Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Setzt eine gemeinsame Haushaltsführung voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen wie Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen sowie Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 224 C 207/18, Urteil vom 02.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Erbengemeinschaft bestehend aus den Klägern hat einen Anspruch gegen den Beklagten gemäß § 823 BGB auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Kläger sind als Erben ihres Vaters, des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung, gemäß § 857 BGB Besitzer der Wohnung geworden. Die Weigerung des Beklagten, die Wohnung an die Kläger herauszugeben, stellt eine Beeinträchtigung des geerbten Besitzes dar. Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch zu, der auf Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands durch Besitzaufgabe gerichtet ist (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 Rn. 64).

Durch den Verbleib in der Wohnung maßt sich der Beklagte ein Besitzrecht an, das ihm nicht zusteht.

Der Beklagte hat kein Recht zum Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung. Denn er ist nicht aufgrund des Todes des Mieters auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Vielmehr ist die Erbengemeinschaft gemäß § 564 BGB auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Ein – vorrangiger – Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB liegt nicht vor. Denn der Beklagte führte mit dem verstorbenen Mieter, seinem Bruder, in der letzten Zeit vor dessen Tod nicht einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung.

Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zugunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als „Hausgenossen“ besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten (MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Aufl., § 563 Rn. 1).

Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein (MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Aufl., § 563 Rn. 16). Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung. Das Gesetzt schützt nicht jeden, der, wie etwa ein Untermieter oder ein Mitbewohner in einer Wohngemeinschaft, in der Wohnung des Verstorbenen lebte (MünchKomm/Häublein, a.a.O.). Typisch für den gemeinsamen Haushalt sind wechselseitige Beiträge zum Nutzen (auch) des anderen. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen wie Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen sowie Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen. Weitere Indizien können die gemeinsame Versorgung von Kindern oder anderer Angehöriger, eine Verfügungsbefugnis über Einkommen und Vermögensgegenstände des jeweils anderen und eine gemeinsame Freizeitgestaltung sein (Schmidt-Fulterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 BGB Rn. 39).

Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können jedoch diese Voraussetzungen nicht stets schematisch kumulativ verlangt werden; vielmehr muss sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt waren (LG Heidelberg WuM 2014, 37). ^1b v (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O.).

Mitglieder einer Wohngemeinschaft fallen nicht in den Kreis der Eintrittsberechtigten, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte, reine Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt. Ist die Wohngemeinschaft hingegen zum Zweck der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung auf Lebenszeit angelegt, liegen die Voraussetzungen für einen Eintritt gemäß § 563 Abs. 2 BGB vor.

Die Gesamtschau der Ausgestaltung des Zusammenlebens zwischen dem Erblasser und dem Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung, wie es von Beklagtenseite dargetan ist, ergibt nicht, dass eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderlebens der Brüder vorlag. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Das Vorbringen des Beklagten zu einer Aufteilung der Haushaltsaufgaben ist nicht ausreichend, Hierfür genügt nicht, dass der Beklagte nach seinem Vorbringen auch für seinen Bruder eingekauft, teilweise für beide gekocht und manchmal Wäsche gewaschen hat. Welche Pflichten im Haushalt der Verstorbene übernommen hatte, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Aus dem Vorbringen der Beklagtenseite ergibt sich weder, dass beide gemeinsam über die Haushaltsaufgaben entschieden hätten, noch dass es gemeinsame Anschaffungen gegeben habe oder die Brüder mit gemeinsamer Haushaltskasse gewirtschaftet hätten. Der Beklagte hat keine weiteren Umstände vorgetragen, die die Annahme begründen würden, dass eine zum Zweck der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung angelegte Wohngemeinschaft zwischen den Brüdern bestand.

Gegen die Annahme einer gemeinsamen Haushaltsführung, wie sie für die Anwendung des § 563 Abs. 2 BGB erforderlich ist, spricht, dass jeder der beiden eine Lebensgefährtin hatte und sich der Vater der Kläger auch nach dem Vorbringen des Beklagten häufig bei seiner Lebensgefährtin aufhielt, mit der er ein gemeinsames Kind hatte.

Aus dem Vorbringen der Beklagtenseite ergibt sich nicht, dass der Erblasser in der letzten Zeit vor seinem Tod seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hatte. Dass er dort gemeldet war und persönliche Sachen dort aufbewahrte, ist unerheblich. Der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass der Erblasser regelmäßig eines der beiden Zimmer in der Wohnung allein oder gemeinsam mit dem Beklagten genutzt hätte. Darüber hinaus hat der Beklagte unstreitig in seinen letzten Lebensmonaten, als er krank war, nur noch bei seiner Lebensgefährtin gelebt, ohne dass ersichtlich wäre, dass die Absicht bestanden hätte, in die streitgegenständliche Wohnung zurückzukehren.

Der von Beklagtenseite benannte Zeuge war nicht zu hören. Dieser wurde für die Behauptung benannt, dass die beiden Brüder gemeinsam in der Wohnung gelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt hätten. Das Führen eines gemeinsamen Haushalts ist von dem insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht substantiiert dargetan. Eine Vernehmung des Zeugen würde unter diesen Voraussetzungen auf eine Ausforschung hinauslaufen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 4296/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 3. wie folgt aus: „Auch eine Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses hat das Mietverhältnis nicht beendet.

a) Bei Dauerschuldverhältnissen besteht ein fristloses, verschuldensunabhängiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gem. § 543 BGB. Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (BGH MDR 1978, 487; BGH LM Nr. 2 zu § 242 BGB; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Ob der Kündigende sich selbst vertragsgemäß verhalten hat, ist nicht entscheidend. Allerdings ist dieser Umstand bei der Abwägung der Gesamtumstände zu berücksichtigen, den die Entscheidung über die Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben zu treffen, wobei ein Verschulden dessen, dem gekündigt wird, nicht erforderlich ist. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Kündigung nicht auf solche Gründe gestützt werden kann, die der Kündigende selbst herbeigeführt oder zu vertreten hat (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 168). Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen feststeht, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, aber die Ursache der Zerrüttung nicht mehr aufgeklärt werden kann. In einem solchen Fall ist jede Partei zur Kündigung berechtigt (OLG Celle ZMR 2009, 192). Erforderlich ist aber immer eine vorherige Abmahnung (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 543 BGB Nr. 169).

