Ist im Rahmen der formellen Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens Voraussetzung, dass die Angaben hinsichtlich der Vergleichswohnungen zutreffend und die Vergleichswohnungen örtlich identifizierbar sind?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 27402/14, Urteil vom 11.11.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die im Prozess grundsätzlich zulässige Heilung eines formellen Mangels gem. § 558 b Abs. 3 BGB ist den Klägern in den Schriftsätzen vom 27.8.2015 und 8.10.2015 nicht gelungen.

Zwar ist den Klägern zuzugeben, dass hinsichtlich der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, welches mit Vergleichswohnungen begründet wird, an die Benennung der Vergleichswohnungen grundsätzlich ein großzügiger Maßstab anzulegen ist. Jedoch muss im Rahmen der formellen Ordnungsmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens jedenfalls verlangt werden, dass die Angaben hinsichtlich der Vergleichswohnungen zutreffend und die Vergleichswohnungen örtlich identifizierbar sind.

Dies war hinsichtlich der unter Ziffer 1), 2) und 5) genannten Vergleichswohnungen nicht der Fall, sodass das Mieterhöhungsverlangen letztlich nur noch mit 2 Vergleichswohnungen (Ziffer 3) und 4) begründet wurde, was gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht ausreichend ist.

Im Einzelnen:

a) Die Behauptung der Beklagten, dass das Baujahr für das Anwesen ### falsch angegeben wurde, trifft zu. Insoweit ist gerichtsbekannt, dass das tatsächliche Baujahr 1998 und nicht 1918 ist. Dass es sich bei dem Anwesen um einen Neubau handelt, ergibt sich auch aus dem in der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2015 mit den Parteien in Augenschein genommenen Foto. Die Angaben im Mieterhöhungsverlangen zum Baujahr der Vergleichswohnung waren daher falsch und ermöglichten den Beklagten keine Überprüfung, ob die Wohnung mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar ist oder nicht (das Gericht geht aufgrund der erheblichen Abweichung der Baujahre von letzterem aus).

b) Hinsichtlich der 2. Vergleichswohnung trifft die Behauptung der Beklagten ebenfalls zu, dass das Anwesen ### über kein “5. OG”, wie im Mieterhöhungsverlangen angegeben, verfügt. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Wohnung im obersten Stockwerk des Anwesens liegt, ergibt sich aus dem Mieterhöhungsverlangen nicht, um welche Wohnung auf dem Stockwerk es sich handelt. Nach dem in der mündlichen Verhandlung in Augenschein genommenen Foto gibt es pro Stockwerk 3 Wohnungen, so dass die Vergleichswohnung örtlich nicht identifizierbar und damit nicht zu berücksichtigen ist.

c) Hinsichtlich der 5. Vergleichswohnung in der ### ergibt sich aus dem Mieterhöhungsverlangen nicht, ob die monatliche Gesamtmiete oder die angegebene qm – Miete zutreffend ist. Für die Beklagten war daher aufgrund der widersprüchlichen Angaben nicht nachvollziehbar, welche Angabe richtig oder falsch ist.

Dahinstehen kann, ob die mit Schriftsatz vom 8.10.2015 neu benannte Vergleichswohnung in der ### örtlich identifizierbar ist oder – wie die Beklagten behaupten – nicht. Zwar wurde in diesem Schriftsatz hinsichtlich der Vergleichswohnung in der ### nun die zutreffende Grundmiete mit 2.950,00 Euro angegeben. Selbst wenn man hier jedoch von einer Heilung der formellen Mängel des Mieterhöhungsverlangens ausginge, ist die Überlegungsfrist gem. § 558 Abs. 2 BGB, welche dann neu zu laufen begonnen hätte, noch nicht abgelaufen. Auch in diesem Fall wäre die Klage daher als unzulässig abzuweisen.”