Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist bei einer Eigenbedarskündigung ein Rechtsmissbrauch anzunehmen, wenn die intendierte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 23 C 258/15, Urteil vom 29.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. A. wie folgt aus: „I. Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe und Räumung der Wohnung zu. Denn seine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht durch.

A.

Der Kläger hat nicht dargelegt, dass er die Wohnung der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt.

Bei dem vom Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit diesem Kriterium umschriebenen Eigenbedarf handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Dabei reichen Wunsch und Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; hinzutreten muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (vgl. BGH Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87; BVerfG Kammerbeschluss v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93 Rn. 13)

Das Erlangungsinteresse des Klägers an der streitgegenständlichen Wohnung überwiegt das Nutzungsinteresse der Beklagten in Ansehung dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht.

1. Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, in seinem Eigentum zu wohnen und es genügt, wenn er vernünftige, nachvollziehbare Gründe anführt und der geltend gemachte Eigenbedarf nicht objektiv unsinnig oder missbräuchlich ist. (BGHZ 103, 91BVerfGE 79, 292) Privilegiert ist allerdings schon nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes nur die Wohnnutzung; berufliche Nutzungsabsicht kann eine Kündigung gemäß § 573 Abs.1 S. 1 BGB rechtfertigen, steht der Wohnnutzung aber nicht gleich (MüKo-Häublein, 7. Aufl. 2016, Rz 68 zu § 573 BGB).

a) Zwar hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Eigenbedarf auch durch teilgewerbliche Nutzung begründet werden kann, doch muss die Abwägung der gegensätzlichen Interessen mit Blick auf die Bedeutung der jeweiligen Nutzung vorgenommen werden. Bedeutung und Tragweite des aus Art. 14 GG abgeleiteten Mieterschutzes erfordern eine intensive Abwägung im Rahmen von § 573 Abs. 1 S. 1 (MüKo — Häublein a.a.O. Rn. 10). Die Aussage in einer älteren Entscheidung des BVerfG, dem Nutzungsinteresse des Vermieters komme im Konflikt mit dem des Mieters die „stärkere Durchsetzungsfähigkeit“ zu, weil ersterem die Wohnung als Eigentum zugeordnet sei (BVerfGE 81, 29, 33) bezieht sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine verallgemeinernde Erstreckung auf andere Nutzungswünsche des Eigentümers oder seiner Angehörigen, z.B. geschäftlicher Art, verkennt Bedeutung und Tragweite des vom BVerfG später anerkannten grundrechtlichen Schutz des Besitzes des Wohnraummieters (MüKo — Häublein a.a.O. Rz 9).

Hierbei verweisen die Beklagten zutreffend darauf, dass ihr Besitz an der Wohnung den Mittelpunkt ihrer privaten Existenz darstellt, welche Position dem Schutz von Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz unterliegt (BGH 4.11.2015, VIII ZR 217/15), während die ebenfalls grundgesetzlich geschützte Berufsfreiheit des Klägers durch seine mit der Klage verfolgten Interessen nur in ihrem Randbereich berührt ist.

Vor diesem Hintergrund ist das Verständnis der Rechtsmissbrauchsklausel zu suchen, nach welcher die Inanspruchnahme einer anderen Wohnung für den Vermieter zumutbar ist, wenn er seinen Bedarf ohne wesentliche Abstriche dort decken kann.

b) Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass der Kläger seinen Bedarf im Blick auf die beiderseits nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB abzuwägenden Interessen ohne wesentliche Abstriche in der zwischenzeitlich freigewordenen Wohnung im 1. OG des Seitenflügels decken konnte. Auch diese Wohnung eignete sich zu Besuchen ein bis zweimal die Woche und zur Aufbewahrung der kompletten Buchführung des Klägers. Dies gilt auch, wenn es sich um 7-8 Aktenmeter handelt. Auch solche Aktenmengen konnten in dem 7,14 m langen und 4,69 m breiten „Berliner Zimmer“ — Raum 2 – der Alternativwohnung aufgestellt werden. Hier wäre bei vollständiger Möblierung mit Regalen sogar noch erheblicher Raum für neu anfallende Ablage.

