Unterliegt die gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten einer besonderen Form oder Frist?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 5/19, Beschluss vom 18.02.2019) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Instandsetzung verurteilt, weil die Beheizbarkeit des Wohnzimmers durch die vorhandene Nachtspeicherheizung nicht mehr gewährleistet ist. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt die Beklagte selbst letztlich auch gar nicht in Abrede.
Offen bleiben kann, ob unter welchen Voraussetzungen ein Mieter gehindert sein kann, seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gerichtlich zu verfolgen bzw. eine Verurteilung des Vermieters ungeachtet einer unstreitigen Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vorausgesetzten Beschaffenheit der Mietsache ausgeschlossen sein kann.
Hier jedenfalls hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei keine Gründe gesehen, die dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger entgegenstehen könnten.
Die Kläger befanden sich insbesondere nicht in Verzug mit der Annahme einer von der Beklagten angebotenen Mangelbeseitigung, § 293 BGB. Die Beklagte hat den Klägern die von ihr unstreitig geschuldete Leistung zu keiner Zeit so angeboten, wie sie zu bewirken ist, § 294 BGB. Zutreffend hat das Amtsgericht den insoweit bei Erhaltungsmaßnahmen maßgeblichen Pflichtenkreis der Parteien eines Wohnraummietvertrages nach §555a BGB konkretisiert.
Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.
Soweit die Beklagte den Ansatz des Amtsgerichts beanstandet, lässt sie offen, worauf sie ihre Auffassung stützt, die Anwendung des §555a Abs. 2 BGB sei für den (nicht ganz seltenen) Fall der Beseitigung – wie hier – vom Mieter angezeigter Mängel ausgeschlossen. Dem Wortlaut der Regelung lässt sich eine solche Einschränkung nicht entnehmen. Da die Kenntnis vom Instandsetzungsbedarf innerhalb der dem Mieter zum Alleingebrauch überlassenen Räumlichkeiten mangels Kenntnis des Vermieters regelmäßig eine Anzeige des Mangels voraussetzt, im Übrigen gerade die Ausführung von Arbeiten im privaten Rückzugsbereich des Mieters ein besonderes Informationsbedürfnis auslöst, würde die Vorschrift – ohne jeden Anhaltspunkt im Gesetzestext – de facto jeden sinnvollen Anwendungsbereich verlieren.
Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten, die auch zuvor anerkannt war (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, in Grundeigentum 2009, 646) unterliegt – anders als die Modernisierungsankündigung nach §555c BGB – keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2018, § 555a Rn. 37, m. w. N. vgl zu alledem auch: Kammer, Urt. v. 17.03.2016 – 65 S 289/15, WuM 2016, 285).
Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gilt insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O. Kammer, Urt. v. 17.03.2016, aaO; Kammer, Urt. v. 17.03.2016 – VIII ZR 289/15, WuM 2016, 285).
Hier hat die Beklagte die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.
Das nunmehr erstmals in Bezug genommene Schreiben vom 20. Januar 2018, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wird, wird erstmals in den Rechtsstreit eingeführt.
Schriftverkehr wurde erstinstanzlich ausschließlich von den Klägern in Bezug genommen und zu den Akten gereicht, nicht von der Beklagten. Der mit der Klageschrift von den Klägern vorgelegte Schriftverkehr endet (nachvollziehbar) mit einem außergerichtlichen Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger an die Beklagte vom 10. Januar 2018. Dies entspricht den Feststellungen des Amtsgerichts im Tatbestand des angefochtenen Urteils.
Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht den o. g. Anforderungen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden, von der Beklagten allerdings auch nicht näher angegebenen Beeinträchtigungen für die Kläger, wobei hier hinzukommt, dass die Klägerin – wie sich aus dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht ergibt – über 80 Jahre alt und schwer krank ist.
Die Beklagte hat erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich ist. So ist etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das “Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdruckes von 20 PA während der Arbeitszeiten” oder das “Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519” annimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussatzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher im Sinne des § 13BGB. Ahnen lässt sich im Zusammenhang mit der “Mehrkammer-Personalschleuse”, dass möglicherweise die – bei Wohnungen nicht unübliche – Möblierung den von der Beklagten in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.
Vor diesem Hintergrund fällt die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.
Auf welches schützenswerte Interesse die Beklagte im Übrigen ihre Auffassung stützt, den Klägern die von ihr beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließt sich nicht. Es ist demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Klägerin und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht fällt. Ebenso offenkundig ist, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein muss, wenn er – wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung – ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-)Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen muss.
Die Ausführungen der Beklagten zur “Gewährung” einer Mietminderung sind für den hier zur Entscheidung stehenden Anspruch der Kläger auf Instandsetzung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtlich irrelevant, im Übrigen unzutreffend. Eine Mietminderung wird nicht vom Vermieter “gewährt”; sie tritt unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB ausweislich des Wortlautes der Regelung kraft Gesetzes ein.”
