Die Antwort des Landgerichts Bremen (LG Bremen – 1 S 281/17, Urteil vom 05.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte über die Beseitigung der im Kellerraum aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden hinaus keinen weitergehenden Anspruch auf Beseitigung etwaiger Ursachen gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

a) Die Instandsetzung umfasst dabei die Schadens- bzw. Mangelbeseitigung durch Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes (BGH NZM 2005, 863), also insbesondere Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Mietsache (Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 535 Rn. 40). Der Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hängt dabei von den Umständen des Einzelfalles ab (BGH NJW 1957, 826). Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten. Der Mieter kann dem Vermieter im Regelfall nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise die vorhandenen Mängel zu beseitigen sind. Der Mieter muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen (OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282). Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erhalten bzw. wiederherstellen muss.

Daher schuldet der Vermieter nach Auffassung der Kammer im Einzelfall nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z.B. Schimmel, Feuchtigkeit, etc.), sondern auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen.

b) Maßgebliche Abwägungskriterien sind danach zum einen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit für ein erneutes Auftreten des Mangels ist (vgl. auch Eisenschmid, jurisPR-MietR 4/2018 Anm. 3), in welchem Ausmaß Schäden bei Wiederauftreten des Mangels drohen und wie stark die Benutzbarkeit der Mietsache bei erneutem Auftritt des Mangels eingeschränkt wäre. Zum anderen ist auch relevant, wie häufig der Mangel in der Vergangenheit bereits aufgetreten ist. Tritt ein Mangel wiederholt auf, so ist der Vermieter verpflichtet, nicht nur erneut die jeweils konkrete Einzelmaßnahme zur Beseitigung durchzuführen, sondern eine grundlegende und nachhaltige Sanierung zur Fehlerbehebung vorzunehmen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 63; OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282).

Ferner dürfte auch zu berücksichtigen sein, wie hoch die Kosten der Mangelursachenbeseitigung sind. Der Vermieter kann die Erhaltung der Mietsache verweigern (vgl. § 275 Abs. 2 BGB), wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen bei funktionaler Betrachtungsweise ein krasses bzw. auffälliges Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand für den Vermieter einerseits, dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits besteht (Überschreitung der sog. “Opfergrenze”, BGH MDR 2010, 789; NJW 2005, 3284; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 535 Rn. 40).

c) Wendet man diese Kriterien auf den hier vorliegenden Fall an, so ergibt sich, dass allein die Möglichkeit des erneuten Auftritts von Feuchtigkeit im Keller die Gebrauchsmöglichkeit nicht einschränkt und deshalb Beseitigung der Mangelursachen – jedenfalls derzeit – nicht geschuldet ist. Die Klägerin – persönlich angehört – teilte mit, dass vor einiger Zeit Handwerker im Keller waren und die Wände verspachtelt haben. Seitdem sei es trocken. Zuvor sei es einmalig im Jahr 2014 zu eine knöcheltiefen Überflutung des Kellerraums gekommen, danach hätten sich bei starken Regenfällen Pfützen und Feuchtigkeit gebildet. Die Beklagte hat daher erstmalig Arbeiten durchführen lassen, sodass derzeit nicht absehbar ist, ob und in welchem Umfang nochmals Feuchtigkeit auftritt. Zudem dient der ehemals von der Feuchtigkeit betroffene Raum im Keller nicht zu Wohnzwecken, sondern zu Lagerzwecken. Der zu befürchtende Schaden ist daher gering. Weiter ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Immobilie um einen Altbau handelt, bei dem eine Anfälligkeit für Feuchtigkeit im Keller zur Natur der Sache gehört und die Klägerin daher als Mieterin einen gänzlich trockenen Keller daher wohl nicht erwarten darf.”

Ist der Anbau eines Aufzugs/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus eine “Luxusmodernisierung”?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 298/17, Urteil vom 31.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entsprechend der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 19.09.2007, Az.: VIII ZR 6/07, u.a. in: NJW 2007, Seiten 3565 f.; LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916; LG Hamburg, Urteil vom 30.05.2002, Az.: 333 S 81/01, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 918 ff.; LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002, Az.: 63 S 239/01, u.a. in: Grundeigentum 2002, Seiten 930 f.; LG Berlin, Urteil vom 16.09.1996, Az.: 62 S 181/96, u.a. in: NJW-RR 1997, Seiten 520f.; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017, Az.: 17 C 158/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 462 f.; AG München, Urteil vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 985 ff.) ist der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls aber grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 555b BGB.

