Archiv für den Monat: Mai 2021

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 10.05.2021: Vergesellschaftung von Wohnungen angeblich ohne Landesmittel möglich
Die Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen präsentiert einen Gesetzentwurf, mit dem sie den Besitz großer Vermieter ins Gemeinwohl überführen will.
Die von der Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen geplante Vergesellschaftung von Wohnungen großer Unternehmen soll den Landeshaushalt nicht belasten und ohne Aufnahme von Bankkrediten möglich sein.  Das geht aus dem Entwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz hervor, den die Initiative am Montag präsentierte. Als Art der Entschädigung schlägt die Initiative die Ausgabe von Anleihen durch den künftigen Verwalter der Wohnungen, eine Anstalt öffentlichen Rechts, vor. „Entschädigungsbonds“ sollen die Wertpapiere heißen, sagte der Sprecher der Initiative Sebastian Schneider. Die Anstalt öffentlichen Rechts soll den Namen „Gemeingut Wohnen“ tragen.

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

rbb24.de am 10.05.2021: Auf zum nächsten Berliner Miet-Experiment
Die Initiative “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” hat einen Gesetzentwurf vorgestellt, um aufzuzeigen, wie Wohnungsgesellschaften vergesellschaftet werden sollen. Das Projekt könnte der nächste Mieten-Scherbenhaufen werden.
Jetzt erst recht – diese Stimmung herrscht in etwa unter vielen Mietern in Berlin, seitdem das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel mit einer ziemlich deutlichen Entscheidung kassiert hat. Beim jüngsten Berlin-Trend im Auftrag von rbb und “Berliner Morgenpost” unterstützen die Volksinitiative “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” 47 Prozent der Berliner. Das ist ein Plus von 18 Punkten gegenüber der vorherigen Befragung zu dem Thema vom November 2019.
Initiative macht Vorhaben konkreter
Mit dem am Montag vorgelegten Gesetzesentwurf zeigt die Initiative nun etwas genauer auf, wie das Ganze funktionieren soll. Im Zentrum steht die alles entscheidende Frage der Kosten. Denn jede Enteignung wäre von vornherein verfassungswidrig, wenn die Frage der Entschädigung nicht hinreichend geregelt sein sollte. Eins vorab: Die Entschädigungssumme solle nicht auf einen Schlag gezahlt werden, sondern über 40 Jahre gestückelt, allein das schürt Bedenken.
In Paragraph 5 des Entwurfs schreiben die Initiatoren zur Höhe der Entschädigung, dass sie für die Wertberechnung die “leistbare Miete” ansetzen wollen. Also das, was sich armutsgefährdete Haushalte gerade noch leisten könnten, so Mit-Organisator Sebastian Schneider. Das sei eine Miete von 4,04 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete bei der Deutschen Wohnen liegt pro Quadratmeter jedoch deutlich höher: nämlich bei 6,53 Euro laut Geschäftsbericht 2020.

Schätzungen zur Entschädigungssumme klaffen weit auseinander

Dieses sogenannte “Faire-Mieten-Modell” mag aus Sicht der Mieter ausgewogen sein. Jedoch könnte es mit den verfassungsrechtlichen Voraussetzungen bereits hier schon Probleme geben. Denn das, was sich die Initiative vorstellt, liegt deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilien.
Richtig ist zwar, dass das Grundgesetz nicht zwingend eine Verkehrswertentschädigung vorsieht – also quasi einen finanziellen Ersatz, der den Marktwert widerspiegelt. Dennoch verlangt es einen Wert “unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten festzulegen”, so entschied es einmal das Bundesverfassungsgericht. Was für armutsgefährdete Mieter als noch leistbar gilt, könnte somit nicht der alleinige Maßstab sein.
Der Gesetzentwurf geht von ungefähr 240.000 Wohnungen aus. Dafür rechnet die Initiative mit einer Entschädigungssumme von 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. Die könne sich vollständig aus den Mieten refinanzieren, sodass der Berliner Landeshaushalt nicht belastet werde, so die Meinung der Initiatoren. Das setzt aber voraus, dass die von der Initiative eben angesetzte Entschädigung verfassungsrechtlich nicht beanstandet wird.
Die amtliche Schätzung liegt indes höher: “Für eine Vergesellschaftung von 243.000 Wohnungen werden Entschädigungskosten von 28,8 bis 36 Milliarden Euro sowie Erwerbsnebenkosten von weiteren bis zu 180 Millionen Euro geschätzt”, heißt es auf der Seite der Landeswahlleiterin. Weitere Kosten für zum Beispiel der Bewirtschaftung kommen dazu.

