Genügt eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden und nicht darüberhinaus auch die Gesamtkosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 116/14, Urteil vom 31.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, fällt auf, dass der Kläger die in der angegebenen Abrechnung ermittelten Wasser- und Abwasserkosten im Hinblick auf die Wohnungen ohne Angabe/Erläuterung des Vorwegabzugs aufgeteilt und in der Abrechnung auch nicht die jeweiligen Gesamtkosten angegeben hat.

Dies führt zur aus zwei Gründen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung: Zum einen genügt die Abrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil vom 07.12.2011, – VIII ZR 118/11; BGH, Urteil vom 14.02.2007, – VIII ZR 1/06).

Zum anderen stellt sich die Frage, ob eine Abrechnung formell unwirksam ist, wenn aus der Abrechnung ein Vorwegabzug zwar erkennbar ist, aber nicht (nachvollziehbar) erläutert wird (vgl. hierzu insbesondere: BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09; BGH Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10; BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10; BGH Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13; BGH Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13).

Nach Auffassung des Gerichts ist dies zu bejahen: Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die bislang (noch) nicht aufgegeben wurde (BGH a.a.O.: im Urteil vom 02.04.2014 – BGH VIII ZR 201/13 – wurde lediglich angedeutet, dass die bisherige Rechtsprechung möglicherweise zu ändern ist), ist Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit, dass in der Abrechnung immer die Gesamtkosten angegeben werden, auch wenn sie nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Gleichzeitig muss der Mieter allein anhand der Angaben in der Abrechnung in der Lage sein, den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuprüfen. Dies indessen setzt voraus, dass der Mieter nicht nur den sog. “Wert des Quotienten” (hier: in Form eines bestimmten Betrages) aus der Abrechnung ermitteln kann. Denn allein die Kenntnis eines (bestimmten) Ergebnisses versetzt den Mieter nicht in die Lage, zu prüfen, ob dieses richtig berechnet wurde. Hierzu ist zwingend erforderlich, dass dem Mieter auch Dividend und Divisor bekannt sind, und zwar nicht nur nach abstrakter Zahl, sondern auch die Umstände aus denen der Vermieter diese Zahl hergeleitet hat, z.B. bei der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Gewerbe- und Wohnungsmieten, die der Ermittlung des Einheitswertes und damit der Höhe der Grundsteuer zugrunde liegen. Ist dies – wie hier – nicht der Fall, stehen die verschiedenen Anteile der Gesamtkosten isoliert und letztlich völlig nichtssagend im Raum, da niemand weiß, wie der Kläger auf den aus der Abrechnung ersichtlichen Betrag gekommen ist.

Auch eine bloße Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege wird dem Mieter in diesem Fall nicht weiterhelfen, weil er nicht weiß, welchen Rechenweg er überprüfen soll: Er müsste daher zunächst einmal verschiedene Hypothesen aufstellen, und versuchen, nach dem Ausschlussprinzip zu eruieren, anhand welcher Parameter der Vermieter den Vorwegabzug berechnet hat, d.h. der Mieter müsste ohne konkrete Anhaltspunkte den Umlageschlüssel erraten. Diesem Zweck aber dient die Einsichtnahme in die Belege nicht, die – wie ausgeführt wurde – lediglich der Kontrolle (eines bekannten Rechenweges) und der Behebung von Zweifeln dient.

Dass dieser Mangel zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt, entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung der 1. Berufungszivilkammer der Landgerichts Köln (Urteil vom 03.01.2013 – LG Köln 1 S 74/12 – und [zuletzt] Urteil vom 23.04.2015 – LG Köln 1 S 121/14 -).”