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Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Pressemitteilung vom 20.07.2021: Argumente des Senats zum Volksbegehren über einen Beschluss für ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Grund und Boden (Rekommunalisierung) der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“
Aus der Sitzung des Senats am 20. Juli 2021:
Auf Vorlage von Sebastian Scheel, Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, hat der Senat Argumente zum Volksentscheid über die Erarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen (Vergesellschaftungsgesetz) im Hinblick auf die zu erstellende amtliche Mitteilung der Landesabstimmungsleiterin an die Wählerinnen und Wähler beschlossen.
Zur Umsetzung der geforderten Maßnahmen wären zum Stand September 2020 mehr als 226.000 Wohnungen aus Privateigentum in öffentliches Eigentum zu überführen. Dies kann nur durch ein politisch und juristisch umstrittenes Vergesellschaftungsgesetz erreicht werden, hätte weitreichende Bedeutung und wäre juristisches Neuland. In den Details bedarf es ausführlicher Debatten und umfangreicher Recherchen. Das Volksbegehren hat keinen konkreten Gesetzentwurf zum Gegenstand. Es ist daher im Erfolgsfalle für den Senat rechtlich unverbindlich und die Entscheidung über den Erlass eines Vergesellschaftungsgesetzes obläge dem Abgeordnetenhaus.
Der Senat geht in seiner Kostenschätzung von September 2020 von Entschädigungskosten von 29 bis 39 Mrd. Euro aus und nimmt an, dass Berlin bei einer Kreditfinanzierung aus dem Landeshaushalt etwa 6 bis 9 Mrd. Euro bezuschussen müsste. Hinzu kämen voraussichtlich die Grunderwerbsteuer und andere einmalige Kosten Die Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes bestimmen, dass die Entschädigungshöhe unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen ist. Je nachdem, ob das Gesetzgebungsverfahren eine Entschädigung zum Verkehrswert oder darunter vorsieht und wie sich die Zinsbedingungen entwickeln, ergeben sich unterschiedliche Auswirkungen auf den Landeshaushalt. Es muss auch davon ausgegangen werden, dass eine gesetzliche Regelung zur Entschädigungshöhe einer gerichtlichen Prüfung unterzogen werden würde.
Das grundsätzliche Ziel, den gemeinwirtschaftlichen Anteil an Wohnungen zu erhöhen, unterstützen Senat und Land Berlin. Aktuell erfolgt das durch Ankäufe und Neubau von Wohnungen durch städtische Wohnungsbaugesellschaften sowie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und von Genossenschaften. Es werden rechtliche und städtebauliche Instrumente zur Dämpfung der Mietenentwicklung genutzt, deren Auswirkungen den Mietenden zugutekommen.
Mit der Kappungsgrenzenverordnung wird die maximal erlaubte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in drei Jahren von 20 Prozent auf 15 Prozent abgesenkt. Hinzu kommt der größtmögliche Kündigungsschutzzeitraum bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Zweckentfremdungsverbot verhindert, dass Wohnungen anders genutzt werden als zum Wohnen; Wohnungen dürfen nicht leer stehen oder als Ferienwohnungen genutzt werden. Die Mietpreisbremse des Bundes begrenzt die Miete bei Neuvermietungen, die Umwandlungsverordnung verhindert, dass Mietwohnungen ungehindert in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Berlin nutzt auch die möglichen städtebaulichen Instrumente: Mit den Bezirken sind 65 soziale Erhaltungsgebiete geschaffen worden, in denen die Wohnbevölkerung vor Luxusmodernisierung, Eigenbedarfskündigung, Abbruch und Umnutzung von Wohnungen geschützt wird.
Beim Neubau wird mit dem „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ festgelegt, dass mindestens 30 Prozent der gebauten Wohnungen mietpreisgebunden für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen errichtet werden müssen. Der Senat forciert die Bereitstellung von Bauland und die Verfahrensbeschleunigung von Bauvorhaben. In den 16 neu entstehenden Stadtquartieren werden jeweils 500 bis 5000 neue Wohnungen gebaut.
Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurde wiedereingeführt und ausgebaut. Seit 2018 werden Wohnungsgenossenschaften besonders gefördert, um den gemeinwohlorientierten Sektor zu stärken. Die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften wurden zur besonderen Versorgung von Haushalten mit Wohnberechtigungsschein und zur reduzierten Mietpreisentwicklung verpflichtet. Die Mieten der städtischen Wohnungen lagen laut IBB Wohnungsmarktbericht 2019 (vor Einführung des „Mietendeckels“) mit 7,13 Euro/m² deutlich unter dem berlinweiten Durchschnitt von 10,45 Euro/m², während sich private Wohnungsunternehmen mit einer mittleren Angebotsmiete von 11,18 Euro/m² klar überdurchschnittlich positionierten.
Der Berliner Wohnungsmarkt ist trotz dieser umfassenden Maßnahmen stark angespannt. Dies ist insbesondere Folge der Nachfrage durch eine wachsende Bevölkerung, die über dem Wachstum des Wohnungsangebots lag. Diese Verknappung führt zu stark steigenden Neuvermietungspreisen.
Insbesondere für Bevölkerungsgruppen mit geringen und mittleren Einkommen verfolgt der Senat das Ziel, den Bestand kommunaler Wohnungen durch Neubau und Ankauf auf mindestens 400.000 zu erhöhen. Der Senat verfolgt – ähnlich wie die Initiatoren – ein sehr anspruchsvolles Wachstumsziel für den kommunalen Wohnungsbestand.
Eine weitergehende Gesetzgebungskompetenz der Länder, mithin die Möglichkeit Berlins, Mietpreise zusätzlich zu den vorhandenen Möglichkeiten zu begrenzen, besteht aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum „Mietendeckel“ vom 25. März 2021 derzeit nicht, da die mietrechtlichen Regelungen im bürgerlichen Recht des Bundes abschließend geregelt sind.
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2021/pressemitteilung.1107752.php

