Müssen zu Wohnzwecken ausdrücklich im Mietvertrag vermietete Räume bei der Wohnflächenermittlung berücksichtigt werden?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 233/19, Urteil vom 27.05.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Einwendungen der Beklagten rechtfertigen keine andere Entscheidung.
Die Kammer nimmt auf den Hinweis vom 29. Januar 2020 – mit Blick auf die Stellungnahme der Beklagten vom 27. Februar 2020 – mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug:
Die Kammer hat die Beklagten nicht missverstanden. Denn mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften waren sowohl die BauO Berlins als auch die WoFlV bzw. die Vorgängerregelung gemeint.
Die Kammer hat ausdrücklich auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit a) WoFlV Bezug genommen. Nach dieser Regelung handelt es sich bei den Hobbyräumen im Untergeschoss nicht um außerhalb der Wohnung gelegene Kellerräume; nur in diesem Falle wären sie für eine Berücksichtigung der Wohnfläche nicht in Betracht gekommen.
In der im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung aus dem Jahr 2019 (Urt. v. 16.01.2019 – VIII ZR 173/18) hat der BGH seine Rechtsansicht bezüglich einer wie hier gegebenen Fallkonstellation nicht aufgegeben, sondern an die Entscheidung aus dem Jahr 2009 angeknüpft. Die Beklagte übersieht, dass es nicht um die Frage geht, wie die Fläche bestimmter besonderer Räumlichkeiten einer Wohnung – etwa von Terrassen- und Balkonflächen und von Räumen mit Dachschrägen oder unter Treppen – ermittelt wird, sondern um die Frage, ob zu Wohnzwecken vermietete Räume, obgleich sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften ggf. als Wohnräume nicht (bau-)genehmigungsfähig wären, auch bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind. Deshalb gilt der von den Beklagten herangezogene Grundsatz, dass “man auf die mietvertragliche Definition, was als Wohnfläche gilt, nicht abheben darf” hier gerade nicht, wenn man die von der Kammer zitierten Gründe berücksichtigt, die der BGH in den beiden Entscheidungen im Jahr 2009 und im Jahr 2019 dazu getroffen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine – wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene – Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche – hier nach der Regelungen der WFlV – zu berechnen.
Inwieweit sich die Lage der Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung sich wohnwertmindernd auswirkt, ist im Rahmen der Einordnung in die Spannenbreite des Mietspiegelfeldes zu bewerten. Wohnwertmindernde Umstände sind insoweit nicht ersichtlich.”