Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Genügt bereits ein geringer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit, wenn ein Mieter seinen Sozialwiderspruch gem. § 574 Abs.1 BGB damit begründet, dass beim Wohnungsverlust schwere Gesundheitsschäden bis hin zu Lebensgefahr drohen?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt a.M. – 2-11 S 46/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Beklagten konnten den ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen nach § 574 BGB widersprechen, da aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer feststeht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Den Klägerin steht der gegen die Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu.

Die Beklagten können nicht damit gehört werden, es fehle den Klägern bereits an der Aktivlegitimation. Nachdem die Klägerseite unter Vorlage des notariellen Vertrages vom 23.03.2016, aus dem sich die Erbenstellung der Kläger und der Frau … entnehmen lässt, substantiiert auch zum Ausscheiden der Frau … aus der Erbengemeinschaft vorgetragen hat, war das einfache Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Erbenstellung und des Ausscheidens von Frau … aus der Erbengemeinschaft nicht ausreichend. Zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 BGB ist Frau … auch durch den Erbteilverkauf aus dem Mietverhältnis ausgeschieden (vgl. zur Anwendbarkeit des § 566 BGB: Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 566 Rn. 27-34).

Nach Auffassung der Kammer war jedenfalls die mit Schriftsatz vom 01.07.2016 erklärte Prozesskündigung wirksam. Die Rüge der Beklagten, dass der Klägervertreter nicht bevollmächtigt ist, die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung durchzusetzen, wurde nach Vorlage der Originalvollmacht im Termin zur mündlichen Verhandlung ganz offensichtlich nicht weiter verfolgt. Aus diesem Grund muss davon ausgegangen werden, dass die dem Klägervertreter von den Klägern erteilte Vollmacht auch zur (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte.

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt unzweifelhaft den Voraussetzungen des § 573 Abs. 3 BGB, die nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich schon durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, erfüllt sind (BGH NJW 2017, 1474).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Kammer auch nach § 529Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen gebunden, da konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen könnten, nicht ersichtlich sind. Das Amtsgericht hat in einer nachvollziehbaren und sehr gut vertretbaren Beweiswürdigung dargelegt, warum es zu der Überzeugung gelangte, dass der Zeuge … mit seiner Familie möglichst zeitnah in streitgegenständliche Wohnung einziehen möchte und dabei insbesondere auch die familiäre Verbundenheit des Zeugen zur Klägerseite berücksichtigt. Greifbare Anhaltspunkte, warum die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich sein könnte, wurden von den Berufungsführern nicht aufgezeigt.

Insbesondere vermag die Kammer auch eine Verletzung der §§ 279 Abs. 3, 285 ZPO nicht festzustellen. Ausweislich der Protokolle der mündlichen Verhandlung hat das Amtsgericht sowohl vor als auch nach der durchgeführten Beweisaufnahme die Sach- und Rechtslage mit den Parteien erörtert. Ferner haben die Parteien nach durchgeführter Beweisaufnahme die zuvor bereits gestellten Anträge wiederholt. Die Parteien hatten somit ausreichend Gelegenheit zu Wort zu kommen, weshalb eine Verletzung des Verfahrensgrundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht vorliegt.

Trotz wirksamer Kündigung ist das Mietverhältnis gleichwohl gemäß §§ 574 Abs. 1 S. 1, 574 a Abs. 1, 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (stRspr; vgl. nur BVerfG, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 BGB sind alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können. Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt vielmehr bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH, NJW-RR 2014, 78).

Der gesundheitliche Zustand des Sohnes der Beklagten begründet eine nicht zu rechtfertigende Härte, Der Sohn der Beklagten ist auf Grund seiner Erkrankung räumungsunfähig, da die ernsthafte Gefahr besteht, dass sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtert würde (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, 463; BGH, NZM 2005, 143; Schmidt-Futterer/Blank, § 574 Rn. 47). Aufgrund der in der Berufungsinstanz durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Sohn der Beklagten eine solche Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerseite nicht zu rechtfertigen ist.

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts waren die Ausführungen der Beklagtenseite zur Räumungsunfähigkeit des Sohnes der Beklagten ausreichend substantiiert, weshalb das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen war.

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 14 m.w.N.). Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten (BVerfG, WM 2012, 492Rn. 16; BGH, Beschluss vom 21. Mai 2007 – II ZR 266/04, WM 2007, 1569 Rn. 8; BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; jeweils m.w.N.).

Diesen Voraussetzungen genügte der erstinstanzliche Vortrag der Beklagten, die unter Vorlage eines entsprechenden ärztlichen Attests behauptet haben, dass ihrem – unstreitig – schwerstbehinderten Sohn schwere und nachhaltige Gesundheitsschäden für den Fall des Verlusts der ihm vertrauten und unverzichtbaren Wohnumgebung drohen, wie etwa das Risiko schwerer und mit hirnorganischen Zusatzschäden verbundene Krampfanfälle.