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Pressemitteilung vom 20.07.2021: Rechtsverordnung soll ganz Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausweisen

Aus der Sitzung des Senats am 20. Juli 2021:

Der Senat hat in seiner heutigen Sitzung auf Vorlage des Senators für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel, beschlossen, die Rechtsverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach dem Baulandmobilisierungsgesetz schnellstmöglich zu erlassen. Über die Rechtsverordnung wird das Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden ab fünf Wohnungen gilt dann stadtweit.
Senator Scheel: „Die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt. Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB kann bis Ende des Jahres 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen nehmen und damit stadtweit helfen das Mietwohnungsangebot zu schützen. Auch wenn Berlin vom Bund weitergehende Maßnahmen gefordert hatte, um die Schlupflöcher für die Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten zu stopfen, hat dieses neue Rechtsinstrument eine hohe wohnungspolitische Bedeutung und wir werden es so schnell wie möglich nutzen.”
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021 wurde der § 250 − Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten − als neue temporäre Regelung in das Baugesetzbuch aufgenommen. Diese Regelung ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Über diese Bestimmung wird ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum eingeführt. Die Rechtsverordnung tritt spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.
Der Entwurf der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wird zunächst an den Rat der Bürgermeister mit der Bitte um Stellungnahme weitergeleitet.
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2021/pressemitteilung.1107779.php

