Liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist?
Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 4296/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 3. wie folgt aus: “Auch eine Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses hat das Mietverhältnis nicht beendet.
a) Bei Dauerschuldverhältnissen besteht ein fristloses, verschuldensunabhängiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (BGH MDR 1978, 487; BGH LM Nr. 2 zu § 242 BGB; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend. Allerdings ist dieser Umstand bei der Abwägung der Gesamtumstände zu berücksichtigen, den die Entscheidung über die Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben zu treffen, wobei ein Verschulden dessen, dem gekündigt wird, nicht erforderlich ist. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Kündigung nicht auf solche Gründe gestützt werden kann, die der Kündigende selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen feststeht, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, aber die Ursache der Zerrüttung nicht mehr aufgeklärt werden kann. In einem solchen Fall ist jede Partei zur Kündigung berechtigt (OLG Celle ZMR 2009, 192). Erforderlich ist aber immer eine vorherige Abmahnung (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 169).
Was ist aber nun eine zur Kündigung berechtigende Zerrüttung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter? Bekannt ist das Zerrüttungsprinzip im Eherecht: Eine Ehe kann geschieden werden, wenn sie von beiden Partnern als zerrüttet eingeschätzt wird. Dabei spielt Verschulden keine Rolle. § 1565 BGB spricht nur davon dass, dass die Ehe “gescheitert” sein muss. Dafür gibt es eine gesetzliche Vermutung, nämlich das Getrenntleben. Das passt nun einmal im Mietrecht nicht, da Vermieter und Mieter nicht zusammenleben. Auch im Arbeitsrecht gibt es das Zerrüttungsprinzip: Wenn das Vertrauensverhältnis zum Arbeitnehmer so erschüttert ist, dass eine Anstellung nicht mehr zugemutet werden kann, dann ist eine Kündigung möglich. Allerdings sind die Anforderungen hier sehr viel höher als bei einer Scheidung. Es geht im Arbeitsrecht um den Verlust von Vertrauen, das sich “nicht mehr auf jemanden verlassen können”. Der Arbeitnehmer repräsentiert zumindest teilweise den Arbeitgeber. Das Mietrecht liegt, was die Anforderungen angeht, wahrscheinlich dazwischen. Der Mieter repräsentiert nicht den Vermieter. Sein Verhalten wird in den wenigsten Fällen dem Vermieter – auch im nicht juristischen Sinne – zugerechnet. Aber möglich ist natürlich auch hier, dass Vermieter oder Mieter den Vertragspartner bei Dritten “anschwärzen” oder geschäftlich schädigen, was auch zu einer Zerrüttung führen kann (z.B. BGH NZM 2010, 901). Darum geht es vorliegend aber nicht. Es geht schon eher, wie in der Ehe, um die bloße Zweierbeziehung zwischen Vermieterin und Mieter. Dafür geht es anders als in der Ehe und eher wie im Arbeitsrecht darum, dass der Vermieter dem Mieter erhebliche Vermögenswerte, nämlich die Wohnung, anvertraut. Aber auch da gibt es vorliegend keinen Anlass, von einer Gefährdung von Vermietervermögenswerten auszugehen. Es geht der Klägerin um den Umgang miteinander und das Verhalten des Beklagten im Rahmen der geschäftlichen Beziehung.
b) Hier kann das Gericht zurzeit die für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Zerrüttung ebenso wenig feststellen wie ein die Grenzen des § 573 BGB erreichendes berechtigtes Interesse der Klägerin, dass für die ordentliche Kündigung erforderlich ist.
Richtig ist sicher, dass das Verhalten des Beklagten für den jeweiligen Gegenüber äußerst anstrengend und zeitweise auch schwer zu ertragen ist. Der Beklagte ist nach dem Eindruck des Gerichts, das es sich in den fast 18 Monaten, die das vorliegende Verfahren in 1. Instanz anhängig war, vom Beklagten aufgrund des persönlichen Eindrucks, aber viel mehr noch aufgrund der zahlreichen äußerst langen Schriftsätze machen konnte, wohl der Prototyp eines Juristen, den Vermieter – und vielleicht auch andere Vertragspartner – sich eher nicht wünschen, vor allem, wenn sie als “Jurist in eigener Sache” tätig werden. Seine Ausdrucksweise ist belehrende und vielleicht auch besserwisserisch.
Der Beklagte hat immer wieder versucht die Verhandlungsführung des Gerichts zu bestimmen. Nach dem ausführlichen Hinweis- und Beweisbeschluss des Gerichts, in dem den zahlreichen Zeugen gestattet worden war, ihre Aussagen schriftlich zu machen, wollte er z.B. dem Gericht klarmachen, wie es diese noch nicht getätigten Aussagen zu bewerten habe. Später wollte er dem Gericht dann aufgeben, nur bestimmte Zeugen zu vernehmen, obwohl er alle anderen Zeugen auch benannt hatte. Schließlich sollte das Gericht trotz des abgefassten und in der Durchführung befindlichen Beweisbeschlusses im laufenden Verfahren ein Beweissicherungsverfahren über ähnliche Fragen durchführen. Nach Vorlage des Gutachtens verlangt der Beklagte Ergänzungen des Gutachtens, die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich sind (Bl. 333. d. GA). Außerdem soll das Gericht einen Zeugen zum Erscheinen vor Gericht durch Verhängung von Ordnungsgeld zwingen, obwohl dessen Aussage keinerlei Einfluss auf den Ausgang des Rechtsstreits mehr hat, nur weil der Beklagte dessen Nichterscheinen als Missachtung empfindet. Das ist schon Ausdruck einer sicher auch von der Klägerin so empfundenen Selbstüberschätzung.
