Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter bei Modernisierungsarbeiten eine ihm vom Vermieter angebotene Ausweichwohnung während der Maßnahmen in Anspruch nehmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 194/17, Beschluss vom 29.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Anders als die Beklagte meint, steht der Geltendmachung der Mietminderung auch nicht etwa entgegen, dass die Kläger nicht bereits vor dem im Abwicklungsvergleich vereinbarten Zeitpunkt in die von der Beklagten angebotene Ausweichwohnung gezogen sind. Es mag sein, dass der Mieter seinerseits die Duldung der Durchführung von Modernisierungsarbeiten unter dem Gesichtspunkt der unzumutbaren Härte wegen der auszuführenden Arbeiten davon abhängig machen (bzw. erfolgreich verweigern) kann, wenn ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich ist und der Vermieter ihm eine Ausweichwohnung noch nicht einmal anbietet (vgl. Urt. der Kammer v. 17.02.2016, LG Berlin – 65 S 301/15NJW 2016, 2582). Eine Verpflichtung des Mieters, in eine Ausweichwohnung umzuziehen, das heißt von einem entsprechenden Angebot des Vermieters Gebrauch zu machen, lässt daraus umgekehrt jedoch nicht ableiten. Dies stünde vielmehr im Widerspruch zum verfassungsrechtlichen Schutz genießenden Besitzrecht des Mieters an der Wohnung, das der Gesetzgeber entsprechend den vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Maßstäben als privatrechtliche Rechtsposition ausgestaltet hat, die die Wohnung dem Mieter wie Sacheigentum zuordnet (vgl. Urt. der Kammer, a.a.O). Einer so weitreichenden Beschränkung des Bestandsinteresses des Mieters stünde auch kein vergleichbar gewichtiges Interesse des Vermieters gegenüber, dessen Eigentumsposition grundsätzlich ebenso verfassungsrechtlich geschützt ist. Ein solches ist hier – mit Blick auf den Streit um die Herabsetzung der Miete um 25 % und die Aufwendungen für die alternative Beheizung über zweieinhalb Monate während der Heizperiode – weder vorgetragen noch ersichtlich, zumal die Planung des Bauablaufes in den Händen des Vermieters – hier der Beklagten – liegt bzw. lag.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter bei einer Duldungspflicht von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten ein Minderungsrecht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 194/17, Beschluss vom 29.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.063,53 Euro aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Den Zahlungen der Kläger fehlte der Rechtsgrund, denn die (unter Vorbehalt gezahlte) Miete war im Zeitraum vom 1. Juni bis 16. Dezember 2013 nach § 536Abs. 1 BGB gemindert, wie das Amtsgericht zutreffend feststellt.

Schon im Ausgangspunkt unzutreffend geht die Beklagte davon aus, dass die Kläger zur Duldung der in dem Zeitraum vermieterseits durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen – durch Urteil vom 26. November 2013 rechtskräftig festgestellt – verpflichtet gewesen seien und die modernisierungsbedingte Einschränkungen keinen Mangel der Mietsache begründeten.

In tatsächlicher Hinsicht übersieht die Beklagte insoweit schon, dass ihre Duldungsklage in dem Verfahren 18 C 126/13 (AG Neukölln) schon nicht vollständig Erfolg hatte; sie ist bezogen auf eine beabsichtigte Grundrissänderung teilweise vielmehr (rechtskräftig) abgewiesen worden. Allerdings kommt es darauf rechtlich auch gar nicht an.

In rechtlicher Hinsicht muss die Beklagte sich den Wortlaut des § 536 BGB aF. entgegenhalten lassen, der nach Art. 229 § 29 Abs. 1 Ziff. 1 EGBGB anzuwenden ist (vgl. auch BT-Ds. 17/10485, S. 27), im Übrigen auch in der neuen Fassung die Argumentation der Beklagten nicht tragen würde.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit, soweit und solange die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt bzw. mindert.

Das Amtsgericht hat vollkommen zutreffend und in Übereinstimmung mit dem Gesetz darauf abgestellt, dass ab Juni 2013 umfangreiche Modernisierungsarbeiten – tatsächlich – stattfanden. Die davon – unstreitig – ausgehenden Störungen beeinträchtigten den Gebrauch der Mietsache und begründeten nach dem Wortlaut des Gesetzes damit einen Mangel, dies unabhängig davon, ob eine Duldungspflicht bestand. An eine etwaige Duldungspflicht von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten knüpft das Gesetz den Eintritt der Mietminderung gerade nicht an. Vielmehr lässt auch der äußerst eingeschränkte Anwendungsbereich des § 536 Abs. 1a BGB nF. darauf schließen, dass der Gesetzgeber sich bewusst entschieden hat, vor Einführung der Regelung nicht bestehende Einschränkungen der Mieterrechte aus § 536 Abs. 1 BGB bei Instandsetzungen (weiterhin) gar nicht und bei Modernisierungen nur in einem äußerst engen (zeitlichen und sachlichen) Rahmen überhaupt zuzulassen. Bestätigt wird dies durch die Gesetzesmaterialien (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Ds. 17/10485, S. 18 f.), insbesondere die gewichtigen Bedenken des Bundesrates in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Bundesregierung (vgl. BT-Ds. 17/10485, Anlage 3, S. 38 f.).