Was ist aber nun eine zur Kündigung berechtigende Zerrüttung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter? Bekannt ist das Zerrüttungsprinzip im Eherecht: Eine Ehe kann geschieden werden, wenn sie von beiden Partnern als zerrüttet eingeschätzt wird. Dabei spielt Verschulden keine Rolle. § 1565 BGB spricht nur davon dass, dass die Ehe „gescheitert“ sein muss. Dafür gibt es eine gesetzliche Vermutung, nämlich das Getrenntleben. Das passt nun einmal im Mietrecht nicht, da Vermieter und Mieter nicht zusammenleben. Auch im Arbeitsrecht gibt es das Zerrüttungsprinzip: Wenn das Vertrauensverhältnis zum Arbeitnehmer so erschüttert ist, dass eine Anstellung nicht mehr zugemutet werden kann, dann ist eine Kündigung möglich. Allerdings sind die Anforderungen hier sehr viel höher als bei einer Scheidung. Es geht im Arbeitsrecht um den Verlust von Vertrauen, das sich „nicht mehr auf jemanden verlassen können“. Der Arbeitnehmer repräsentiert zumindest teilweise den Arbeitgeber. Das Mietrecht liegt, was die Anforderungen angeht, wahrscheinlich dazwischen. Der Mieter repräsentiert nicht den Vermieter. Sein Verhalten wird in den wenigsten Fällen dem Vermieter – auch im nicht juristischen Sinne – zugerechnet. Aber möglich ist natürlich auch hier, dass Vermieter oder Mieter den Vertragspartner bei Dritten „anschwärzen“ oder geschäftlich schädigen, was auch zu einer Zerrüttung führen kann (z.B. BGH NZM 2010, 901). Darum geht es vorliegend aber nicht. Es geht schon eher, wie in der Ehe, um die bloße Zweierbeziehung zwischen Vermieterin und Mieter. Dafür geht es anders als in der Ehe und eher wie im Arbeitsrecht darum, dass der Vermieter dem Mieter erhebliche Vermögenswerte, nämlich die Wohnung, anvertraut. Aber auch da gibt es vorliegend keinen Anlass, von einer Gefährdung von Vermietervermögenswerten auszugehen. Es geht der Klägerin um den Umgang miteinander und das Verhalten des Beklagten im Rahmen der geschäftlichen Beziehung.

b) Hier kann das Gericht zurzeit die für eine außerordentliche Kündigung erforderliche Zerrüttung ebenso wenig feststellen wie ein die Grenzen des § 573 BGB erreichendes berechtigtes Interesse der Klägerin, dass für die ordentliche Kündigung erforderlich ist.

Richtig ist sicher, dass das Verhalten des Beklagten für den jeweiligen Gegenüber äußerst anstrengend und zeitweise auch schwer zu ertragen ist. Der Beklagte ist nach dem Eindruck des Gerichts, das es sich in den fast 18 Monaten, die das vorliegende Verfahren in 1. Instanz anhängig war, vom Beklagten aufgrund des persönlichen Eindrucks, aber viel mehr noch aufgrund der zahlreichen äußerst langen Schriftsätze machen konnte, wohl der Prototyp eines Juristen, den Vermieter – und vielleicht auch andere Vertragspartner – sich eher nicht wünschen, vor allem, wenn sie als „Jurist in eigener Sache“ tätig werden. Seine Ausdrucksweise ist belehrende und vielleicht auch besserwisserisch.

Der Beklagte hat immer wieder versucht die Verhandlungsführung des Gerichts zu bestimmen. Nach dem ausführlichen Hinweis- und Beweisbeschluss des Gerichts, in dem den zahlreichen Zeugen gestattet worden war, ihre Aussagen schriftlich zu machen, wollte er z.B. dem Gericht klarmachen, wie es diese noch nicht getätigten Aussagen zu bewerten habe. Später wollte er dem Gericht dann aufgeben, nur bestimmte Zeugen zu vernehmen, obwohl er alle anderen Zeugen auch benannt hatte. Schließlich sollte das Gericht trotz des abgefassten und in der Durchführung befindlichen Beweisbeschlusses im laufenden Verfahren ein Beweissicherungsverfahren über ähnliche Fragen durchführen. Nach Vorlage des Gutachtens verlangt der Beklagte Ergänzungen des Gutachtens, die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits unerheblich sind (Bl. 333. d. GA). Außerdem soll das Gericht einen Zeugen zum Erscheinen vor Gericht durch Verhängung von Ordnungsgeld zwingen, obwohl dessen Aussage keinerlei Einfluss auf den Ausgang des Rechtsstreits mehr hat, nur weil der Beklagte dessen Nichterscheinen als Missachtung empfindet. Das ist schon Ausdruck einer sicher auch von der Klägerin so empfundenen Selbstüberschätzung.

Er hat auch versucht, Handwerkern solche Vorgaben zu machen, die es sicher verbeten haben (Bl. 130 d. GA).

Auch die Länge der vorgerichtlichen aber auch gerichtlichen Schriftsätze spricht dafür, dass der Beklagte anscheinend für so etwas viel Zeit hat oder sich nimmt. Die Gerichtsakte dieses im Grunde einfachen und routinemäßigen Räumungs- und Zahlungsprozesses hat zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Urteils bereits 335 Seiten. Damit beansprucht der Beklagte natürlich auch die Zeit der Klägerin über Gebühr.

Der Beklagte hat ansatzweise versucht, die Klägerin „schlecht zu machen“ (Bl. 49 d.GA). Im geschäftlichen Bereich kann dies bei feststehender Unwahrheit eine Kündigung rechtfertigen (BGH NZM 2010, 901), im hier eher privaten Bereich nach Ansicht des Gerichts noch nicht, zumal nicht ersichtlich ist, dass diese Behauptungen außerhalb der vorliegenden Rechtsstreit erhoben worden sind.

