Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Darf ein Mieter einen Türspion einbauen?

Die Antwort des Amtsgericht Meißen (AG Meißen – 112 C 353/17, Urteil vom 04.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Meißen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Solange der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag Bestand hat, ist die Klägerin zur Duldung des vom Beklagten geschaffenen Zustandes verpflichtet. Der Einbau des Türspions hält sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

1. Eine bauliche Veränderung der Mietsache ist dem Mieter ohne Zustimmung des Vermieters verwehrt, wenn der Vermieter sie nicht zu dulden hat. Zu dulden hat der Vermieter beispielsweise geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind. Darunter fällt beispielsweise der streitgegenständliche Fall des Einbaus eines Türspions (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.07.1984 – 65 S 3/84; Staudinger/Emmerich, Kommentar zum BGB, 2014, § 535 Rz. 40). Es kommt schon danach nicht darauf an, ob nach den in Radebeul gegebenen Verhältnissen die Sicherheitserwartungen eines Mieters es rechtfertigen, einen Türspion anzubringen, auch nicht darauf, ob ein „digitaler Türspion“ das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten in gleicher Weise erfüllen kann.

Entscheidend wäre letzteres nur, wenn die Duldungspflicht das Ergebnis einer auf der Grundlage des § 242 BGB im Einzelfall zu treffenden Abwägung der widerstreitenden Belange der Vertragsparteien zu Ungunsten der Klägerin wäre (in diesem Sinne AG Hamburg, Urteil vom 15.03.1979 – 48 C 18/79). Nur dann müsste geprüft werden, ob das Sicherheitsbedürfnis des Beklagten nicht in einer die Belange der Klägerin weniger beeinträchtigenden Weise durch den Einbau eines „digitalen Türspions“ Rechnung getragen werden kann. Inwieweit das Sicherheitsbedürfnis eines Mieters berechtigt oder übertrieben erscheint, dürfte sowieso kaum judizierbar sein.

Auf eine Abwägung der Belange der Vertragsparteien wäre beim Streitpunkt Türspion jedoch nur abzustellen, wenn der Mieter sich bei seinem Auszug ohne Weiteres auf das Zuspachteln der Türöffnung, die sich nach Ausbau des Türspions ergibt, beschränken dürfte. Indes ist die Wiederherstellung der ursprünglichen Beschaffenheit der Wohnungseingangstür gefordert. Gegebenenfalls muss der Beklagte das Türblatt auf seine Kosten auswechseln lassen (zur Wiederherstellungspflicht vgl. AG Hamburg a.a.O.). Er hat dann wie in einem Dübelfall die Grenzen der Angemessenheit und Zulässigkeit der baulichen Veränderung überschritten. Wie in dem Dübelfall ändert das im Türspionfall nichts an der Erlaubnisfreiheit der Maßnahme.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Rechtfertigt eine ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter eine fristlose Kündigung?

Die Antwort des Amtsgericht Pforzheim (AG Pforzheim – 4 C 205/18, Urteil vom 19.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Beklagte hat die streitbefangene Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB. Denn die Klägerin hat der Beklagten am 20.06.2018 wirksam aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt, § 543 Abs. 1 BGB.

Die Kündigung konnte mittels Verfahrensschriftsatz mit der Klagschrift vom 20.062018 ausgesprochen werden.

Die von der Beklagten erstattete Strafanzeige gegen den Ehemann der Kläger wegen Körperverletzung aufgrund des Vorfalls am 02.06.2018 stellt sich als üble Nachrede im Sinne von § 186 StGB zu Lasten eines Familienmitglieds der Klägerin dar. Die Beklagte konnte nicht nachweisen, dass der Ehemann der Klägerin sie in Zusammenhang mit dem Zurückbringen der Waschmaschine zu Boden gestoßen hat, wodurch sie Rückenschmerzen erlitten habe. Beide Zeugen haben im Ergebnis ausgesagt, dass sie erst gerufen worden seien, als alles vorbei gewesen sei, und dass die Sachverhaltsschilderung in der Ermittlungsakte auf den Angaben der Beklagten beruhe. Der Begleiter des Ehemannes der Klägerin, ###, hat nach der Aussage des POM ### angegeben, es habe nur verbale Streitigkeiten gegeben. Nachdem die Zeugin ### trotz Inaugenscheinnahme keine Verletzung feststellen konnte und die Beklagte auch keinen Arzt aufgesucht hat, der Verletzungen hätte feststellen und attestieren -können, bleibt die Beklagte beweisfällig hinsichtlich ihrer Behauptung, dass zu ihrem Nachteil eine Körperverletzung durch den Ehemann der Klägerin begangen worden ist.

Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 18.05.2018 ist hinsichtlich der zu Begründung der Kündigung angeführten Vorfälle als konkludent erklärte Abmahnung anzusehen, so dass auch dem Erfordernis des § 543Abs. 3 BGB genüge getan ist (vgl. Gründe Ziff. II 1 lit. c (3) des die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den ihr Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Amtsgerichts Pforzheim zurückweisenden Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 28.09.2018 – 9 T 156/18 -). Es konnte mithin offen bleiben, ob eine Abmahnung in vorliegendem Falle der wiederholten üblen Nachrede, eine Abmahnung überhaupt erforderlich war, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB.

In der Gesamtschau der beiderseitigen Interessen, insbesondere auch dem Interesse der Beklagten, in der Wohnung bleiben zu können, auch um kurze Wege zur Pflege ihres geschiedenen Ehemannes, des Vaters der Klägerin, der im gleichen Haus wohnt, zu haben, ist der Klägerin auch bei Wahrunterstellung des Vortrags der Beklagten, wonach das Mietverhältnis unter anderem dem Zweck diente, der Klägerin eine Berufstätigkeit zu ermöglichen, indem die Beklagte sich um die Tochter der Klägerin kümmerte, nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zur Beendigung aufgrund der ordentlichen Kündigung Ende November 2018 (vgl. unten) fortzusetzen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt es eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn der Mieter seine Badewanne und sein WC zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen kann und in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 26/18, Urteil vom 03.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) aa) wie folgt aus: „Die Kläger zahlten die Miete durch Leistung ohne Rechtsgrund i.S.d. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Aufgrund der o.g. Mängel war die Miete nach § 536 BGB um 25% gemindert. Diese Minderungsquote erscheint angemessen, da die Kläger die Badewanne und das WC während des gesamten Zeitraums zur Vermeidung gravierender Schäden nur eingeschränkt mit sehr sparsamem Wassergebrauch nutzen konnten. Dies stellt angesichts dessen, dass in der Wohnung keine andere Duschmöglichkeit und kein zweites WC gegeben waren, eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.03.1988 – 29 S 84/87; AG Köln, Urteil vom 01.04.1996 – 206 C 85/95).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit Hinterlegung beim Amtsgericht ein, wenn die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters nach objektiver Betrachtungsweise ungewiss ist und der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht beim Amtsgericht hinterlegt hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 183/17, Urteil vom 28.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die ursprünglich von dem Kläger hier eingeklagten Mietzinsansprüche waren jedoch gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB bereits zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Verfahren in Höhe von insgesamt 3.558,10 Euro (2.250,00 Euro + 1.308,10 Euro) erloschen, weil der Beklagte unter den hier gegebenen Umständen berechtigt gewesen war, den monatlich fällig werdenden Mietzins mit befreiender Wirkung beim hiesigen Amtsgericht bis zum 04. Mai 2017 zu hinterlegen.

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger seine Forderungsberechtigung hinsichtlich der Miete gegenüber dem Mieter grundsätzlich nachweisen. Solange dieser Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 543 BGB, Rn. 107). Wenn ein Mieter nämlich keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer der konkrete Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist – die Person des Gläubigers also ungewiss ist -, unterbleiben seine Mietzahlungen nämlich infolge eines Umstands, den er nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 07.09.2005, Az.: VIII ZR 24/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 51 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 24.08.2016, Az.: 30 U 61/16, u.a. in: BeckRS 2016, Nr. 125773).