Die (erneute) Bezugnahme auf des unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständigen XII. Zivilsenates vom 13. Mai 2015 (XII ZR 65/14) hilft der Beklagten nicht weiter, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend festgestellt hat. Sie übersieht ganz grundlegend, dass ein Sachverhalt, in dem der Mieter ohne sachlichen Grund die Ausführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert, mit denen die Mängel beseitigt werden sollen, für die er eine Mietminderung geltend macht, ganz anders zu beurteilen ist, als die hier gegebene Situation, in der Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietsache erst durch die Ausführung der Arbeiten – sei es zur Instandsetzung oder Modernisierung – entstehen und zur Herabsetzung der Miete führen.

Ebenfalls ohne Erfolg wendet die Beklagte sich gegen die Feststellung des Amtsgerichts, sie habe die Gasversorgung der von den Klägern inne gehaltenen Wohnung widerrechtlich abgestellt. Entscheidend ist, dass die Gasversorgung und damit die – vertraglich geschuldete – Beheizung der Mietsache mit Gas während der Heizperiode unterbrochen war. Ob dies widerrechtlich, pflichtwidrig und einfach nur geschah, ist rechtlich unerheblich; die Mietminderung tritt verschuldensunabhängig ein, wie sich dem Wortlaut des § 536 Abs. 1 BGB entnehmen lässt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Stellt der Einbau einer Aufzugsanlage eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Haltepunkte des Aufzuges auf dem Treppenpodest zwischen den Geschossen liegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 158/16, Urteil vom 14.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Anbringung einer Aufzugsanlage erhöht den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig. Dabei kommt es auf den Gebrauchsvorteil für das Gebäude an, unabhängig von dem tatsächlichen Nutzen für die Beklagten. Das Vorhandensein eines Fahrstuhls begünstigt die Erreichbarkeit der Wohnungen erheblich, der Transport schwerer Gegenstände in die Wohnungen wird erleichtert. Dass die Haltepunkte des Aufzuges dabei jeweils auf dem Treppenpodest zwischen den Geschossen liegen, ist unerheblich. Der Gebrauchsvorteil ist auch vorhanden, wenn nur noch wenige Treppenstufen überwunden werden müssen. Die Nachteile des Anbaus der Aufzugsanlage im Hof treten hinter die Vorteile zurück. Aufgrund der angekündigten transparenten Bauweise ist eine erhebliche Verschattung der Wohnung der Beklagten nicht anzunehmen. Die kurzzeitige Passage der geschlossenen Aufzugskabine ist als marginale Beeinträchtigung hinzunehmen. Auch etwaige Geräuschemissionen bei der gelegentlichen Nutzung des Aufzugs stellen keinen solchen Nachteil dar, der die Gebrauchsvorteile des Aufzugs aufwiegen könnte.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt der Verdacht nahe, dass eine Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 72/17, Urteil vom 05.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Den Klägerinnen steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung des Mietvertrages gem. §§ 280 Abs. 1, 535 BGB zu. Denn dementsprechend ihrem Vortrag ist davon auszugehen, dass der Kündigung vom 30.06.2015 keine ernsthafte Nutzungsabsicht betreffend die ehemalige Mietwohnung der Beklagten vorlag. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt der Verdacht nahe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben ist, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt (BGH NJW – RR 2017, 23). Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH aaO). Vorliegend fehlt es an einem solchen substantiierten und plausiblen Vorbringen des Beklagten. Sein Vortrag weist vielmehr erhebliche Widersprüche auf. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 09.05.2016 (Bl. 17 Bd. I d. A.) ließ er behaupten, dass sein Bruder im Dezember 2015 einen Schlaganfall erlitten habe und ein mehrwöchiger Krankenhausaufenthalt erfolgt sei. Um Leerstand zu verhindern, sei die Wohnung wegen des Schlaganfalls vorübergehend befristet bis Ende Juni 2016 vermietet worden und danach werde sie wie geplant von seinem Bruder genutzt. Auch mit der Klageerwiderung wird behauptet, dass sich der Bruder des Beklagten nach seiner Entlassung aus dem Krankenhaus dazu entschieden habe, wegen seiner krankheitsbedingten Beeinträchtigungen vorübergehend Flüchtlinge in die Wohnung aufzunehmen. Ausweislich des dann mit der Klageerwiderung eingereichten Krankenhausberichts vom 07.03.2016 (Anl. B 3, Bl. 52 Bd. I d. A.) befand sich der Bruder des Beklagten dagegen in der Zeit vom 01.03. bis 07.03.2016 in stationärer Behandlung. Desweiteren ist vermerkt, dass der Drehschwindel mit Übelkeit seit „3 Tagen“ bestünde und der Drehschwindel „seit gestern“ persistiere, wobei es sich insoweit um ein „Erstereignis“ handele. Auch der vorgetragene zeitliche Ablauf ist offensichtlich unzutreffend. Denn laut Schreiben des Mietervereins vom 26.02.2016 (Anlage K 4, Bl. 16 Bd. I d. A.) soll bereits um den 13.02.2016 herum der Name ….. am Briefkasten der Wohnung entfernt und sowohl dort als auch auf dem Klingeltableau auf der Wohnungseingangstür der Name „…….“ angeracht worden sein. Wäre die Flüchtlingsfamilie tatsächlich erst nach dem Krankenhausaufenthalt in die Wohnung eingezogen, hätte deren Name nicht bereits am 26.02.2016 dem Mieterverein bekannt sein können. Das es sich bei den Bewohnern „…….“ um die Flüchtlinge handelt, ergibt sich aus der Aussage des Zeuge ….. , der bekundete, dass er die Wohnung der Schwester des befreundeten Gutachters mit dem Namen „…“ angeboten habe. Obwohl diese Darstellung des Beklagten nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht, wird auch mit Schriftsatz vom 27.01.2015 noch ausdrücklich behauptet, dass das Ehepaar „….“ (gemeint ist offensichtlich die Flüchtlingsfamilie) dann im März 2016 eingezogen sei und selbst in der Berufung wird mit Schriftsatz vom 10.07.2017 dort Seite 3 noch geleugnet, dass der Name ……. schon vor dem Eintritt der schweren körperlichen Beeinträchtigungen am Klingelschild gestanden habe. Soweit der Beklagte nunmehr noch mit einem der zuletzt eingegangenen Schriftsätze vom 21.02.2018 behauptet, dass es letzlich nicht darauf ankomme, ob die Überlassung der Wohnung an Flüchtlinge vor oder nach dem Krankenhausaufenthalt des Bruders erfolgt sei, da die Überlassung jedenfalls mit Rücksicht auf die körperlichen Beeinträchtigungen erfolgt sei, ist auch dies angesichts des eigens eingereichten Krankenhausberichtes nicht nachvollziehbar. Danach handelte es sich bei den erst 3 Tage vor dem Krankenhausaufenthalt aufgetretenen Drehschwindel um ein akutes Erstereignis. Da auch der Zeuge ….. ausgesagt hat, dass er nach seinem Krankenhausaufenthalt wegen des Hörsturzes die Wohnung den syrischen Flüchtlingen angeboten habe, erscheint auch diese Schilderung nicht plausibel. Bei seiner erneuten Vernehmung im Termin am 15.01.2018 hat er dann zwar bekundet, dass er nicht mehr genau sagen könne, ob sein Krankenhausaufenthalt vor oder nach der Aufnahme der Flüchtlinge gewesen sei, allerdings habe er bereits vorher schon Schwindelanfälle gehabt, was insoweit aber in Widerspruch zu dem erwähnten Krankenhausbericht („Erstereignis“) steht. Auch der weitere Vortrag des Beklagten ist von Widersprüchlichkeiten und Ungereimtheiten geprägt. Während mit Schriftsatz vom 04.10.2016 noch behauptet wird, dass das LaGeSo für die Vermietung an Flüchtlinge gezahlt habe, wird mit Schriftsatz vom 27.01.2017 behauptet, dass Zahlungen seitens des LaGeSo nie erfolgt seien, sondern nur durch das Jobcenter. Mit Klageerwiderung vom 19.08.2016 wird behauptet, dass die Familie des Bruders des Beklagten seit 01.07.2016 in der Wohnung ……….. wohne. Im Termin zur mündlichen Verhandlung wird erklärt, dass der Bruder des Beklagten auf Grund einer Zerrüttung seiner Familie nunmehr alleine in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen sei. Mit Schriftsatz vom 27.01.2017 wird behauptet, dass die Zeugin …. in die ……… gezogen sei und die Ummeldung Anfang April 2016 erfolgt sei, wobei sich im Termin am 02.03.2017 dann ein Einzugsdatum laut Meldebescheinigung zum 01.07.2016 ergibt.

