Stellen Schimmel und Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar?
Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 211 C 446/13, Urteil vom 07.10.2014) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 591,79 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.
Zwar hat der Beklagte im Zeitraum von Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 jeweils 53,80 Euro und in den Monaten August 2013 bis einschließlich Oktober 2013 jeweils 71,73 Euro zu wenig Miete gezahlt, so dass per Oktober 2013 ein Gesamtrückstand von 591,79 Euro bestand.
Der Beklagte war indes für den vorgenannten Zeitraum wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich einschränkt, zur Minderung der Miete gemäß § 536 BGB berechtigt. Die dabei seitens des Beklagten vorgenommene Minderung in Höhe von 15 % der Bruttomiete für die Monate Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013 bzw. in Höhe von 20 % der Bruttomiete für die Monate August 2013 bis einschließlich Oktober 2013 ist nicht zu beanstanden.
Unstreitig befand sich in der streitgegenständlichen Wohnung Schimmel in dem seitens des Beklagten im Schriftsatz vom 2.12.2014 dargelegten Umfang. Schimmel und Feuchtigkeitsschäden stellen grundsätzlich auch einen Mangel der Mietsache.
Ein Minderungsrecht des Beklagten wäre nur dann ausgeschlossen, wenn dieser den Mangel verschuldet bzw. verursacht hätte. Für die Aufklärung der Ursachen von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel gelten folgende Grundsätze: Zunächst muss der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Zustand der Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Erst wenn der Vermieter bewiesen hat, dass die Schadensursache im Bereich des Mieters gesetzt worden ist, muss sich der Mieter umfassend entlasten. Ist die Verursachung für den Feuchtigkeitsschaden bzw. Schimmelbefall nicht aufzuklären, so geht dies zulasten des Vermieters (vgl. Blank in:Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 538 Rn 52 ff. m.w.N. aus der Rspr).
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass es den Klägern nicht gelungen ist, die Baumängelfreiheit des streitgegenständlichen Mietobjekts zu beweisen. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Schimmelbefall an den vorliegenden Stellen baulich bedingt ist. Das Gericht folgt bei seiner Entscheidung den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Darstellungen des Sachverständigen Dr. C. nach eigener Prüfung gemäß § 286ZPO. Der Sachverständige C. hat plausibel erläutert, dass Schäden an Fenstern vorgefunden worden sein, die zu der Schimmelbildung beigetragen hätten. Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass die Schäden an den Fenstern einen Durchzug und kalte Flächen an den Innenwänden verursachten, wodurch es an den betreffenden Stellen zu Kondensat komme. Der Sachverständige ist gerichtsbekannt für die Ermittlung der Ursachen von Schimmelschäden.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige festgestellt hat, dass die in der Wohnung verwendete Vinyl-Tapete für die streitgegenständliche Wohnung, die nach den Feststellungen des Sachverständigen altersbedingt ein hohes Gefährdungspotenzial für Schimmel aufweist, nicht geeignet ist und als zweiter bauphysikalischer Faktor zu den festgestellten Schimmelschäden führt. Auch wenn das Gefährdungspotenzial für Schimmel nach den Feststellungen des Sachverständigen mit der Bauweise des Gebäudes zusammenhängt, die nach den Feststellungen des Sachverständigen zur Zeit des Baujahres üblich war und den damaligen Regeln der Technik entsprach, hat der Mieter grundsätzlich ein Recht auf eine gesundheitlich unbedenkliche Wohnung (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Damit hat der Vermieter die Wohnung in Hinblick auf Art. 2 GG auch nach den aktuellen Grenzwerten von gesundheitsschädigenden Einwirkungen freizuhalten (vgl. BayOblG NZM 1999,899). Würde das streitgegenständliche Mietobjekt kein altersbedingt hohes Gefährdungspotenzial für Schimmel aufweisen, dann wäre die Verwendung der Vinyl-Tapete auch nicht ursächlich für den festgestellten Schimmel. Im Übrigen geht es zu Lasten des Vermieters, wenn die Ursache des Schimmels nicht aufzuklären ist (s.o.).
Angesichts des Umfangs des Schimmelbefalls die beklagtenseits vorgenommene Minderung nicht zu beanstanden, sodass kein Mietrückstand besteht. Der Höhe der vorgenommenen Minderungsquote von 15 % bzw. 20 % steht insbesondere nicht entgegen, dass der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Schimmel lediglich in Kategorie 1 einzuordnen sei. Der Sachverständige kommt nämlich auch zu dem Ergebnis, dass sich bei einem aktiven Befall die Mikroorganismen-Population schnell ändern könne und unerwartet krankheitserregende Schimmelpilzarten auftreten können. Dem schließt sich das Gericht nach eigener Prüfung an.”