Da die Hinterlegung beim Amtsgericht jedoch ein Erfüllungssurrogat ist, muss der Mieter/Schuldner grundsätzlich auch die Voraussetzungen des § 372 BGB beweisen, weil er sich auf eine rechtmäßige Hinterlegung beruft (Olzen, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2016, § 372BGB, Rn. 25).

Bei einer derart ungewissen Lage wie bei einem Eigentümerwechsel kann sich der Beklagte aber grundsätzlich nach § 372 Satz 2 BGB gegen die mit einer Zahlung der Miete an einen Nicht-Berechtigten verbundenen Risiken zunächst dadurch schützen, dass er die Miete unter Rücknahmeverzicht bei Beachtung der HinterlegungsO beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. Dies setzt zwar voraus, dass die Person des Gläubigers „ungewiss“ ist, wie bereits oben ausgeführt. Eine Ungewissheit in diesem Sinne hinsichtlich des Gläubigers der Miete ist aber grundsätzlich bereits dann anzunehmen, wenn eine mit verkehrsüblicher Sorgfalt vorgenommene Prüfung des Mieters zu begründeten Zweifeln über die Person des Gläubigers führt, deren Behebung auf eigene Gefahr dem Mieter/Schuldner nicht zugemutet werden kann. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass von einem Mieter, dem die Erkenntnismöglichkeit eines Gerichts nicht zur Verfügung steht, billigerweise nur begrenzte Anstrengungen zur Ermittlung des Sachverhalts und zu seiner Subsumtion unter das auf vielen Gebieten immer unübersichtlicher werdende geschriebene und ungeschriebene Recht verlangt werden kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Ungewissheit über die Person des Vermieters/Gläubigers überwiegend auf eine nicht eindeutige Vertragslage und/oder Abtretungsvorgänge bzw. Vertretungs-Verhältnisse zurückzuführen ist, die außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegt und allein von den dabei Beteiligten zu verantworten ist (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Wenn also die Miet-Empfangsberechtigung des neuen Vermieters bzw. seiner (vermeintlichen) Bevollmächtigten – mithin hier der Firma … GmbH und/oder der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers – nach objektiver Betrachtungsweise zunächst noch ungewiss ist, so tritt die Wirkung der Erfüllung bereits mit der Hinterlegung bei dem Amtsgericht ein, wenn der Mieter die Miete unter Rücknahmeverzicht dort hinterlegt hat (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Anders war dies vorliegend erst ab dem Zeitpunkt, als der Beklagte als Mieter irrig angenommen hatte, dass die Berechtigung des Klägers als neuer Vermieter zweifelhaft ist und dieser Irrtum zudem auf Fahrlässigkeit beruhte (BGH, Urteil vom 12.02.2003, Az.: XII ZR 23/00, u.a. in: NJW 2003, Seiten 1809 ff.). Der gesetzliche Hinterlegungsgrund der nicht auf eine Fahrlässigkeit beruhenden Gläubigerungewissheit (§ 372 Satz 2, zweite Alt. BGB) liegt nämlich nicht bereits dann vor, wenn sich ein dem Mieter unbekannter Dritter als neuer Vermieter bezeichnet hat, entsprechende Nachweise bzw. Vollmachten dafür aber nicht vorgelegt hat, da es einem Schuldner – insbesondere im Rahmen eines Mietverhältnisses – grundsätzlich zuzumuten ist, zunächst bei seinem bisherigen Vertragspartner – d.h. dem bisherigen Vermieter – Rückfrage zu halten, wenn sich ein Dritter eines Vertragseintritts bzw. einer Vertretung berühmt. Unterlässt der Mieter – hier der Beklagte – dies, so beruht seine Ungewissheit über die Person des neuen Gläubigers/Vermieters bzw. dessen Vertreters somit ggf. schon auf Fahrlässigkeit (KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 1 VA 28/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 195 f. = BeckRS 2018, Nr. 5198). Dass der Beklagte hier aber die aktuellen konkreten Kontaktdaten des bisherigen Vermieters hatte, wird noch nicht einmal von der Klägerseite behauptet, so dass der Beklagte bei seinem bisherigen Vertragspartner – d.h. dem bisherigen Vermieter – wohl auch keine Rückfrage halten konnte.

