Archiv für den Monat: Oktober 2018

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Stellt sich der Einbau einer Fußbodenheizung bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Zwar erhöht der Einbau einer Fußbodenheizung generell den Wohnwert der Mieträume (LG Berlin, Urt. v. 18.1.2018, 64 S 7/17). Unabhängig von der erhöhten Stellmöglichkeit aufgrund des Wegfalls von Heizkörpern sorgt eine Fußbodenheizung auch für ein angenehmeres Raumklima durch die gleichmäßigere Verteilung der Wärme bei geringerer Vorlauftemperatur. Dieser Vorteil wirkt sich auch in den vorliegend einschlägigen Verkehrskreisen, d. h. in kleineren Wohnungen im niedrigeren Mietpreissegment, positiv auf die Vermarktung aus. Auf der anderen Seite handelt es sich dabei nicht um eine Luxusmodernisierung.”

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Morgenpost am 04.10.2018: Gewobag und WBM kaufen in Neukölln insgesamt 913 Wohnungen

Den kommunalen Unternehmen gehören jetzt zwei Siedlungen in Neukölln im Goldhähnchenweg und um die Kestenzeile

Die rot-rot-grüne Koalition ist ihrem Ziel, den Bestand an kommunalen Wohnungen bis zum Jahr 2025 durch Neubau und Ankauf von derzeit 300.000 auf mindestens 400.000 Wohnungen erhöhen, in dieser Woche ein Stückchen näher gekommen. Wie Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) am Donnerstag mitteilte, habe ein Konsortium landeseigener Wohnungsbaugesellschaften insgesamt 913 Wohneinheiten mit 122 Tiefgaragen- und 125 Außenstellplätzen in Neukölln erworben. Zum Kaufpreis wurde „Stillschweigen vereinbart“.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215486275/Gewobag-und-WBM-kaufen-in-Neukoelln-insgesamt-913-Wohnungen.html

AMV im Lichte der Presse:

 

Spandauer Volksblatt am 04.10.2018: Muss Mieter Erhöhung hinnehmen?

Mieterbund startet Crowdfunding-Kampagne

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) hat erstmals ein Crowdfunding-Projekt für einen Spandauer Mieter gestartet.

Das AMV-Mitglied Wolf-Dietrich Kniffka ist vor dem Amtsgericht Spandau von seiner Vermieterin, der „Deutschen Wohnen“, auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 23,17 Euro monatlich verklagt worden. Der zuständige Richter am Amtsgericht Spandau wendet zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr den Berliner Mietspiegel 2017 an, sondern holt ein Sachverständigengutachten für 2850 Euro ein.

Wolf-Dietrich Kniffka streitet nun vor Gericht für die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 und gegen die Einholung von Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete. Um diesen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Spandau weiter führen zu können, hat der AMV für

Wolf-Dietrich Kniffka auf der Internetplattform gofundme.com ein Crowdfunding-Projekt gestartet.

Geplante Gebühren betragen 3800 Euro

Ziel ist es, Wolf-Dietrich Kniffkas Rechtsstreit mit der „Deutschen Wohnen“ finanziell zu unterstützen – wenn nötig bis in die zweite Instanz. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren in der 1. Instanz belaufen sich auf knapp 3300 Euro. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren mit Berufungsinstanz summieren sich auf knapp 3800 Euro. Sollte nach der Deckung der Kosten Geld übrig bleiben, fließt dieses zu 100 Prozent in die Kältehilfe der Berliner Stadtmission. Wolf-Dietrich Kniffkas Gerichtstermin vor dem Amtsgericht Spandau ist am 18. Oktober um 10 Uhr im Saal 141.

Der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen befürchtet, dass die Nichtanwendung des Berliner Mietspiegels zu extremer Rechtsunsicherheit führt. Mietervereine müssten danach künftig Spandauer Mietern raten, Mieterhöhungen zuzustimmen, auch wenn sie nach dem Berliner Mietspiegel falsch sind. Schließlich drohten bei einer Klage des Vermieters im Falle des Verlierens vor Gericht kosten im vierstelligen Bereich.

https://www.berliner-woche.de/spandau/c-soziales/mieterbund-startet-crowdfunding-kampagne_a183470

Pressemitteilung 37/2018

Einrichtung einer offenen Mieterberatung in Siemensstadt

Neues Angebot: Kostenlose Mietrechtsberatung im Stadtteilbüro Siemensstadt

Im Auftrag des Bezirksamtes Spandau richtet der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. in Siemensstadt eine weitere offene Mieterberatung ein.

