Ist ein Mieterhöhungsbegehren aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 55/17, Urteil vom 15.09.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zum anderen ist ein Mieterhöhungsbegehren jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH v. 06.07.2011 – VIII ZR 337/10, GE 2011, 1226).

Da sonach von einem formwirksamen Erhöhungsverlangen auszugehen ist, war die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 BGB abgelaufen und die auf das Zustimmungsverlangen gestützte Klage nicht unzulässig.”

Genügt bei einer Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 55/17, Urteil vom 15.09.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH v. 11.03.2009 – VIII ZR 316/07, GE 2009, 512; BGH v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, GE 2008, 191).

Das ist vorliegend erfolgt, indem der Kläger im Erhöhungsverlangen das Feld L 1 als einschlägig bezeichnete, ohne die konkrete Spanne zu nennen, was nach den vorgenannten Entscheidungen des BGH aber auch nicht erforderlich ist.”

Muss ein qualifizierter Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 55/17, Urteil vom 15.09.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Denn das Erhöhungsverlangen vom 20.01.2016 ist formell wirksam, weil es die Anforderungen des § 558a, 558b BGB erfüllt.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass dem Erhöhungsverlangen der Berliner Mietspiegel 2015 als Anlage beigefügt war. Diese Beifügung war indes nicht erforderlich (BGH v. 30.09.2009 – VIII ZR 276/08, GE 2009, 1617; BGH v. 28.04.2009 – VIII ZB 7/08, GE 2009, 777), da er allgemein zugänglich ist. Auch ein qualifizierter Mietspiegel muss im Rahmen der alternativen Begründung gem. § 558 a Abs. 3 BGB nicht zwingend beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Aus § 558 a Abs. 3 BGB ergibt sich auch deshalb nichts anderes, weil die so genannte Erwähnungspflicht hier nicht bestand, denn der Kläger hat als Begründungsmittel den Mietspiegel – und weder Vergleichswohnungen noch ein Sachverständigengutachten – gewählt.”