor.
d) Die Vermieterseite hat zwar noch eine weitere Ankündigung vom 29.08.2012 versandt und diese (zusammen mit dem Heizungseinbau) als Modernisierungsankündigung bezeichnet, für die hier allein streitgegenständlichen Fenster war die so gewählte Bezeichnung aber sachlich falsch. Die Vermieterin selbst hat diesbezüglich von ihrer eigenen Ankündigung abgelassen (und sie insbesondere nicht im nachfolgenden Duldungsprozess verfolgt), weil die Fenster bereits vor dem Zugang der Ankündigung ausgetauscht worden waren. In diesem Punkt beinhaltete auch die Ankündigung vom 29.08.2012 also keine “Maßnahmen zur Verbesserung”, die mit 3-monatigem Vorlauf i.S.d. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Mieter mitgeteilt wurden. Eine Modernisierungsankündigung die nach Maßgabe der Überleitungsvorschrift vor dem 01.05.2013 zugegangen wäre, ist also auch insoweit nicht feststellbar.
e) Das Amtsgericht führt im Übrigen auch mit Recht die für das Mietverhältnis maßgebliche individuell getroffene Vereinbarung aus der Anlage 1 zum Mietvertrag an, wonach eine Modernisierung “im Einzelfall besprochen” und zu seiner Entscheidung auch “die dem Mieter hierfür entstehenden Kosten (11%) (…) bekannt gegeben” werden. Diese Abrede betont den Zweck der auch gesetzlich vorgesehenen Informationen dahingehend, dass über etwaige Modernisierungen Einvernehmen gesucht werden soll (“besprochen”), und dass eine Entscheidung gerade nicht unabhängig von den Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses fallen soll. Die Befugnis zu (späteren) Mieterhöhung wäre auch durch die Abrede an die vorherige vertragsgerecht erfolgende Information des Mieters gekoppelt. Für die von der Berufungsklägerin stattdessen wahrgenommene Beschränkung dieser Vereinbarung auf Duldungsstreitigkeiten findet sich im Text der Vereinbarung kein Hinweis.”