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 19.07.2021: Neue Verordnung geplant – Senat will Umwandlung in Eigentumswohnungen in ganz Berlin erschweren
Umwandlungen sollen nur noch möglich sein, wenn der Bezirk zustimmt – und zwei Drittel der Wohnungen an die Mieter gehen. Kritiker befürchten steigende Preise.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird in ganz Berlin deutlich schwieriger. Künftig soll dies im gesamten Stadtgebiet nur noch dann möglich sein, wenn der zuständige Bezirk zuvor zustimmt. Anders als bislang darf dies jedoch nur noch dann geschehen, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an Mieter des Hauses veräußert werden sollen.
Eine entsprechende Rechtsverordnung auf Vorlage von Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke), die dem Tagesspiegel vorliegt, will der Senat in seiner Sitzung am Dienstag besprechen. Zuvor hatte die „B.Z.“ darüber berichtet.
„Die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt“, sagte Scheel dem Tagesspiegel. Mit der neuen Umwandlungsverordnung könne bis Ende 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen genommen werden und dadurch stadtweit geholfen werden, das Angebot an Mietwohnungen zu schützen.
Zwar habe das Land Berlin vom Bund weitergehende Maßnahmen gefordert, um die Schlupflöcher für die Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten zu stopfen, erklärte Scheel. Dennoch habe „dieses neue Rechtsinstrument eine hohe wohnungspolitische Bedeutung und wir werden es so schnell wie möglich nutzen“.
Mit der Rechtsverordnung will der Senat eine Mitte Juni vom Bundestag beschlossene Änderung des Baugesetzbuches umsetzen. Diese hatte den Kommunen deutlich mehr Spielraum bei der Handhabe gegen Umwandlungen in Eigentumswohnungen zugebilligt. Bislang brauchten Hausbesitzer nur dann eine Genehmigung vom Amt, wenn sich die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet befunden hat.
Jedoch verhinderte die Genehmigungspflicht auch dort nicht, dass Mietwohnungen verschwanden. Denn Möglichkeiten einen Antrag abzulehnen, haben die Bezirke bisher nicht, solange dem Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird – unabhängig davon, ob er es letztlich wahrnimmt. Die Regelung wurde in der Praxis daher oft als stumpfes Schwert gegen Umwandlungen wahrgenommen.

2020 wurde ein neuer Höchstwert bei den Umwandlungen aufgestellt

In Berlin wurden zwischen 2011 und 2020 insgesamt 124.421 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Im vergangenen Jahr wurde mit 19.310 umgewandelten Wohnungen ein neuer Höchstwert aufgestellt, heißt es in der Senatsvorlage von Scheel. Der überwiegende Anteil der betroffenen Räumlichkeiten habe mit 55 Prozent bereits außerhalb der Milieuschutzgebiete gelegen. Insgesamt könnten berlinweit potenziell weitere 990.000 Wohnungen zu Eigentumswohnungen umdeklariert werden.
Dem sieht Katrin Schmidberger, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Grünen-Fraktion, nun einen Riegel vorgeschoben. „Das ist eine Hürde. Ich habe die Hoffnung, dass wir die massiven Umwandlungen damit bremsen.“ Es sei auffällig, dass zuletzt auch in den Grenzgebieten außerhalb der Milieuschutzgebiete viele Umwandlungen stattgefunden hätten. „Deshalb ist es ein Pluspunkt, dass nun ganz Berlin unter Schutz gestellt ist.“
Ein Wermutstropfen bleibt aus ihrer Sicht allerdings: „Wir hätten das gerne ausnahmslos verboten, um mehr Klarheit zu haben.“ Unverständlich sei etwa, dass die Regelung für Häuser mit bis zu fünf Wohnungen nicht gelte, sagte Schmidberger.
„Ziel dieser Regelung ist es, Kleineigentümer zu schützen“, heißt es hingegen in der Senatsvorlage von Scheel. Für den Schutz von Privatpersonen mit geringem Immobilienvermögen haben in Berlin vorrangig kleinere Gebäude mit einer geringen Wohnungszahl eine besondere Bedeutung. Zugleich spielen kleinere Gebäude beim berlinweiten Umwandlungsgeschehen eine nur marginale Rolle.