Bereits 175.000 Unterschriften zusammen

Neben den noch unüberschaubaren Kosten wird hier auch wieder juristisches Neuland betreten. Das Vorhaben bezieht sich formal juristisch nicht auf eine Enteignung, die in Artikel 14 des Grundgesetzes geregelt ist; sondern auf eine Vergesellschaftung, die eine Hausnummer weiter in Artikel 15 Grundgesetz steht.
Der Unterschied: Artikel 14 zielt eher auf einzelne Vermögensteile ab, die Vergesellschaftung will das große Ganze – sprich das ganze Unternehmen – in die Gemeinwirtschaft überführen. “In der Praxis kam die Ermächtigung zur Vergesellschaftung bislang in keinem Fall zur Anwendung”, schreibt dazu etwa der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages in einer Analyse. Vergleichbare Fälle gibt es nicht. Ob Wohnraum überhaupt “vergesellschaftungsfähig” ist, ist unklar.

Die Initiative lässt sich von all dem nicht abschrecken. “Wir haben mit dem Gesetzentwurf heute nur einen Vorschlag gemacht”, sagt Initiator Schneider zu rbb|24. “Wenn wir im Laufe der Debatte feststellen, dass das so nicht haltbar ist, steuern wir nach.” Man sei auf einem guten Weg bis zum 25. Juni die erforderlichen 175.000 Unterschriften zusammen zu bekommen, damit dann aus dem Volksbegehren der eigentliche Volksentscheid wird, über den die Berliner dann abstimmen sollen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Deutsche Wohnen kündigt an, dieses Jahr auf Mieterhöhungen zu verzichten
 
Die Deutsche Wohnen geht inhaltlich auf Distanz zu großen Vermieterverbänden. Der größte private Vermieter in Berlin hat rund 110.000 Wohnungen.
 
Die börsennotierte Deutsche Wohnen, mit rund 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter in Berlin, will in diesem Jahr auf Mieterhöhungen verzichten. „Um der aktuellen Situation mit Blick auf die Corona-Pandemie und dem Urteil zum Mietendeckel Rechnung zu tragen“, habe sich die Deutsche Wohnen dazu entschieden, „im laufenden Jahr keine Mieterhöhungen umzusetzen“. Das erklärte Vorstandsmitglied Lars Urbansky in einer am Donnerstag verbreiteten Mitteilung.
 
Anlässlich der Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels am Donnerstag erklärte die Deutsche Wohnen zugleich, sie unterstütze die Entscheidung des Senats, den Mietspiegel per Verbraucher-Index fortzuschreiben. Dies schaffe für Mieter und Vermieter kurzfristig eine „verlässliche und planbare Perspektive“. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel sei es „nun besonders wichtig, gemeinsam Lösungen für die Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes zu entwickeln“, teilte das Unternehmen mit.
 
Eine indexierte Miete könne dabei „ein richtiger Ansatz sein, um bundeseinheitliche und nachvollziehbare Standards“ zu erreichen. Die Deutsche Wohnen wolle den Berliner Mietspiegel „so wie bisher für die Überprüfung der Miethöhe“ heranziehen, teilte der Konzern mit. Das Unternehmen verzichte dabei weiterhin auf andere zulässige Begründungen bei Mietanpassungen wie die Mieten von Vergleichswohnungen. „Wir nehmen unsere gesellschaftliche Verantwortung ernst und sorgen weiterhin für bezahlbaren Wohnraum“, erklärte Lars Urbansky.
 
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend. Denn in der Vergangenheit hatte die Deutsche Wohnen immer wieder Kritik am Mietspiegel geäußert. In einer schwierigen Situation für die Mieter sendet die Deutsche Wohnen nun aber ein starkes Signal.
 
Nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts hatte die Deutsche Wohnen zwar erklärt, dass kein Mieter seine Wohnung verlieren solle, doch zugleich nicht generell auf Nachzahlungen verzichtet – anders als die ebenfalls börsennotierte Vonovia. Mieter forderten daraufhin auch von der Deutsche Wohnen einen Mietschuldenerlass.
 