Ab dem Zeitpunkt, als der Beklagte/Mieter jedoch unstreitig mit dem Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – die konkreten Kontaktdaten des neuen Vermieters – mithin des Klägers – zusammen mit dem neuen Grundbuchauszug erhalten hatte (mithin zum 04. Mai 2017), lag auch eine Fahrlässigkeit des Beklagten als Mieter hier vor (KG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018, Az.: 1 VA 28/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 195 f. = BeckRS 2018, Nr. 5198). Wenn der Mieter die Miete nämlich wegen von ihm geltend gemachter Unsicherheit über die Person des Vermieters bei Gericht hinterlegt, hat diese Hinterlegung dann keine schuldbefreiende Wirkung mehr, wenn der Mieter bereits konkret – unter Angaben der Kontaktdaten – erfahren hat, wer der neue Vermieter ist (BGH, Beschluss vom 04.07.2017, Az.: VIII ZR 127/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 1019 f.), so dass der Beklagte/Mieter hier seit dem 04. Mai 2017 auch nicht mehr im „ungewissen“ im o.g. Sinne über die Stellung des Klägers als neuer Vermieter war und somit auch spätestens die Miete für den Monat Juni 2017 direkt an den Kläger bzw. seine nunmehrige Prozessbevollmächtigte hätte zahlen können und müssen.

Die Annahme des Klägers, die in § 372 Satz 2 BGB geforderte Ungewissheit habe bei dem Beklagten hier aber schon von Anfang an nicht bestehen können, weil der Beklagte gegenüber der Firma … GmbH bzw. gegenüber seiner nunmehrigen Prozessbevollmächtigten nach § 409Abs. 1 Satz 2 BGB mit befreiender Wirkung auch ohne die konkreten Kontaktdaten des alten Vermieters und des neuen Vermieters/Klägers sowie ohne Übersendung des neuen Grundbuchauszugs und ohne Vorlage einer Vollmacht hätte leisten können und müssen, kann vorliegend unter Berücksichtigung dessen hier aber vom erkennenden Gericht nicht bejaht werden.

Insofern brauchte der Beklagte als Mieter seine Zweifel an der berechtigten Vertretung des Klägers durch die Firma … GmbH bzw. durch die nunmehrige Prozessbevollmächtigten des Klägers bis zum Erhalt der konkreten Kontaktdaten des Klägers und des neuen Grundbuchauszuges mit Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – am 04.05.2017 bzw. bis zum Erhalt einer Originalvollmacht nämlich nicht zurückzustellen, da der § 409 BGB – ebenso wie andere Schuldnerschutzvorschriften (z.B. §§ 407808893 BGB) – für den Schuldner/Mieter nur ein Recht, aber nicht auch eine Pflicht zur Leistung an einen Scheinberechtigten bzw. zum Schein Bevollmächtigten begründet, so dass eine Befugnis des Beklagten/Mieters zur Hinterlegung vor Erhalt dieses Schreibens am 04.05.2017 noch nicht ausgeschlossen worden war, weil dem Beklagten vor dem 04.05.2017 weder eine Originalvollmacht noch die Kontaktdaten des Klägers bzw. ein neuer Grundbuchauszug vorlagen (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Würde nämlich dem Mieter/Schuldner in diesen Fällen ein Hinterlegungsrecht versagt, entstünde für ihn ein mittelbarer Zwang auch zur Leistung an einen Scheinberechtigten bzw. einem zum Schein Bevollmächtigten. Dies ist aber gerade nicht der Zweck dieser Schuldnerschutzvorschriften (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az.: XII ZR 238/01, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 656 f.; BGH, Urteil vom 19.10.2000, Az.: IX ZR 255/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 231 ff.; BGH, Urteil vom 28.01.1997, Az.: XI ZR 211/95, u.a. in: NJW 1997, Seiten 1501 f.; OLG Köln, Beschluss vom 19.07.1976, Az.: 6 W 39/76, u.a. in: VersR 1977, Seiten 576 f.).

