Archiv des Autors: amv

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

 
 
Am 26.09.2021 finden die Wahlen zum 20. Deutschen Bundestag und zum 19. Abgeordnetenhaus von Berlin sowie zu den Bezirksverordnetenversammlungen statt.
 
Berlin ist eine klassische Mieterstadt. Mit 85 % Mieteranteil nimmt Berlin eine Sonderstellung in Deutschland ein. Es herrscht seit geraumer Zeit Wohnungsknappheit. Die Mieten in Berlin sind in den letzten Jahren rasant gestiegen.
 
Die kommenden Wahlen könnten folglich zu einer „Dach-über-dem-Kopf-Abstimmung” werden. Die Angst vor der Unbezahlbarkeit der eigenen Wohnung nimmt stetig zu.
 
Wie sieht das aktuelle Programm der Parteien in der Wohnungs-, Mieten- und Stadtentwicklungspolitik aus? Welche Ideen und Lösungsansätze sollen nach den Wahlen umgesetzt werden, um bezahlbaren Wohnraum für die Berlinerinnen und Berliner zu schaffen?
 
Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. wird bis zu den Wahlen in lockerem zeitlichen Abstand Vorhaben der einzelnen Parteien vorstellen. Den Beginn macht das „Berliner Wohngeld“ der CDU Berlin:
 
In dem Masterplan Wohnen der CDU Berlin aus Oktober 2018 heißt es:
 
„Berliner Wohngeld“ –Subjekt–statt Objektförderung für die Mitte unserer Gesellschaft
 
„Die CDU Berlin wird die bestehende Neubauförderung um ein neues Fördermodell für Mieterinnen und Mieter mit mittleren Einkommen ergänzen. Bereits seit über 50 Jahren werden die Wohnkosten von Mieterinnen und Mietern mit geringem Einkommen mit dem Wohngeld bezuschusst. Diese Leistung unseres Sozialstaats hat sich bewährt, sie ist für Geringverdiener unverzichtbar. Wir begrüßen, dass die unionsgeführte Bundesregierung Reichweite und Leistungsniveau des Wohngeldes erhöhen will. Aufgrund der Bau–Verhinderungspolitik des rot–rot–grünen Senats und der Wohnungsknappheit stehen nun jedoch auch immer mehr Durchschnittsverdiener in unserer Stadt vor dem Problem, die Kosten für ihre Wohnung aus eigener Kraft zu tragen. Die CDU Berlin hält es angesichts dieser angespannten Marktsituation daher für geboten, auch Haushalte mit mittlerem Einkommen direkt zu unterstützen. Zukünftig sollen alle Haushalte mit mittlerem Einkommen einen laufenden Zuschuss zu ihren Wohnkosten erhalten–ganz gleich, ob die Mietwohnung bei einer Genossenschaft, öffentlichen Gesellschaft oder einem privaten Eigentümer gemietet wird. Wir wollen Menschen aus der Mitte der Gesellschaft auch zukünftig ermöglichen, in allen Stadtteilen in bezahlbaren Mietwohnungen leben zu können.
 
Gleichzeitig wird das „Berliner Wohngeld“ den Mietwohnungsneubau in diesem Preissegment erheblich ankurbeln. Die Fördersystematik ist einfach erklärt: Bis zu einem bestimmten Einkommen werden Mieter durch ein „Berliner Wohngeld“ unterstützt –unter der Voraussetzung, dass die Nettokaltmiete ihrer Wohnung 8 Euro überschreitet und weniger als 13 Euro beträgt. Außerdem gilt abhängig von der Haushaltsgröße ein bestimmtes Limit für die Wohnfläche. Die Einkommensgrenzen für den Bezug des neuen „Berliner Wohngelds“ liegen ca. ein Drittel oberhalb der heutigen Voraussetzungen für den Bezug von Wohngeld. Damit kommt diese Förderung auch in der Mitte der Bevölkerung an. Andere Förderungen werden angerechnet, die Voraussetzungen für den Bezug des „Berliner Wohngelds“ werden alle zwei Jahre überprüft. Mit dem „Berliner Wohngeld“ erhalten die Bezieher mittlerer Einkommen endlich eine wirksame und zielgerichtete Unterstützung. Denn sie sind es, die bisher am stärksten unter der einseitigen Wohnungspolitik und den von Rot–Rot–Grün in die Höhe getriebenen Mieten zu leiden haben. Das „Berliner Wohngeld“ passt gut in eine Zeit, in der zu wenige neue Wohnungen gebaut werden und die Nachfrage deutlich das Angebot übersteigt.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 12.05.2021 – Professor schlägt Alarm: Berlin angeblich ohne Mietspiegel und Mietpreisbremse
Der Experte hält die aktuelle Übersicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht gültig. Der Mieterschutz sei nun stark eingeschränkt.
Gerade erst wurde der neue Berliner Mietspiegel präsentiert, doch wenn es nach einem Professor aus Regensburg geht, ist das Werk nichts wert. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, hält den Berliner Mietspiegel 2021 jedenfalls für nicht anwendbar. Grund: Der neue Mietspiegel ist nach Ansicht des Experten eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Nach geltendem Recht sei aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Die Folgen für Mieter wie für Vermieter seien gravierend.
Da die Gültigkeit des alten Mietspiegels 2019 auslaufe, sei Berlin von Donnerstag, dem 13. Mai 2021 an, ohne gültigen Mietspiegel, so Sebastian. Das habe weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten ab Donnerstag auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen“, sagt Sebastian. „Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Deutliche Preissprünge bei Vermietungen möglich