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-will-dieses-jahr-auf-mieterhoehungen-verzichten-li.157451?utm_medium=Social&utm_source=Twitter#Echobox=1620298538

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Ungewohnte Töne – Berliner Wirtschaft will Mieten begrenzen

Preisbremse statt Deckel: So wollen Industrie- und Handelskammer sowie der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller den Markt regulieren.
Der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI) und die Industrie- und Handelskammer (IHK) haben am Mittwoch Forderungen nach einem bundesweiten Mietendeckel zurückgewiesen, zugleich aber Vorschläge für eine Verschärfung des etablierten Mietrechts gemacht.
Ein undifferenzierter Deckel für alle sei zum Scheitern verurteilt, warnen IHK und VBKI in einer gemeinsamen Stellungnahme. Zudem brauche es kein neues Gesetz, um den Anstieg der Mieten zu bremsen. Hier habe der Bund mit der Mietpreisbremse bereits das passende Instrument etabliert. „Eine Verschärfung des vorhandenen Gesetzes wäre daher der zielführendere Weg hin zu mehr Mieterschutz“, argumentieren IHK und VBKI.
In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Mietwohnungsmarkt ließe sich die maximal zulässige Erhöhung der Mieten von bisher 15 Prozent in drei Jahren auf zehn Prozent innerhalb von vier Jahren begrenzen, wie es bereits von Wohnungsbauverbänden vorgeschlagen worden sei. Zudem könnten die Modernisierungsumlage enger gefasst, die Kappungsgrenze bei Neuvermietung verschärft und Ausnahmetatbestände abgeschafft werden.

Transparenz und Offenlegungspflicht der Mieten

Beide Organisationen sprechen sich zudem für mehr Transparenz bei den Mietpreisen aus, sofern der bürokratische Aufwand den Nutzen nicht übersteigt. Eine Offenlegungspflicht der Mieten im Rahmen einer schlanken, digitalisierten Lösung werde nicht nur das Vertrauen in das Mietspiegelsystem erhöhen, sondern endlich auch eine verlässliche Diskussionsbasis in der wohnungspolitischen Debatte schaffen und für Planungssicherheit im Verhältnis von Mietern und Vermietern sorgen.
VBKI und IHK greifen damit inhaltlich die Idee eines Mietenkatasters auf, das in der rot-rot-grünen Koalition diskutiert wird. Darunter ist eine Übersicht über die vereinbarten Mieten zu verstehen. Ein solches Kataster könnte künftig bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete helfen – indem auf die tatsächlich vereinbarten Mieten zurückgegriffen wird.

Genehmigungsverfahren sollen beschleunigt werden

Neben der Mietenregulierung müsse aber auch der Neubau von Wohnungen endlich beschleunigt werden, fordern VBKI und IHK. Außerdem verlangen sie „ein klares Bekenntnis zu einem gemeinsamen Vorgehen aller relevanten Akteure und Kräfte“ – also eine Fortsetzung der Gespräche des runden Tischs, zu dem der Regierende Bürgermeister kurz nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts eingeladen hatte.
Auch Planungs- und Genehmigungsverfahren müssten beschleunigt, ausreichend Bauland bereitgestellt und ertüchtigt werden, so VBKI und IHK. Zudem gelte es, die Bauordnung zu vereinfachen. Um der Spekulation mit Bauland vorzubeugen, könnten beispielsweise Baugenehmigungen befristet ausgestellt werden.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/wirtschaft-will-mieten-mit-vorhandenen-gesetzen-begrenzen-li.157323

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Neuer Mietspiegel für Berlin ist da – Höhere Kosten

Das Werk wurde auf Basis der Verbraucherpreise fortgeschrieben. Die Vermieterverbände üben Kritik – und verweigern ihre Unterschrift.
In Berlin ist am Donnerstag der neue Mietspiegel 2021 veröffentlicht worden. Er tritt sofort in Kraft und löst den Mietspiegel 2019 ab. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit. Der neue Mietspiegel weist eine um 1,1 Prozent höhere Miete als vor zwei Jahren aus. Belief sich die durchschnittliche Miete in Berlin im Jahr 2019 auf 6,72 Euro je Quadratmeter, so beträgt sie nun 6,79 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt).
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Dabei gilt: In laufenden Mietverhältnissen können die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent steigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags dürfen Vermieter die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Neues Mietniveau liegt bei 6,79 Euro pro Quadratmeter