Der Beklagte hat ferner versucht zu bestimmen, mit welchem seiner Vertragspartner er nur reden will (nicht mit der Klägerin (Bl. 183 d. GA). Er hat angedroht Gespräche anderenfalls abzubrechen. Nachdem dann die Klägerin den Beklagten aufgefordert hat, nur noch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu kommunizieren und keine Mails an ihre e-mail Adresse zu schicken, hat er diesem Wunsch massiv mit einer einem Anwalt eher nicht zuzutrauenden Begründung widersprochen. Auch das ist Widerspruch nur des Widerspruchs willens, denn der Beklagte wollte ja gerade mit der Klägerin nicht mehr reden. Nachdem er aber erfuhr, dass die Klägerin nicht mehr mit ihm reden will, hat er diesen eigentlich auch seinem Willen entsprechenden Wunsch bewusst missachtet, um sich durchzusetzen oder die Klägerin schlicht zu ärgern. Dabei hat das Gericht noch nicht einmal untersucht, ob der Beklagte als Rechtsanwalt nicht sogar verpflichtet wäre, nur mit dem gegnerischen Kollegen zu kommunizieren. So etwas tut man einfach nicht.

Aber letztendlich muss die Klägerin (wie auch das Gericht) so ein Verhalten schlicht ertragen. Nicht unberücksichtigt bleiben darf bei der Abwägung nämlich auch, dass der Beklagte trotz seiner unzähligen wortreichen Ausführungen letztendlich nur äußerst moderat die Miete gemindert hat.

Bei der vom Gericht vorzunehmenden Abwägung war schließlich auch ihr Verhalten zu berücksichtigen. Es ist dabei nicht von der Hand zu weisen, dass die Klägerin ihren Mieter nicht unbedingt wie einen Kunden behandelt, der berechtigte Ansprüche hat. Die Tatsache, dass der Beklagte berechtigte Ansprüche geltend macht, wird von ihr, vielleicht auch wegen des oben dargestellten Stils, wohl als persönlicher Affront verstanden. Berechtigte Minderungen versteht sie als Pflichtwidrigkeit und reagiert auch entsprechend „verschnupft“. Dass dies Verhalten dann den Beklagten wiederum zu belehrenden Äußerungen hinreißt ist zwar ärgerlich aber in der Konsequenz dann wohl noch hinzunehmen.

Nach alledem konnte das Gericht nur feststellen, dass hier Vermieterin und Mieter „schlicht nicht miteinander können“, da ihre wechselseitigen Erwartungen an das Verhalten der Gegenseite unüberbrückbar von einander abweichen. Da rechtfertigt eine Kündigung aber noch nicht. Hier kann für die Zukunft dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass die Klägerin einen Dritten, z.B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt, beauftragt, die Kommunikation mit dem Mieter durchzuführen und der Mieter sich dann auch daran hält und mit diesem dann auch normal umgeht. Nur wenn das auch nicht klappen sollte, könnte uU eine Zerrüttung anzunehmen sein.

c) Im Übrigen trägt der Klägervertreter zwar vorgetragen, dass das Mietverhältnis zerrüttet ist, eine Begründung der Kündigung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB oder § 573 Abs. 3 BGB stellt dies aber nicht dar.

d) Wegen der vermeintlich unberechtigten selbständigen Tätigkeit (Insolvenzberatung) des Beklagten in den Wohnräumen ist bisher außer der Abmahnung auch keine Kündigungserklärung erfolgt. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens“ fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH VIII ZR 213/12). Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH VIII ZR 165/08). Schon die Verwendung der Adresse der Wohnung nach außen hin im geschäftlichen Verkehr kann nach der Rechtsprechung des BGH eine unzulässige gewerbliche Tätigkeit darstellen, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (BGH VIII ZR 149/13). Ähnlich wie in der BGH-Fall gibt der Beklagte bisher nur seine Wohnanschrift auf seinem Briefkopf an und hat bei der Rechtsanwaltskammer Hamm nur seine Wohnanschrift als Kanzleianschrift hinterlegt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Bleibt eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 52/18, Urteil vom 24.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 13. bis 24. wie folgt aus:

13
„Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen haben, kommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an.
14 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete – wie hier – in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
15 Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN).
16 2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch – was das Berufungsgericht verkannt hat – allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.
17 Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09, aaO Rn. 12).
18 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbauküche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft worden und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet; auch die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt.
19 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während – wie bereits ausgeführt – bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.
20 a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbauküche – wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat – eine hiervon abweichende Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Vermieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung.
21 Denn im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist – wie bereits ausgeführt – an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mieter auf eigene Kosten angeschafft ist. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB abweichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.
22 b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich – unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche – auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden.
23 c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält der Senat an dieser – ohnehin durch das spätere Senatsurteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten – Auffassung nicht fest.
24 Inwieweit in dem – hier nicht gegebenen – Fall, dass der Mieter eigenmächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt beziehungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 174/18, Urteil vom 18.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, dass die gesetzlichen Regelungen der sog. Mietpreisbremse – nach Auffassung der Kammer – verfassungswidrig und derzeit Gegenstand mehrerer beim BVerfG anhängiger Normenkontrollverfahren sind (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschl. v. 12. April 2018 – 67 S 328/17, ZMR 2018, 766). Denn selbst im Falle der Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB wäre die von den Parteien getroffene Mietzinsabrede wirksam.

Die streitgegenständliche Mietzinsvereinbarung ist nicht gemäß § 556gAbs. 1 Satz 1 und 2 BGB teilweise unwirksam, da die Parteien durch Vereinbarung einer Nettomiete in Höhe von monatlich 950,00 EUR nicht zu Ungunsten der Klägerin von den §§ 556d ff. BGB abgewichen sind. Die Klägerin kann sich gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf die Vereinbarung einer Miete in nämlicher Höhe mit der Vormieterin berufen.

Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Beklagte hat mit der Mieterin X am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen und dabei ausweislich dessen § 4 Ziffer 1 eine Nettokaltmiete in Höhe von 950,00 EUR vereinbart. Auch wenn die Mietvertragsparteien der Vormieterin keine Pflicht zur Entrichtung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen auferlegt haben, ändert das an der Mietzinsstruktur nichts (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2018 – V ZR 60/17NZM 2018, 675). Es spielt ebenfalls keine Rolle, dass die Wohnung als „möblierte Wohnung laut Inventarliste“ vermietet wurde. Denn auch der Klägerin wurde die Wohnung teilmöbliert überlassen. Soweit der Vormieterin von der Beklagten über das der Klägerin überlassene Inventar hinaus noch ein Stuhl, ein Tisch und ein Bett zur Verfügung gestellt wurden, führt diese marginale Abweichung zu keiner anderen Mietzinsstruktur und fällt auch für die Preisfindung, -bildung und -bemessung nicht ins Gewicht (vgl. Wichert, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556e Rz. 8).

Die Beklagte ist mit ihrem Vorbringen zum Abschluss des Vormietverhältnisses nicht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO präkludiert, obwohl der wesentliche Vortrag dazu erst im zweiten Rechtszug erfolgt ist. Denn die Klägerin hat den Vertragsschluss im Berufungstermin ausdrücklich unstreitig gestellt und sich lediglich auf eine abweichende – im Ergebnis allerdings unzutreffende – Auslegung der vereinbarten Mietzinsstruktur berufen. Unstreitige Tatsachen indes sind im zweiten Rechtszug immer zu berücksichtigen, selbst wenn ihre Geltendmachung auf prozessualer Nachlässigkeit beruht (vgl. Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl. 2018, § 531 Rz. 16 m.w.N.). Unabhängig davon beruhte der neue zweitinstanzliche Vortrag nicht auf prozessualer Nachlässigkeit i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO. Die Beklagte hat unbestritten vorgetragen, auf die Vertragsunterlagen mit der Vormieterin erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland gestoßen zu sein. Das ist prozessual unschädlich, da die Beklagte erstinstanzlich noch irrtümlich davon ausgegangen war, dass der Vertragsschluss mündlich und noch dazu mit dem Vater der Vormieterin zustande gekommen sei. Damit war ihr der schriftliche Vertragsschluss mit der Vormieterin im ersten Rechtszug unbekannt. Zu Ermittlungen ihr unbekannter Tatsachen ist eine Partei jedoch nicht verpflichtet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 30. Oktober 2013 – VII ZR 339/12NJW-RR 2014, 85, Tz. 9).

Bei der Mieterin X handelte es sich um die Mieterin, die die „vorherige Miete“ i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 „zuletzt schuldete“. Abzustellen ist dabei auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB durch Erlass einer landesrechtlichen Verordnung i.S.d. §§ 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB begründet hat.

Es ist für die Beklagte insoweit zunächst unschädlich, dass das mit der Mieterin X begründete Mietverhältnis nicht unmittelbar bis zur Begründung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses währte.

§ 556e Abs. 1 BGB verlangt für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses an das Vormietverhältnis. Die gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf § 556e Abs. 1 BGB zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird (so Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2018, § 556e Rz. 8), ist mit dem Wortlaut des Gesetzes ebenso unvereinbar wie mit dem in der Gesetzesbegründung zu Tage getretenen gegenteiligen Willen des Gesetzgebers, der dem Vermieter einen verlässlichen und nicht von Zufälligkeiten der Art und des konkreten Zeitpunkts der Anschlussvermietung abhängigen Bestandsschutz zur Schaffung von Investitionssicherheit gewähren wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Deshalb ist § 556e Abs. 1 BGB selbst dann anwendbar, wenn die Mietsache vor der Anschlussvermietung zeitweilig leersteht (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 556e Rz. 3; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556e Rz. 8; Fleindl, a.a.O.; Wichert, a.a.O., Rz. 7).

Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB steht es auch nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor der – nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden – Anschlussvermietung an die Beklagte nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum an die Y-GmbH vermietet hatte. Der Umstand der gewerblichen Vermietung ist für die Anwendung des § 556eAbs. 1 BGB ebensowenig beachtlich wie die Höhe des dabei vereinbarten Gewerberaummietzinses:

Der Gesetzgeber hatte den – atypischen – Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses nicht vor Augen. Er ist stattdessen von einem einheitlichen Vertragszweck bei der „Anschlussvermietung von Wohnungen“ ausgegangen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz). Dabei hat er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Andernfalls hätte er keine Ausführungen dazu gemacht, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen muss (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 3. Absatz). Denn es sind allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse, die dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfallen.

Der Gesetzgeber wollte für die Vermieter aber gleichzeitig Investitionssicherheit in Höhe der zuletzt geschuldeten Wohnraummiete schaffen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz), unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbst genutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Denn das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Wohnraummiete gründet sich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Vertrauen in den einmal geschaffenen Bestand in sich anschließenden vertragslosen Zeiten, sei es durch Leerstand oder eine Nutzung der Mietsache durch den Vermieter selbst, beseitigt würde. Dasselbe gilt bei einer sich der Vermietung als Wohnraum anschließenden und gleichzeitig dem an den §§ 556d ff. BGB zu messenden Mietverhältnis vorhergehenden Mietzinsabrede, wenn die Vertragsparteien dieser einen von der Nutzung als Wohnung abweichenden Vertragszweck zu Grunde gelegt haben (a.A. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 556e Rz. 7):

Für den Gesetzgeber stand bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und von dessen Vertrauen in seine auf einer – vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB – auf Grundlage einer vereinbarten Wohnraummiete geschaffenen Refinanzierungs- und Wirtschaftlichkeitskalkulation im Vordergrund (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, S. 230 f.) Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder entziehen wollte, wenn dieser die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutzt. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen die Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen.