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Denn wahrscheinlich seien die Berliner Mieter diese Woche auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur sei Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere“, warnt Sebastian. „Dazu ist auch noch fraglich, ob die Regelung ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist.“ Der Mieterschutz sei in Berlin somit ab Donnerstag stark eingeschränkt.
„Das wäre vermeidbar gewesen“, argumentiert Sebastian. Zu alledem habe das Anerkennungsverfahren des Mietspiegels 2021 wohl auch noch einen wesentlichen Formfehler. In den einschlägigen Mietrechtskommentaren werde seit langem davon ausgegangen, dass die Anerkennung nur durch die kommunale Volksvertretung erfolgen könne. Ein entsprechender Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses fehle aber. „In der aktuellen Lage besteht dringender Handlungsbedarf“, meint Sebastian. „Plan B zum gescheiterten Mietendeckel war der Mietspiegel 2021. Einen Plan C hat der Senat nicht.“

Verhandlungen über neuen Mietspiegel empfohlen

Es sei zu erwarten, dass der Senat erst dann wieder aktiv werde, wenn der aktuelle Mietspiegel 2021 vor Gericht gekippt werde. Bis dahin werde es in der unklaren Rechtslage eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten geben. Soweit sollten es Mieter- und Vermietervereine im Interesse ihrer Mitglieder nicht kommen lassen. Mieter- und Vermieterorganisationen sollten sich zusammensetzen und gemeinsam einen einfachen Mietspiegel für Berlin erstellen, rät Sebastian. Das sei – guten Willen der Parteien vorausgesetzt – in wenigen Wochen machbar.
Bisher ging es in der Auseinandersetzung um den Berliner Mietspiegel meist um die Frage, ob er als qualifizierter Mietspiegel anzusehen ist oder nur als einfacher Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden und hat einen höheren Wert. Wollen Vermieter die Miete mit anderen Begründungsmitteln erhöhen, etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen, müssen sie bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels dessen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete mit anführen. Das führt dazu, so zumindest die Theorie, dass die Vermieter in der Regel gleich auf die meist niedrigeren Werte des qualifizierten Mietspiegels zurückgreifen.

Senatsverwaltung weist Vorwürfe zurück

„Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner“, kritisiert Steffen Sebastian. „Dies sollte zumindest zum gründlichen Nachdenken anregen. Es ist ja schließlich nicht die Schuld der Kläger, wenn die Berliner Mietspiegel wiederholt einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.“ Ein einfacher Mietspiegel biete Mietern und Vermietern zwar einen deutlich geringeren Rechtsschutz. Jedoch schütze ein einfacher Mietspiegel immer noch besser als gar keiner.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen weist die Kritik zurück.  Sebastian sei weder Teil der Arbeitsgruppe, die den Berliner Mietspiegel erarbeitet habe, noch zitiere er Urteile. Er stütze sich lediglich auf „Rechtsmeinungen aus der Literatur“, so Behördensprecherin Katrin Dietl. „Streitigkeiten um den Mietspiegel werden aber vor Gericht entschieden und nicht in juristischen Aufsätzen.“ Der Mietspiegel könne „nicht als Ganzes“ vor Gericht angegriffen und damit auch nicht gekippt werden. Dies könne nur im Rahmen einer Prüfung bei einem konkreten Mieterhöhungsverlangen geschehen, wenn dort als Argument die Qualität des Mietspiegels in Zweifel gezogen werde.
„Wir widersprechen zudem entschieden dem Vorwurf, dass es sich beim Berliner Mietspiegel nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagt Katrin Dietl. So hätten sich im Übrigen ja auch die Vermieterverbände BBU und BFW geäußert, die Teil der Mietspiegelarbeitsgruppe sind. Die beiden Verbände hatten den Mietspiegel zwar nicht unterschrieben, aber dennoch erklärt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 „im rechtlichen Sinne qualifiziert“ sei. Zugleich empfahlen die Verbände den Mietspiegel ihren „Mitgliedsunternehmen uneingeschränkt als Grundlage für die Gestaltung ihrer Mieten“. Mietspiegel seien „unverzichtbar, weil sie für mehr Rechtsfrieden für Mieter und für Vermieter sorgen.“ Die Deutsche Wohnen, größter privater Vermieter in Berlin, hatte ebenfalls erklärt, sich an den Mietspiegel zu halten.