Anders als die bisherigen Mietspiegel basiert der neue Mietspiegel nicht auf einer Erhebung von aktuellen Mietwerten. Der Grund: Weil sich die Mieten in Berlin wegen des Mietendeckels nicht frei am Markt bilden konnten, wurde der neue Mietspiegel auf Basis der Entwicklung der Verbraucherpreise als „Index-Mietspiegel“ erstellt. Zu Grunde gelegt wurde dabei nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der deutschlandweite Verbraucherpreisindex. Dieser wies für die Zeit vom September 2018, dem Zeitpunkt für die Erhebung der Daten zum Mietspiegel 2019, bis zum September 2020, dem Zeitpunkt für die Ermittlung der Daten zum Mietspiegel 2021, eine Steigerung um rund 1,1 Prozent aus. Alle Werte der Mietspiegeltabelle aus dem Mietspiegel 2019 seien entsprechend mit dem Faktor 1,011 multipliziert worden, so die Senatsverwaltung.
„Mit der Steigerung der Mietspiegelmieten in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten wird sichergestellt, dass die Mieten um lediglich 1,1 Prozent steigen“, sagt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). Nach Angaben der Senatsverwaltung erfüllt der neue Mietspiegel die Voraussetzungen für einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Diese Einstufung hat zur Folge, dass Vermieter ihre Mieter auf den Mietspiegel hinweisen müssen, wenn sie Mieterhöhungen mit anderen Mitteln begründen – zum Beispiel mit drei Vergleichswohnungen, was ebenfalls möglich ist.

Kritik an der Methodik

Im Gegensatz zur Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stufen die Vermieter den Mietspiegel nicht als qualifiziert ein. „Die Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels anhand des bundesweiten Verbraucherpreisindexes“ sei zwar eine im Bürgerlichen Gesetzbuch anerkannte Methode“, stellt der Immobilienverband BFW fest. Doch eigne sie sich nicht für einen heterogenen Immobilienmarkt wie in Berlin. Altbauwohnungen, die bis 1918 fertiggestellt wurden, und Neubauten, die ab 2003 bezugsfertig wurden, zeichneten sich durch weite Preisspannen aus und deuteten damit auf große Schwankungen der Mietpreise in den besonders am Markt nachgefragten Kategorien hin.
Eine Indexfortschreibung biete sich aber nur dann an, wenn davon ausgegangen werden könne, „dass sich die Mieten aller Wohnungen im Wesentlichen gleich entwickelt haben“. Hinzu komme, dass es an einer Datengrundlage für die Mieten von Neubauwohnungen mangele, die seit September 2018 hinzugekommen sind. Dem Berliner Mietspiegel 2021 fehlten demnach „rund 45.000 Neubauwohnungen, die seit 2018 fertiggestellt wurden“, kritisiert der BFW.

Vermieter unterschreiben nicht

Der Eigentümerverband Haus & Grund führt noch ein anderes Argument gegen den Mietspiegel an. „Bereits beim Mietspiegel 2019 handelte es sich um eine teilweise Fortschreibung des Mietspiegels 2017“, erklärte der Vorsitzende von Haus & Grund, Carsten Brückner. Eine Indexierung als weitere Fortschreibung komme „daher nicht in Frage.“ Weder der BFW noch Haus & Grund sowie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) haben den neuen Mietspiegel unterzeichnet – anders als Mieterverein, Mietergemeinschaft und Mieterschutzbund, die zusammen mit den Vermieterverbänden an der Ausarbeitung beteiligt waren.
So weist der neue Mietspiegel statt der Anerkennung durch die Vermieterverbände lediglich den Hinweis aus, die drei Organisationen hätten „beratend mitgewirkt“. Trotz fehlender Unterschrift der Vermieterverbände ist der Mietspiegel wirksam. Dafür reicht die Veröffentlichung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Haus & Grund hat allerdings schon erklärt, seinen Mitgliedern zu empfehlen, den Mietspiegel anzuwenden.