Gemessen daran ist § 556e Abs. 1 BGB zur Meidung einer den Wertungen der Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG widersprechenden Ungleichbehandlung der Normadressaten in seiner unmittelbaren, zumindest aber in der ansonsten gebotenen analogen Anwendung verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass für die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf die nachfolgende Nutzung auf das zeitlich letzte Wohnraummietverhältnis vor der den Bestimmungen des § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung abzustellen ist. Das führt im Ergebnis zur Unbegründetheit des Feststellungsantrags, ohne dass es in diesem Zusammenhang hier darauf ankommt, dass § 556e Abs. 1 BGB – nach Auffassung der Kammer – aus anderen Gründen wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig ist (vgl. Kammer, a.a.O.).

Der auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum Mai bis Oktober 2017 geleisteten Mieten gerichtete Antrag ist ebenfalls unbegründet.

Hinsichtlich eines Teilbetrages von 193,80 EUR scheitert ein Zahlungsanspruch bereits an § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach sind Ansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt sind, für Zeiträume vor Ausspruch und Zugang einer qualifizierten Rüge des Mieters ausgeschlossen. An einer solchen Rüge fehlte es hier, soweit die Klägerin mit ihrem Zahlungsantrag einen über 222,24 EUR monatlich hinausgehenden Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB geltend macht, auch wenn sie sich mit Schreiben vom 24. April 2017 auf die Preisrechtswidrigkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung berufen hat.

Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. Kammer, Beschluss vom 14. September 2017 – 67 S 149/17NZM 2017, 766; BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Klägerin vom 24. April 2017 zwar in Höhe eines monatlichen Teilbetrages von 222,24 EUR gerecht, indem es die nach Auffassung der Klägerin preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete mit 727,76 EUR beziffert. Soweit die Klägerin mit ihrer Klage nunmehr eine monatliche Überzahlung in Höhe von 254,54 EUR geltend macht, hat sie eine solche in ihrem Rügeschreiben jedoch nicht gerügt. Davon ausgehend ist ihrem Zahlungsantrag im Umfang des nicht zum Gegenstand der Rügeschrift erhobenen Differenzbetrages der Erfolg versagt. Im Übrigen scheitert er ohnehin daran, dass die von der Klägerin verlangte Nettokaltmiete vom 950,00 EUR aus vorstehenden Erwägungen gemäß § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete nicht übersteigt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Darf ein Mieter einen Türspion einbauen?

Die Antwort des Amtsgericht Meißen (AG Meißen – 112 C 353/17, Urteil vom 04.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Meißen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Solange der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag Bestand hat, ist die Klägerin zur Duldung des vom Beklagten geschaffenen Zustandes verpflichtet. Der Einbau des Türspions hält sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind. Darunter fällt beispielsweise der streitgegenständliche Fall des Einbaus eines Türspions (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.07.1984 – 65 S 3/84; Staudinger/Emmerich, Kommentar zum BGB, 2014, § 535 Rz. 40). Es kommt schon danach nicht darauf an, ob nach den in Radebeul gegebenen Verhältnissen die Sicherheitserwartungen eines Mieters es rechtfertigen, einen Türspion anzubringen, auch nicht darauf, ob ein „digitaler Türspion“ das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten in gleicher Weise erfüllen kann.

Entscheidend wäre letzteres nur, wenn die Duldungspflicht das Ergebnis einer auf der Grundlage des § 242 BGB im Einzelfall zu treffenden Abwägung der widerstreitenden Belange der Vertragsparteien zu Ungunsten der Klägerin wäre (in diesem Sinne AG Hamburg, Urteil vom 15.03.1979 – 48 C 18/79). Nur dann müsste geprüft werden, ob das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten nicht in einer die Belange der Klägerin weniger beeinträchtigenden Weise durch den Einbau eines „digitalen Türspions“ Rechnung getragen werden kann. Inwieweit das Sicherheitsbedürfnis eines Mieters berechtigt oder übertrieben erscheint, dürfte sowieso kaum judizierbar sein.

Auf eine Abwägung der Belange der Vertragsparteien wäre beim Streitpunkt Türspion jedoch nur abzustellen, wenn der Mieter sich bei seinem Auszug ohne Weiteres auf das Zuspachteln der Türöffnung, die sich nach Ausbau des Türspions ergibt, beschränken dürfte. Indes ist die Wiederherstellung der ursprünglichen Beschaffenheit der Wohnungseingangstür gefordert. Gegebenenfalls muss der Beklagte das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen (zur Wiederherstellungspflicht vgl. AG Hamburg a.a.O.). Er hat dann wie in einem Dübelfall die Grenzen der Angemessenheit und Zulässigkeit der baulichen Veränderung überschritten. Wie in dem Dübelfall ändert das im Türspionfall nichts an der Erlaubnisfreiheit der Maßnahme.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Rechtfertigt eine ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter eine fristlose Kündigung?

Die Antwort des Amtsgericht Pforzheim (AG Pforzheim – 4 C 205/18, Urteil vom 19.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte hat die streitbefangene Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB. Denn die Klägerin hat der Beklagten am 20.06.2018 wirksam aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt, § 543 Abs. 1 BGB.

Die Kündigung konnte mittels Verfahrensschriftsatz mit der Klagschrift vom 20.062018 ausgesprochen werden.

