Gehören allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts?
Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 61 C 2796/17, Urteil vom 06.04.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Münster in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Nachzahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2014 kann die Klägerin jedoch nicht verlangen. Insbesondere hat sie keinen Anspruch auf Zahlung der Hauswartkosten in Höhe von 366,32 Euro.
Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen. (Schmidt/Futterer, § 556 Rz. 185) Diesen Anforderungen ist die Klägerin nicht hinreichend nachgekommen. Sie hat vielmehr lediglich dargelegt, dass mit den von ihr beauftragten Dienstleistern Pauschalverträge abgeschlossen werden, ohne eine Differenzierung hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten vorzunehmen. Somit ist für die Beklagten nicht erkennbar, in welchem Umfang in den geltend gemachten Kosten die Vergütung für nicht umlagefähige Kosten enthalten ist.
Auch eine Schätzung der umlagefähigen Kosten gem. § 287 ZPO kommt vorliegend mangels hinreichender Darlegung ausreichender Schätzgrundlagen nicht in Betracht, so dass die Position “Hauswartkosten” insgesamt nicht erstattungsfähig ist. Nicht verkannt wird dabei, dass in dem abgerechneten Betrag für die Hauswartkosten ein – wahrscheinlich nicht unerheblicher- Anteil umlagefähiger Arbeiten enthalten ist. Allein dieser Umstand befähigt jedoch noch nicht dazu, annähernd zutreffend schätzen zu können, in welchem Umfang die Kosten auf die Mieter abgewälzt werden können.
Auch die Vorlage des Verzeichnisses der umlagefähigen Kosten ist nicht ausreichend. Es ist nicht ersichtlich, dass das Verzeichnis sämtliche von dem Hausmeister zu leistenden Tätigkeiten wiedergibt. Es ist überschrieben mit “Leistungsverzeichnis Hausmeister-Service umlagefähige Tätigkeiten”. Ob dem Hausmeister darüber hinaus noch weitere Tätigkeiten zugewiesen sind, wurde nicht dargetan, der zugrundeliegende Vertrag wurde ebenfalls nicht vorgelegt. Auch das – mit Nichtwissen bestrittene Vorbringen der Klägerin – die Hausmeisterkosten seien unter Berücksichtigung eines Abzugs für nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten in die Abrechnung eingestellt worden, ist nicht zielführend. Zwar ergibt sich aus einem Vergleich der von dem Dienstleister in Rechnung gestellten Kosten (27.132,00 Euro) und den in der Abrechnung berücksichtigten Kosten (20.764,73 Euro), dass nach dem Vortrag der Klägerin ein Abzug von ca. 24 % vorgenommen wurde. Wie sich dieser ermittelt wurde jedoch von der Klägerin nicht näher dargetan.
Auch ergibt sich aus dem Vergleich mit den für das Jahr 2015 berücksichtigten Werten, dass ein Abzug von 24 % nicht plausibel ist: Im Jahr 2015 wurde für die Hausmeistertätigkeit ein Betrag in Höhe von insgesamt 13.324,00 Euro in Rechnung gestellt. In der Abrechnung berücksichtigt wurde ein Betrag von 11.186 Euro, so dass ein Abzug von lediglich ca. 16 % vorgenommen wurde. Warum für die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume voneinander abweichende Anteile für die nicht umlagefähige Tätigkeit berücksichtigt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Zwar ist denkbar, dass in den Abrechnungszeiträumen die nicht umlagefähigen Arbeiten tatsächlich in einem unterschiedlichen Umfang angefallen sind. Dieses lässt sich jedoch nicht mit der Darlegung der Klägerin, die Abrechnung mit dem Dienstleister erfolge pauschal, in Einklang bringen. Einzelne Tätigkeitsnachweise sollen gerade nicht erbracht werden. Im Übrigen fehlt auch hierzu jeglicher Vortrag.
Überdies kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass im Jahr 2015 der Betrag in Höhe von 2.261,00 Euro lediglich für die Monate Januar bis April berechnet wurde. Für die Monate Mai bis Dezember wurde dann ein Betrag von monatlich 535,00 Euro in Rechnung gestellt. Dafür wurden ab Mai 2017 zusätzlich Winterdienstkosten (119,00 Euro monatlich) und Gartenpflegekosten 1.071,00 monatlich) Euro berechnet. Da diese im Jahr 2014 nicht gesondert abgerechnet wurden, handelt es sich hierbei offenbar um Kosten, die zuvor in dem Betrag von 2.261,00 Euro enthalten gewesen sein dürften. Hierzu fehlt zum einen allerdings jeglicher Vortrag der Klägerin, zum anderen ergibt die Summe der ab Mai 2015 berechneten Kosten für Hausmeister (535,50 Euro) Gartenpflege (1071,00 Euro) sowie Winterdienst (119,00 Euro) in Höhe von 1.725,50 Euro nicht annähernd den zuvor abgerechneten Betrag in Höhe von 2.261,00 Euro. Setzt man den gesamten in Rechnung gestellten Betrag für das Jahr 2015 für Hausmeister (13.328,00 Euro), Gartenpflege (8.568,00 Euro), Winterdienst (952,00 Euro) und Wartung des Feuerlöschers (58,73 Euro) in Höhe von 22.906,73 Euro in Relation zu dem in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Betrag für diese Positionen in Höhe von insgesamt 20.764,73 wurde sogar lediglich ein Abzug von nur 10 % vorgenommen. Da nicht ersichtlich ist, ob und in welchem Umfang sich die Tätigkeit des Hausmeisters geändert hat, kann nicht nachvollzogen werden, warum für die unterschiedlichen Jahre jeweils differierende Werte in Abzug gebracht wurden. Daraus folgt insbesondere, dass keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine Schätzung der Kosten vorliegen. Da hinreichender substantiierter Vortrag fehlt, würde eine Schätzung nach § 287 ZPO die Beklagten auch unangemessen benachteiligen, da diese nicht in der Lage wären, einzelne Positionen anzugreifen.”