Genügt es bei Instandsetzungsarbeiten, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 73/18, Beschluss vom 30.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach dem Sach- und Rechtsstand sowie nach billigem Ermessen, welches die Entscheidungskriterien nach § 91a Abs. 1 ZPO für die zu treffende Kostenentscheidung sind, ist es hier gerechtfertigt, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn sie hatten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, denn sie hatten die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB und befanden sich in Verzug mit der Annahme der ausreichend angebotenen (§ 295 BGB) Arbeiten in der Wohnung.

Ihre Duldungspflicht entstand nicht erst – anders als bei Modernisierungsarbeiten – nach Ablauf einer bestimmten Frist auf einer einen bestimmten Mindestinhalt enthaltenden Ankündigung, insbesondere unter Mitteilung eines Bauablaufplanes.

Die Klägerin schuldete zwar eine rechtzeitige Mitteilung über die Arbeiten, § 555a Abs. 2 BGB. Ihre Mitteilungs- bzw. Ankündigungspflicht ging allerdings nicht so weit, wie etwa die Pflichten des Vermieters zur Ankündigung im Falle einer Modernisierung, § 555c Abs. 1 bis 3 BGB. Insbesondere führt der Umstand, dass die dem Mieter nötigen Informationen sich erst aus mehreren Schreiben ergeben, nicht dazu, seine Duldungspflicht verneinen. So ist allein unter Zugrundelegung des Schreibens der Klägerin vom 12.07.2017 der Duldungsanspruch nicht zu verneinen gewesen.

Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann. Das kann bei Berufstätigkeit die Beantragung von Urlaub usw. sein, ggf. die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um ggf. während der Arbeiten durch Anwesenheit in der Wohnung die eigenen Interessen zu gewährleisten. Die Beklagten konnten nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.

Das gilt auch mit Blick auf die bereits im Zusammenhang mit der Schadensermittlung und Trocknung des Wasserschadens aufgewendeten Anwesenheitszeiten. Insoweit kann gegebenenfalls aus verschiedenen rechtlichen Aspekten Ausgleich vom Vermieter oder ggf. Dritten verlangt werden.

Aus der sich infolge der ersten Ankündigung vom 12.07.2017 entwickelnden Korrespondenz mit der Klägerin wussten die Beklagten, ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten bzw. konnten, ihnen war auch mitgeteilt worden, dass die Art der Arbeiten auch Unterbrechungen erforderlich machte, weil neben dem Sanitärgewerk Fliesenleger tätig werden mussten, zudem wegen der Trocknungs- bzw. Abbindungszeiten nicht vermeidbar waren, sodass die Arbeiten sich über mehrere Werktage hinziehen würden, während der das Bad mit einer weiteren Badewanne grundsätzlich nutzbar blieb. Zudem hatte die Klägerin mitgeteilt, dass die ausführenden Unternehmen die Folgetermine nach dem Beginn der Arbeiten “operativ” mit den Beklagten regeln würde, sodass berechtigten Belangen der Beklagten hinsichtlich ihrer zeitlichen Planung Rechnung getragen werden konnte. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplanes bestand demgegenüber bei dieser Situation nicht.

Nachdem die Beklagten dann auf das Schreiben der Klägerin vom 24.07.2018 innerhalb der mit einer Woche angemessen gesetzten Frist keinen Termin für den Beginn der Arbeiten auswählten, auch keine Gründe mitteilten, die ihre Hinderung im fraglichen Zeitraum ab dem 08.08.2017 überhaupt erkennen ließen, ferner eine entsprechende telefonische Regelung eines Arbeitsbeginns durch Beendigung des Telefonats unterbanden, hatten sie zur Klageerhebung Anlass gegeben. Zwar beschränkt sich ein “Dulden” auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Da hier aber Arbeiten in der Wohnung der Beklagten erfolgen mussten, umfasste das Dulden hier auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.”

Ist ein Vermieter berechtigt, wenn sich sein Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug befindet, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 199/18, Urteil vom 04.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die außergerichtlichen Anwaltskosten schuldet der Beklagte gemäß den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB, 2 Abs. 2, 13, 14 RVG, Ziff. 2300, 7002, 7008 W RVG aufgrund des mit Ablauf des Februar 2018 gemäß den §§ 280 Abs. 2 Ziff. 1, 558 b Abs. 2 BGB, spätestens jedoch mit dem Zugang des Mahnschreibens vom 6. März 2018 eingetretenen und die Anwaltsbeauftragung begründenden Verzuges. Soweit die Beklagte einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht mit der Begründung einwendet, mangels weitergehender Komplexität der Angelegenheit sei eine anwaltliche Beauftragung statt der weiteren Befassung der Hausverwaltung hiermit nicht erforderlich gewesen, kann das jedenfalls im Ergebnis nicht durchdringen, denn die anwaltliche Tätigkeit ist grundsätzlich eher, wenngleich im konkreten Fall nicht, geeignet, dem Schuldner die Ernsthaftigkeit der Rechtsverfolgung sowie die Sinnhaftigkeit der Erfüllung der Schuld vor Augen zu führen und somit einen gerichtlichen Rechtsstreit zu vermeiden.”