Dass eine derartige Gefahr hier sogar konkret bestand wird u.a. an der Zahlung des Beklagten vom 22.02.2016 in Höhe von 273,70 Euro ersichtlich, welche nämlich nicht auf die offene Miete für Februar 2016 angerechnet, sondern vielmehr mit der Miete für November 2015 vom vorherigen Vermieter – ausweislich seines Schreibens vom 04.06.2018 – Anlage K 5 (Blatt 80 der Akte) – verrechnete wurde. Hätte der Beklagte auch diese Miete beim Amtsgericht hinterlegt, hätte eine derartige Verrechnung durch den vorherigen Vermieter auch nicht mehr erfolgen können.

Da der Beklagte hier somit aber nur bis zum Erhalt der konkreten Kontaktdaten des Klägers und des neuen Grundbuchauszuges mit Schriftsatz der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 26.04.2017 – Anlage B 3 (Blatt 25 der Akte) – (mithin also bis zum 04. Mai 2017) berechtigt war die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, sind vorliegend auch nur die Zahlungen des Beklagten vom 25.04.2017 über 2.250,00 Euro und vom 28.04.2017 über 1.308,10 Euro – mithin insgesamt ein Betrag von 3.558,10 Euro (2.250,00 Euro + 1.308,10 Euro) – bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts als gerechtfertigt und insofern gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB als Erfüllung seiner Mietzahlungsverpflichtung anzusehen.

Die hiernach dann noch erfolgten Zahlungen des Beklagten vom 29.05.2017 über 273,70 Euro, vom 14.07.2017 über 547,40 Euro und vom 02.10.2017 (mithin sogar nach Rechtshängigkeit des hiesigen Rechtsstreits) in Höhe von 273,70 Euro bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts sind aus den o.g. Gründen dann aber nicht mehr als Erfüllung gemäß § 372, § 376 und § 378 BGB anzusehen, so dass der Beklagte in Höhe von insgesamt 1.094,80 Euro (273,70 Euro + 547,40 Euro + 273,70 Euro) dann auch mit der Mietzahlung in Verzug geriet, auch wenn der Beklagte diese Summe bei Gericht hinterlegte und die Klägerseite hiernach zwischenzeitlich diese Zahlungen auch vereinnahmen konnte.