Das Gericht hat nach der Beweisaufnahme durch die Zeugen sowie aufgrund der eigenen Angaben des Klägers keine Zweifel an seinen Tätigkeiten in der Verwaltung der Häuser. Doch konnten in der Alternativwohnung im Raum 1 ein Besprechungs- und im Raum 3 ein Schlafzimmer eingerichtet werden, alles neben dem Akten- und Arbeitszimmer im Raum 2. Bei Bedarf war auch neben dem vorhandenen Bad die Abteilung eines separaten Gäste-WC an der zum Bad gelegenen Seite des Zimmers 1 oder im Vorraum des vorhanden Bades möglich.

c) Danach kommt es nicht darauf an, dass der Kläger nachvollziehbar dargelegt hat, angesichts seines vorgerückten Alters nicht von der gleichfalls zwischenzeitlich frei gewordenen Wohnung im DG Gebrauch machen zu wollen.

2. Das Gericht hat nach der Aussage der Zeugin ### und den eigenen Angaben des Klägers keine Zweifel, dass er regelmäßige und gute Kontakte zu seiner Tochter pflegt. Die private Nutzung für den Kontakt mit seiner Tochter konnte der Kläger jedoch ohne jeden Abstrich in der Alternativwohnung vornehmen. Denn hier ging es vornehmlich um eine Schlafmöglichkeit in Berlin, die den im fortgeschrittenen Alter des Klägers zunehmend beschwerlichen Weg nach und von Schwerin entbehrlich macht.

a) Eine günstigere Verbindung zum Arbeitsplatz kann für die Kündigung grundsätzlich ausreichen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, Rz. 101 zu § 573 BGB). Der hiesige Fall liegt in Ansehung der uneinheitlichen Judikatur im Bereich des gerade noch ausreichenden Nutzungswunsches: Das LG Stuttgart bejaht ein Nutzungsinteresse, wenn der Vermieter bisher 4 km mit der Straßenbahn fahren musste, während die gekündigte Wohnung 400 m vom Arbeitsplatz entfernt liegt (WuM 1991, 106). Das LG Hamburg verneint ein ausreichendes Nutzungsinteresse, wenn der Vermieter an seinem Arbeitsplatz eine Zweitwohnung einrichten will und der bisherige Wohnsitz 37 km entfernt liegt und in 30 Minuten mit dem Zug oder dem Auto zu erreichen ist (ZMR 1992, 503), das LG Regensburg verneint, wenn die Wohnung des Vermieters 20 Autobahnkilometer vom Arbeitsplatz entfernt liegt und die vermietete Wohnung lediglich gelegentlich zu Übernachtungen benutzt werden soll (WuM 1992, 192). Vorliegend ist dem Gericht aus eigener Sachkunde bekannt, dass der Weg aus der Berliner Innenstadt nach Schwerin mit dem PkW im Regelfall in weniger als 1 Stunde Fahrzeit zurückgelegt werden kann, auf die Verbindung mit öffentlichem Personennahverkehr hatte sich der Kläger nicht bezogen. Die Einsparung dieser Verkehrszeit ist jedenfalls für sich genommen noch kein unbeachtlicher Nutzungsgrund.

b) Anerkannt ist, dass ein Rechtsmissbrauch anzunehmen ist, wenn die intendierte Nutzungszeit so kurz ist, dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte (Hotel, Pension) angemessen abgedeckt werden kann. Dieselbe Lage ist gegeben, wenn nicht insgesamt nur eine kurze Nutzungsdauer beabsichtigt ist, sondern sporadische Nutzung über längere Zeit. Denn auch hier lässt sich der Bedarf auf zumutbare Weise anderweitig befriedigen. Der Wunsch, das Eigentum zu nutzen, ist nicht per se prioritär; denn durch die Norm wird nicht vorgegeben, dass der Mieter weichen muss, weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte (Häublein a.a.O.; LG Berlin NJW-RR 1997, 74).

