Sieht das Gesetz einen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor?
Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 6 C 432/17, Urteil vom 19.04.2018) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Denn das zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin vom 18.10.2017 außerordentlich fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 BGB beendet worden.
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Zwar kann die Klägerin ihre Kündigung nicht auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) stützen. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass die Klägerin mit Schreiben vom 08.09.2017 ausdrücklich nur eine unerlaubte Untervermietung an die Person namens “###”, d.h. an den Beklagten zu 3) abmahnte. Für den Beklagten zu 1) war insoweit nicht zweifelsfrei erkennbar, dass hier auch eine Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) hätte beanstandet werden sollen. Zudem hat die Klägerin sowohl ihr Kündigungsschreiben vom 18.10.2017, als auch ihre im Schriftsatz vom 31.01.2018 enthaltene Kündigung nur mit der unbefugten Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) begründet. Das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB gilt auch für solche Kündigungen, die sich auf § 543 BGB stützen. Es soll sicherstellen, dass der Mieter Klarheit über seine Rechtsposition und seine Verteidigungsmöglichkeiten erhält (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 569 BGB, Rn. 76, 77). Ob sich die vollständige Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) innerhalb der Grenzen des eingeräumten vertragsgemäßen Gebrauchs hielt oder nicht, bedarf aufgrund der vorangegangenen Ausführungen keiner Entscheidung.
Die Klägerin war jedoch deshalb zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zu 1) berechtigt, weil dieser die Wohnung unbefugt dem Beklagten zu 3) zum Gebrauch überlassen und dadurch eine erhebliche Pflicht verletzt hat.
Der Beklagte zu 3) ist “Dritter” im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Dritter in diesem gesetzlichen Sinne ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist. Hiervon ausgenommen ist nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehungen. Kein Dritter ist namentlich der Ehegatte des Mieters (BGH, Urteil vom 12.06.2013, Az.: XII ZR 143/11). Zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Wohnung strahlt dieser grundgesetzlich gewährleistete Schutz in das Privatrecht aus.
Der Beklagte zu 3) ist jedoch vorliegend nicht Ehegatte des Mieters, also des Beklagten zu 1), sondern der Ehemann der Beklagten zu 2). Im Verhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) kann die Ausstrahlungswirkung des Art. 6 GG bereits deshalb nicht angenommen werden, weil zwischen diesen keinerlei vertragliche Beziehungen vorliegen. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht bei Unterstellung des Beklagtenvortrages als zutreffend, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin damit einverstanden gewesen wäre, dass die Wohnung in erster Linie durch die Beklagte zu 2) genutzt würde. Denn auch nach diesem Vorbringen war die Beklagte zu 2) lediglich Untermieterin, nicht jedoch Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Im hier alleine maßgeblichen Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) ist der Beklagte zu 3) “Dritter” im gesetzlichen Sinne.
Die Erheblichkeit der durch den Beklagten zu 1) infolge der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) begangene Pflichtverletzung kann auch nicht deshalb verneint werden, weil auf die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) ein Anspruch bestanden hätte.
Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Für diese Abwägung sind neben sonstigen Abwägungskriterien auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis erheblich (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017, Az.: 67 S 119/17). Die Erheblichkeit einer zur Kündigung berechtigenden Pflichtverletzung kann daher im konkreten Einzelfall zu verneinen sein, wenn ein Mieter im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, so dass der Kläger ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre.
Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zu Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen (Landgericht Berlin, Urteil vom 4.12.2006, 67 S 425/05).
Ein vorhandenes berechtigtes Interesse der Beklagten zu 2), ihren Ehemann mit in die Wohnung aufzunehmen, ist in diesem Zusammenhang jedoch nicht entscheidungserheblich. Denn auch hier ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 2) nicht Mieterin, sondern lediglich Untermieterin der Wohnung ist. § 553 BGB sieht jedoch nur einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Dieser kann einer Kündigung des Vermieters entgegen stehen. Das Gesetz sieht hingegen keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis besteht. Vertragliche Beziehungen bestehen nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie zwischen dem Haupt- und dem Untermieter. Die Annahme, dass die Klägerin zur Erteilung einer solchen Erlaubnis verpflichtet bzw. die Aufnahme des Beklagten zu 3) als Ehegatten mangels Eigenschaft als “Dritter” schon nicht erlaubnispflichtig sei, weil dies für den Beklagten zu 1) als Vermieter der Beklagten zu 2) gelte, würde im Ergebnis jedoch zur Konstruktion einer solchen, gesetzlich nicht vorgesehenen Regelung und eines nicht vorhandenen Rechtsverhältnisses führen.
Die Beklagten können einen solchen Anspruch vorliegend auch nicht aufgrund einer individualvertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien herleiten. Denn in der für die Beklagte zu 2) erteilten Untermieterlaubnis vom 16.07.2014 hat die Klägerin ausdrücklich klargestellt, dass die Beklagte zu 2) nicht zur Aufnahme weiterer Personen berechtigt ist, zwischen ihr und der Klägerin kein Vertragsverhältnis begründet wird und Kündigungsschutzgründe in diesem Verhältnis nicht greifen. Auch im Hinblick auf die behauptete Vereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Jahr 2010 haben die Beklagten nicht vorgetragen, dass der Beklagten zu 2) generell die Aufnahme weiterer Personen oder die Aufnahme des Beklagten zu 3) – den sie ohnehin erst 3 Jahre später im Jahr 2013 geheiratet hat – gestattet worden wäre.
Ein berechtigtes Interesse des Beklagten zu 1) an der Aufnahme des Beklagten zu 3) in die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 553Abs. 1 S. 1 BGB ist von den Beklagten nicht dargelegt worden. In Anbetracht des Umstandes, dass der Beklagte zu 1) nie in der Wohnung gewohnt hat, der Beklagte zu 3) in diesem Verhältnis nur entfernt verschwägert ist und damit nicht zum privilegierten Personenkreis gehört und überdies eine vollständige Gebrauchsüberlassung stattgefunden hat, ist ein solches auch nicht erkennbar.
Der Beklagte zu 1) hat die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) trotz Abmahnung fortgesetzt, obwohl die Bestimmung der Ausübung des Gebrauchsrechts für die Klägerin von wesentlicher Bedeutung ist. In der Gesamtschau hat der Beklagte zu 1) seine vertraglichen Pflichten daher in erheblichem Maße verletzt. Der Anspruch gegen den Beklagten zu 1) folgt aus § 546 Abs. 1 BGB, gegen die Beklagten zu 2) und 3) aus § 546 Abs. 2 BGB.”