Die von der Beklagten erstattete Strafanzeige gegen den Ehemann der Kläger wegen Körperverletzung aufgrund des Vorfalls am 02.06.2018 stellt sich als üble Nachrede im Sinne von § 186 StGB zu Lasten eines Familienmitglieds der Klägerin dar. Die Beklagte konnte nicht nachweisen, dass der Ehemann der Klägerin sie in Zusammenhang mit dem Zurückbringen der Waschmaschine zu Boden gestoßen hat, wodurch sie Rückenschmerzen erlitten habe. Beide Zeugen haben im Ergebnis ausgesagt, dass sie erst gerufen worden seien, als alles vorbei gewesen sei, und dass die Sachverhaltsschilderung in der Ermittlungsakte auf den Angaben der Beklagten beruhe. Der Begleiter des Ehemannes der Klägerin, ###, hat nach der Aussage des POM ### angegeben, es habe nur verbale Streitigkeiten gegeben. Nachdem die Zeugin ### trotz Inaugenscheinnahme keine Verletzung feststellen konnte und die Beklagte auch keinen Arzt aufgesucht hat, der Verletzungen hätte feststellen und attestieren -können, bleibt die Beklagte beweisfällig hinsichtlich ihrer Behauptung, dass zu ihrem Nachteil eine Körperverletzung durch den Ehemann der Klägerin begangen worden ist.

Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 18.05.2018 ist hinsichtlich der zu Begründung der Kündigung angeführten Vorfälle als konkludent erklärte Abmahnung anzusehen, so dass auch dem Erfordernis des § 543Abs. 3 BGB genüge getan ist (vgl. Gründe Ziff. II 1 lit. c (3) des die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den ihr Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Amtsgerichts Pforzheim zurückweisenden Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 28.09.2018 – 9 T 156/18 -). Es konnte mithin offen bleiben, ob eine Abmahnung in vorliegendem Falle der wiederholten üblen Nachrede, eine Abmahnung überhaupt erforderlich war, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB.

In der Gesamtschau der beiderseitigen Interessen, insbesondere auch dem Interesse der Beklagten, in der Wohnung bleiben zu können, auch um kurze Wege zur Pflege ihres geschiedenen Ehemannes, des Vaters der Klägerin, der im gleichen Haus wohnt, zu haben, ist der Klägerin auch bei Wahrunterstellung des Vortrags der Beklagten, wonach das Mietverhältnis unter anderem dem Zweck diente, der Klägerin eine Berufstätigkeit zu ermöglichen, indem die Beklagte sich um die Tochter der Klägerin kümmerte, nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zur Beendigung aufgrund der ordentlichen Kündigung Ende November 2018 (vgl. unten) fortzusetzen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt es eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn der Mieter seine Badewanne und sein WC zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen kann und in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 26/18, Urteil vom 03.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) aa) wie folgt aus: „Die Kläger zahlten die Miete durch Leistung ohne Rechtsgrund i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Aufgrund der o.g. Mängel war die Miete nach § 536 BGB um 25% gemindert. Diese Minderungsquote erscheint angemessen, da die Kläger die Badewanne und das WC während des gesamten Zeitraums zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen konnten. Dies stellt angesichts dessen, dass in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben waren, eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.03.1988 – 29 S 84/87; AG Köln, Urteil vom 01.04.1996 – 206 C 85/95).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise ungewiss ist und der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht beim Amtsgericht hinterlegt hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 183/17, Urteil vom 28.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die ursprünglich von dem Kläger hier eingeklagten Mietzinsansprüche waren jedoch gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB bereits zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Verfahren in Höhe von insgesamt 3.558,10 Euro (2.250,00 Euro + 1.308,10 Euro) erloschen, weil der Beklagte unter den hier gegebenen Umständen berechtigt gewesen war, den monatlich fällig werdenden Mietzins mit befreiender Wirkung beim hiesigen Amtsgericht bis zum 04. Mai 2017 zu hinterlegen.

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger seine Forderungsberechtigung hinsichtlich der Miete gegenüber dem Mieter grundsätzlich nachweisen. Solange dieser Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 543 BGB, Rn. 107). Wenn ein Mieter nämlich keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer der konkrete Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist – die Person des Gläubigers also ungewiss ist -, unterbleiben seine Mietzahlungen nämlich infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 07.09.2005, Az.: VIII ZR 24/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 51 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 24.08.2016, Az.: 30 U 61/16, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 125773).

Da die Hinterlegung beim Amtsgericht jedoch ein Erfüllungssurrogat ist, muss der Mieter/Schuldner grundsätzlich auch die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, weil er sich auf eine rechtmäßige Hinterlegung beruft (Olzen, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2016, § 372BGB, Rn. 25).

Bei einer derart ungewissen Lage wie bei einem Eigentümerwechsel kann sich der Beklagte aber grundsätzlich nach § 372 Satz 2 BGB gegen die mit einer Zahlung der Miete an einen Nicht-Berechtigten verbundenen Risiken zunächst dadurch schützen, dass er die Miete unter Rücknahmeverzicht bei Beachtung der HinterlegungsO beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. Dies setzt zwar voraus, dass die Person des Gläubigers „ungewiss“ ist, wie bereits oben ausgeführt. Eine Ungewissheit in diesem Sinne hinsichtlich des Gläubigers der Miete ist aber grundsätzlich bereits dann anzunehmen, wenn eine mit verkehrsüblicher Sorgfalt vorgenommene Prüfung des Mieters zu begründeten Zweifeln über die Person des Gläubigers führt, deren Behebung auf eigene Gefahr dem Mieter/Schuldner nicht zugemutet werden kann. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass von einem Mieter, dem die Erkenntnismöglichkeit eines Gerichts nicht zur Verfügung steht, billigerweise nur begrenzte Anstrengungen zur Ermittlung des Sachverhalts und zu seiner Subsumtion unter das auf vielen Gebieten immer unübersichtlicher werdende geschriebene und ungeschriebene Recht verlangt werden kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Ungewissheit über die Person des Vermieters/Gläubigers überwiegend auf eine nicht eindeutige Vertragslage und/oder Abtretungsvorgänge bzw. Vertretungs-Verhältnisse zurückzuführen ist, die außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegt und allein von den dabei Beteiligten zu verantworten ist (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Wenn also die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters bzw. seiner (vermeintlichen) Bevollmächtigten – mithin hier der Firma … GmbH und/oder der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers – nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, so tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung bei dem Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt hat (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Anders war dies vorliegend erst ab dem Zeitpunkt, als der Beklagte als Mieter irrig angenommen hatte, dass die Berechtigung des Klägers als neuer Vermieter zweifelhaft ist und dieser Irrtum zudem auf Fahrlässigkeit beruhte (BGH, Urteil vom 12.02.2003, Az.: XII ZR 23/00, u.a. in: NJW 2003, Seiten 1809 ff.). Der gesetzliche Hinterlegungsgrund der nicht auf eine Fahrlässigkeit beruhenden Gläubigerungewissheit (§ 372 Satz 2, zweite Alt. BGB) liegt nämlich nicht bereits dann vor, wenn sich ein dem Mieter unbekannter Dritter als neuer Vermieter bezeichnet hat, entsprechende Nachweise bzw. Vollmachten dafür aber nicht vorgelegt hat, da es einem Schuldner – insbesondere im Rahmen eines Mietverhältnisses – grundsätzlich zuzumuten ist, zunächst bei seinem bisherigen Vertragspartner – d.h. dem bisherigen Vermieter – Rückfrage zu halten, wenn sich ein Dritter eines Vertragseintritts bzw. einer Vertretung berühmt. Unterlässt der Mieter – hier der Beklagte – dies, so beruht seine Ungewissheit über die Person des neuen Gläubigers/Vermieters bzw. dessen Vertreters somit ggf. schon auf Fahrlässigkeit (KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 1 VA 28/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 195 f. = BeckRS 2018, Nr. 5198). Dass der Beklagte hier aber die aktuellen konkreten Kontaktdaten des bisherigen Vermieters hatte, wird noch nicht einmal von der Klägerseite behauptet, so dass der Beklagte bei seinem bisherigen Vertragspartner – d.h. dem bisherigen Vermieter – wohl auch keine Rückfrage halten konnte.