Die beabsichtigte Nutzung durch Besuche bei der Tochter war auch in der Alternativwohnung möglich — es muss daher nicht darauf eingegangen werden, ob der vorgetragenen Nutzungswunsch ein ausreichendes Gewicht besaß und ob insbesondere die vom Kläger hierzu angeführte Entscheidung des LG Berlin (GE 2013, 1517) Zustimmung verdient.

c) Auf Seiten der Beklagten fällt in die Wagschale, dass die Wohnung den Mittelpunkt ihrer sozialen Existenz darstellt und dies seit 37 Jahren. Nicht zu ihren Gunsten zu berücksichtigen sind die vorgetragenen Einbauten in der Wohnungen, deren Restwert die Beklagten nicht plausibel darzustellen vermochten.

d) Dem Kläger war es vor allem deshalb zuzumuten, seinen Nutzungswunsch in der Alternativwohnung im Seitenflügel zu befriedigen, weil die vitalen Interessen der Beklagten zu 1. durch einen Umzug angesichts ihrer gesundheitlichen Lage besonders gefährdet wären.

Der Sachverständige ### hat für das Gericht einleuchtend dargelegt, dass die Beklagte zu 1. wegen ihrer akuten schweren unipolaren Depression aus medizinischer Sicht nicht umzugsfähig ist. Wegen dem chronisch rezidivierenden Verlauf sei das Risiko einer gravierenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten im Falle eines erzwungenen Umzuges nicht kalkulierbar. Der Sachverständige hat nachvollziehbar deutlich gemacht, dass eine Prozentangabe über die Wahrscheinlichkeit des Suizids im Falle eines erzwungenen Umzuges seriös nicht vertretbar ist, vielmehr gerade wegen des Charakters der rezidivierenden Depression in der mangelnden Kalkulierbarkeit das relevante Risiko liege. Die Darlegungen des Sachverständigen, welcher neben seiner Lehrtätigkeit über praktische berufliche Erfahrung im Krisendienst und in der Psychiatrie verfügt, waren für den erkennenden Richter, welcher ebenfalls über mehrjährige Erfahrungen als Vormundschaft — und Betreuungsrichter verfügt, einleuchtend und plausibel. Insbesondere war nachvollziehbar, dass es Depressionspatienten gerade nicht gelingt, ihre Pläne auf ihre Belastbarkeit abzustimmen und dass auch eine geringfügige Ortsveränderung – wie etwa ein Umzug im gleichen Haus – ebenso wenig in ihren Auswirkungen kalkulierbar ist, wie eine weiträumige Ortsveränderung.

Auf der gleichen Linie lag die Einschätzung der behandelnden Hausärztin der Beklagten zu 1., welche die diversen Erkrankungen der Beklagten als über das Alterstypische weit hinausgehend geschildert hatte. Auch sie führte aus, dass sie nicht einschätzen könne was mit der Patientin bei einem Wohnungswechsel passiere.

Gerade vor dem Hintergrund der zu den psychischen Belastungen hinzutretenden physischen Probleme der Beklagten zu 1. kann das Risiko eines Zwangsumzuges durch gerichtliche Entscheidung nicht übernommen werden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt eine rechtswidrige Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts vor, wenn der Vermieter den Eltern eines Mieters mitteilt, dass dieser wegen Mietrückständen fristlos gekündigt wurde?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 13 C 1001/17, Beschluss vom 13.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin keinen Anspruch darauf, es zu unterlassen, über ihre Organe, Erfüllungs- und/oder Verrichtungsgehilfen und/oder sonst mit ihr in Verbindung stehende Dritte Informationen aus dem Mietverhältnis mit dem Antragsteller und/oder ihr aus diesem Verhältnis zugängliche Informationen über die private Lebensführung des Antragstellers den Eltern des Antragstellers mitzuteilen und/oder mitteilen zu lassen. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 1004 BGB analog, 823 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG.