Schmidberger (Grüne): „Es sollte gar keine Umwandlungen mehr geben“

Schmidberger hält dagegen: „Es sollte gar keine Umwandlungen mehr geben. Wer eine Wohnung kaufen will, soll sie sich im Neubau suchen.“ Dennoch sei es wichtig, dass die neue Rechtsverordnung schnellstmöglich komme, damit nicht noch mehr Investoren die aktuelle Rechtslage ausnutzten. „Es geht jetzt um jeden Tag.“
Weniger Ausnahmen und klare Regelungen hätte sich auch der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, gewünscht. „Die Mieter leben unter dem Damoklesschwert, verdrängt zu werden. Dass das gestoppt wird, begrüßen wir sehr.“ Jedoch sei noch unklar, wie genau das Land die Klausel definieren werde, wonach die Genehmigungen weiterhin erteilt werden müssen, wenn zwei von drei Mietern ihre Wohnung selbst kaufen wollen.
Das Bundesgesetz sei in dieser Hinsicht wegen einer Soll-Regelung sehr schwammig. „Es darf nicht nur eine Absichtserklärung der Vermieter ausreichen. Das öffnet sonst Tür und Tor“, forderte Wild. Die Hausbesitzer müssten stattdessen ein Kaufangebot machen und Mieter zugleich ihren Willen zum Erwerb notariell abgeben. Wenn das Land bereit sei, die Latte so hoch zu hängen, könnte die Neuregelung zu einer besseren Situation führen, sagte Wild.

Haus und Grund-Chef: „Regelung läuft dem Ziel zuwider, Wohnungseigentum zu begründen“

Anders sehen es Vertreter der privaten Immobilienwirtschaft. „Die Regelung läuft dem erklärten Ziel zuwider, Wohnungseigentum zu begründen“, sagte Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus und Grund Berlin. Die Eigentumsquote sei gerade in der Hauptstadt sehr gering. Durch das Bundesgesetz und die neue Berliner Verordnung werde dies auch künftig so bleiben, da kaum noch neue Eigentumswohnungen auf den Markt kämen.
„Wenn es aus dem Bestand keine weiteren Eigentumswohnungen gibt, dann kommt es zu einer Verknappung und die Preise gehen hoch.“ Für Menschen mit kleineren und mittleren Einkommen werde es dann noch schwieriger als jetzt schon, sich eine eigene Wohnung zu kaufen, erwartet Brückner: „Es scheint ein absolutes Luxusgut zu werden.“
Ähnlich argumentierte Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). „Ich finde es schwierig, dass man die Eigentumsbildung weiter erschwert.“ Wessen Einkommenssituation sich verbessert habe und in seinem angestammten Kiez nun eine Wohnung kaufen wolle, habe die Möglichkeit künftig nicht mehr.
Klabe kritisierte, dass die neue Regelung berlinweit gelten solle. „Ich finde es schwierig, das über die ganze Stadt auszuweiten, ohne auf die einzelnen Quartiere zu gucken.“ Es gebe Gegenden, denen es gut tun würde, eine veränderte Eigentümerstruktur zu erfahren. Nur so entstünden gemischte Quartiere.

Meister (FDP): Senat tut alles, um Eigentumsbildung zu verhindern

Als „fatales Zeichen“ bezeichnete Sibylle Meister, Sprecherin der FDP-Fraktion für Haushalt und Finanzen, die geplante Berliner Änderung. „Statt endlich zu bauen und zum Beispiel in einem kostengünstigen Mietkaufmodell den Erwerb von günstigen Wohnungen zu ermöglichen, tut der Senat alles, um die Eigentumsbildung zu verhindern.“
Gerade für Familien und junge Menschen mit eher kleinerem Geldbeutel, die gerne in Berlin Eigentum erwerben würden, gehe der Plan „in die völlig falsche Richtung“. Die Preise für Eigentumswohnungen würden massiv ansteigen. Die Chancen, eine Wohnung zur Selbstnutzung zu kaufen und fürs Alter vorzusorgen, seien damit vorbei, sagte Meister. In der Folge würden immer mehr Menschen aus der Hauptstadt nach Brandenburg ziehen. „Das kann für den Berliner Wohnungsmarkt keine Lösung sein, für Berlin selbst erst recht nicht.“
https://www.tagesspiegel.de/berlin/neue-verordnung-geplant-senat-will-umwandlung-in-eigentumswohnungen-in-ganz-berlin-erschweren/27435458.html