Mieterverein unterstützt ausgehandelten Mietspiegel

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte, der Mietspiegel 2019 sei im Sinne und in der Logik des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Neuerhebung und könne daher einmal fortgeschrieben werden. Die für qualifizierte Mietspiegel erforderliche Neuerstellung nach vier Jahren greife beim Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Sie sei nicht erforderlich, da für den Mietspiegel 2019 alle knapp 11.000 eingeflossenen Mieten neu bei Mietern beziehungsweise Vermietern erhoben worden seien – und nicht mit einem Prozentsatz fortgeschrieben wurden. Die Mieten spiegelten damit die damalige Situation wider; darauf aufbauend, sei die Erstellung eines Berliner Index-Mietspiegels 2021 als qualifizierter Mietspiegel möglich.
Der Mietspiegel trete, wie in der Vergangenheit, mit seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft. In einem Stadtstaat wie Berlin gehöre es zum üblichen Verwaltungshandeln der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, solche „Anerkennungsakte“ wie den des Mietspiegels in eigener Ressortzuständigkeit durchzuführen. Aus kommunalrechtlicher Sicht sei es nicht erforderlich, einen Beschluss durch das Abgeordnetenhaus herbeizuführen.
Der Berliner Mieterverein (BMV) sieht es ähnlich: „Die Äußerungen von Professor Sebastian sollen offenbar für Verunsicherung sorgen und werden am Ende vor allem Vermieter animieren, wie schon in den vergangen Jahren, Mieten oberhalb der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Das Gerangel um die Mietspiegel zeige einmal mehr, dass eine öffentlich-rechtliche Preisregulierung einen besseren Schutz bieten würde.
Richtig sei, dass schon der Mietspiegel 2019  die Fortschreibung des Mietspiegels 2017 gewesen sei. „Allerdings hat aus unserer Sicht der Mietspiegel 2019 mit seiner umfassenden Befragung von Mietern und Vermietern die Qualität eines neuen Mietspiegels“, so Wild. Auf eine Indexfortschreibung sei in Berlin bisher verzichtet worden, anders als es die meisten anderen Kommunen tun. „Die Berliner Fortschreibungsmietspiegel haben also, anders als uns Professor Sebastian weismachen will, eine deutlich bessere Qualität als anderswo.“
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/ein-professor-schlaegt-alarm-berlin-angeblich-ohne-mietspiegel-und-mietpreisbremse-li.158609

Aus der Rubrik “Wirtschaftsinformationen”:

Berliner Zeitung am 12.05.2021: Deutsche Wohnen verdient dank steigender Mieten mehr
Der Immobilienkonzern ist mit mehr Gewinn ins Jahr gestartet. Die Vertragsmieten legten im ersten Quartal auf 218 Millionen Euro zu.
Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen ist dank höherer Mieten mit mehr Gewinn ins Jahr gestartet. Die Vertragsmieten legten im ersten Quartal im Jahresvergleich um 3,5 Prozent auf 218 Millionen Euro zu, wie das Dax-Unternehmen am Mittwoch in Berlin mitteilte. Die Vertragsmiete im Gesamtportfolio stieg um 2,9 Prozent auf durchschnittlich 7,12 Euro pro Quadratmeter. Auch in Berlin erhöhten sich die Mieten.
Der operative Gewinn (FFO1) wuchs um 8,8 Prozent auf 154,8 Millionen Euro. Das Ergebnis nach Steuern betrug 199,7 Millionen Euro. Das waren fast 60 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Für das laufende Jahr erwartet der Konkurrent von Vonovia, LEG Immobilien und TAG Immobilien weiter einen operativen Gewinn etwa auf dem Niveau des Vorjahres.

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine sog. Vorratskündigung wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 10/21, Urteil vom 13.04.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „ Den Klägern steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nicht erfüllt.

Es kann dabei dahinstehen, ob die Kläger den Beweis des von den Beklagten bestrittenen Eigenbedarfs zu führen vermocht hätten oder ob dem Erfolg einer solchen Beweiserhebung nicht bereits ihr in Teilen wahrheitswidriger Sachvortrag zu den Wohnverhältnissen der Bedarfsperson im Schriftsatz vom 8. September 2020 (“In X hat der Zeuge keine Wohnung … “) entgegen gestanden hätte (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 10. September 2019 – 67 S 149/19, WuM 2019, 662, beckonline Tz. 15).

Die Kündigung ist jedenfalls als sog. Vorratskündigung unwirksam. Bei einer für die Beendigung des Mietverhältnisses unzureichenden Vorratskündigung hat sich die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288). Abzustellen ist dabei in den Fällen, in denen der Vermieter Eigenbedarf nicht unmittelbar für sich, sondern für eine sonstige in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Person geltend macht, auf die Vorstellungen dieser Bedarfsperson und nicht die – in der Regel allerdings identischen – Vorstellungen des Vermieters.