Der Antragsteller wurde durch die Aussage des Mitarbeiters der Antragsgegnerin vom 07.12.2016 gegenüber seinen Eltern, dass ihm wegen eines Mietrückstandes in Höhe von über 1.000,00 Euro fristlos gekündigt worden sei, weder in seinem Recht auf informationelle Selbstbestimmung, das dem Einzelnen die Befugnis gibt, grundsätzlich selbst darüber zu entscheiden, ob, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden, noch in seinem Recht auf ungehinderte Entfaltung seiner Persönlichkeit rechtswidrig beeinträchtigt.

Der Antragsteller hatte den Eingriff in sein allgemeines Persönlichkeitsrecht hinzunehmen. Wegen der Eigenart des Persönlichkeitsrechts als eines Rahmenrechts liegt seine Reichweite nicht absolut fest, sondern muss erst durch eine Abwägung der widerstreitenden grundrechtlich geschützten Belange bestimmt werden, bei der die besonderen Umstände des Einzelfalles sowie die betroffenen Grundrechte und Gewährleistungen der Europäischen Menschenrechtskonvention interpretationsleitend zu berücksichtigen sind. Eine Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts ist nur dann rechtswidrig, wenn das Schutzinteresse des Betroffenen die schutzwürdigen Belange der anderen Seite überwiegt (BGH, Urteil vom 18.09.2012 – VI ZR 291/10). Das Interesse des Antragstellers am durch Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG gewährleisteten Schutz seiner Persönlichkeit und das durch Art. 14 GG geschützte Vermögensinteresse der Antragsgegnerin sind abzuwägen. Die Abwägung fällt unter den vorliegenden Umständen zugunsten der Antragsgegnerin aus.

Zu berücksichtigen ist vorliegend nämlich, dass zwischen der Antragsgegnerin und dem Vater des Antragstellers ein Bürgschaftsvertrag nach § 765 BGB zur Sicherung der Ansprüche der Antragsgegnerin aus dem Mietverhältnis mit dem Antragsteller besteht. Entgegen der Auffassung des Antragstellers können sich auch nach dem Abschluss eines Bürgschaftsvertrages im Einzelfall Informations- und Aufklärungspflichten des Gläubigers gegenüber dem Bürgen ergeben (vgl. MüKoBGB/Habersack, BGB, 6. Aufl. 2013, § 765 Rn. 91). Es kann dabei vorliegend aber auch dahin stehen, ob es eine Aufklärungspflicht der Antragsgegnerin gegeben hat. Denn die Antragsgegnerin handelte jedenfalls nicht rechtswidrig, soweit sie den Vater als Bürgen dennoch über den Bestand der Hauptschuld aufklärte. Denn die Antragsgegnerin kann den Vater des Antragstellers aus dem Bürgschaftsvertrag in Anspruch nehmen. Es steht ihr demnach frei, gegenüber dem Bürgen etwaige Ansprüche auch mündlich anzukündigen oder diesen zur Zahlung aufzufordern. Es kann vorliegend auch dahin stehen, ob es sich bei der Bürgschaftsvereinbarung um allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. §§ 305 ff. BGB handelt und ein Verzicht auf die Einreden nach §§ 770771 BGB einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB standhält, denn dies führt jedenfalls nicht zu einer Unwirksamkeit des gesamten Bürgschaftsvertrages. Der Umstand, dass die Bürgschaft der Höhe nach auf einen Betrag von 574,59 Euro beschränkt ist, führt nicht dazu, dass die Antragsgegnerin rechtswidrig handelt, wenn sie dem Vater des Antragstellers mitteilt, dass über diesen Betrag hinausgehende Verbindlichkeiten des Antragstellers bestehen. Es ist jedenfalls nicht zu erkennen, aus welchem Rechtsgrund die Antragsgegnerin gehalten sein sollte, die weitergehenden Mietrückstände nicht darzulegen.
Ferner ist zu berücksichtigen, dass der Rechtsgrund für die Eingehung der Bürgschaft in dem Innenverhältnis zwischen dem Antragsteller und seinem Vater liegt. Dem Antragsteller musste demnach bewusst gewesen sein, dass sein Vater Kenntnis von dem Bestehen einer Hauptschuld im Verhältnis zwischen ihm und der Antragsgegnerin erlangen könnte. Der Antragsteller muss sich vor diesem Hintergrund sein eigenes Verhalten zurechnen lassen.