Dies gilt nur dann ggf. nicht, wenn sich für einen Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung der von dem Aufzug/Fahrstuhl ausgehende konkrete Gebrauchsvorteil lediglich darauf beschränken würde, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können (LG Berlin, Beschluss vom 09.10.2017, Az.: 64 S 73/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 212 f.; LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017, Az.: 67 S 81/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 1020 f.). Führt der Aufzug/Fahrstuhl aber auch in das Keller-/Tiefgaragen-Geschoss hinab, besteht auch für diese Erdgeschoss-Mieter ein Gebrauchsvorteil.

Auf jeden Fall handelt es sich bei einem Anbau des Aufzugs aber – insbesondere unter Beachtung der immer älter werdenden Bevölkerung Deutschlands gemäß der statistisch Erhebungen der Demographie – nicht um eine “Luxusmodernisierung” (vgl. dazu u.a.: BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 2995 f.; LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az.: 65 S 459/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 592 ff.; LG Berlin, Urteil vom 25.02.2016, Az.: 67 S 145/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 1568 f.; LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916 AG München, Urteil vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 985 ff.) bzw. “Luxussanierung”, wie hier von der Beklagtenseite behauptet.

So genannte “Luxusmodernisierungen” – ein ohnehin sehr schwammiges Schlagwort, das einen Ausstattungsstand beschreibt, der mit Blick auf den bisherigen Zustand der Wohnanlage so hoch ist, dass er bei objektiver Betrachtung nur von einem kleinen Kreis der dortigen Wohnungseigentümer nachgefragt wird (Dickersbach, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Modernisierung durch den Vermieter nach §§ 555b ff. BGB, Rn. 106; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn 79) – sind zwar grundsätzlich vorstellbar (z.B. der Einbau eines Swimmingpools und/oder einer Sauna bzw. eines Fitnessraums), jedoch wird regelmäßig die Ergänzung der Wohnanlage um eine einzige Einrichtung (wie z.B. einer Sauna) wohl kaum dessen Eigenart verändern, ihr also kein anderes Gepräge geben (Lehmann-Richter, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 22WEG, Rn. 106)

Im Übrigen stellt der Anbau eines Aufzugs eine derartige “Luxusmodernisierung” schon deshalb nicht dar, weil die Ausstattung eines Hauses mit einem Aufzug von großen Teilen der wohnungssuchenden Bevölkerung – auch mit einem Mietzuschlag – durchaus positiv angenommen wird (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn 79), da das Vorhandensein eines Aufzugs/Fahrstuhls für viele Mieter von großem Nutzen ist und für diese folglich gerade keinen übertriebenen Luxus darstellt (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916).

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Gebrauchs-/Wohnwert gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB in Verbindung mit § 559 BGB verbessert wird, ist insoweit nämlich die allgemeine Verkehrsanschauung. Entscheidend ist also, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme des Anbaus eines Aufzugs/Fahrstuhls eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung dieser Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 105/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 1218 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 2995).

Dies ist hier aber bezüglich der im 3. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Beklagten zu bejahen. Selbst der Beklagte kann jetzt besser und einfacher schwere Gegenstände in seine Wohnung transportieren. Auch können nunmehr ältere und/oder gehbehinderte Bürger die Wohnung des Beklagten und die Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss besser nutzen.”

Kommt die Erholung eines Sachverständigengutachtens als Beweismittel in Betracht, wenn für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 8559/18, Urteil vom 09.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter C. 5. wie folgt aus: “Ein Sachverständigengutachten war nicht zu erholen, da gegenüber einem Sachverständigengutachten der qualifizierte Mietspiegel München das bessere Beweismittel ist, da er auf einer größeren Datengrundlage beruht. Besteht für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, kommt die Erholung eines Sachverständigengutachtens als Beweismittel regelmäßig nicht ein Betracht (LG Hamburg, vom 10.06.2005, 311 S 8/05, WuM 2005, 726).

Der Mietspiegel München 2017 ist ein qualifizierter Mietspiegel, § 558d Abs. 1 BGB. Ausweislich der Dokumentation ist er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er wurde zudem mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Gründe, warum hier ausnahmsweise ein Sachverständigengutachten erholt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Der Mietspiegel setzt sich selbst ausweislich der Dokumentation mit der Frage der Begrenzung von Abschlägen auseinander.”