Aus der Rubrik “Steuerpolitik”:

 
 
Berliner Kurier am 15.07.2021: Geplanter Vonovia-Deal: Wieso muss Deutsche Wohnen keine Steuern blechen?
Die geplante Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia stößt mehr und mehr auf Kritik, weil der Bochumer Konzern bei dem Geschäft die Zahlung von Grunderwerbsteuer in Milliardenhöhe vermeiden will. Die beiden Linken-Politiker Dietmar Bartsch und Klaus Lederer zeigen sich in einem Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU), Finanzminister Olaf Scholz (SPD) und Bauminister Horst Seehofer (CSU) „empört“, dass nach der Grunderwerbsteuerreform der großen Koalition „weiterhin Steuerschlupflöcher“ bestehen, „die eine Milliardenübernahme komplett steuerfrei ermöglichen“. Eine „massive Steuerungerechtigkeit“ sei die Folge, schreiben sie in dem Brief.
Dass die Vonovia die Zahlung der Grunderwerbsteuer vermeiden möchte, geht aus dem im Juni veröffentlichten Übernahmeangebot des Konzerns für Deutsche-Wohnen-Aktien hervor. Darin steht, dass die Vonovia weniger als 90 Prozent der Aktien erwerben will. Verbunden mit dem Hinweis, dass nach der ab dem 1. Juli 2021 geltenden Rechtslage der Erwerb von 90 Prozent der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft oder der Erwerb eines höheren Anteils an einer solchen Gesellschaft Grunderwerbsteuer auslöse.
Für den Fall, dass der Vonovia mehr Aktien angeboten werden, als sie übernehmen möchte, sollen diese von einer Bank übernommen werden. Bei Gesamttransaktionskosten von rund 18 Milliarden Euro, die für den Deal im Gespräch sind, und einer Grunderwerbsteuer zwischen 5 und 6,5 Prozent, kann die Vonovia auf diese Weise schätzungsweise rund eine Milliarde Euro sparen – und zwar ganz legal.

Appell an die Regierung

Union und SPD hatten sich im Koalitionsvertrag zwar darauf verständigt, Steuerumgehungen bei der Grunderwerbsteuer wirksam einzudämmen. Doch am Ende wurde das Schlupfloch nicht geschlossen, sondern nur verkleinert. Während die Grunderwerbsteuer vor der Reform gespart werden konnte, wenn weniger als 95 Prozent der Anteile eines Unternehmens verkauft wurden, liegt die Grenze nun bei weniger als 90 Prozent. „Ein solches Steuersparmodell für Immobilienkonzerne ist weder notwendig noch gerecht gegenüber Einzeleigentümern und der Allgemeinheit“, bemängeln Bartsch und Lederer.
Vor allem den Bürgern sei „nicht erklärbar, dass Familien mitunter 30.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen müssen, aber Großkonzerne steuerfrei bleiben können“, so die Linken-Politiker. „Halten Sie die diesbezügliche Gesetzeslage für vernünftig?“ fragen Bartsch und Lederer in ihrem Brief. Falls nicht, sollte die Regierung dieses Steuerschlupfloch „noch vor der Bundestagswahl“ schließen.
Vor der Linken hatten die Grünen Kritik an der Grunderwerbsteuerreform der großen Koalition geübt. Union und SPD machten den Aktionäre von Vonovia und Deutsche Wohnen „mit ihrer verkorksten Reform ein Millionen-Geschenk auf Kosten der Steuerzahler”, so die Bundestagsabgeordnete Lisa Paus. Gerade Berlin sei von den Steuerausfällen besonders betroffen. Denn mit rund 110.000 Wohnungen befindet sich der Löwenanteil der Immobilien der Deutsche Wohnen in der Bundeshauptstadt.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/kritik-an-geplantem-vonovia-deal-massive-steuerungerechtigkeit-li.171316