Das von der Kammer eingeholte Sachverständigengutachten kommt zu dem überzeugend und widerspruchsfrei begründeten Ergebnis, dass durch einen Umgebungswechsel so genannte “fokale” epileptische Anfälle beim Sohn der Beklagten hervorgerufen werden können. Dies stelle eine Gefahr für die Gesundheit des Sohnes dar, könne zu einem Verlust bereits vorhandener Fähigkeiten führen und müsse als ein lebensbedrohliches Risiko angesehen werden. Zwar kann den Ausführungen des Sachverständigen nicht entnommen werden, dass ein Umzug zwangsläufig einen “fokalen” Anfall hervorrufen wird. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen, wonach der Sohn der Beklagten als besonders empfindsam für Faktoren wie etwa einen Wohnungswechsel anzusehen ist und wonach “zu befürchten ist, dass auslösende Faktoren, zu denen ein Wohnungswechsel gehört, Anfälle begünstigen und verstärken”, geht die Kammer jedoch davon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass es durch einen Umzug zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Sohnes der Beklagten und sogar zu lebensbedrohlichen Krampfanfällen kommen kann. Dies genügt im vorliegenden Einzelfall für die Annahme einer erheblichen Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. auch Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 574 Rn. 44).

Bei der Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es ist zu fragen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Die Wertentscheidung des Grundgesetzes ist zu berücksichtigen. Ist die Räumung für den Mieter oder dessen Angehörigen mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen. Die Interessen des Mieters an der Erhaltung seiner Gesundheit haben im Allgemeinen Vorrang vor allgemeinen Finanzinteressen des Vermieters. Der Wunsch des Vermieters, für sich und seine Familie eine angemessene Wohnung zu schaffen, ist umgekehrt vorrangig vor den Finanzinteressen des Mieters. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (Blank/Börstinghaus, § 574 Rn. 60).

Vorliegend ist von einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB für den Sohn der Beklagten auszugehen. Dem eingeholten Gutachten ist zu entnehmen, dass eine Veränderung der Lebensumstände erhebliche gesundheitliche Schäden bis hin zu lebensbedrohlichen Situationen führen kann. Wenngleich nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht endgültig klar wird, ob ein Wohnungswechsel für den Sohn der Beklagten eine unmittelbare Lebensbedrohung darstellen würde, so ergibt sich hieraus jedoch, dass ein Wohnungswechsel eine nicht nur abstrakte Gefahr für die Gesundheit und sogar das Leben des Sohnes darstellt. Hinter den somit durch Art. 13 GG sowie durch Art. 2 GG (Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit) geschützten Bestandsinteresse der Beklagten müssen die durch Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteressen der Kläger, die in ihrem Kündigungsschreiben angeführt werden, zurücktreten. Es gilt insoweit der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass je höherwertiger das bedrohte Rechtsgut ist, umso geringere Anforderungen an die Gefährdung bzw. deren Feststellungen zu stellen sind. Bei einem so hohen Rechtsgut, wie dem Leben, also dem höchsten Rechtsgut, muss daher ein geringerer Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit verlangt werden. Der mögliche Schaden ist hier zu hoch und zu unwiederbringlich, als dass dem Gefährdeten das Risiko aufgebürdet werden könnte, dass eine verlässliche und exakte Prognose auf Grund der Komplexität der Fragestellung nicht möglich ist. Nach Auffassung der Kammer muss deshalb hier die nicht nur theoretische Möglichkeit eines fokalen Anfalls mit schwerwiegendem oder gar tödlichem Ausgang, die nach dem Sachverständigengutachten gegeben ist, ausreichend sein (so auch LG Aachen, Urt. v. 29.9.2005 – 7 S 66/05, BeckRS 2007, 01452).

Die nach § 574 b BGB einzuhaltende Form und Frist wurde durch den Widerspruch der Beklagten gewahrt.

Rechtsfolge eines begründeten Widerspruchs nach §§ 574, 574 a BGB ist es, dass die Räumungsklage abgewiesen und entschieden wird, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird (Blank/Börstinghaus, § 574 a Rn. 25). Das Mietverhältnis war insoweit auf unbestimmte Zeit fortsetzen, da dem Sachverständigengutachten zu entnehmen ist, dass der Sohn der Beklagten auf dauerhafte Pflege angewiesen und eine enge Bindung an seine in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Eltern gegeben ist. Mithin ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte darstellt.

Dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist, war nach § 308 a Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag einer Partei von Amts wegen auszusprechen.”