Liegt nach dem Berliner Mietspiegel 2013 das wohnwerterhöhende Merkmal “Zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang” vor, wenn für die Gartennutzung eine Gartenmiete zu zahlen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 371/14, Urteil vom 19.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 negativ sei. Dem wohnwertmindernden Merkmal der Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung steht das wohnwerterhöhende Merkmal “zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang” gegenüber. Bei einem solchen Garten kommt es – anders als beim bloßen Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten” nicht darauf an, ob er dem Mieter ohne Entgelt zur Verfügung gestellt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem diesbezüglichen Wortlaut der Orientierungshilfe. Wenn sich der Zusatz “ohne Entgelt” auch auf den zur Wohnung gehörenden Garten mit direktem Zugang beziehen sollte, hätte es nach diesem aufgeführt werden müssen. Zum anderen ergibt sich dies daraus, dass ein zur Wohnung gehörender Garten, selbst dann, wenn er aufgrund des Wohnungsmietvertrages selbst zum Vertragsgegenstand gehört und für ihn kein gesondertes Entgelt ausgewiesen ist, nicht unentgeltlich genutzt wird. Denn dann ist die einheitlich vereinbarte Miete zugleich auch Entgelt für die Gartennutzung. Der Garten ist hier als zur Wohnung gehörend anzusehen. Dies ergibt sich zunächst aus den örtlichen Gegebenheiten, weil er einen direkten Zugang zur Wohnung hat. Ob dies ausreicht, wenn über die Gartennutzung ein rechtlich selbständiger Nutzungsvertrag abgeschlossen wird, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn hier bilden der Wohnungsmietvertrag und der Mietvertrag über den Garten eine rechtliche Einheit, so dass der Garten insoweit auch rechtlich zur Wohnung gehört. Bei Abschluss eines schriftlichen Wohnraummietvertrags und eines separaten Mietvertrags über einen weiteren Gegenstand spricht zwar eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Die Vermutung kann durch die Darlegung besonderer Umstände widerlegt werden, die die Annahme rechtfertigen, dass es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und den weiteren Gegenstand nach dem Willen der Beteiligten um eine rechtliche Einheit handeln soll (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 11. März 2014 – VIII ZR 374/13). Solche besonderen Umstände liegen hier vor. Beide Verträge wurden am selben Tag, nämlich am 7. Juni 1999, geschlossen. In der Anlage 1 zum Wohnungsmietvertrag wird die Gartenmiete ausdrücklich als Teil der Gesamtmiete aufgeführt. Der Gartenmietvertrag wird als Anlage zum Wohnungsmietvertrag bezeichnet. In § 2 des Gartenmietvertrages heißt es, dass die Gartenmiete zusammen mit der Miete für die Wohnung zu entrichten sei. Und schließlich ist in § 8 des Gartenmietvertrages geregelt, dass er mit Auflösung des Mietverhältnisses über die Wohnung ende.”