Gemessen daran handelt es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine Vorratskündigung. Denn die Planungen der Bedarfsperson waren bereits ausweislich des Klägervorbringens und der im Gefolge des Kündigungsausspruchs immer wieder geänderten beruflichen Vorstellungen der Bedarfsperson noch nicht hinreichend verfestigt, um tauglicher Gegenstand einer Eigenbedarfskündigung zu sein. Diese Beurteilung hat ihre zusätzliche und eindrückliche Bestätigung in der im Rahmen des Berufungstermins erfolgten informatorischen Parteianhörung der Kläger gefunden.

Ob das Recht zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht ohnehin vertraglich ausgeschlossen oder der Kündigungsausspruch nicht zumindest rechtsmissbräuchlich war, bedurfte davon ausgehend ebenso wenig einer Entscheidung der Kammer wie die Frage, ob sich die Beklagten für den Fall der – hier fehlenden – Wirksamkeit der Kündigung nicht mit Erfolg auf Widerspruchsgründe i.S.d. § 574 BGB berufen können, die gemäß § 574a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebieten würden.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Muss eine Mieterhöhungserklärung, wenn im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt worden ist, nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahme, sondern auch die Kosten der einzelnen Gewerke im Sinne von Bauleistungebereichen (beispielsweise: Installationsarbeiten, Malerarbeiten, Putzarbeiten) aufführen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 83 S 41/20, Urteil vom 16.02.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage auf Feststellung, dass die Klägerin derzeit nicht zur Zahlung der mit dem Schreiben vom 28. Mai 2018 (Anlage 81, Bl. I/50 ff. d.A.) geltend gemachten Modernisierungsmieterhöhung verpflichtet ist, zu Recht und mit zutreffender Begründung, der sich die Kammer anachließt, stattgegeben. Die von der Klägerin zu zahlende Miete hat sich bereits deswegen bislang nicht erhöht, weil die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 unzureichend war.

Gemäß § 559b Abs. 1 S. 2 BGB ist die auf einer Modernisierung beruhende Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. Die Erklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss so ausgestattet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist. Dies erfordert, dass die tatsächlichen Grundlagen der Berechnung, also eine spezifizierte Berechnung mit für den Mieter überprüfbarer Erläuterung der Positionen, engegeben werden. An die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 550b BGB Rn. 15).

Dass es hierzu unter Umständen auch gehört, nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahme (vorliegend also Heizung einerseits und Wärmedämmung anderseits), sondern innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahme auch die Kosten der einzelnen hierzu beitragenden Gewerke (beispielsweise: Installationsarbeiten, Malerarbeiten, Putzarbeiten) anzugeben, wird in Literatur und Rechtsprechung vertreten (Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearb. 2018, § 659b Rn. 11: Dickersbach in: Erman, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 9; Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, a.a.O., § 559b BGB Rn. 18; Artz in: MüKo, BGB, 8. Aufl., § 559b Rn. 5; LG Hamburg, BeckRS 2020,4120 Rn. 9; LG Bremen, Urteil vom 6. Juni 2018 – 2 S 283/18 -).

Jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt worden ist und mithin die für verschiedene Gewerke (im Sinne von Bauleistungsbereichen) entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssen, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehr als eine Modernisierungsmaßnahme bezog, müssen auch die in die einzelne Modernisierungsmaßnahme eingeflossenen Kosten der einzelnen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufgeführt werden. Denn nur so wird der Mieter in der Lage versetzt, zumindest ansatzweiße maßnahmenbezogen nachzuverfolgen, woraus sich die Gesamtkoaten ergeben und ob hier möglicherweise Kosten elngeflossen sind, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen gewesen wären. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modarnisierungsmaßnahme zusammensetzt, wäre es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob ein Instandsetzungsabzug der Höhe nach zutreffend gemacht worden ist und welche Rechnungen er möglicherweise näher prüfen muss.

Hierdurch werden die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen auch nicht etwa überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme muss er ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kostenpositionen zu den einzelnen Moderniesierungsmaßnahmen vornehmen. Dies dann auch in der Modernisierungsmieterhöhung darzustellen, stellt keine übermäßige zusätzliche Belastung dar.

Etwas anderes ergibt sich im Übrigen auch nicht aus der von der Beklagten angeführten Entscheidung der Kammer vom 5. Dezember 2008 – 63 S 149/08 weil es dort keine Einzelgewerke gab; der Vermieter hatte für die einzelnen Moderniesierungsmaßnahman jeweils Pauschalpreisvereinbarungen geschlossen.”