Auf Grund dieser Widersprüche und Ungereimtheiten kann von einer „stimmigen“ Darlegung des angeblichen nachträglichen Wegfalls des vorgebrachten Eigenbedarfsgrundes keine Rede sein. Es ist daher von einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung auszugehen, die als schuldhafte Nebenpflichtverletzung einen Schadenersatzanspruch der Klägerinnen begründet. Davon ist das Gericht auch nach der persönlichen Anhörung des Beklagten überzeugt. Denn ein Schadensersatzanspruch aufgrund unberechtigter Eigenbedarfskündigung kommt nicht nur bei vorsätzlich vorgetäuschter Absicht, sondern auch bei „ungewisser Absicht“ in Betracht, also in Fällen, wo der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungs-/Überlassungsabsicht verwirklichen kann. Dies setzt voraus, dass die Unsicherheit der beabsichtigten Nutzung auf Fahrlässigkeit beruht, was regelmäßig zu bejahen ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 63). Ein entsprechendes fahrlässiges Verhalten des Vermieters ist im vorliegenden Fall indiziert. Aufgrund der dargestellten Umstände ist davon auszugehen, dass sich der Beklagte offensichtlich nicht hinreichende Sicherheit darüber verschafft hat, dass sein Bruder als Bedarfsperson die Wohnung auch tatsächlich nutzen wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass er sich anschließend nicht weiter um die Sache gekümmert, hat, wie er bei seiner persönlichen Anhörung einräumte. Da bereits der Vortrag zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarf widersprüchlich ist, bedurfte es auch keiner weiteren Beweisaufnahme mehr.

Die Klägerinnen können daher die kausal auf der Pflichtverletzung beruhenden Aufwendungen anlässlich des Wohnungswechsels, die nach Entstehung und Höhe von den Beklagten nicht bestritten werden, in der geltend gemachten Höhe von 5.661,69 Euro ersetzt verlangen. Darüber hinaus sind die geltend gemachten Mehrkosten für die neue Wohnung in Höhe von monatlich 190,91 Euro für den Zeitraum vom 01.12.2015 bis 30.11.2018 erstattungsfähig. Die von den Klägerinnen vorgenommene Berechnung der Mehrkosten berücksichtigt zutreffend die geringere Werthaltigkeit der neuen Wohnung in Folge der geringeren Wohnfläche und ist nicht zu beanstanden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist es rechtlich zulässig, eine fristlose und eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gleichzeitig und unbedingt zu erklären?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 191/17, Beschluss vom 01.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. b) wie folgt aus: „Die mit dem Schreiben vom 19. April 2016 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist auch nicht deswegen unwirksam, weil das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens bereits durch die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung beendet gewesen wäre. Die Kammer mag den Überlegungen der Zivilkammer 66 (vgl. Urteil vom 13. Oktober 2017 – 66 S 90/17), die der Beklagte sich zu eigen macht, nicht beitreten.