Dem Kläger steht hier im Übrigen aber auch noch immer die Miete für den Monat Februar 2016 in Höhe von 273,70 Euro zu, da der Beklagte die entsprechende Miete für diesen Monat unstreitig gerade nicht beim hiesigen Amtsgericht hinterlegt, sondern unstreitig am 22.02.2016 noch an den vorherigen Eigentümer/Vermieter gezahlt hatte, welcher jedoch diese Zahlung mit der Miete für November 2015 verrechnete, so dass dieser Geldbetrag vorliegend immer noch gegenüber dem hiesigen Kläger zur Zahlung offen steht. Aus diesem Grunde ist der Beklagte nunmehr auch noch zu verurteilen, an den Kläger 273,70 Euro zu zahlen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann ein Mieter, der wegen der Einrüstung der Fassade zunächst eine Mietminderung in Höhe von 10% angekündigt und vollzogen hat, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, nachträglich die Miete noch weiter mindern?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 8 U 193/16, Urteil vom 27.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Kammergericht in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Mietrückforderung für die Monate August bis Oktober 2015 steht § 814 BGB entgegen. Die Klägerin hat mit E-Mail vom 12.8.2015 unter Hinweis auf die Einrüstung der Fassade, die am 3.8.2015 erfolgt wir und gemäß Schreiben der Hausverwaltung vom 18.6.2015 voraussichtlich bis zum Jahresende wieder abgebaut sein sollte, und auf die Lärm- und Staubbelastung, die die Baustelle mit sich bringe, eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete rückwirkend ab August angekündigt und nachfolgend vollzogen. Sie hat die nachfolgenden Mietzahlungen bis einschließlich Oktober 2015 mithin in Kenntnis ihres Minderungsrechtes erbracht. Eine Rückforderung hat sie sich bei den Zahlungen nicht vorbehalten, ebenso wenig ergibt sich der Vorbehalt einer weitergehenden Mietminderung aus der E-Mail vom 12.8.2015 noch konnte er mit dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 13.10.2015 nachträglich erklärt werden. Die Klägerin vermag nicht zu beweisen, Anfang August 2015 gegenüber dem Beklagten mündlich einen Vorbehalt erklärt zu haben. Um sie insoweit von Amts wegen als Partei zu vernehmen, fehlt es an einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit dieser (erstmals im Schriftsatz vom 29.7.2016 aufgestellten) Behauptung. Auf die nähere Begründung im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann im preisgebundenen Wohnraum die Anfangsrenovierung individualvertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 287/17, Beschluss vom 22.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter den Randnummern 11 – 16 wie folgt aus: „Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der für die Einzugsrenovierung entstandenen Kosten weder aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 WoBindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt, ist die Leistung gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Diese Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingender Mietpreisvorschriften nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Wege einer Einmalleistung für die Anmietung der Wohnung einen (Kosten)Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kosten-)Miete hinausgeht (vgl. BT-Drucks. 4/2891, S. 30; BTDrucks. 3/1234, S. 83; dazu auch Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Auflage § 29a Erstes BMietG, Rn. 8; Hollenberg/Bender, Das neue Recht für Mieter und Vermieter, 1960, S. 145 f.).

Der Wohnberechtigte soll mithin nicht unter dem Druck, ein Mietvertrag werde sonst nicht geschlossen, eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung entstehen können (vgl. BVerwG, NZM 1998, 885 unter 2; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, Stand: Januar 2006, § 9 WoBindG, Anm. 2.2).

Auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum ist es dem Vermieter aber gestattet, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen, der sich auf bis zu 8,50 € je qm Wohnfläche im Jahr belaufen kann (ab 1. Januar 2014 10,32 € je qm Wohnfläche im Jahr). Da Entsprechendes weder vorgetragen noch ersichtlich ist, sind dem Vater der Klägerin bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt worden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte dem Vater der Klägerin für die Übernahme der – hier letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden – Anfangsrenovierung einen Geldbetrag in Höhe einer (Netto-) Monatsmiete gutgeschrieben hat.

Die Vorinstanzen haben daher rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erstattung der durch die Anfangsrenovierung entstandenen Kosten aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG nicht zusteht. Die weitere Frage, ob einem Anspruch auch der Umstand entgegen stehen könnte, dass die Dekoration während der fünfjährigen Mietzeit des Vaters weitgehend „abgewohnt“ sein dürfte, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung.

b) Auch ein Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1 BGB kommt nicht in Betracht, da eine etwaige Leistung jedenfalls nicht ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Wie ausgeführt, verstößt die Vereinbarung nicht gegen § 9 Abs. 1 WoBindG. Da es sich nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen um eine Individualvereinbarung handelt, scheidet eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB von vornherein aus.“

 

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Muss ein Mieter die Kosten einer Zwischenablesung aus der Nebenkostenabrechnung tragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Kassel (AG Kassel – 453 C 539/18, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Kassel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kläger haben einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Guthabenbetrages aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 38,12 Euro aus § 556 BGB.

Dieser Anspruch ist nicht durch die zur Aufrechnung gestellte Forderung über die Kosten einer Zwischenablesung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 erloschen. Die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr/Zwischenablesung ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Soweit die Vertragsparteien nicht anderweitig hierzu Regelungen getroffen haben, fällt diese Gebühr daher dem Vermieter zur Last (vgl. BGH, NJW 2008, 575 [BGH 14.11.2007 – VIII ZR 19/07]). Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anders lautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.