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 10.05.2021: Enteignung von Großvermietern „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ ist sozialistisches Wunschdenken
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat ihre Ideen für die Vergesellschaftung vorgelegt – doch die sind unrealistisch.
Der Schutz des Privateigentums ist Kernbestandteil der Verfassungsordnung. Zwar soll der Gebrauch des Eigentums „zugleich“ dem Wohle der Allgemeinheit dienen, so steht es im Grundgesetz – zuvörderst aber dient es dem Eigentümer selbst.
Ohne diese Garantie käme jede wirtschaftliche Tätigkeit schnell zum Erliegen, denn der Anreiz würde fehlen – wozu sich abrackern, wenn man nichts davon hat?
Speziell im Mietrecht ist das Eigentumsrecht bereits stark eingeschränkt. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Vermieter können mit ihren Wohnungen daher nicht nach Belieben verfahren. Das ist gut, es dient dem Schutz der Mieter.
Als es um die Mietpreisbremse ging, hat das Bundesverfassungsgericht erneut klar gestellt, dass Einschränkungen in Ordnung sein können, der Wesensbereich eines Grundrechts jedoch nicht betroffen werden darf. Dazu gehört auch das Recht auf Gewinnerzielung.
Ein leuchtendes Beispiel ist die Stadt Wien, wo jeder mit einem Netto(!)- Einkommen bis 47.740 Euro Anspruch auf geförderten Wohnraum hat – für eine Person. Vier Personen dürfen knapp 90 000 Euro netto verdienen und bekommen immer noch Förderung. Ein Paradies für Mieter. Auch Eigentum wird gefördert.
Das Berliner Bündnis „DW & Co enteignen“ hat sich dagegen eine schlichte, unoriginelle und sehr wahrscheinlich rechtswidrige Methode einfallen lassen: Umverteilung. „Großgrundbesitzer“ sollen enteignet werden und dafür kaum Entschädigung erhalten, und dieser Vorgang soll sich alle drei Jahre wiederholen – könnte ja sein, dass in der Zwischenzeit eine Erbengemeinschaft 3000 Wohnungen geerbt hat.

Mieter sollen die Miethöhe selbst bestimmen

Natürlich entsteht dadurch keine einzige neue Wohnung. Dies wäre aber das einzige, was in der wachsenden Stadt Entlastung bringen könnte.
Die Entschädigung der so Enteigneten fällt mager aus und entstammt sozialistischem Wunschdenken: Berechnungsgrundlage sind nicht etwa reale Werte und Miethöhen, sondern „leistbare Mieten“ für armutsgefährdete Haushalte, die man irgendwie errechnet hat. Ergebnis: vier Euro netto kalt sind „leistbar“. Mit anderen Worten: Wären Berlins Arme reicher, so bekäme die Deutsche Wohnen mehr Entschädigung. Ein seltsamer Maßstab.
Zudem sind die Mieter der Großfirmen Deutsche Wohnen, Vonovia und Co. längst nicht alle arm. Macht nichts – alle zahlen nach diesem Entwurf künftig gleich wenig.
Die Miethöhe wird festgelegt durch die Mieterselbstverwaltung, eingebettet in eine Anstalt öffentlichen Rechts. Man schaffe praktisch eine Genossenschaft, bloß staatlich, hieß es dazu. Nur Pessimisten sehen hier ein Bürokratiemonster entstehen.

Die Linke täuscht ihre Klientel

Richtig ist, dass Wohnen kein Luxus sein darf. Richtig ist auch, dass Lösungen hermüssen. Der vorgestellte „Gesetzentwurf“ – eigentlich ist es nur ein unverbindlicher Vorschlag – wird vermutlich niemals umgesetzt und ist damit bloß ein weiteres Manöver der Linken, der eigenen Klientel vorzugaukeln, man tue etwas für sie. Dies ist eine Täuschung. Täte man wirklich etwas, so baute man.
Der Senat selbst hat die Deutsche Wohnen groß gemacht. Es war natürlich ein Fehler, dass die Stadt 2004 unter Sarrazin und mit Beteiligung der Linken 60.000 GSW-Wohnungen an die Deutsche Wohnen verschleudert hat – Durchschnittspreis unter 7000 Euro. Da hätten die Mieter sicher gerne mehr gezahlt, und das Land hätte dem Verfassungsauftrag genügt, die Bildung von Wohneigentum zu fördern.
Nun zu glauben, man könne aufgrund des noch nie benutzten Artikels 15 Grundgesetz einfach alles enteignen – auch wenn man es „vergesellschaften“ nennt – und weitere Milliardenkosten produzieren, ist abenteuerlich und unproduktiv. Es wäre zudem viel billiger, Wohnungen zu bauen.