Der Umstand, dass auch die Mutter des Antragstellers, die mit dem Vater des Antragstellers in einem gemeinsamen Haushalt lebt, Kenntnis von den Mietrückständen und der fristlosen Kündigung erlangt hat, stellt sich vor diesem Hintergrund als bloße mittelbare Folge dar, zumal unter den vom Antragsteller geschilderten Umständen ohnehin zweifelhaft ist, ob eine Informationsweitergabe von seinem Vater an seine Mutter hätte ausgeschlossen werden können. Auch insoweit musste der Antragsteller damit rechnen, dass bei einer Inanspruchnahme seines Vaters aus dem Bürgschaftsvertrag auch seine Mutter Kenntnis von den Verbindlichkeiten aus dem von ihm eingegangenen Mietverhältnis erlangt.

Zu beachten ist vorliegend ferner, dass der Antragsteller lediglich in seiner Sozialsphäre betroffen ist, also in seinen Beziehungen zur Umwelt. Der Persönlichkeitsschutz ist hier weniger weitgehend als der Schutz der Privat- oder Intimsphäre (BGH, Urteil vom 07.12.2004 – VI ZR 308/03 -, BGHZ 161, 266-273). Zwar sind im Fall schwerwiegender Auswirkungen auf das Persönlichkeitsrecht, etwa bei Stigmatisierung oder sozialer Ausgrenzung, auch Eingriffe in die Sozialsphäre des Betroffenen unzulässig (BGH, Urteil vom 07.12.2004 – VI ZR 308/03 -, BGHZ 161, 266-273). Derartige schwerwiegende Auswirkungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht zu erkennen. Die Mitteilung der Antragsgegnerin, vertreten durch ihren Mitarbeiter, gegenüber den Eltern des Antragstellers, dass dieser Mietrückstände habe und ihm fristlos gekündigt worden sei, führen nicht zu einer Stigmatisierung oder sozialen Ausgrenzung des Antragstellers. Die Äußerungen der Antragsgegnerin waren auch nicht geeignet, den Antragsteller verächtlich zu machen oder in der öffentlichen Meinung herabzuwürdigen.

Im Übrigen ist im Rahmen der Güter- und Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass die Bekanntgabe der Mietrückstände und der fristlosen Kündigung ausschließlich gegenüber den Eltern des Antragstellers und damit dem engsten Familienkreis erfolgte. Die von dem Antragsteller geltend gemachte Schwere des Eingriffes sind nach Überzeugung des Gerichts nicht glaubhaft gemacht. Die von dem Antragsteller geltend gemachte „Unruhe“ der Eltern und die „Aufgelöstheit“ seiner Mutter, mit denen er sich daraufhin konfrontiert sah, erreichen vor dem Hintergrund des Bürgschaftsvertrages nicht die erforderliche Intensität, um die Interessenabwägung zugunsten des Antragstellers ausfallen zu lassen. Auch eine „Prangerwirkung“ vermag das Gericht nicht zu erkennen.