Universitäts-Professor stützt die Kritik

Gestützt wird die Kritik am neuen Mietspiegel von Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform. „Der Berliner Senat bezeichnet den Mietspiegel 2021 als qualifiziert. Dies ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aber nur zulässig, wenn der Mietspiegel aus dem Jahr 2019 im Nachhinein als neuerstellt deklariert wird – und das ist er laut Methodenbericht 2019 eindeutig nicht, sondern eben eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017“, sagt er. Ein solches Vorgehen halte er „für gewagt“. Damit erfülle der Berliner Mietspiegel 2021 nicht mehr die Kriterien für das Prädikat „qualifiziert“, sondern würde zu einem „einfachen“ Mitspiegel.
Ob der aktuelle Berliner Mietspiegel als qualifiziert gewertet werden kann, werde wohl wieder einmal vor Gericht entschieden werden. Sebastian empfiehlt dennoch, für 2021 einen einfachen Mietspiegel für Berlin in Kauf zu nehmen und für 2023 einen qualifizierten Mitspiegel neu erstellen zu lassen, der tatsächlich auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert.

Mieterverein rechnet mit vielen Mieterhöhungen

Der Berliner Mieterverein (BMV) verteidigt den Mietspiegel. Zwar wurde der Mietspiegel 2019 schon als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet, de facto habe er aber „alle Merkmale einer Neuerhebung, sodass der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 sachgerecht ebenfalls als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet werden könne. „Der Berliner Mieterverein trägt daher den Berliner Mietspiegel mit“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Wir bedauern aber, dass die Vermieterverbände erneut und zum Teil wiederholt dem Mietspiegel die Unterstützung versagen.“ Das lasse „nichts Gutes“ erahnen. „Wir rechnen mit vielen Mieterhöhungen, mit denen die Mietspiegelwerte überschritten werden sollen, und zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen“, sagt Wild. „Gerade noch haben Vermieterverbände, CDU/CSU und FDP im Streit um den Mietendeckel auf den hinreichenden Mieterschutz des BGB verwiesen. Im nächsten Atemzug unterlaufen die Berliner Vermieterverbände diesen Schutz durch die Nichtanerkennung des Mietspiegels“.
Das Preisgefüge der vergangenen Jahre wird mit dem neuen Mietspiegel fortgeschrieben. Das heißt, die beliebten Altbauwohnungen aus der Gründerzeit sind deutlich teurer als Altbauwohnungen der Jahrgänge 1919 bis 1949. Vergleichsweise günstig sind Wohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren sowie die zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen im Ostteil der Stadt. Die nach der Wiedervereinigung entstandenen Wohnungen weisen im Vergleich dazu sehr viele höhere Mieten aus – die Oberwerte erreichen dabei in der Spitze ein Niveau von bis zu 14,99 Euro je Quadratmeter in der Baualtersklasse von 2003 bis 2017.

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Muss der Mieter, wenn seine Wohnung unbewohnbar ist, ein Nutzungsentgelt für die Mietsache oder für ein vom Vermieter bis zum Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen zur Verfügung gestellte Umsetzwohnung zahlen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 336/20, Urteil vom 25.03.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten weder Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Hauptwohnung noch solche auf Zahlung für eine oder gar beide der streitgegenständlichen Wohnungen zu.

Der geltend gemachte Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Voraussetzungen der §§ 985, 546 Abs. 1 BGB mangels Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfüllt sind. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Hauptwohnung nicht gemäß den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet.

Die Beklagten waren nicht mit Mietzahlungen in Verzug. Von Mai 2019 bis zum 19. Februar 2020 waren sie von der Entrichtung der Miete für die Hauptwohnung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig befreit, da die Mietsache in diesem Zeitraum aufgrund der sich an den Wasserschaden vom 26. Dezember 2018 anschließenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten unbewohnbar war. Den zutreffenden tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer vollständig zu eigen macht, ist die Berufung nicht entgegengetreten. Soweit die Berufung darauf verweist, die Hauptwohnung sei ab November 2019 wieder “zu 90%” bewohnbar gewesen, da nur noch kleinere Arbeiten ausgestanden hätten, trägt der Kläger ungeachtet des bereits vom Amtsgericht zutreffend für unzureichend erachteten Vortrags auch weiterhin keine hinreichend konkreten Anknüpfungstatsachen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vor. Zudem hätte es zum Wegfall der Minderung einer Mitteilung des Klägers an die in der Umsetzwohnung aufhältlichen Beklagten über die Wiederherstellung der Nutzbarkeit der Hauptwohnung bedurft. An einer solchen aber fehlte es. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Der Minderung steht nicht entgegen, dass der Kläger den Beklagten für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit der Hauptwohnung eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt hat.

