Ist für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals “bevorzugte Citylage” nach dem Berliner Mietspiegel der Vermieter darlegungspflichtig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 477/09, Urteil vom 09.11.2010) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die Annahme des Merkmals Citylage setzt sich zusammen aus der Lage der Wohnung, die sich durch die postalische Anschrift der Wohnung ergibt und in den meisten Fällen unstreitig sein dürfte. Darüber hinausgehend ist aber, sofern das Vorliegen dieses Merkmals streitig wird, hierzu vermieterseits im Einzelnen vorzutragen, aus welchen tatsächlichen Umständen aus Vermietersicht die Annahme der Citylage für die konkrete Wohnung angezeigt erscheint. Dies zusammen genommen ist dann die Grundlage der richterlichen Bewertung. Auch ohne erstinstanzliches Bestreiten ist aber im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung die gerichtliche Bewertung jedenfalls anhand der durch die Wohnanschrift des Mieters ersichtliche Lage vorzunehmen.

Vorliegend führt diese Bewertung dazu, dass das Merkmal der bevorzugten Citylage in guter Wohnlage zu verneinen ist.

Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben; etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

Diesen Anforderungen genügt der … hier nicht. So liegt etwa die “City” um den … und … mehr als 2 km entfernt. Der Fußweg zur … als einem zentralen Punkt in der City würde 19 Minuten in Anspruch nehmen (nach bing maps). Eine unmittelbare fußläufige Nähe zur “City” kann daher nicht angenommen werden.”

Führt eine langwährende Duldung einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag oder zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 767/17, Urteil vom 21.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB zu.

Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Maßstab ist der dem Mieter zustehende Mietgebrauch, der sich primär aus dem Inhalt und Zweck des Mietvertrags ergibt (BGH NJW 2008, 216 BGH 10.10.2007 – VIII ZR 260/06 ; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 541, Rn. 6). Aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt sich eine Vereinbarung der Parteien über die Anmietung oder sonstige Berechtigung zur Nutzung von Parkplätzen nicht. Eine diesbezügliche mündliche Absprache der Parteien hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen und im Übrigen auch nicht unter Beweis gestellt.

Ein Recht zur fortwährenden Nutzung der Flächen zum Zwecke des Parkens von Fahrzeugen – soweit dies über ein kurzzeitiges Be- und Entladen hinausgeht – ergibt sich auch nicht aus einer etwaigen konkludenten Gestattung der Klägerin aufgrund einer Duldung seit Beginn des Mietverhältnisses im Mai 2015. Denn selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung (vgl. ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 – 2/11 S 86/14, BeckRS 2014, 22916; LG Saarbrücken Urt. v. 7.6.1996 – 13 BS 13/96, BeckRS 9998, 74445). Dass die Klägerin die Nutzung zunächst nicht ausdrücklich beanstandete, konnte und durfte die Beklagte bei einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung. Denn ein Mietvertrag ist auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet, so dass der Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen kann, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert (ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 – 2/11 S 86/14, BeckRS 2014). Demnach kann der Mieter allenfalls einwenden, nicht zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet zu sein, während der Vermieter zum jederzeitigen Widerruf der Nutzungsberechtigung befugt bleibt.

Ein solcher Widerruf ist durch die Klägerin aber bereits durch das Schreiben vom 03.11.2016 und noch einmal ausdrücklich durch das Schreiben vom 12.01.2017 erfolgt, so dass die Beklagte jedenfalls ab Zugang dieser Schreiben nicht mehr annehmen konnte, zu einer entsprechenden Nutzung berechtigt zu sein. Die Ausübung dieses Rechts stellt sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Eine besonderer Grund oder eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ist nicht Voraussetzung für das Recht der Klägerin zum Widerruf, da selbst dann, wenn man in der bloßen Duldung der unentgeltlichen Nutzung einen Rechtsbindungswillen in Form eines Leihvertrages sehen wollte, die Klägerin gem. § 604 Abs. 3 BGB die Flächen jederzeit hätte zurückfordern können.

Den vertragswidrigen Gebrauch der Flächen hat die Beklagte auch trotz Abmahnung fortgesetzt. Eine Berechtigung zur Nutzung der Einfahrt zum Zwecke des dauerhaften Parkens bestand jedenfalls ab November 2016 nicht mehr. Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 12.01.2017 nochmals entsprechend abgemahnt. Dennoch parkten auch im März 2017 – was sich insbesondere aus den zur Akte gereichten Lichtbildern vom 28.03.2017 (Bl. 43 ff. d. A.) und 08.05.2017 (Bl. 48 d. A.) ergibt – der Beklagten zuzuordnende Fahrzeuge zwischen den Stützpfeilern und in der Zufahrt. Die Beklagte kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, sie habe lediglich zwischen den Stützpfeilern, nicht aber in der Zufahrt selbst geparkt. Denn auf den Bildern ist klar erkennbar, dass die Fahrzeuge aufgrund ihrer Länge auch in die Zufahrt hineinragen. Ferner geht das Gericht davon aus, dass es sich bei der Behauptung der Beklagten, die direkt in der Zufahrt geparkten Fahrzeuge hätten dort lediglich zeitlich begrenzt gehalten, um eine bloße Schutzbehauptung handelt. Denn nach § 12 Abs. 2 StVO parkt derjenige, der sein Fahrzeug verlässt oder länger als drei Minuten hält. Die Fahrzeugführer sind jedoch auf den zur Akte gereichten Lichtbildern nicht zu sehen, so dass nicht davon auszugehen ist, dass diese die Fahrzeuge unmittelbar nach Aufnahme der Lichtbilder wieder aus der Einfahrt entfernt haben könnten. Auch werden die Fahrzeuge augenscheinlich nicht be- oder entladen, da Heckklappe und Türen geschlossen sind.”

Fallen Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnung im Estrich verlaufen, unter den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV und wird damit deren Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 29 S 163/16, Urteil vom 25.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die Rohrleitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet, sind nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. P, denen die Kammer folgt und gegen die Parteien nichts eingewandt haben – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert – nicht freiliegend. Die Ringleitungen verlaufen innerhalb der Wohnung im Estrich. “Freiliegend” sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung).

Der BGH lehnt in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 – VIII ZR 5/16 – die in der Rechtsprechung (vgl. LG Dresden MDR 2016,454; LG Ellwangen, WuM 2016, 497; LG Landau, WuM 2015, 432; AG Emmendingen, WuM 2014, 727) vertretene Ansicht, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV in Betracht komme, wenn überwiegend ungedämmte Leitungen der Wärmeverteilung unter Putz beziehungsweise im Estrich verlegt sind, ab. Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen des BGH, wonach eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht kommt, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte. Der BGH hat dazu ausgeführt, dass nach den Verordnungsmaterialien § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen, nur bei “auf der Wand verlaufenden Rohrleitungen” eröffnen sollte. Der in der Verordnungsbegründung gegebene Hinweis auf das Beiblatt “Rohrwärme” der VDI-Richtlinie 2077, in dem darauf hingewiesen werde, dass es technisch unerheblich sei, ob Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführt werden, stehe der Annahme entgegen, dass der Verordnungsgeber es übersehen habe, dass es nicht nur freiliegende, sondern auch nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführte Rohrleitungen gibt und deren Wärmeabgabe ebenfalls technisch ermittelt werden könne.”