Soweit der Antragsteller schließlich vorträgt, dass dem Mitarbeiter der Antragsgegnerin die Information über die Mietrückstände am 07.12.2016 offensichtlich „herausgerutscht“ sei, fehlt es an einer entsprechenden Glaubhaftmachung. Im Übrigen würde sich in diesem Fall aus den vorgenannten Gründen auch keine andere rechtliche Beurteilung ergeben.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Darf der Vermieter, wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt, im Wege der Selbstjustiz die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Wohnung des Mieters unterbinden?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 162/17, Beschluss vom 09.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Antragstellerin hat gegen den Antragsgegner einen Anspruch auf Versorgung der streitgegenständlichen Mietwohnung mit Warmwasser und Fernsehempfang sowie auf Unterlassung zukünftiger Sperrungen gemäß § 535Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 2.11./7.11.2014.

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift unzulässigerweise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der von diesem genutzten Wohnung unterbindet (vgl. AG Wetzlar, Beschluss vom 03. Dezember 2013, Az. 38 C 1006/13 (38)).

Dem Antragsgegner steht hinsichtlich dieser Versorgungsleistungen auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, da die Antragstellerin ausweislich ihrer eidesstattlichen Versicherung die ursprünglich geschuldete Miete ordnungsgemäß bezahlt. Auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens des Antragsgegners kommt es vorliegend nicht maßgeblich an. Selbst wenn die Erhöhung wirksam wäre, so ist der Antragsgegner im Falle der Verweigerung durch die Antragstellerin für deren Durchsetzung auf die Beschreitung des Rechtswegs zu verweisen. Es besteht jedenfalls keine Berechtigung, etwaige Rechte im Wege der Selbstjustiz durchzusetzen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellen Dachbegrünungskosten umlagefähige Betriebskosten dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 206 C 232/15, Urteil vom 01.03.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, soweit ihr mit der formell ordnungsgemäß erstellten Nebenkostenabrechnung 2013 nicht umlagefähige Gartenpflegekosten in Höhe von 35,39 Euro in Rechnung gestellt worden sind.

Zutreffend macht die Beklagte geltend, dass die Dachbegrünungskosten keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Zwar sind nach Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) die Kosten der Pflege und Unterhaltung einer Gartenanlage umlagefähig. Die hier in Rede stehenden Kosten der Dachbegründung stellen aber keine solchen Gartenpflegekosten dar. Ausschlaggebend für die Beurteilung ist nicht die Frage, ob die Mieter die Gartenfläche selbst nutzen können, zu deren Pflege sie anteilig herangezogen werden, sondern vielmehr, ob die gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03, zitiert nach beckonline.de). Dies ist bei einem an das Anwesen angrenzenden Garten der Fall, da dieser den Gesamteindruck des Hauses bereits von außen aufwertet. Bei einer Dachbegrünung kann dies aber nicht im Grundsatz angenommen werden. Ein begrüntes Dach verschönert weder per so ein Anwesen noch sorgt es grundsätzlich für einen besonders gepflegten Eindruck. Dies hängt vielmehr von der Art der Begrünung und der Einsichtbarkeit des Daches auf. Vorliegend ist zudem nicht einmal vorgetragen, in welcher Höhe das begrünte Dach liegt und ob es von außen wahrnehmbar ist. Nach alledem kann nicht von einer Verschönerung des Anwesens durch das begrünte Dach ausgegangen werden. Da der in der Nebenkostenabrechnung 2013 auf die Dachfläche entfallende Kostenpunkt Gartenpflege unbestritten 1.044,46 Euro und der Wohnanteil der Beklagten 90 qm beträgt, beträgt der zurückzuerstattende, weil ohne Rechtsgrund berechnete Betrag der Kosten der Dachbegrünung 1.044,46 Euro : 2.656 qm x 90 qm = 35,39 Euro.