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 10.05.2021: „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ legt Gesetz vor Auch unbebaute Grundstücke sollen vergesellschaftet werden
Ein Volksbegehren soll die „Privatnützigkeit des Eigentums“ in Berlin beenden. Die Ideen für die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen werden konkreter. Aber sind sie umsetzbar?
Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ sammelt weiter Unterschriften für ihr Volksbegehren. Was sie inhaltlich will, gab sie Montag bekannt. Am Vormittag stellten die Aktivisten ihren Entwurf für ein „Vergesellschaftungsgesetz“ vor.
Im Kern sollen alle Vermieter mit mehr als 3000 Wohnungen enteignet und ihre Wohnungen in eine Anstalt öffentlichen Rechts überführt werden. Sie soll „Gemeingut Wohnen“ heißen. Zu ihrer Errichtung müsste ein eigenes Gesetz erlassen werden.
Stichtag für die Zahl der Wohnungen ist der 26. September 2021. Das ist kein Zufall – an diesem Tag wird in Berlin und im Bund gewählt und, wenn bis 25. Juni die nötige Zahl von 175.000 Unterschriften erreicht ist, auch der Volksentscheid zur Wahl gestellt.
Der nun vorliegende „Gesetzentwurf“ macht deutlich, wie weit der Eingriff gehen soll: Sogar unbebaute Grundstücke zählen mit und ebenso Wohnungen, die lediglich im Miteigentum stehen, also mehrere Eigentümer haben. Sind Gesellschaften miteinander verflochten, so zählt alles oberhalb von 20 Prozent der Stimmrechte.
Alle drei Jahre soll die Vergesellschaftung wiederholt werden. Genossenschaften, Landesunternehmen und andere Non-Profit-Organisationen sollen nicht von der Vergesellschaftung umfasst sein.
Ziel der Vergesellschaftung ist laut Initiative, den seit Jahren anhaltenden Aufwärtstrend bei den Mietpreisen in Berlin zu bremsen. „Die Privatnützigkeit des Eigentums wird hiermit beendet“, sagte Sebastian Schneider, der an dem Entwurf maßgeblich mitwirkte. Juristin Agnes Schober sagte, es gehe darum, „Großgrundbesitz neu zu verteilen“.
Technisch gesehen ist es kein richtiger Gesetzentwurf, denn einen solchen hätte die Innenverwaltung prüfen müssen. Es ist also lediglich ein unverbindlicher Vorschlag. Am Wahltag wird daher nicht über ein Gesetz abgestimmt, sondern über folgenden Wortlaut: „Beschluss zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs durch den Senat zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen“.
Der Senat soll per Volksentscheid lediglich aufgefordert werden, die Möglichkeiten für eine Vergesellschaftung zu prüfen und einen entsprechenden Gesetzentwurf zu erarbeiten. Aus der Innenverwaltung heißt es dazu: Nach einem Volksentscheid „könnte der Senat frei darüber entscheiden, ob er ein Vergesellschaftungsgesetz entwirft und in das Abgeordnetenhaus einbringt“.
Gezwungen ist er dazu nicht. Alternativ könnte jede Fraktion im Abgeordnetenhaus „vor oder nach dem Volksentscheid einen eigenen Gesetzentwurf“ einbringen. Nach dem Willen der Initiative sollen bei fälligen Entschädigungen Schuldverschreibungen erteilt werden, die in vierzig gleichen Jahresraten getilgt werden sollen.
Insgesamt liegt die vorgesehene Entschädigung weit unter Marktwert, auch unter Verkehrswert. Der Vorsitzende des Berliner Mietervereins, Rainer Tietzsch, sagte zu dem Entwurf, er sei „positiv angetan“. Auch das Modell der Entschädigung hält er für „gut vertretbar“.
Maßstab der Entschädigungshöhe ist die „leistbare Miete“, die man auf 4,04 Euro pro Quadratmeter berechnet habe, sagte Sebastian Schneider von „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ bei der Vorstellung des Entwurfs am Montag. Das sei eine Miete, die sich armutsgefährdete Haushalte gerade noch leisten könnten.
Auch Mieter mit mehr Geld sollen künftig nur 4,04 Euro netto kalt zahlen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin lag 2018 bei 6,71 Euro pro Quadratmeter, die Entschädigungssumme läge in diesem Fall bei 24 Milliarden Euro.

Entschädigungen auf 7 bis 40 Milliarden Euro geschätzt

Der Träger des Volksbegehrens schätzte im Vorfeld die Entschädigungssumme auf 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro, wie auf der Webseite der Landeswahlleiterin nachzulesen ist. Die Schätzung geht davon aus, dass die Summe allein aus den Mieteinnahmen bezahlt werden kann und man die Mieten dabei noch senken könnte. Die amtliche Kostenschätzung geht hingegen von Gesamtkosten von fast 40 Milliarden Euro aus, für die Kredite aufgenommen werden müssten.
Bei der Vorstellung des Gesetzentwurfs hieß es, die Kosten der Entschädigungen würden den Landeshaushalt gar nicht tangieren. Die Schuldverschreibungen, auch „Entschädigungsbonds“ genannt, könnten von den Wohnungsunternehmen am Kapitalmarkt in Geld getauscht werden. Wie das funktionieren soll, konnten zwei vom Tagesspiegel angefragte Experten am Montag nicht erklären.