Ab dem 07.11.2018 findet jeweils mittwochs in der Zeit von 11:00 Uhr bis 14:00 Uhr im Stadtteilbüro Siemesstadt, Wattstraße 13, 13629 Berlin, im Auftrag des Bezirksamts eine kostenlose Beratung von Mieterinnen und Mietern in mietrechtlichen Angelegenheiten statt. Die Beratungen werden als offene Sprechstunde angeboten. Eine vorherige Terminvereinbarung ist nicht erforderlich.

Wer Ärger mit seinem Vermieter oder sonstige Probleme mit seiner Wohnung hat, kann sich kostenlos über seine Rechte informieren. Mieterinnen und Mieter, die zum Beispiel aufgrund einer Kündigung, einer Mieterhöhung, einer Modernisierungsankündigung, einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung oder bei Fragen zum Mietvertrag den Rat von ausgewiesenen Mietexperten dringend benötigen, kann so schnell und unkompliziert geholfen werden.

Die offene Mieterberatung soll als Erstberatung konkrete Hilfestellungen, die rechtlichen Rahmenbedingungen einzuschätzen, geben – insbesondere auch dafür, ob eine anwaltliche Vertretung erforderlich und ratsam ist. Eine rechtliche Vertretung der Ratsuchenden wird mit der Mieterberatung nicht abgedeckt. Zweck der Mieterberatung ist es nicht, Beratungen zu öffentlichen Leistungen anzubieten, dazu ist vielmehr an die entsprechenden Stellen zu verweisen.

Die Mieterberatung erfolgt aufgrund einer zwischen dem Bezirksamt Spandau und dem AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. im August abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung durch vom AMV beauftragte Volljuristen, und zwar unabhängig davon, ob die Ratsuchenden Mitglied beim AMV sind oder nicht. Sie steht allen Mieterinnen und Mietern offen. Unterstützt wird der AMV bei der Realisierung durch den Verein Sozial-kulturelle Netzwerke casa e.V.

Finanziert wird die offene Mieterberatung durch das Bezirksamt Spandau im Rahmen der mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen getroffenen Vereinbarungen des “Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 bis 2021”.

Berlin, den 05.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Wohnungsbau”:

 

Berliner Morgenpost am 28.09.2018: Wohnungsbau in Spandau – Mehr als zwei Drittel der Pepitahöfe sind fertig

Von den geförderten Wohnungen sind fast alle vermietet. Gewerbe soll bis Ende März 2019 folgen, eine Grundschule voraussichtlich 2021.

Der Bau der Pepitahöfe im Spandauer Ortsteil Hakenfelde geht voran. Rund 740 der insgesamt 1024 Wohnungen sind bereits bezugsfähig, wie WBM-Sprecherin Steffi Pianka auf Nachfrage der Berliner Morgenpost mitteilt. Der überwiegende Rest soll bis Anfang 2019 folgen. Die Pepitahöfe, die von den Wohnungsbauunternehmen Degewo und WBM gebaut werden, zählen zu den größten kommunalen Wohnungsbauprojekten in der Stadt.

Von den Wohnungen wird rund ein Viertel mit Miet- und Belegungsbindung vergeben. Das Interesse daran scheint groß: Etwa 90 Prozent der geförderten Wohnungen seien bereits vermietet, sagt Pianka. “Die letzten freien geförderten Wohnungen sind ausschließlich Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 51 bis 58 Quadratmetern.” Preislich liege die Gesamtmiete zwischen 430 und 608 Euro. Die freifinanzierten Wohnungen werden erst seit kurzem angeboten. Auch hierbei ist die Nachfrage laut der Sprecherin gut. Mieter zahlen dort laut WBM im Schnitt zehn Euro pro Quadratmeter.

https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article215440089/Mehr-als-zwei-Drittel-der-Pepitahoefe-sind-fertig.html

Aus der Rubrik “Wohnungsbau”:

 

Berliner Zeitung am 27.09.2018: Wohnungsbau – Bund gibt 100 Proznt Rabatt auf Grundstücke – unter einer Bedingung

Nachdem der Bund in der Vergangenheit viele seiner Grundstücke zum Höchstpreis privatisiert hat, will er Städten, Ländern und Gemeinden künftig großzügigere Preisnachlässe gewähren als bisher — und zwar bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Das geht aus der jetzt vorgelegten Richtlinie derBundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken hervor.

Berlin könnte davon besonders profitieren.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/wohnungsbau-bund-gibt-100-prozent-rabatt-auf-grundstuecke—unter-einer-bedingung-31355520

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Stellt der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. c) wie folgt aus: “Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf Duldung der Änderungsmaßnahmen im Bad gem. §§ 555bNr. 4, 555d Abs. 1 BGB.