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Abendblatt am 07.07.2021: Spandau: Mieter klagen über Ratten und Müll
Der Mieterrat der Gewobag wendet sich mit einem Offenen Brief an den Berliner Senat.
Vermüllte Außenbereiche, schlechter Hausmeisterservice und Rattenbefall in den Wohnungen: Wegen der Zustände in Wohnanlagen im Gebiet Heerstraße Nord steht die Gewobag in der Kritik. „Ein zentraler Punkt ist die niedrige Zahl an Hausmeistern, die im gesamten Quartier aktiv sind“, so die Spandauer Abgeordnete Franziska Leschewitz (Die Linke). „Elf Personen für ein Quartier mit über 5.400 Wohnungen sind viel zu wenig. Das erklärt die vielen Beschwerden.“

Mieter fordern Hausmeister vor Ort

Leschewitz unterstützt Forderungen nach einer Reintegration der an externe Firmen vergebenen Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungen in die Gewobag, um die Arbeitsbedingungen und die Qualität der Arbeit zu verbessern. Genau dafür setzt sich ein Bündnis, dem unter anderem der Mieterrat der Gewobag angehört, in einem Offenen Brief an den Senat ein. Darin werden beispielsweise Quartier- und objektbezogene Hausmeister gefordert, die einen festen Bestand haben und für die Mieter vor Ort Ansprechpartner sind.

Wohnungen sind eine Herausforderung

Die Gewobag äußerte sich bislang nicht zu der Kritik. Die Fachaufsicht über das landeseigene Wohnungsunternehmen führt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. In ihrer Antwort auf Leschewitzs Anfrage zum Thema schreibt Staatssekretärin Wenke Christoph (Die Linke): „Die Übernahme der ehemaligen ADO-Bestände war und ist eine große Herausforderung für die Gewobag, bei der sich die nachfolgenden Prozesse in der Kommunikation mit den Mietern verbessern werden.“
Die Gewobag habe die Anzahl der Mülltonnen angepasst, so Christoph. Mit den Mietern finde ein regelmäßiger Austausch zu möglichen Lösungen statt. So habe die Gewobag eine Projektgruppe eingerichtet, in der gemeinsam Maßnahmen für mehr Ordnung und Sauberkeit erarbeitet werden.
https://abendblatt-berlin.de/2021/07/07/spandau-mieter-klagen-ueber-ratten-und-muell/

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 14.07.2021: Nach Mietendeckel-Urteil in Berlin – Viel weniger Anträge auf Hilfe als gedacht
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hatte mit 40.000 Berlinern gerechnet, die Unterstützung benötigen, um ihre Wohnungen nicht zu verlieren. Weit gefehlt.
Nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts haben sehr viel weniger Haushalte finanzielle Überbrückungshilfe des Landes Berlin beantragt als zunächst gedacht. Während die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im April noch mit rund 40.000 Berlinern rechnete, die potenziell finanzielle Unterstützung benötigen könnten, haben tatsächlich nur 1565 Haushalte bis zum Ende der Frist am 30. Juni einen Antrag auf die Sicher-Wohnen-Hilfe gestellt. Das erklärte Behördensprecherin Petra Rohland jetzt auf Anfrage der Berliner Zeitung.
„Es wurden bisher 1400 Anträge bewilligt“, sagte Rohland. Die Spanne der Hilfszahlungen liege zwischen 100 Euro und 10.950 Euro, im Schnitt habe jeder Haushalt einen Betrag von rund 1360 Euro erhalten. Mit Stand vom 13. Juli seien 61 Anträge noch in Bearbeitung. Klar ist mittlerweile, dass die bereitgestellten Mittel von rund 10 Millionen Euro nur zu einem kleinen Teil ausgeschöpft werden. Insgesamt sei bisher eine Summe von 1,9 Millionen Euro bewilligt worden, so die Behördensprecherin. Nach derzeitigem Stand sei davon auszugehen, dass der Gesamtbetrag unter 2,5 Millionen Euro liegen werde.
Das Bundesverfassungsgericht hatte den Mietendeckel in einer am 15. April veröffentlichten Entscheidung für nichtig erklärt. Der Beschluss selbst stammt vom 25. März. Nach der Entscheidung gelten wieder die alten Mieten, auf die sich Vermieter und Mieter vor Inkrafttreten des Mietendeckels verständigt haben. Außerdem haben die Vermieter einen Anspruch darauf, dass ihnen die Differenz von den zwischenzeitlich abgesenkten Mieten zu den ursprünglich vereinbarten Mieten erstattet wird.