Ab dem Zeitpunkt, als der Beklagte/Mieter jedoch unstreitig mit dem Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – die konkreten Kontaktdaten des neuen Vermieters – mithin des Klägers – zusammen mit dem neuen Grundbuchauszug erhalten hatte (mithin zum 04. Mai 2017), lag auch eine Fahrlässigkeit des Beklagten als Mieter hier vor (KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 1 VA 28/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 195 f. = BeckRS 2018, Nr. 5198). Wenn der Mieter die Miete nämlich wegen von ihm geltend gemachter Unsicherheit über die Person des Vermieters bei Gericht hinterlegt, hat diese Hinterlegung dann keine schuldbefreiende Wirkung mehr, wenn der Mieter bereits konkret – unter Angaben der Kontaktdaten – erfahren hat, wer der neue Vermieter ist (BGH, Beschluss vom 04.07.2017, Az.: VIII ZR 127/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 1019 f.), so dass der Beklagte/Mieter hier seit dem 04. Mai 2017 auch nicht mehr im „ungewissen“ im o.g. Sinne über die Stellung des Klägers als neuer Vermieter war und somit auch spätestens die Miete für den Monat Juni 2017 direkt an den Kläger bzw. seine nunmehrige Prozessbevollmächtigte hätte zahlen können und müssen.

Die Annahme des Klägers, die in § 372 Satz 2 BGB geforderte Ungewissheit habe bei dem Beklagten hier aber schon von Anfang an nicht bestehen können, weil der Beklagte gegenüber der Firma … GmbH bzw. gegenüber seiner nunmehrigen Prozessbevollmächtigten nach § 409Abs. 1 Satz 2 BGB mit befreiender Wirkung auch ohne die konkreten Kontaktdaten des alten Vermieters und des neuen Vermieters/Klägers sowie ohne Übersendung des neuen Grundbuchauszugs und ohne Vorlage einer Vollmacht hätte leisten können und müssen, kann vorliegend unter Berücksichtigung dessen hier aber vom erkennenden Gericht nicht bejaht werden.

Insofern brauchte der Beklagte als Mieter seine Zweifel an der berechtigten Vertretung des Klägers durch die Firma … GmbH bzw. durch die nunmehrige Prozessbevollmächtigten des Klägers bis zum Erhalt der konkreten Kontaktdaten des Klägers und des neuen Grundbuchauszuges mit Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – am 04.05.2017 bzw. bis zum Erhalt einer Originalvollmacht nämlich nicht zurückzustellen, da der § 409 BGB – ebenso wie andere Schuldnerschutzvorschriften (z.B. §§ 407808893 BGB) – für den Schuldner/Mieter nur ein Recht, aber nicht auch eine Pflicht zur Leistung an einen Scheinberechtigten bzw. zum Schein Bevollmächtigten begründet, so dass eine Befugnis des Beklagten/Mieters zur Hinterlegung vor Erhalt dieses Schreibens am 04.05.2017 noch nicht ausgeschlossen worden war, weil dem Beklagten vor dem 04.05.2017 weder eine Originalvollmacht noch die Kontaktdaten des Klägers bzw. ein neuer Grundbuchauszug vorlagen (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Würde nämlich dem Mieter/Schuldner in diesen Fällen ein Hinterlegungsrecht versagt, entstünde für ihn ein mittelbarer Zwang auch zur Leistung an einen Scheinberechtigten bzw. einem zum Schein Bevollmächtigten. Dies ist aber gerade nicht der Zweck dieser Schuldnerschutzvorschriften (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Dass eine derartige Gefahr hier sogar konkret bestand wird u.a. an der Zahlung des Beklagten vom 22.02.2016 in Höhe von 273,70 Euro ersichtlich, welche nämlich nicht auf die offene Miete für Februar 2016 angerechnet, sondern vielmehr mit der Miete für November 2015 vom vorherigen Vermieter – ausweislich seines Schreibens vom 04.06.2018 – Anlage K 5 (Blatt 80 der Akte) – verrechnete wurde. Hätte der Beklagte auch diese Miete beim Amtsgericht hinterlegt, hätte eine derartige Verrechnung durch den vorherigen Vermieter auch nicht mehr erfolgen können.