Die Verlegung des Waschmaschinenanschlusses stellt schon keine Wohnwertverbesserung dar, weil ein Anschluss im Badezimmer bereits vor den angekündigten Maßnahmen vorhanden war.

Der Einbau einer Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne bringt grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung mit sich. Allerdings hätte der Einbau der Dusche eine Grundrissänderung der Wohnung zur Folge. Die Veränderung der Raumaufteilung muss nicht zwangsläufig einen Modernisierungscharakter haben (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-?87, beck-?online). Die Beurteilung, ob darin eine Wohnwertverbesserung zu sehen ist, unterliegt keiner generalisierenden, sondern einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung des konkreten Zuschnitts der Wohnung, der Wohnungsgröße und sonstiger baulichen Details sowie der allgemeinen Wohnbedürfnisse für die in Betracht kommenden Mieterkreise. Erhebliche Grundrissveränderungen fallen nicht unter den Modernisierungsbegriff. In solchen Fällen kann sich eine Duldungspflicht des Mieters nur aus § 242BGB ergeben (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-?87, beck-?online).

Die Grundrissänderung hätte eine Verengung des Flurs um einen Meter in der Breite zur Folge. … Es wäre weniger Stellplatz für Möbel vorhanden. Nach dem geplanten Grundriss könnte der Zutritt zum Zimmer 2 nicht mehr über den Flur erfolgen. Stattdessen müsste ein neuer Vorflur im Zimmer 1 errichtet werden, wodurch die Fläche des Zimmers 1 verringert und der fehlende Stauraum im Flur nicht kompensiert würde. Die Verkleinerung des Flurs und des Zimmers 1 sowie die Schnittänderung wirken sich bei einer Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 56 m2 negativ aus. Der Mieter, der eine Wohnung mit einem bestimmten Grundriss angemietet und diese entsprechend möbliert hat, muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass er seine Möbel nicht mehr stellen kann. Der Vorteil durch den Einbau einer Dusche bei bereits vorhandener Badewanne mit Duschmöglichkeit überwiegt nicht gegenüber der nachteiligen Änderung von Größe und Schnitt der Räume.

Eine Pflicht der Beklagten zur Duldung der Änderungen im Bad aus § 242BGB ist nicht gegeben. Im Rahmen des § 242 BGB kann es zwar je nach den Umständen des einzelnen Falls möglich sein, dass der Mieter Baumaßnahmen, die nicht unter dem Modernisierungsbegriff fallen, dulden muss. Es kommt aber nicht allein darauf an, ob dem Mieter die Beeinträchtigung, die die Baumaßnahme oder deren Durchführung mit sich bringt, zuzumuten ist. Vielmehr ist entscheidend, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrags zugemutet werden kann. Dabei ist Ausgangspunkt der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind, und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Das bedeutet, dass die Frage, ob ihm dennoch den Mietbesitz störende Neubaumaßnahmen zuzumuten sind, erst dann zu prüfen ist, wenn zuvor feststeht, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Baumaßnahmen zu unterlassen oder zu verschieben (BGH, Urt. v. 23.2.1972 – VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723, beck-?online). Die Klägerinnen haben vorliegend keine Umstände dargelegt, weshalb es ihnen nicht zuzumuten wäre, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, um die Änderungsmaßnahmen durchzuführen. …”

Pressemitteilung 36/2018

Der Berliner Mietspiegel kämpft in Spandau um sein Überleben

Sachverständigengutachten für 2.850,00 € bei Mieterhöhung von 23,17 € monatlich

AMV startet Crowdfunding-Projekt für Spandauer Mieter

Hilfe für Wolf-Dietrich Kniffka in seinem Kampf gegen die Deutsche Wohnen!

Der Berliner Mietspiegel ist in Spandau in ernsthafter Gefahr.

Unser Mitglied Wolf-Dietrich Kniffka ist vor dem Amtsgericht Spandau von seiner Vermieterin – “Deutsche Wohnen” – auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 23,17 € monatlich verklagt worden.

Und was macht das Amtsgericht Spandau? Der zuständige Richter am Amtsgericht Spandau wendet zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr den Berliner Mietspiegel 2017 an, sondern holt ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 € ein.

Wolf-Dietrich Kniffka streitet nun vor Gericht für die Anwendung des Berliner Mietspiegels 2017 und gegen die Einholung von Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete. 