Nicht jeder hielt sich an den Rat, Geld zurückzulegen

Zwar war Mietern mit Inkrafttreten des Mietendeckels geraten worden, eingesparte Mieten bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückzulegen, doch haben sich nicht alle daran gehalten. Um Mieter, die aus eigener Kraft nicht in der Lage sind, die Nachzahlungen in der gesetzten Frist zu leisten, vor dem Verlust der Wohnung zu bewahren, wurde die Sicher-Wohnen-Hilfe aufgelegt. Die Hilfen wurden als zinslose Darlehen ausgereicht und sind im Regelfall zurückzuzahlen. Sollten Mieter unverschuldet nicht in der Lage sein, das Geld ganz oder teilweise zurückzuzahlen, kann das Darlehen aber in einen Zuschuss umgewandelt und auf dessen Rückzahlung verzichtet werden.
Anspruchsberechtigt waren nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Haushalte, deren Einkommen bis zu 280 Prozent der Bundeseinkommensgrenze für den sozialen Wohnungsbau beträgt. Für einen Einpersonenhaushalt lag die Grenze für die Hilfsleistungen bei einem Einkommen von bis zu 33.600 Euro jährlich. Mit jedem weiteren Haushaltsangehörigen erhöhte sich die Einkommensgrenze.
Nicht jeder eingereichte Antrag auf Hilfsleistungen wurde bewilligt. Mit Stand vom 13. Juli wurden laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 70 Anträge abgelehnt. Als Hauptgründe für eine Ablehnung führt die Behördensprecherin an, dass das Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts nicht die Ursache für die Mietschulden gewesen sei oder dass seitens der Vermieter oder der Hausverwaltung auf die Rückzahlung verzichtet oder eine angemessene Ratenzahlung für die Rückzahlung vereinbart worden sei. 22 Anträge seien zudem abgelehnt worden, weil sie zu spät eingereicht wurden, also erst im Juli.

Keine Hilfe für Mieter der Deutsche Wohnen

Neben den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hatten private Vermieter wie die Vonovia und Heimstaden auf die Rückzahlung zuvor eingesparter Beträge verzichtet. Die Deutsche Wohnen hatte Ratenzahlungen angeboten, was in einem Fall, der der Berliner Zeitung vorliegt, zur Ablehnung des Antrags auf Unterstützung aus der Sicher-Wohnen-Hilfe führte. Bei Mietern der Deutsche Wohnen würden Anträge aber nicht generell abgelehnt. „Es erfolgte immer eine individuelle Prüfung jedes eingegangenen Antrages“, sagte Behördensprecherin Rohland.
Besonders sicher leben die Mieter in den rund 336.000 Wohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Für diese Wohnungen dürfen die Mieten, die während des Mietendeckels abgesenkt wurden, laut Senatsbeschluss frühestens mit Ankündigung vom 1. Januar 2022 schrittweise bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Für Unterkünfte, die sie für Dritte verwalten, haben aber auch die landeseigenen Unternehmen – wie berichtet – Nachzahlungen verlangt.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/nach-mietendeckel-urteil-viel-weniger-antraege-auf-hilfe-als-gedacht-li.171052