Aus den gleichen Gründen hat die Beklagte gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung eines Betrages in Höhe von 35,40 Euro aus der Nebenkostenabrechnung 2014. Auch hier sind die Kosten der Dachgartenpflege ohne Rechtsgrund auf die Beklagte umgelegt worden. Der zurückzuerstattende Betrag beläuft sich nach der nicht angegriffenen Berechnung der Beklagten auf 35,40 Euro.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Besteht ein einseitiges Recht des Vermieters, Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen und der Nebenkostenabrechnung die neu ermittelte Fläche zugrundelegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Ebenfalls keinen Anspruch hat die Klägerin auf Zahlung der eingeklagten EUR 388,40, insbesondere nicht aus § 535 Abs. 2 BGB. Mietrückstände bestehen nicht. Der Beklagte hat zurecht mit dem von ihm errechneten Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2012 die Aufrechnung erklärt. Denn die Klägerin durfte der Nebenkostenabrechnung nicht die von ihr neu ermittelte Fläche zugrundelegen, unabhängig davon, ob diese zutrifft oder nicht. Auf den Mietvertrag ist die II. Berechnungsverordnung anwendbar. Eine Vereinbarung über das anzuwendende Regelwerk ist nicht ersichtlich. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine vorrangig zu berücksichtigende Verkehrsübung zur Anrechnung von Terrassen vorgelegen hätte, ist nicht hinreichend vorgetragen. In derartigen Fällen ist im preisfreien Wohnungsbau die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08 = NZM 2009, 477). Gem. § 44 Abs. 2 II. BV hat der Bauherr ein Wahlrecht, mit welchem Anteil er Dachgärten in Ansatz bringt, sofern nicht mehr als die Hälfte der Fläche angerechnet werden. Dies sollte für den Bauherrn eine möglichst große Flexibilität gewährleisten, da dem Bauherrn von öffentlich gefördertem sozialen Wohnungsbau an der Schaffung möglichst großer Wohnfläche gelegen war, während der Bauherr im steuerbegünstigten Wohnungsbau Interesse daran hatte, Balkone und Terrassen möglichst nicht anzurechnen. Im vorliegenden Fall ist das Wahlrecht bei Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, indem eine Wohnfläche von ca. 97,4 qm vereinbart worden ist. Diese Fläche widerspricht auch nach dem Vortrag der Klägerseite nicht der Flächenermittlung nach der II. Berechnungsverordnung, sondern war vielmehr zulässig. Ein Recht des Nachfolgers des Bauherrn dazu, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht. Die von dem Beklagten vorgenommene Berechnung der Nebenkosten unter Berücksichtigung der Fläche von 97,4 ist von der Klägerseite nicht angegriffen worden und begegnet auch keinen Bedenken.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist in einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung und einen Stellplatz oder eine Garage  auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine weitere Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete, da die Kappungsgrenze bereits überschritten ist. Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen (Börstinghaus, Miethöhe Handbuch, 2009, Kap. 3 Rn. 9 m.w.N.). In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen: Die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten (AG Köln, Urteil vom 4.12.2003, 210 C 397/03 = WuM 2005, 254 ff.; Flatow, WuM 2015, 191, 192). Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete (so auch entgegen der Zitierung im letzten Schriftsatz der Klägerseite Schultz in: Bub/Treier, 4. Aufl., Rn. 1125). Die ursprüngliche Gesamtmiete betrug EUR 667,75 (EUR 647,30 plus EUR 20,45). 15 % hiervon betragen EUR 100,16. Die höchstzulässige Gesamtmiete liegt also bei EUR 767,91. Der Beklagte hat jedoch bereits einer Gesamtmiete von EUR 789,40 zugestimmt. Noch nicht einmal berücksichtigt in diesen Ausführungen ist, dass Zweifel an der Einhaltung des Begründungserfordernisses bestehen. Denn eine Begründung für den Garagenanteil findet sich in dem Mieterhöhungsverlangen nicht. Auch das von Klägerseite angeführte LG Rottweil (NZM 1998, 432) meint, dass etwa andere vergleichbare Garagen genannt werden müssten. Ergänzend wird darauf verwiesen, dass selbst für den Fall, dass man von getrennten Mietverhältnissen ausgehen müsste, ein Anspruch der Klägerin nicht besteht Denn für andere als Wohnraummietverhältnisse gibt es keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. § 558 BGB ist nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist, wenn zuerst auf einem Grundstück ein Stellplatz oder eine Garage vermietet wird und später eine Wohnung?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 220 C 409/15, Urteil vom 27.01.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “ Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen (Börstinghaus, Miethöhe Handbuch, 2009, Kap. 3 Rn. 9 m.w.N.).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss sich ein Mieter zurechnen lassen, wenn der ihn vertretende Mieterschutzbund materielle Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung nicht hinreichend konkret erhoben hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 129/17, Beschluss vom 11.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Mit den im Rechtsstreit geltend gemachten materiellen Einwänden ist die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht zu hören, da diese sämtlich vor Ablauf der gesetzlichen Ausschlussfrist schuldhaft nicht geltend gemacht wurden. Nichts anderes folgt aus den Schreiben des Mieterschutzbundes vom 13. Mai und 17. September 2014. Soweit im Schreiben vom 17. September 2014 unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 13. Mai 2014 moniert wird, die Abrechnung sei „nicht nachvollziehbar und damit unwirksam“, handelt es sich allenfalls um eine Rüge der – hier tatsächlich gegebenen – formellen, nicht aber um eine solche der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Auch das Schreiben vom 3. Februar 2015 rügt ausschließlich die fehlende formelle Richtigkeit der Abrechnung („Die Abrechnung ist damit insgesamt formell unwirksam.“) Materielle Einwände hätte die klagende Mieterin konkret fassen müssen, so dass erkennbar gewesen wäre, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden (vgl. Weitermeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rz. 119 m.w.N.). Daran indes fehlte es.