Die in § 8 Abs. 5 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach der Mieter die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung und der Nutzerwechselgebühr zu tragen hat, wenn sein Verhalten dies veranlasst, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Bei der entsprechenden Klausel des Mietvertrages handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier die Kläger, unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine solche unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend der Fall. Bei den Kosten für die Zwischenablesung handelt es sich um nicht umlagefähige Kosten, die im Rahmen eines Nutzerwechsels als Verwaltungskosten grundsätzlich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zur Last fallen (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07). Ferner widerspricht die streitbefangene AGB-Klausel auch den Grundgedanken des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist es den Mietvertragsparteien insbesondere verwehrt, die Betriebskostendefinition des § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung zum Nachteil des Mieters abzuändern, insbesondere diese zu erweitern. Eine solche unzulässige Erweiterung ist hier mit § 8 Abs. 5 des Mietvertrages, wonach dem Mieter grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten aufgebürdet würden, gegeben.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist eine „auf Vorrat“ ausgesprochene Verwertungskündigung wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 16/18, Urteil vom 20.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Klägers gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Sämtlichen vom Kläger erklärten Kündigungen fehlt es an einem Kündigungsgrund i.S.d. § 573 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, bei der die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288).

Bei den von dem Kläger erklärten Kündigungen handelt es sich jedoch jeweils um eine solche Vorratskündigung, da sie nicht auf Grundlage einer hinreichend verfestigten Planungsgrundlage erklärt wurden. Für den Kläger war es zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigungen weder hinreichend klar noch absehbar, ob die behördlich genehmigte Planung in ihren Einzelheiten tatsächlich umgesetzt werden konnte und umgesetzt werden sollte. Das ergibt sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer insbesondere aus der Handhabung des Baugenehmigungsverfahrens und aus den gegen unterschiedliche Mieter des streitgegenständlichen Anwesens betriebenen Räumungsprozessen durch den Kläger:

So ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger unter dem 25. Juni 2018 beim Bezirksamt Pankow einen Änderungsantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eingereicht hat, der unter anderem eine geänderte Planung des den beabsichtigten Baumaßnahmen ursprünglich zugrunde liegenden Brandschutzkonzepts zum Gegenstand hat. Die ursprüngliche Planung umfasste insoweit – bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung – die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Dabei entsprach es der vom Kläger erläuterten Planungsgrundlage, dass ein Anleitern der Feuerwehr an das Gebäude nicht möglich sei. Davon ausgehend hat der Kläger nunmehr die Genehmigung der Änderung der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt, Die Personenrettung soll jetzt – in Bezug auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung – teilweise durch ein Sicherheitstreppenhaus im zweiten Quergebäude oder teilweise ebenfalls durch Fenster und entsprechende Aufstellflächen für Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Damit aber hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass eine alternative Planung und Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen aus seiner Sicht auch weiterhin nicht ausgeschlossen und dementsprechend die ursprüngliche und zum Gegenstand der Kündigungserklärungen erhobene Planung nicht hinreichend verfestigt gewesen ist.