Er hat auch versucht, Handwerkern solche Vorgaben zu machen, die es sicher verbeten haben (Bl. 130 d. GA).
Auch die Länge der vorgerichtlichen aber auch gerichtlichen Schriftsätze spricht dafür, dass der Beklagte anscheinend für so etwas viel Zeit hat oder sich nimmt. Die Gerichtsakte dieses im Grunde einfachen und routinemäßigen Räumungs- und Zahlungsprozesses hat zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Urteils bereits 335 Seiten. Damit beansprucht der Beklagte natürlich auch die Zeit der Klägerin über Gebühr.
Der Beklagte hat ansatzweise versucht, die Klägerin “schlecht zu machen” (Bl. 49 d.GA). Im geschäftlichen Bereich kann dies bei feststehender Unwahrheit eine Kündigung rechtfertigen (BGH NZM 2010, 901), im hier eher privaten Bereich nach Ansicht des Gerichts noch nicht, zumal nicht ersichtlich ist, dass diese Behauptungen außerhalb der vorliegenden Rechtsstreit erhoben worden sind.
Der Beklagte hat ferner versucht zu bestimmen, mit welchem seiner Vertragspartner er nur reden will (nicht mit der Klägerin (Bl. 183 d. GA). Er hat angedroht Gespräche anderenfalls abzubrechen. Nachdem dann die Klägerin den Beklagten aufgefordert hat, nur noch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu kommunizieren und keine Mails an ihre e-mail Adresse zu schicken, hat er diesem Wunsch massiv mit einer einem Anwalt eher nicht zuzutrauenden Begründung widersprochen. Auch das ist Widerspruch nur des Widerspruchs willens, denn der Beklagte wollte ja gerade mit der Klägerin nicht mehr reden. Nachdem er aber erfuhr, dass die Klägerin nicht mehr mit ihm reden will, hat er diesen eigentlich auch seinem Willen entsprechenden Wunsch bewusst missachtet, um sich durchzusetzen oder die Klägerin schlicht zu ärgern. Dabei hat das Gericht noch nicht einmal untersucht, ob der Beklagte als Rechtsanwalt nicht sogar verpflichtet wäre, nur mit dem gegnerischen Kollegen zu kommunizieren. So etwas tut man einfach nicht.
Aber letztendlich muss die Klägerin (wie auch das Gericht) so ein Verhalten schlicht ertragen. Nicht unberücksichtigt bleiben darf bei der Abwägung nämlich auch, dass der Beklagte trotz seiner unzähligen wortreichen Ausführungen letztendlich nur äußerst moderat die Miete gemindert hat.
Bei der vom Gericht vorzunehmenden Abwägung war schließlich auch ihr Verhalten zu berücksichtigen. Es ist dabei nicht von der Hand zu weisen, dass die Klägerin ihren Mieter nicht unbedingt wie einen Kunden behandelt, der berechtigte Ansprüche hat. Die Tatsache, dass der Beklagte berechtigte Ansprüche geltend macht, wird von ihr, vielleicht auch wegen des oben dargestellten Stils, wohl als persönlicher Affront verstanden. Berechtigte Minderungen versteht sie als Pflichtwidrigkeit und reagiert auch entsprechend “verschnupft”. Dass dies Verhalten dann den Beklagten wiederum zu belehrenden Äußerungen hinreißt ist zwar ärgerlich aber in der Konsequenz dann wohl noch hinzunehmen.
Nach alledem konnte das Gericht nur feststellen, dass hier Vermieterin und Mieter “schlicht nicht miteinander können”, da ihre wechselseitigen Erwartungen an das Verhalten der Gegenseite unüberbrückbar von einander abweichen. Da rechtfertigt eine Kündigung aber noch nicht. Hier kann für die Zukunft dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass die Klägerin einen Dritten, z.B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt, beauftragt, die Kommunikation mit dem Mieter durchzuführen und der Mieter sich dann auch daran hält und mit diesem dann auch normal umgeht. Nur wenn das auch nicht klappen sollte, könnte uU eine Zerrüttung anzunehmen sein.
c) Im Übrigen trägt der Klägervertreter zwar vorgetragen, dass das Mietverhältnis zerrüttet ist, eine Begründung der Kündigung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB oder § 573 Abs. 3 BGB stellt dies aber nicht dar.
d) Wegen der vermeintlich unberechtigten selbständigen Tätigkeit (Insolvenzberatung) des Beklagten in den Wohnräumen ist bisher außer der Abmahnung auch keine Kündigungserklärung erfolgt. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des “Wohnens” fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH VIII ZR 213/12). Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH VIII ZR 165/08). Schon die Verwendung der Adresse der Wohnung nach außen hin im geschäftlichen Verkehr kann nach der Rechtsprechung des BGH eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit darstellen, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (BGH VIII ZR 149/13). Ähnlich wie in der BGH-Fall gibt der Beklagte bisher nur seine Wohnanschrift auf seinem Briefkopf an und hat bei der Rechtsanwaltskammer Hamm nur seine Wohnanschrift als Kanzleianschrift hinterlegt.”