Die Klägerin ist mit ihren Einwendungen nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB exkulpiert, auch wenn nicht sie, sondern der sie vertretende Mieterschutzbund die materiellen Einwendungen nicht hinreichend konkret erhoben hat. Denn dessen Verschulden ist der Klägerin gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen (vgl. BGH, Urt. v. 25. Oktober 2006 – VIII ZR 102/06NJW 2007, 428).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Berechtigt eine wissentlich oder leichtfertig auf Grundlage unwahrer Tatsachen erstattete Strafanzeige des Mieters eine außerordentliche Kündigung?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 42 C 61/15, Urteil vom 14.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Erstattung einer Strafanzeige bei der Polizei kann unter gewissen Umständen eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen. Ob eine solche vorliegt, ist unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten anhand der Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Zumindest, wenn die Strafanzeige wissentlich oder leichtfertig auf Grundlage unwahrer Tatsachen erstattet wird, ist sie in der Regel unverhältnismäßig und damit eine erhebliche Vertragsverletzung, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigt (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 194). Der Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt hier in der Verwendung des unlauteren und allgemein missbilligten Mittels der Verleumdung (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 194).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern in seiner Wohnung auch dann dulden, wenn diese bereits über Rauchwarnmelder verfügt?

Die Antwort des Landgerichts Hannover (LG Hannover – 1 S 24/17, Beschluss vom 14.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Hannover in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Soweit der Beklagte der Ansicht ist, der Anspruch scheitere deshalb, weil die Wohnung bereits über Rauchwarnmelder entsprechend § 44 Absatz 5 NBauO verfüge, ist dies im Hinblick auf die höchstrichterliche Rechtsprechung unzutreffend. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.6.2015, Aktenzeichen VIII ZR 216/14, klargestellt, dass der Vermieter sich nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung des Mieters in einem Mehrfamilienhaus mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass der Mieter sie bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Denn dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, dass auch für die Wohnung des Mieters ausgehend von dem durch den von ihm selbst vorgenommenen Rauchwarnmeldereinbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555 b Nummer 4 und 5 BGB führt. Dieser Auffassung schließt sich die Kammer auch für den vorliegenden Fall in vollem Umfang an. Dementsprechend besteht seitens des Klägers auch ein Rechtsschutzbedürfnis für den Zugang zu der Wohnung des Beklagten zwecks Einbau der Rauchwarnmelder.“