Es ist zwar auch im vorliegenden Fall richtig, dass die Vermieterin in erster Linie die sofortige Beendung des Mietverhältnisses anstrebte und es nur hilfsweise zum Ablauf der Kündigungsfrist beenden wollte. Der daraus gezogene Schluss, die Wirkungen der fristlosen Kündigung seien vorrangig zu betrachten und zu beachten, sodass die ordentliche Kündigung nicht mehr zum Zuge kommen könne, wird jedoch den offensichtlichen Interessen der Vermieterin nicht gerecht (a. A. Beyer, GE 2018, 174 ff., 175 und 177, der jedoch mit anderer Begründung zum gleichen Ergebnis gelangt). Bei der Auslegung rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist nach §§ 133157 BGB im Zweifel davon auszugehen, dass der Erklärende seinem erkennbaren Willen Geltung verschaffen und Nichtigkeitsfolgen vermeiden will. Da fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig und unbedingt erklärt wurden, liegt es nahe, beiden Kündigungserklärungen gleichzeitig und nebeneinander Wirkung zu verschaffen, sodass die Vermieterin den angestrebten Räumungsanspruch – in erster Linie und mit sofortiger Fälligkeit – auf die fristlose sowie – hilfsweise und erst mit Ablauf der Kündigungsfrist – auch auf die ordentliche Kündigung stützen kann.

Dass eine solche geltungserhaltende Auslegung möglich ist, belegt folgende Überlegung: Ein Vermieter kann wegen eines der Höhe und des Verschuldens nach hinreichend gravierenden Zahlungsrückstandes ohne weiteres die ordentliche Kündigung und – sei es auch nur um eine „juristische Sekunde“ – nachfolgend, während der laufenden Kündigungsfrist, die fristlose Kündigung erklären. Der Kündigungsgrund liegt vor, so lange der Rückstand nicht bezahlt ist; er wird insbesondere durch die zeitlich erste Kündigungserklärung nicht „verbraucht“. Kann ein Vermieter auf diesem Weg sicherstellen, dass das Mietverhältnis unbeschadet der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens mit Ablauf der Frist für die ordentliche Kündigung endet, so spricht nichts dagegen, der „fristlos und hilfsweise ordentlich“ erklärten Kündigung im Wege interessengerechter Auslegung die gleiche Wirkung zu verschaffen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt die Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ eine zulässige Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht insbesondere dann dar, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben wurde?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 120/17, Urteil vom 02.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) aa) wie folgt aus: „Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die im vorliegenden Mietvertrag unter § 3 Nr. 3 enthaltene Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen seien, wirksam und geeignete Grundlage für den streitgegenständlichen Schadenersatzanspruch der Klägerin. Selbst die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ wird, da die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter längst Verkehrssitte geworden ist, in diesem Sinne ausgelegt und von einem vertragsschließenden Mieter dahin verstanden, dass er mit der regelmäßigen Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf (vgl. BGH – VIII ZR 339/03 -, Urt. v. 14.07.2004, WuM 2004, 529 ff.). Erst Recht ist die Formulierung der vorliegenden Klausel unkritisch und nicht dahin zu würdigen, dass der Mieter für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen müsse, diese aber nicht selbst vornehmen dürfe (vgl. zu einer gleichlautenden Klausel BGH – VIII ARZ 1/84 -, Rechtsentscheid v. 30.10.1984, BGHZ 92, 363 ff.). Da die Wohnung als Neubau vermietet wurde, gibt es vorliegend auch keine Anhaltspunkte dafür, dass sie zu Beginn des Mietverhältnisses Dekorationsmängel aufwies oder die Überbürdung der Schönheitsreparaturen aus anderen Gründen dazu geführt hätte, dass die Mieter nicht nur eigene, sondern – wie im Fall BGHZ 204, 302 ff. – auch Gebrauchsspuren früherer Nutzer der Wohnung hätten beseitigen müssen.

Soweit die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin auf dem Standpunkt steht, die Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf einen Mieter sei mit dem gesetzlichen Verbot des § 536 Abs. 4 BGB grundsätzlich unvereinbar und könne daher – wohl selbst individualvertraglich – nicht wirksam vereinbart werden (vgl. LG Berlin – 67 S 7/17 – , Urt. v. 09.03.2017, GE 2017, 416 ff), folgt die Kammer dem nicht. Der Bundesgerichtshof steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, auch wenn sie weiterhin einer Vereinbarung bedarf, durch jahrzehntelange Übung Verkehrssitte geworden ist (vgl. BGH – VIII ZR 3 39/03 – , a. a. O., Rn. 16 und BGH – VIII ARZ 1/84 – , a. a. O., Rn. 18). Davon ging anlässlich der Mietrechtsreform im Jahre 2001 auch der Gesetzgeber aus (vgl. BT – Drucks. 14/4553, S. 40); der Rechtsausschuss des Bundestages sprach sich ausdrücklich gegen eine gesetzliche Regelung der Schönheitsreparaturpflicht aus, weil er die ausdifferenzierte und gefestigte Rechtsprechung für ausgewogen hielt und befürchtete, durch einen Versuch der gesetzlichen Regelung dieser Thematik erst Rechtsunsicherheit zu schaffen (vgl. BT – Drucks. 14/5663, S. 75 f.). Das gesetzliche Verbot in § 536 Abs. 4 BGB, einem Mieter die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte zu entziehen, steht dessen Übernahme der Schönheitsreparaturpflicht nicht entgegen, da die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht sofort, sondern erst nach längerem Zuwarten und weiterer Abnutzung der Dekoration eine mehr als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache bedeutet und eine Berufung des zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpfli chteten Mieters auf Gewährleistungsrechte unter solchen Umständen als treuwidrig anzusehen wäre (vgl. BGH – VIII ZR 129/91 – , Urt. v. 06.05.1992, BGHZ 118, 194 ff).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter bei Mängeln der Mietsache einen Anspruch auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung?

Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 17 C 122/17, Urteil vom 16.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klageantrag zu 1) war auch ursprünglich unbegründet, da die Kläger als Instandsetzung begehrten, die vorhandenen Kastendoppelfenster abzudichten. Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Mieter jedoch lediglich einen Anspruch auf Instandsetzung von Mängeln der Mietsache, nicht aber auf eine konkrete Art der Mangelbeseitigung. Grundsätzlich liegt es im Ermessen des Vermieters, auf welche Art ein vorliegender Mangel beseitigt wird. So hätten hier die Beklagten beispielsweise auch die Möglichkeit gehabt, neue Fenster einzubauen anstatt die vorhandenen abzudichten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Erfüllt der Wunsch eines Mieters, nach dem Auszug seiner Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um seine eigene finanzielle Belastung zu senken, die Voraussetzungen an ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 202/17, Beschluss vom 10.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Gestattung der Mitnutzung der von ihr inne gehaltenen Wohnung durch den Herrn … … aus § 553 BGB bejaht.

Im Ansatz zutreffend erkennt die Beklagte, dass der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB (lediglich) ein berechtigtes, nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes Interesse des Mieters voraussetzt, einem Dritten einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, in WuM 2014, 48; Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, in NJW 2006, 1200; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, in NJW 1985, 130, [131], nach beckonline).

Zweifel an der Richtigkeit der Feststellung des Amtsgerichts, dass der Wunsch der Klägerin, nach dem Auszug ihrer Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um ihre eigene finanzielle Belastung zu senken, die Voraussetzungen des § 553Abs. 1 BGB nach diesen Maßstäben erfüllt, ergeben sich weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht. Auf die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nimmt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug.

Im Rahmen ihrer Beanstandungen übersieht die Beklagte, dass es nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, ob die Klägerin und Herr … (im rechtlichen Sinne) verlobt, nur Lebenspartner sind oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollen. Jedes einzelne vorgenannte Interesse würde es mit Blick auf die von der Klägerin geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des berechtigten Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB rechtfertigen, die hier gegenständliche Erlaubnis von der Beklagten zu verlangen. Daher hat das Amtsgericht – die Richtigkeit der Angaben der Beklagten in der Berufungsbegründung zu ihren Gunsten unterstellt – keine Veranlassung gehabt, Angaben zum Zeitpunkt der Verlobung in das Protokoll aufzunehmen, § 160 Abs. 4 Satz 2 ZPO oder eine Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO zu gewähren.

Soweit die Beklagte meint, in ihren Rechten verletzt zu sein, weil das Amtsgericht nicht durch förmlichen Beschluss über die Nichtgewährung der beantragten Schriftsatzfrist entschieden hat, ist ihre Rechtsauffassung unzutreffend. Weder die Gewährung noch die Nichtgewährung einer Schriftsatzfrist sind gesondert anfechtbar; ein Fehlgebrauch des in § 283 ZPO eingeräumten Ermessens kann nur mit dem gegen das Endurteil gegebene Rechtsmittel angefochten werden (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 283 Rn. 4b).

Da es – wie ausgeführt – auf die Frage, ob die Klägerin überhaupt mit dem Herrn … verlobt ist, im Rahmen des § 553 BGB nicht entscheidungserheblich ankommt, ist der Vortrag im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 19. Juni 2017 nicht relevant und rechtfertigt in keinem Fall eine andere Entscheidung; ein Ermessensfehlgebrauch des Amtsgerichts liegt nicht vor. Der Schriftsatz war nicht zu berücksichtigen; die Gründe dafür hat das Amtsgericht in der Entscheidung dargestellt, das Einreichen des nicht nachgelassenen Schriftsatzes mitnichten übergangen.

Unzutreffend und weder mit den Motiven des Gesetzgebers noch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vereinbar ist die Rechtsaufassung der Beklagten, dass die Klägerin anstelle der Untervermietung auf den Umzug in eine kleinere Wohnung zu verweisen ist. Die Beklagte verzichtet auch auf jede Auseinandersetzung mit der durch entsprechende Fundstellen unterlegten Argumentation des Amtsgerichts. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB (§ 549 Abs. 2 BGB aF) verfolgt gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9; BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, a.a.O; Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, a.a.O.; BeckOK MietR/Weber, 10. Ed. 1.9.2017, BGB § 553 Rn. 19; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 553 Rn. 2, mwN;). Es wurde mit Einfügen des § 549 Abs. 2 BGB aF (§ 553 Abs. 1 BGB nF) bereits in der 4. Legislaturperiode (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 5. Dezember 1962) bewusst die zuvor geltende Rechtslage geändert, wonach der Mieter allein berechtigt war, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn der Vermieter eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten verweigerte (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9).