Soweit sich der Kläger darauf beruft, mit den Beklagten im Rahmen des Angebots der Umsetzwohnung eine diesbezügliche Vereinbarung im Sinne einer Vertragsänderung durch vorübergehenden Austausch des Mietobjekts – gegebenenfalls auch verbunden mit einer abweichenden Mietzinsabrede – getroffen zu haben, fehlt es bereits an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustandekommen und Inhalt einer derartigen Abrede. Der Kläger trägt trotz des Bestreitens der Beklagten und ungeachtet der diesbezüglichen Beanstandungen des Amtsgerichts auch weiterhin nicht konkret zu den Einzelheiten der behaupteten Vereinbarung vor. Für die essentialia negotii einer entsprechenden Abrede bedarf es jedoch mehr als der vom Kläger behaupteten Benennung des Mietzinses durch den Vermieter. Der hinreichenden Substantiierung des Vorbringens steht allerdings auch dessen Widersprüchlichkeit entgegen. Auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung war es für die Kammer nicht zu klären, ob der Kläger die Vereinbarung einer monatlich zu zahlenden Miete in Höhe von 1.400,00 EUR zuzüglich einer Betriebskostenpausche von 320,00 EUR behaupten will oder stattdessen sein dazu in Widerspruch stehendes Vorbringen aus dem ersten Rechtszug gelten soll, er habe die Beklagten vor dem Bezug der Umsetzwohnung lediglich auf deren Verpflichtung zur Entrichtung der von den Vormietern dafür gezahlten Miete hingewiesen. Die Aufklärung war nicht möglich, da der Kläger trotz ordnungsgemäßer Ladung unentschuldigt nicht zur mündlichen Verhandlung erschienen und sein Prozessbevollmächtigter zur Sachaufklärung nicht in der Lage gewesen ist. Vor diesem Hintergrund bestand auch keine Verpflichtung zu einer informatorischen Anhörung nach § 141 ZPO (vgl. BVerfG, Beschluss vom 21. Februar 2001 – 2 BvR 140/00, NJW 2001, 2531 Tz. 15 f.).

Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob zumindest das Vorbringen des Klägers, den Beklagten vor Bezug der Ausweichwohnung “unmissverständlich” die von den Vormietern entrichtete Miete mitgeteilt und sie darauf hingewiesen zu haben, “dass diese nunmehr von den Beklagten für die Nutzung der (Ausweich-)Wohnung zu zahlen wäre“, trotz des Widerspruchs zur sonstigen Schilderung der von ihm behaupteten Abrede hinreichend substantiiert und gegebenenfalls auch schlüssig ist. Denn jedenfalls ist der Kläger für dieses Vorbringen beweisfällig geblieben. Die insoweit allein beantragte Parteieinvernahme des Klägers hatte zu unterbleiben, da weder die Voraussetzungen der §§ 447, 448 ZPO noch die des § 141 ZPO erfüllt waren (vgl. BGH, Urt. v. 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15, beckonline Tz. 35 f.).