Artikel 15 des Grundgesetzes wurde noch nie angewendet

FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja lehnte den Entwurf als ruinös ab und forderte „bauen statt klauen“. CDU-Fraktionschef Burkard Dregger sprach von einer erneuten „Mietertäuschung“ und – wie beim gekippten Mietendeckel – von einem neuen Anlauf „gegen unsere Verfassung“.
Auch SPD-Spitzenkandidatin Franziska Giffey hat sich bereits von den Zielen der Enteignen-Initiative distanziert. Die Grünen wollen prüfen, ob der Entwurf rechtlich gangbar ist und ins grüne Programm passt.
Aus Sicht der Linken schafft der Gesetzesentwurf der Initiative „Klarheit über die angestrebten Ziele und Auswirkungen“. Nötig sei eine breite gesellschaftliche und juristische Debatte über ein solches Gesetz, „um damit die Grundlagen zu schaffen, das Volksbegehren im Falle seines Erfolgs zügig umsetzen zu können“.
Eine Entziehung von Eigentum, wie von den Initiatoren erhofft, hat es so noch nie gegeben. Das Grundgesetz sieht die „Vergesellschaftung von Eigentum“ zwar in seinem Artikel 15 vor, dieser Artikel existierte aber bisher ungenutzt vor sich hin. Es gibt dazu keinen Präzedenzfall und keine Rechtsprechung.

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 10.05.2021: Vergesellschaftung von Wohnungen angeblich ohne Landesmittel möglich
Die Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen präsentiert einen Gesetzentwurf, mit dem sie den Besitz großer Vermieter ins Gemeinwohl überführen will.
Die von der Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen geplante Vergesellschaftung von Wohnungen großer Unternehmen soll den Landeshaushalt nicht belasten und ohne Aufnahme von Bankkrediten möglich sein.  Das geht aus dem Entwurf für ein Vergesellschaftungsgesetz hervor, den die Initiative am Montag präsentierte. Als Art der Entschädigung schlägt die Initiative die Ausgabe von Anleihen durch den künftigen Verwalter der Wohnungen, eine Anstalt öffentlichen Rechts, vor. „Entschädigungsbonds“ sollen die Wertpapiere heißen, sagte der Sprecher der Initiative Sebastian Schneider. Die Anstalt öffentlichen Rechts soll den Namen „Gemeingut Wohnen“ tragen.

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

rbb24.de am 10.05.2021: Auf zum nächsten Berliner Miet-Experiment
Die Initiative “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” hat einen Gesetzentwurf vorgestellt, um aufzuzeigen, wie Wohnungsgesellschaften vergesellschaftet werden sollen. Das Projekt könnte der nächste Mieten-Scherbenhaufen werden.
Jetzt erst recht – diese Stimmung herrscht in etwa unter vielen Mietern in Berlin, seitdem das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel mit einer ziemlich deutlichen Entscheidung kassiert hat. Beim jüngsten Berlin-Trend im Auftrag von rbb und “Berliner Morgenpost” unterstützen die Volksinitiative “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” 47 Prozent der Berliner. Das ist ein Plus von 18 Punkten gegenüber der vorherigen Befragung zu dem Thema vom November 2019.
Initiative macht Vorhaben konkreter
Mit dem am Montag vorgelegten Gesetzesentwurf zeigt die Initiative nun etwas genauer auf, wie das Ganze funktionieren soll. Im Zentrum steht die alles entscheidende Frage der Kosten. Denn jede Enteignung wäre von vornherein verfassungswidrig, wenn die Frage der Entschädigung nicht hinreichend geregelt sein sollte. Eins vorab: Die Entschädigungssumme solle nicht auf einen Schlag gezahlt werden, sondern über 40 Jahre gestückelt, allein das schürt Bedenken.
In Paragraph 5 des Entwurfs schreiben die Initiatoren zur Höhe der Entschädigung, dass sie für die Wertberechnung die “leistbare Miete” ansetzen wollen. Also das, was sich armutsgefährdete Haushalte gerade noch leisten könnten, so Mit-Organisator Sebastian Schneider. Das sei eine Miete von 4,04 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete bei der Deutschen Wohnen liegt pro Quadratmeter jedoch deutlich höher: nämlich bei 6,53 Euro laut Geschäftsbericht 2020.