Das Amtsgericht übersieht auch nicht etwa den „Umstand der Bonität der Klägerin als Mieterin“, sondern bewertet ihn – anders als die Beklagte – rechtlich zutreffend auf der Grundlage der Maßstäbe des Gesetzgebers und des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, WuM 2014, 489). Soweit die Beklagte (vermeintlich) eine Stütze in der Rechtsprechung der Kammer zu finden glaubt, übersieht sie, dass die zitierte Entscheidung der Kammer den rechtlich anders gelagerten Fall des Mieteraustausches in einer Wohngemeinschaft betrifft. Ein solches Verlangen betrifft die Vertragsgrundlage selbst, während die Untervermietung lediglich den Nutzungsumfang tangiert. Die etwaige Verschlechterung der Bonität des Mieters im Verlaufe des Vertragsverhältnisses allein löst keine Rechte des Vermieters aus, sondern allenfalls und erst dann, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht mehr nachkommt. Dem möchte die Klägerin – in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben – gerade vorbeugen, was – objektiv betrachtet – ersichtlich dem (Erfüllungs-)Interesse der Beklagten entspricht.

Das Amtsgericht übersieht ferner mitnichten die Einwände der Beklagten gegen die Person des in Aussicht genommenen Untermieters.

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertigt (vgl. dazu auch: BGH, Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, a.a.O.; BT-Drs. 14/4553, S. 49: § 553 BGB nF beschränkt sich auf eine sprachliche und aufbaumäßige Änderung des § 549 Abs. 2 BGB aF).

Aus den Vorgaben des Gesetzes ergibt sich zwanglos, dass die Person des in Aussicht genommenen Untermieters („Dritten“) zu benennen ist. Wie das zu geschehen hat und welche Angaben konkret erforderlich sind, lässt sich – wie auch sonst – dem Zweck der Regelung entnehmen und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Erforderlich sind danach Angaben, die es dem Vermieter ermöglichen zu prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogene Gründe entgegenstehen (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., 2017, § 553 Rn. 16).

Die Klägerin hat die Person des Untermieters namentlich benannt. Sie hat weiterhin ein von einer Behörde ausgestelltes, mit einem Lichtbild versehenes Dokument – die durch das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) erteilte Aufenthaltsgestattung – vorgelegt. Dieses Dokument, das wie ein Ausweis mit weiteren Angaben zur Person versehen ist, dient immerhin der Durchführung des Asylverfahrens. Es dokumentiert weiterhin die Berechtigung und Verpflichtung des Untermieters, seinen Wohnsitz im Land Berlin zu nehmen. Auf der Grundlage dieser Angaben ist die Beklagte in der Lage – bei Bedarf weitergehend – zu prüfen, ob in der Person des Untermieters Gründe vorliegen, aus denen ihr die Erteilung einer Untervermieterlaubnis nicht zuzumuten ist. Solche Gründe trägt sie jedoch nicht vor, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat.

Die Besorgnis der Beklagten, wegen unklarer Identität des Untermieters gegebenenfalls keinen Räumungstitel erwirken zu können, ist offenkundig unbegründet, denn die Angaben in der mit einem Lichtbild versehenen Aufenthaltsgestattung und der Wohnsitz in den von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten versetzen die Beklagte – gegebenenfalls – in die Lage, den Untermieter den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO gemäß zu benennen. Im Übrigen wird durch die Untermiete kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und der Beklagten als Hauptvermieterin begründet. Daher ist es auch unerheblich, ob eine Ausbildung des Untermieters zum Facharzt für Neurologie in Deutschland anerkannt wird und der Untermieter hier eine entsprechende Tätigkeit wird ausüben können. Die Kammer verzichtet mangels Entscheidungserheblichkeit auf eine Auseinandersetzung mit den Mutmaßungen der Beklagten.

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht der Klägerin ebenso frei von Rechtsfehlern einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ab Februar 2017 zugesprochen. Unzutreffend macht die Beklagte geltend, die Klägerin habe vorgetragen, dass ihr die Wohnkosten seit der Verlobung des Untermieters mit ihr unabhängig von der Erteilung der Untervermieterlaubnis zugestanden hätten. Durch die Verlobung ist die Klägerin nicht Inhaberin des Anspruchs des Untermieters auf Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz geworden. Folgerichtig hat sie vorgetragen, dass Herr … seit der Verlobung die Leistungen erhält, sich – mangels Untervermietung – allerdings nicht an den Wohnkosten der Klägerin beteiligt hat. Auch insoweit sind die Feststellungen des Amtsgerichts frei von Denkfehlern; sie beruhen zutreffend auf dem Vortrag der Parteien.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine innerstädtische Wohnlage ohne überregional bedeutsame Dienstleistungszentren, Einkaufsmöglichkeiten, Shoppingcenter und Kultureinrichtungen als bevorzugte City-Lage im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 zu bewerten?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 13 C 431/17, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: „Die Merkmalgruppe 5 ist entgegen der Auffassung der Kläger lediglich neutral zu werten. Eine bevorzugte Citylage ist nicht gegeben. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung mit einem zentral gelegenen Teil von der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnet, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und ‚Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen (vergleiche Urteil des LG Berlin vom 14. Dezember 2007,65 S 80/07GE 2008, 542). Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist zwar sowohl bei einem Teil der Bevölkerung als auch einem Teil der Touristen aufgrund der zahlreichen Restaurants und der Kneipenszene sehr beliebt, es fehlt jedoch bereits an überregional in Erscheinung tretenden Kultureinrichtungen. Das Vorhandensein einer regen Restaurant- und Kneipenszene genügt für die Annahme des Merkmals nicht.