Um diesen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Spandau weiter führen zu können, haben wir – der AMV Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. – für Wolf- Dietrich Kniffka am heutigen Tag auf der Internetplattform gofundme.com ein Crowdfunding-Projekt gestartet (https://www.gofundme.com/vor-gericht-fur-den-mietspiegel).

Unser Ziel ist es, Wolf-Dietrich Kniffkas Rechtsstreit mit der “Deutsche Wohnen” finanziell zu unterstützen – wenn nötig bis in die zweite Instanz. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren in der 1. Instanz belaufen sich auf knapp 3.300 €. Die Kosten für die Gerichtsgebühren, die Rechtsanwaltsgebühren und die Sachverständigengebühren mit Berufungsinstanz belaufen sich auf knapp 3.800 €. Sollte nach der Deckung der Kosten Geld übrig bleiben, fließt dieses zu 100% in die Kältehilfe der Berliner Stadtmission.

Wolf-Dietrich Kniffkas Gerichtstermin vor dem Amtsgericht Spandau ist am 18.10.2018 um 10:00 Uhr im Saal 141.

Wir als Mieterverein müssen in Zukunft jeder Spandauer Mieterin und jedem Spandauer Mieter sagen: „Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, auch wenn sie nach dem Berliner Mietspiegel falsch ist, da bei einer Klage die Gefahr droht, dass ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 € eingeholt wird und Sie im Falle des Verlierens diese Kosten tragen müssen.”

Bei Mieterinnen und Mietern, die rechtsschutzversichert sind, müssen wir sagen:„Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, auch wenn sie nach dem Berliner Mietspiegel falsch ist, da bei einer Klage die Gefahr droht, dass ein Sachverständigengutachten für 2.850,00 € eingeholt wird und Ihre Rechtsschutzversicherung im Falle des Verlierens diese Kosten tragen muss. Danach kündigt Ihre Rechtsschutzversicherung Ihnen höchstwahrscheinlich Ihren Vertrag und Sie stehen in Zukunft ohne Rechtsschutzversicherung dar.”

„Die Tatsache, dass nun mit den Abteilungen 6 und 13 gleich zwei Richter des Amtsgerichts Spandau den Berliner Mietspiegel 2017 nicht mehr anwenden, sondern teure Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen, ist eine Katastrophe für Spandaus Mieterinnen und Mieter”, sagte Marcel Eupen, der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., „denn diese Vorgehensweise führt zu einer extremen Rechtsunsichheit über die Anwendung des Mietspiegels und damit zu einer Verunsicherung der Mieterinnen und Mieter.”

Berlin, den 02.10.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:


DER TAGESSPIEGEL am 27.09.2018: FDP will Wohnungen im Ring aufstocken lassen

Die Partei stellt Ideen für den Wohnungsbau vor. Auch über eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes soll neu abgestimmt werden.

Geht es nach den Liberalen, soll das Bauplanungsrecht den Bezirken entzogen und zentralisiert werden. Der Milieuschutz soll wie die Mietpreisbremse abgeschafft werden. „Wir wollen nicht regulieren, sondern vorankommen“, sagte Czaja. Als Ersatz für die Mietpreisbremse fordert er einen „Miet-Tüv“.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/baupolitik-in-berlin-fdp-will-wohnungen-im-ring-aufstocken-lassen/23117784.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:


DER TAGESSPIEGEL am 26.09.2018: Wohnraummangel in Berlin – Cansel Kiziltepe: „Private Renditejäger enteignen“

Wie eine SPD-Politikerin die Mieten senken will.

Die SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe ruft dazu auf, große Immobilienunternehmen, aber auch „kleinere Fonds, Portfolioinvestoren und private Renditejäger“ zu enteignen. Und zwar dann, wenn solche Wohnungseigentümer „unverhältnismäßige Mieterhöhungen vornehmen oder unzureichend in die Instandsetzung investieren“, schreibt Kiziltepe in der Mitgliederzeitung der SPD Friedrichshain-Kreuzberg mit dem einprägsamen Namen „Rote Brücke“.

Deshalb stehe sie auch dem Volksbegehren, „Deutsche Wohnen enteignen“, positiv gegenüber, offenbart Kiziltepe. Die Unterschriftensammlung wird voraussichtlich im Herbst starten, die Kampagne wird seit einem halben Jahr von Berliner Mieterinitiativen, aber auch Politikern der Linken und Grünen vorbereitet – und soll am 25. Oktober vorgestellt werden.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnraummangel-in-berlin-cansel-kiziltepe-private-renditejaeger-enteignen/23117768.html