Kann der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung als Wohnwertverbesserung angesehen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die Klägerinnen haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung des Einbaus einer bodentiefen Fensteranlage gem. §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB.

Der Einbau von bodentiefen Fenstern stellt nicht generell eine Wohnwertverbesserung i. S. d. § 555b Nr. 4 BGB dar. Eine Wohnwertverbesserung ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, orientiert sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob die Maßnahme nach der Verkehrsanschauung geeignet ist, die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten zu erhöhen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555b Rn. 7).

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass mit der größeren Fensterfläche der Lichteinfall im Zimmer 2 größer ist. Allerdings ist ein größerer Lichteinfall im Hinblick darauf, dass sich die Wohnung im X. OG befindet, zuvor bereits ein 3-?flügeliges Fenster von ca. 200 cm Breite und ca. 130 cm Höhe vorhanden war und das Zimmer als Schlafzimmer benutzt wird, nicht allgemein als Wohnwertverbesserung zu sehen.

Die Klägerinnen haben auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich der Raum mit dem bodentiefen Fenster besser belüften ließe als mit dem Fenster, [hinsichtlich] dessen Einbaus die Beklagten gemäß Teilurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20. 1.2015 zur Duldung verpflichtet wurden. Denn bei beiden Fenstern sind die Flügel mit Dreh-?/Kippfunktion ausgestattet, so dass ein Unterschied nicht ersichtlich ist.

Ferner erhöht sich mit der größeren Fensterfläche der Blickeinfall in das Zimmer. Dies ist nach der Verkehrsanschauung als nicht wünschenswert zu sehen. Das Schlafzimmer einer Wohnung stellt allgemein einen privaten Rückzugs- und Entspannungsort dar. Es ist davon auszugehen, dass Mietinteressenten nicht möchten, dass andere Personen in das Zimmer hineinschauen können.

Aufgrund der Errichtung eines Neubaus gegenüber der Hausfassade mit der bodentiefen Fensteranlage der streitgegenständlichen Wohnung muss jedoch verstärkt damit gerechnet werden. Die größere Fensterfläche erhöht das Gefühl, beobachtet zu werden. Dieser Nachteil kann nicht durch das Anbringen von Vorhängen oder Gardinen an dem Fenster ausgeglichen werden. Denn bei ständig zugezogenen entsprechenden Vorrichtungen wirkt sich ein bodentiefes Fenster erst Recht nicht positiv aus. Auch kann das größere Zimmer 1 der Wohnung, das derzeit als Wohnzimmer benutzt wird, nicht als Schlafzimmer umfunktioniert werden. Denn es verfügt über eine bodentiefe Balkontür aus Kunststoffisolierglas mit zwei Flügeln, so dass sich derzeit keines der zwei Zimmer der Wohnung als Schlafzimmer eignet. Daher erhöht der Einbau der bodentiefen Fensteranlage die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten nicht.”

Kommt bei einer Modernisierung eine vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Allerdings würde der Einbau einer Fußbodenheizung eine Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB für die Beklagten bedeuten. Denn die Wohnung müsste laut der Ankündigung vom 20.7.2016 für die Zeit der Bauarbeiten von drei Monaten komplett ausgeräumt werden und die Beklagten müssten in eine Ersatzwohnung ausweichen. Ein solcher Umzug ist den Beklagten auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerinnen nicht zuzumuten.

Das Besitzrecht des Mieters ist eigentumsrechtlich geschützt und räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein (BVerfG, Beschl. v. 8.1.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, NJW 1985, 2633 [= WuM 1985, 75], beck-?online). Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde.

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel kommt daher in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555dRn. 24-?30, beck-?online).

Die Klägerinnen haben solche Gründe nicht dargelegt. Insbesondere haben sie nicht vorgetragen, dass die Modernisierung dringend sei und das Ende des Mietverhältnisses mit den Beklagten für die Durchführung der Maßnahmen nicht abgewartet werden könnte. Den Beklagten kann ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht zugemutet werden, für die Dauer der Bauarbeiten aus der Wohnung auszuziehen. Insoweit ist es irrelevant, dass die Beklagten über eine 1-?Zimmerwohnung in K. an der Ostsee verfügen. Denn es macht keinen Unterschied, wohin die Mieter für die Zeit der Baumaßnahmen ziehen könnten. Vielmehr ist angesichts des Schutzzwecks des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB entscheidend, dass sie überhaupt ausziehen und die Belastungen eines Umzugs auf sich nehmen müssten.”