Die ###-Straße ist zwar citynah gelegen, gehört aber weder zur City West noch zur City Ost und stellt insoweit schon keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins dar (vgl. zum vergleichbaren Stadtteil Prenzlauer Berg: LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15 -, Rz. 23, juris). Selbst wenn man aber die Citynähe grundsätzlich bejahen würde, fehlt es an der eine bevorzugte Citylage auszeichnenden Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010 65 S 477/09 -, Rz. 46, juris). Sicherlich befinden sich in und in unmittelbarer Nähe der ###-Straße zahlreiche Geschäfte, Cafes, Kneipen und Bars. Bei den Geschäften handelt es sich aber vorwiegend um Lebensmittelläden und kleine Geschäfte und Boutiquen mit dem für Friedrichshain typischem Flair, nicht jedoch um überwiegend nur in der City angesiedelte große Geschäfte bekannter Marken und große Kaufhäuser wie etwa das KaDeWe in der City West und die Galerie Lafayette in der City Ost. Auch bekannte Kultureinrichtungen, die nicht nur der Kleinkunstszene zuzuordnen sind, fehlen hier, während in der City West beispielsweise der Zoo-Palast als großes Kino und in der City Ost das Konzerthaus und die komische Oper liegen. Des Weiteren haben die in Friedrichshain gelegenen gastronomischen Betriebe überwiegend Kneipencharakter, die mit den zahlreichen Restaurants gehobener Klasse, die in der City West und der City Ost vorhanden sind, nicht vergleichbar sind, Friedrichshain hat im Ergebnis zwar einen bei vielen Bewohnern und‘ auch Touristen begehrten Kiezcharakter, der aber nichts mit einer bevorzugten Citylage zu tun hat.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Berechtigen Modernisierungsmaßnahmen, die während der Dauer der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durchgeführt werden, den Vermieter zu einer entsprechenden Mieterhöhung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 225/17, Urteil vom 28.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: “ Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungen vom 26. November 2010 und 26. Oktober 2016 jeweils zum 1. Januar 2017, denn § 557a Abs. 2 BGB erfasst auch (nachträgliche) Mieterhöhungen aufgrund zurückliegender Modernisierungen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.

§ 557a Abs. 2 BGB schließt eine Erhöhung der Miete nach §§ 558 bis 559bBGB während der Laufzeit der Staffelmiete aus.

Unter Bezugnahme auf den Wortlaut wird teilweise in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf der Laufzeit einer Staffelmieterhöhung auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich sei, die während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung durchgeführt wurden; § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB stelle nur auf die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ab, nicht hingegen auf den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme; zudem werde auch die Anwendung des § 559b BGB, die Vorschrift über die Mieterhöhungserklärung, nach § 557aAbs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Mieter sei durch das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausreichend geschützt. Soweit in den Gesetzesmaterialien zum Gesetz über die Regelung der Miethöhe (nachfolgend: MHG) etwas anderes vertreten worden sei, habe diese Auffassung bereits im MHG keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Der Wortlaut sei eindeutig. Er knüpfe nur an die Erhöhung der Miete an. Auch der Sinn und Zweck der Regelung spreche nicht gegen diese Auslegung. Die Mieterhöhung gem. § 559 BGB wirke nur für die Zukunft. Unerwünschte Doppeleffekte könnten deshalb nicht auftreten, weil die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht für die Zeit der Staffelmietvereinbarung wirke, sondern erst für die Zeit danach. Bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB sei der Vermieter auch sonst nicht verpflichtet, diese unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen. Die Staffelmietvereinbarung sei ein vertraglicher Ausschluss des Mieterhöhungsverfahrens nach den §§ 558559 BGB. Das könne sich aber nur für die Zeit der Geltung der Staffelmietvereinbarung beziehen und besage nichts darüber, ob die nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung geltend gemachte Erhöhung nicht auf einer Modernisierung beruhen darf, die bereits unter Geltung der Staffelmietvereinbarung erfolgte. Die Staffelmietvereinbarung gebe nur für die Zeit ihrer Laufzeit Kalkulationssicherheit (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 557a Rn. 53. mwN; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl., 2016, BGB § 557aRn. 8; BeckOKBGB/Schüller, 44. Ed., 01.11.2017, BGB § 557a Rn. 22).

Dagegen wird eingewandt, dass eine Staffelmietvereinbarung beiden Vertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten soll.

Dem Vermieter sollen Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, dass er mit einer künftigen Erhöhung seiner Mieteinnahmen schon zu einem frühen Zeitpunkt rechnen kann (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04WuM 2006, 97 = NZM 2006, 256; Urt. v. 03.12.2003 – VIII ZR 157/03WuM 2004, 28 = Grundeigentum 2004, 175). Der Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen plant, kann entweder die Modernisierungskosten kalkulatorisch in der Staffelmietvereinbarung berücksichtigen oder muss auf eine solche Vereinbarung verzichten und die Miete dann gemäß § 559 BGB erhöhen (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1653ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Mersson, Wohnungsbaurecht, Loseblatt-Kommentar, Stand: EL Juni 2013, § 557a BGB Anm. 8.1; ebenso: LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381).

Dem Mieter bietet die Staffelmietvereinbarung – ihrem Zweck entsprechend – langfristig Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen (BGH, Urt. v. 03.12.2003, a.a.O., Rn. 13), auch insoweit, als er nicht mit Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muss. Auch für den Mieter soll sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell günstig auswirken können, etwa indem der Vermieter an die vereinbarte Miete gebunden bleibt, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte (BGH, Urt. v. 23.11.2005, a.a.O., Rn. 17). Dieser Zweck des § 557a BGB würde verfehlt, wenn der Mieter nur vorläufig von Erhöhungen nach § 559 BGB verschont bliebe, nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung aber alle in der Zwischenzeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft im Wege einer summierten Mieterhöhung umgelegt werden könnten (vgl. Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1655).