Da der Beklagte hier somit aber nur bis zum Erhalt der konkreten Kontaktdaten des Klägers und des neuen Grundbuchauszuges mit Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – (mithin also bis zum 04. Mai 2017) berechtigt war die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, sind vorliegend auch nur die Zahlungen des Beklagten vom 25.04.2017 über 2.250,00 Euro und vom 28.04.2017 über 1.308,10 Euro – mithin insgesamt ein Betrag von 3.558,10 Euro (2.250,00 Euro + 1.308,10 Euro) – bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts als gerechtfertigt und insofern gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB als Erfüllung seiner Mietzahlungsverpflichtung anzusehen.

Die hiernach dann noch erfolgten Zahlungen des Beklagten vom 29.05.2017 über 273,70 Euro, vom 14.07.2017 über 547,40 Euro und vom 02.10.2017 (mithin sogar nach Rechtshängigkeit des hiesigen Rechtsstreits) in Höhe von 273,70 Euro bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts sind aus den o.g. Gründen dann aber nicht mehr als Erfüllung gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB anzusehen, so dass der Beklagte in Höhe von insgesamt 1.094,80 Euro (273,70 Euro + 547,40 Euro + 273,70 Euro) dann auch mit der Mietzahlung in Verzug geriet, auch wenn der Beklagte diese Summe bei Gericht hinterlegte und die Klägerseite hiernach zwischenzeitlich diese Zahlungen auch vereinnahmen konnte.

Dem Kläger steht hier im Übrigen aber auch noch immer die Miete für den Monat Februar 2016 in Höhe von 273,70 Euro zu, da der Beklagte die entsprechende Miete für diesen Monat unstreitig gerade nicht beim hiesigen Amtsgericht hinterlegt, sondern unstreitig am 22.02.2016 noch an den vorherigen Eigentümer/Vermieter gezahlt hatte, welcher jedoch diese Zahlung mit der Miete für November 2015 verrechnete, so dass dieser Geldbetrag vorliegend immer noch gegenüber dem hiesigen Kläger zur Zahlung offen steht. Aus diesem Grunde ist der Beklagte nunmehr auch noch zu verurteilen, an den Kläger 273,70 Euro zu zahlen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Mieter, der wegen der Einrüstung der Fassade zunächst eine Mietminderung in Höhe von 10% angekündigt und vollzogen hat, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, nachträglich die Miete noch weiter mindern?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 8 U 193/16, Urteil vom 27.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Kammergericht in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Mietrückforderung für die Monate August bis Oktober 2015 steht § 814 BGB entgegen. Die Klägerin hat mit E-Mail vom 12.8.2015 unter Hinweis auf die Einrüstung der Fassade, die am 3.8.2015 erfolgt wir und gemäß Schreiben der Hausverwaltung vom 18.6.2015 voraussichtlich bis zum Jahresende wieder abgebaut sein sollte, und auf die Lärm- und Staubbelastung, die die Baustelle mit sich bringe, eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete rückwirkend ab August angekündigt und nachfolgend vollzogen. Sie hat die nachfolgenden Mietzahlungen bis einschließlich Oktober 2015 mithin in Kenntnis ihres Minderungsrechtes erbracht. Eine Rückforderung hat sie sich bei den Zahlungen nicht vorbehalten, ebenso wenig ergibt sich der Vorbehalt einer weitergehenden Mietminderung aus der E-Mail vom 12.8.2015 noch konnte er mit dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 13.10.2015 nachträglich erklärt werden. Die Klägerin vermag nicht zu beweisen, Anfang August 2015 gegenüber dem Beklagten mündlich einen Vorbehalt erklärt zu haben. Um sie insoweit von Amts wegen als Partei zu vernehmen, fehlt es an einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit dieser (erstmals im Schriftsatz vom 29.7.2016 aufgestellten) Behauptung. Auf die nähere Begründung im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann im preisgebundenen Wohnraum die Anfangsrenovierung individualvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 287/17, Beschluss vom 22.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter den Randnummern 11 – 16 wie folgt aus: „Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der für die Einzugsrenovierung entstandenen Kosten weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 WoBindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt, ist die Leistung gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Diese Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingender Mietpreisvorschriften nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Wege einer Einmalleistung für die Anmietung der Wohnung einen (Kosten)Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kosten-)Miete hinausgeht (vgl. BT-Drucks. 4/2891, S. 30; BTDrucks. 3/1234, S. 83; dazu auch Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Auflage § 29a Erstes BMietG, Rn. 8; Hollenberg/Bender, Das neue Recht für Mieter und Vermieter, 1960, S. 145 f.).

Der Wohnberechtigte soll mithin nicht unter dem Druck, ein Mietvertrag werde sonst nicht geschlossen, eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung entstehen können (vgl. BVerwG, NZM 1998, 885 unter 2; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, Stand: Januar 2006, § 9 WoBindG, Anm. 2.2).

Auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum ist es dem Vermieter aber gestattet, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen, der sich auf bis zu 8,50 € je qm Wohnfläche im Jahr belaufen kann (ab 1. Januar 2014 10,32 € je qm Wohnfläche im Jahr). Da Entsprechendes weder vorgetragen noch ersichtlich ist, sind dem Vater der Klägerin bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt worden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte dem Vater der Klägerin für die Übernahme der – hier letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden – Anfangsrenovierung einen Geldbetrag in Höhe einer (Netto-) Monatsmiete gutgeschrieben hat.

Die Vorinstanzen haben daher rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erstattung der durch die Anfangsrenovierung entstandenen Kosten aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG nicht zusteht. Die weitere Frage, ob einem Anspruch auch der Umstand entgegen stehen könnte, dass die Dekoration während der fünfjährigen Mietzeit des Vaters weitgehend „abgewohnt“ sein dürfte, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung.

b) Auch ein Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1 BGB kommt nicht in Betracht, da eine etwaige Leistung jedenfalls nicht ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Wie ausgeführt, verstößt die Vereinbarung nicht gegen § 9 Abs. 1 WoBindG. Da es sich nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen um eine Individualvereinbarung handelt, scheidet eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB von vornherein aus.“