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Bleiben behebbare Mängel im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Ansatz?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 69/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus:

„Ohne Erfolg wenden die Kläger sich gegen die Bewertung des Amtsgerichts, das Treppenhaus befinde sich nicht in einem schlechten Instandsetzungszustand. Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung. Da es sich um gebäudebezogenes Merkmal handelt und behebbare Mängel im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Ansatz bleiben, sind typische Gebrauchsspuren eines Treppenhaues – wie abgestoßene Stellen am Treppengeländer oder an Wohnungstüren – nicht ausreichend, wenn sie – wie hier – noch nicht einen Grad erreicht haben, der das Gebäude prägt und als ihm für eine gewisse Dauer anhaftender Zustand anzusehen ist. Zuzugeben ist der Klägerseite, dass das Kriterium “Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand” – für beide Parteien – schwer zu handhaben bzw. darzulegen ist.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kommt es im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die auf eigene Kosten des Mieters angeschaffte Einrichtung an?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 69/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) cc) wie folgt aus:

„Ohne Erfolg beanstanden die Beklagten, dass das Amtsgericht die Ausstattung der Küche wegen der (unstreitigen) Vermietung ohne Herd und Spüle überwiegend wohnwertmindernd bewertet hat. Im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH auf den objektiven Wohnwert der Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Wohnung an; eine vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellte, sondern auf Kosten des Mieters auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung belibt grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (vgl. BGH, Urt. v. 24.10.2018 – VIII ZR 52/18).”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Hat eine modernisierte Wohnung das Baualter der Bezugsfertigkeit des Gebäudes?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 69/20, Urteil vom 30.07.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) cc) wie folgt aus:

„Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J 1 (Altbau bis 1918) einzuordnen, nicht in das Feld J 8 (Baujahr 2003 – 2017). Die Modernisierungsarbeiten, die unter anderem die Umstellung der Beheizung und die Elektroinstallation sowie Küche und Bad betrafen, haben die Beschaffenheit der Wohnung nicht geändert. Sie wird – ausweislich der Ziff. 6.4 der Erläuterungen – durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) definiert, wobei die Wohnung grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Modernisierte Wohnungen werden grundsätzlich – von hier ersichtlich nicht gegebenen, in den Erläuterungen dargestellten Ausnahmen abgesehen – in das ursprüngliche Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes eingeordnet (vgl. Berliner Mietspiegel 2019, Ziff. 6.4, ABl. Nr. 20, 13. Mai 2019, 2929, [2935]).”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Geht das Minderungsrecht verloren, wenn Mieter die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls verweigert haben?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 185/19, Urteil vom 22.10.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. e) wie folgt aus:

„Eine weitergehende Mietminderung und ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht ist zugunsten der Beklagten auch deshalb nicht zu berücksichtigen, weil die Beklagten – wie die Klägerin zu Recht geltend macht – die entsprechenden Rechte dadurch verloren haben, dass sie die Besichtigung des angezeigten Schimmelbefalls am 11. Februar 2019 verweigert haben.

Ein Mieter, der dem Vermieter nicht die Möglichkeit gibt, die im Vorfeld einer Mangelbeseitigung erforderlichen Feststellungen zu treffen, kann sich auf seine Rechte aus §§ 536 Abs. 1, 320 BGB nicht berufen (vgl. auch BGH, Urt. v. 10.04.2019 – VIII ZR 12/18).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen Kieslich steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte zunächst einen Termin bestätigt hat. Nachdem der Zeuge den von der Beklagten vorgeschlagenen Termin mit seinem Chef abgestimmt hatte und ihn gegenüber der Beklagten bestätigen wollte, verweigerte diese dessen Durchführung.”