Schätzungen zur Entschädigungssumme klaffen weit auseinander

Dieses sogenannte “Faire-Mieten-Modell” mag aus Sicht der Mieter ausgewogen sein. Jedoch könnte es mit den verfassungsrechtlichen Voraussetzungen bereits hier schon Probleme geben. Denn das, was sich die Initiative vorstellt, liegt deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilien.
Richtig ist zwar, dass das Grundgesetz nicht zwingend eine Verkehrswertentschädigung vorsieht – also quasi einen finanziellen Ersatz, der den Marktwert widerspiegelt. Dennoch verlangt es einen Wert “unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten festzulegen”, so entschied es einmal das Bundesverfassungsgericht. Was für armutsgefährdete Mieter als noch leistbar gilt, könnte somit nicht der alleinige Maßstab sein.
Der Gesetzentwurf geht von ungefähr 240.000 Wohnungen aus. Dafür rechnet die Initiative mit einer Entschädigungssumme von 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. Die könne sich vollständig aus den Mieten refinanzieren, sodass der Berliner Landeshaushalt nicht belastet werde, so die Meinung der Initiatoren. Das setzt aber voraus, dass die von der Initiative eben angesetzte Entschädigung verfassungsrechtlich nicht beanstandet wird.
Die amtliche Schätzung liegt indes höher: “Für eine Vergesellschaftung von 243.000 Wohnungen werden Entschädigungskosten von 28,8 bis 36 Milliarden Euro sowie Erwerbsnebenkosten von weiteren bis zu 180 Millionen Euro geschätzt”, heißt es auf der Seite der Landeswahlleiterin. Weitere Kosten für zum Beispiel der Bewirtschaftung kommen dazu.

Bereits 175.000 Unterschriften zusammen

Neben den noch unüberschaubaren Kosten wird hier auch wieder juristisches Neuland betreten. Das Vorhaben bezieht sich formal juristisch nicht auf eine Enteignung, die in Artikel 14 des Grundgesetzes geregelt ist; sondern auf eine Vergesellschaftung, die eine Hausnummer weiter in Artikel 15 Grundgesetz steht.
Der Unterschied: Artikel 14 zielt eher auf einzelne Vermögensteile ab, die Vergesellschaftung will das große Ganze – sprich das ganze Unternehmen – in die Gemeinwirtschaft überführen. “In der Praxis kam die Ermächtigung zur Vergesellschaftung bislang in keinem Fall zur Anwendung”, schreibt dazu etwa der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages in einer Analyse. Vergleichbare Fälle gibt es nicht. Ob Wohnraum überhaupt “vergesellschaftungsfähig” ist, ist unklar.

Die Initiative lässt sich von all dem nicht abschrecken. “Wir haben mit dem Gesetzentwurf heute nur einen Vorschlag gemacht”, sagt Initiator Schneider zu rbb|24. “Wenn wir im Laufe der Debatte feststellen, dass das so nicht haltbar ist, steuern wir nach.” Man sei auf einem guten Weg bis zum 25. Juni die erforderlichen 175.000 Unterschriften zusammen zu bekommen, damit dann aus dem Volksbegehren der eigentliche Volksentscheid wird, über den die Berliner dann abstimmen sollen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Deutsche Wohnen kündigt an, dieses Jahr auf Mieterhöhungen zu verzichten
 
Die Deutsche Wohnen geht inhaltlich auf Distanz zu großen Vermieterverbänden. Der größte private Vermieter in Berlin hat rund 110.000 Wohnungen.
 
Die börsennotierte Deutsche Wohnen, mit rund 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter in Berlin, will in diesem Jahr auf Mieterhöhungen verzichten. „Um der aktuellen Situation mit Blick auf die Corona-Pandemie und dem Urteil zum Mietendeckel Rechnung zu tragen“, habe sich die Deutsche Wohnen dazu entschieden, „im laufenden Jahr keine Mieterhöhungen umzusetzen“. Das erklärte Vorstandsmitglied Lars Urbansky in einer am Donnerstag verbreiteten Mitteilung.
 
Anlässlich der Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels am Donnerstag erklärte die Deutsche Wohnen zugleich, sie unterstütze die Entscheidung des Senats, den Mietspiegel per Verbraucher-Index fortzuschreiben. Dies schaffe für Mieter und Vermieter kurzfristig eine „verlässliche und planbare Perspektive“. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel sei es „nun besonders wichtig, gemeinsam Lösungen für die Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes zu entwickeln“, teilte das Unternehmen mit.
 
Eine indexierte Miete könne dabei „ein richtiger Ansatz sein, um bundeseinheitliche und nachvollziehbare Standards“ zu erreichen. Die Deutsche Wohnen wolle den Berliner Mietspiegel „so wie bisher für die Überprüfung der Miethöhe“ heranziehen, teilte der Konzern mit. Das Unternehmen verzichte dabei weiterhin auf andere zulässige Begründungen bei Mietanpassungen wie die Mieten von Vergleichswohnungen. „Wir nehmen unsere gesellschaftliche Verantwortung ernst und sorgen weiterhin für bezahlbaren Wohnraum“, erklärte Lars Urbansky.
 
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend. Denn in der Vergangenheit hatte die Deutsche Wohnen immer wieder Kritik am Mietspiegel geäußert. In einer schwierigen Situation für die Mieter sendet die Deutsche Wohnen nun aber ein starkes Signal.
 
Nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts hatte die Deutsche Wohnen zwar erklärt, dass kein Mieter seine Wohnung verlieren solle, doch zugleich nicht generell auf Nachzahlungen verzichtet – anders als die ebenfalls börsennotierte Vonovia. Mieter forderten daraufhin auch von der Deutsche Wohnen einen Mietschuldenerlass.
 
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