Es kommt hinzu, dass der Kläger seine (Verwertungs-)Kündigungen mit seiner Absicht begründet hat, die vom Beklagten innegehaltene Wohnung mit der ebenfalls vermieteten Nachbarwohnung zusammenzulegen. Die seinen Kündigungen insoweit zu Grund liegende Planung war bei ihrem Ausspruch und Zugang ebenfalls noch nicht hinreichend verfestigt. Das hätte vorausgesetzt, dass einer baulichen Zusammenlegung bei Ausspruch der Kündigungen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegen gestanden hätten oder der Kläger zumindest berechtigt davon ausgegangen wäre, etwaige Hinderungsgründe erfolgreich und dauerhaft zu beseitigen. Daran fehlt es. Denn einerseits war der Mieter der Nachbarwohnung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ebensowenig wie der Beklagte zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung und anschließenden baulichen Zusammenlegung mit der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit. Andererseits ist der Kläger auch nicht berechtigt davon ausgegangen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen durch Betreibung eines erfolgreichen Räumungsverfahrens gegen den Nachbarmieter des Beklagten im Nachgang der hier streitgegenständlichen Kündigungen erst noch zu schaffen. Denn das hätte den – mit der berechtigten Erwartung einer erfolgreichen Rechtsverfolgung verbundenen – unumstößlichen Willen des Klägers erfordert, den Instanzenzug gegenüber dem Nachbarmieter vollständig auszuschöpfen und klageabweisenden Instanzentscheidungen mit der Einlegung und Durchführung sämtlicher möglicher Rechtsmittel zu begegnen. An diesem hinreichend verfestigten Willen indes mangelte es dem Kläger, da er das gegen den Nachbarmieter des Beklagten geführte Räumungsverfahren nach erstinstanzlicher Klageabweisung und Einlegung der Berufung nicht fortgeführt, sondern seine Berufung stattdessen zurückgenommen hat. Mit der rechtskräftigen Abweisung der gegen den Nachbarmieter erhobenen Räumungsklage ist auch die für die erklärten Kündigungen zentrale Zusammenlegung beider Wohnungen hinfällig. Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Nachbar des Beklagten freiwillig zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung oder zumindest zur Duldung der Baumaßnahmen und Zusammenlegung beider Wohnungen nach einer Räumung der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit gewesen wäre. Auch an diesen Voraussetzungen fehlt es.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Sofern es nach Durchführung der Beweisaufnahme noch auf die Merkmalgruppe 5 ankommen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW Parkplatzangebot in der Nähe” bereits ausweislich der Historie sowie des Wortlauts und der Systematik der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2017 nicht entgegensteht, dass die vom Kläger vorgehaltenen Parkplätze – mit einer Monatsmiete von 45,00 EUR – gebührenpflichtig sind (vgl. AG Schöneberg, Urt. v. 13. April 2018 – 17 C 188/17, GE 2018, 719). Eine Wohnwerterhöhung ist allerdings nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt. Deshalb ist für das weitere Verfahren davon auszugehen, dass ein entgeltliches Parkplatzangebot des Vermieters nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten hat. Insoweit wird der Beklagten Gelegenheit zu geben sein, auf den ergänzenden Sachvortrag des Klägers im letzten nachgelassenen Schriftsatz zu erwidern. Die Beweislast für die Möglichkeit zur tatsächlichen Nutzung trägt insoweit der klagende Vermieter.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Reicht eine Fahrradabstellvorrichtung, die lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder sichert, für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Kläger hat zwar „Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes” behauptet; auch diesen Vortrag indes hatte die Beklagte ausdrücklich bestritten. Deshalb ist auch insoweit Beweis – durch Inaugenscheinnahme – zu erheben. Die Beweiserhebung wäre allerdings dann entbehrlich, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Kläger über die ausweislich des bisherigen Vorbringens nur fünf Fahrräder fassende Abstellvorrichtung hinaus zu keinen weiteren Abstell- und Anschließmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes mehr vortragen könnte. Die auf dem eingereichten Lichtbild festgehaltene Abstellvorrichtung allein führt noch zu keiner Wohnwerterhöhung. Denn zum einen sichert sie lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder. Ein derart simpler und unzureichender Diebstahlsschutz indes reicht für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal nicht aus (vgl. LG Berlin, Beschluss v. 5. Juli 2018 – 66 S 35/18, GE 2018, 1059). Zum anderen wäre die Möglichkeiten zur Aufbewahrung und Sicherung mit einem Fassungsvermögen von lediglich fünf Fahrrädern für das streitgegenständliche Mehrparteienhaus und die dort vorhandenen Anzahl von Fahrrädern zu unterdimensioniert, um wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden zu können (vgl. Kammer, Urt. v. 2. März 2017 – 67 S 375/16NZM 2018, 202). Auf die Einstellmöglichkeiten im vorhandenen Fahrradabstellraum kommt es nicht an, da dieser entgegen den Vorgaben des Mietspiegels nicht „leicht zugänglich” ist.“