Die Kammer folgt der letztgenannten Ansicht in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung bisher vertretenen Auffassung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381). Sie sieht sich insoweit auch in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zweck von Staffelmietvereinbarungen.

Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete dem Bedürfnis beider Vertragsparteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit vorhersehen zu können. Insbesondere der Mieter werde sich darauf verlassen, dass mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskosten, keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen. Durch Staffelmietvereinbarungen sollen insbesondere die gemäß § 2 (MHG) verbundenen Unsicherheiten ausgeschlossen werden, darüber hinaus die Möglichkeit von Erhöhungen gemäß §§ 3 und 5 MHG. Sowohl die Durchführung baulicher Maßnahmen als auch die Veränderung der Kapitalkosten sei vom Mieter nicht zu beeinflussen und liege allein im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter, der Baumaßnahmen durchführen wolle und die hierdurch verursachten Kosten nicht in die Kalkulation der vereinbarten Staffelsätze einbeziehen kann, müsse auf die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Durchführung der Baumaßnahme verzichten. Auch die Gefahr, dass Kosten durch bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten habe, erforderlich werden, trage der Vermieter (BT-Ds. 9/2079, S. 18). An dieser Grundeinschätzung hat sich mit der Neuformulierung des § 557a BGB im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nichts geändert (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 53, Ziff. 3 zu § 557a Entwurf).

Die Gesetzesbegründung lässt auf den Willen des Gesetzgebers schließen, Modernisierungsmieterhöhungen dauerhaft auszuschließen. Anders lässt sich die Formulierung nicht verstehen, dass der Vermieter sich zwischen Staffelmiete und Modernisierung/Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahme entscheiden müsse.

Der aus den Materialien ersichtliche Zweck des Gesetzes und der Wille des Gesetzgebers ist nach Überzeugung der Kammer in die Feststellung des Inhaltes der Regelung einzubeziehen, ein Ansatz, dem der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. nur BGH, Beschluss vom 12.03.1997 – VIII ARZ 3/96NJW 1997, 1695; Urt. v. 16.07.2003 – VIII ZR 274/02NJW 2003, 2601). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Vorschrift knapp formuliert sein sollte (vgl. Handbuch der Rechtsförmlichkeit, Hrsg. Bundesministerium der Justiz, 1999, Rn. 88) und Formulierungsalternativen hier schwer vorstellbar sind. Der Wortlaut der Vorschrift legt es noch nicht einmal nahe, dass der Vermieter Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung zwar nicht vornehmen, aber jedenfalls nach deren Ablauf nachholen kann, mit der Folge, dass es nach Ablauf der Staffelmiete zu einer sehr drastischen Mieterhöhung kommen kann. Hinzu kommt, dass der Mieter schon während der Laufzeit der Staffelmiete in das Verfahren nach §§ 556d559 BGB gedrängt wird, weil er anderenfalls Gefahr läuft, mit Härteeinwänden ausgeschlossen zu sein. Auch das ist weder mit dem Wortlaut noch dem Zweck der Regelung vereinbar. Die finanziellen Risiken und Zugeständnisse des Vermieters reduzieren sich damit erheblich, ohne dass dem auf Mieterseite ein Vorteil gegenüber stünde.

Eine andere Bewertung rechtfertigt sich auch nicht aus dem Umstand, weil der Beklagte bereits im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 26. November 2010 und 4. Mai 2015 die Mieterhöhung mit Ablauf der Staffelmietvereinbarung angekündigt hat. Es bestätigt vielmehr die Richtigkeit der Auffassung, die dem Vermieter unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien das Kalkulationsrisiko bzw. -erfordernis auferlegt. Der Mietvertrag wurde am 8. Dezember 2008 geschlossen; der Beklagte hätte insbesondere die Modernisierung 2010 in die Kalkulation einbeziehen können (und müssen). Sein Vorgehen führt dazu, dass er lediglich zeitlich versetzt am Ende – ungeachtet der Staffelmietvereinbarung – alle Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann, denn die Modernisierungsmieterhöhung wird zeitlich unbegrenzt vom Mieter getragen. Der Beklagte hat zudem den Vorteil, für Mieterhöhungen nicht auf das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB angewiesen zu sein.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB stellt sich gerade mit Blick auf den Zweck der Staffelmiete nicht als Vorteil, sondern – bei lebensnaher Betrachtung – faktisch als weitgehend wertlos dar.

Der Hinweis des Beklagten auf die Regelung zur Indexmiete in § 557b BGB trägt keine andere rechtliche Bewertung. Der Beklagte übersieht dabei, dass die Höhe der Miete nicht – wie bei der Staffelmiete – unmittelbar zwischen den Parteien vereinbart wird, sondern die Höhe der Miete an Entwicklungen anknüpft, die die Mietvertragsparteien selbst nicht beeinflussen können, sie ist – mangels Vorhersehbarkeit – daher gerade nicht mit einer vergleichbaren Kalkulationssicherheit verbunden. Die mit der Indexmiete verbundenen Kalkulationsrisiken werden in § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB nachvollziehbar abgemildert, indem zumindest Mieterhöhungen nach § 559 BGB für bauliche Maßnahmen zugelassen werden, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Der Umkehrschluss des Beklagten drängt sich keinesfalls auf.“