Die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung und einer darauf beruhenden Befugnis des Klägers, für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit die geschuldete Leistung durch das Angebot der Umsetzwohnung mit der Folge des Entfallens des Minderungsrechts zu erbringen, lässt sich aus § 536 BGB nicht ableiten. Sie wäre – womöglich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung – allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Kläger eine mit der vermieteten Wohnung vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 8. Juli 2020 – 65 S 232/19, GE 2020, 1560; AG Hamburg, Urt. v. 27. August 2014 – 41 C 14/14, WuM 2014, 718; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 536 Rz. 186a; a.A. Horst, NZM 1999, 193, 194). Daran indes fehlte es bereits mit Blick auf die deutlich geringere Größe der Umsetzwohnung (allenfalls 90 qm statt 130 qm), ihre minderwertige Ausstattung und Beschaffenheit (unter anderem Schimmelerscheinungen, stark verschmutzter Herd). Einem Wegfall des Minderungsrechts aufgrund stillschweigender Ersetzungsbefugnis steht außerdem entgegen, dass die Nutzung der Ersatzwohnung mit erheblichen Einschränkungen für die Beklagten verbunden war (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen waren die Beklagten schon gehindert, mit ihrem Mobiliar vollständig in die Umsetzwohnung umzuziehen, da ein Teil der Möbel wegen des zu engen Treppenhauses nicht von der Haupt- in die Umsetzwohnung zu transportieren war. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob dem rechtsgeschäftlichen Wegfall des Minderungsrechts nicht ohnehin die §§ 536 Abs. 4, 555a Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB entgegen gestanden hätte (vgl. dazu LG Berlin, a.a.O.; LG München Urt. v. 9. Dezember 2011 – 14 S 9823/11, BeckRS 2011, 29380 Tz. 27 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rz. 50).

Das Berufen auf eine vollständige Minderung als Folge der Unbewohnbarkeit der Hauptwohnung ist im hier gegebenen Fall der fehlenden Einigung über die Entgeltlichkeit der Überlassung der Umsetzwohnung schließlich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB). Dem steht bereits die fehlende Gleichwertigkeit der allenfalls behelfsmäßigen Umsetzwohnung entgegen. Das entspricht im Ergebnis auch der gesetzlichen Wertung der §§ 555a Abs. 3 Satz 1, 555d Abs. 6 BGB.

Davon ausgehend waren die Beklagten auch nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB oder aus sonstigen Rechtsgründen zur Zahlung eines Mietzinses für die Hauptwohnung verpflichtet.

Gemessen an den vorherigen Ausführungen ist die Berufung ebenso ohne Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung des auf Zahlung von Miete für die Umsetzwohnung gerichteten Hilfsantrags richtet. Auch insoweit fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung über die essentialia negotii, insbesondere über die Entgeltlichkeit der Nutzung. Die Parteien haben auch keine konkludente Einigung erzielt. Für letztere reichte der bloße Bezug der Ausweichwohnung durch die Beklagte im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht aus. Sie hätte jedenfalls die Gleichwertigkeit von Haupt- und Umsetzwohnung vorausgesetzt. An dieser indes fehlte es aus obigen Erwägungen.

Soweit der Kläger seinen Zahlungsanspruch schließlich auf die angeblich von den Beklagten zu verantwortende unzureichende Hausrats- oder Haftpflichtversicherung der Mietsache stützt, verfängt dies schon deshalb nicht, weil nicht vorgetragen oder ersichtlich ist, dass der für die Sanierung kausale Wasserschaden überhaupt von den Beklagten zu vertreten ist.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Liegt ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt “zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung” ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 358/20, Urteil vom 06.04.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten der zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung minderungsbedingt überzahlter Miete im Zeitraum von August 2018 bis Februar 2019 in Höhe von 770,30 Euro gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (1.) sowie ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 536, 536a BGB in Höhe von 2.444,58 Euro (2.) zu.

1. Die Klägerin war nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25% der Bruttomiete berechtigt.

Zwar war der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen. Jedoch steht nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten der Klägerin dem alleinigen Verantwortungsbereich des Beklagten zuzurechnen ist.

Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten der Klägerin ist bereits deshalb von dem Beklagten zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts “zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung” ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war.

Maßgeblich für die Beurteilung ist im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten ist. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme ist ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte (vgl. auch Lorenz, NZM 2019, 394, 397). Diesen kausalen Zusammenhang hat der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt.

Nach Maßgabe dieser Feststellungen kann der Klägerin nicht zum Vorwurf gereichen, ihr Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies hat bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt “zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung” geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die “bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft” komme, müsse “durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden”. Der Sachverständige hat überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete – von der Klägerin bestätigte – regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde.

Soweit sich der Beklagte auf ein unzureichendes Heizverhalten der Klägerin beruft, ist nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen sind nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt hat, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte.

Die vom Amtsgericht zuerkannte – von der Berufung nicht gesondert angegriffene – Minderungsquote von 25% der Bruttomiete ist angemessen.”