Liegt die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2 BGB beim Mieter?

Die Antwort des Landgerichts Leipzig (LG Leipzig – 1 S 312/16, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Leipzig in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes durch die Klägerin in Bezug auf die Hauswartkosten für die Jahre 2011, 2012 und 2013 substantiiert dargelegt hat. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 HS 2 BGB liegt nach herrschender Meinung beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556 BGB, Rn. 154). Hierfür muss der Mieter beispielsweise Angebote von Konkurrenzunternehmen vorlegen, aus denen sich ergibt, dass die betreffenden Leistungen zu geringeren Kosten möglich gewesen wären. Denkbar ist auch die Vorlage von Preislisten anderer Firmen oder von Abrechnungen für vergleichbare Objekte. Vorliegend hat der Beklagte sich jedoch weder auf günstigere Angebote anderer Firmen noch auf Abrechnungen für vergleichbare Objekte bezogen. Stattdessen hat er auf den Betriebskostenspiegel der Stadt Leipzig verwiesen und vorgetragen, dass die abgerechneten Kosten die durchschnittlichen Kosten für ein vergleichbares Objekt um mehr als 100% übersteigen würden. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob ein regionaler Betriebskostenspiegel ein taugliches Beweismittel für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz darstellt, denn der Vortrag des Beklagten ist bereits nicht schlüssig. Der vom Beklagten herangezogene Vergleichswert aus dem Betriebskostenspiegel von durchschnittlich 0,04 – 0,06 Euro pro qm2 und Monat gilt nur für einen Hauswart mit reiner Kontrollfunktion. Vorliegend sind aber – selbst nach dem Vortrag des Beklagten – neben den Kontrollaufgaben auch die Kosten für Bereit- und Zurückstellen der Müllbehälter umlagefähig. Umlagefähig sind darüber hinaus nach Auffassung des Gerichts auch die Kosten für das Ablesen von Zählerständen (vgl. Barkl Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 556, Rn. 86). Der vom Beklagten angeführte Durchschnittswert aus dem Betriebskostenspiegel ist daher hier nicht einschlägig. Es dürfte sich vorliegend wohl eher um einen Hauswart mit Teilfunktion handeln, für den laut regionalem Betriebskostenspiegel durchschnittliche Kosten von 0,10 Euro – 0,18 Euro pro m2 und Monat abgerechnet werden. Die von der Klägerin umgelegten Kosten für den Hauswart befinden sich damit selbst nach dem Vortrag des Beklagten im regionalen Durchschnitt. Soweit der Beklagte im Übrigen behauptet hat, dass für die erbrachten Leistungen einen Zeitaufwand von 100 Stunden pro Jahr und ein Stundenlohn von 25,00 Euro angemessen seien, sind diese Werte erkennbar pauschal aus der Luft gegriffen. Der Beklagte hat nicht erläutert, wie er zu diesem Ergebnis kommt und aufweiche konkreten Aufgaben sich der Zeitaufwand beziehen soll.”