Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor, wenn Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 107/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bb) wie folgt aus: „Das Minderungsrecht des Klägers ist nicht gem. § 242 BGB ausgeschlossen. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft (Blank/Börstinghaus a.a.O.; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 535 Rn. 63). Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat (BGH, Urteile vom 10. November 2004, XII ZR 71/01NJW-RR 2005, 235; vom 26. November 1997, XII ZR 28/96NJW 1998, 595; vom 18. Mai 1994, XII ZR 188/92NJW 1994, 2019, 2020 = BGHZ 126, 124, 127 f. und vom 27. April 1994, XII ZR 16/93NJW 1994, 1880, 1881). Nach den gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachenfeststellungen I. Instanz ist dieser Beweis der Beklagten nicht gelungen, da der Sachverständige auf den S. 94 ff. seines Ausgangsgutachtens festgestellt hat, dass der Schimmel sowohl durch eine primäre Bauteildurchfeuchtung als auch durch bauteilbedingte Wärmebrücken verursacht worden sei. Zwar seien die Verursachungsbeiträge in den jeweiligen Räumen unterschiedlich hoch (vgl. Übersicht S. 94 ff. des Hauptgutachtens, Bl. 300 d. BA), allerdings reiche eine Mitverursachung insoweit aus, um davon auszugehen, dass die Mängel auch aus der Sphäre des Vermieters stammen würden. Letzteres ist in rechtlicher Hinsicht zutreffend. Auch wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor (LG Berlin, Urteil vom 04. Juni 2009, 67 S 279/08 LG Hannover, Urteil vom 27. Januar 1982, 11 S 322/81 AG Bühl, Urteil vom 29. August 2011, 3 C 359/08; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 123 m.w.N.). Denn für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es noch keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (LG Berlin, a.a.O. AG Bühl a.a.O.). Es ist aber ergänzend darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige eine primäre Bauteildurchfeuchtung nur im Fensterbereich des Kinderzimmers festgestellt hat. Er hat jedoch in allen Zimmern bis auf das Wohnzimmer und den Abstellraum eine Schadhaftigkeit des Fensterblendrahmens konstatiert, die für eine fehlende Schlagregendichtigkeit sprechen. Insoweit besteht ein Baumangel und es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass dieser – jedenfalls was die Bereiche in den Fensterbereichen angeht – für die Feuchtigkeitserscheinungen zumindest mitursächlich waren. Insoweit hat der Sachverständige dies auch als Verursachungsbeitrag in Ansatz gebracht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 107/17, Urteil vom 17.11.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) bb) wie folgt aus: „Der so verstandene Antrag ist auch begründet, weil dem Kläger ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zusteht. Gem. § 536Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die „Istbeschaffenheit“ des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der „Sollbeschaffenheit“ der Mietsache abweicht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97NJW 2000, 1714; Urteil vom 06. Oktober 2004, Urteil vom VIII ZR 355/03, 2005, 218; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2152; Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, 2006, 899; Urteil vom 07. Juli 2010, VIII ZR 85/09, 2010, 3088; Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, 2011, 514; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 12. Aufl., § 536 Rn. 19). In der Regel wird für die Bestimmung des Umfanges des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 6180; Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08NJW 2010, 1133). Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133157242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03NJW 2004, 3174; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). In diesem Zusammenhang ist für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08NJW 2009, 2441; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03NJW 2004, 3174). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2008, 63 S 316/07GE 2008, 1053). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter aber ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08WuM 2010, 235; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03WuM 2004, 527; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. Rn. 23).

aaa) Nach den gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO von der Kammer zugrunde zu legenden Tatsachenfeststellungen I. Instanz, die das Amtsgericht in nicht zu beanstandender Weise auf der Grundlage des in dem selbstständigen Beweisverfahren 13 H 3/14 eingeholten schriftlichen Hauptgutachtens des Sachverständigen H. vom 30. Juni 2014 (Bl. 207 a-402 d.BA), dessen 1. Ergänzungsgutachten vom 30. September 2014 (Bl. 431-476 d.BA.), dessen 2. Ergänzungsgutachten vom 12. Januar 2015 (Bl. 471-476 d.BA.) sowie dessen mündlicher Erläuterung in dem Hauptsachverfahren in der Verhandlung des Amtsgerichts Reinbek vom 19. April 2016 (Bl. 253-259 d.A.) getroffen hat, befindet sich Schimmelpilz in der angemieteten Wohnung zumindest wie folgt:

-Wohnzimmer: Schimmel in der Raumecke der beiden Außenwände vom Fußboden bis ca. 1,70 m Höhe, 4-5 cm breit,

-Kinderzimmer: Fleckenbildung links und rechts der Fensterlaibungen jeweils bis zur Höhe von 30 cm sowie Flecken im Fenstersturzbereich; Flecken im Übergangsbereich zwischen Oberlicht und Wand; Flecken an der Deckenunterseite oberhalb des linken Fensterelementes; Schimmel in der Raumecke der Außenwände,

-Schlafzimmer: Flecken sowie dunkle Spots auf der Raufaser wandseitig im oberen Bereich auf einer Länge von 40 cm,

-Küche: Flecken im Bereich des Übergangs der Fensterlaibungen in die Wand Nr. 3 bis zur Höhe von 40 cm oberhalb der Oberkante,

-Bad: Fleckenbildung im Laibungsbereich des Fensters in Wand Nummer 3 mit einer Breite bis zu 7 cm,

-Abstellkammer: Fleckenbildung im Bereich der Raumecke Bd. 1 und Wand 2, dort an einem kreisrunden Deckenrundgang.

Diese Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzerscheinungen, deren Vorhandensein von den Parteien nicht mehr bezweifelt wird, stellen bzw. stellten in rechtlicher Hinsicht unabhängig von der zwischen den Parteien im Streit stehenden Frage nach deren Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglich vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird bzw. wurde (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 536 Rn. 47 m.w.N.). Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme eines Mangels nicht entgegen (OLG Celle, Urteil vom 19. Juli 1984, 2 UH 1/84WuM 1985, 9; LG Köln, Urteil vom 04. August 2005, 6 S 26/05WuM 1990, 547; LG Flensburg, WuM 1991, 582 AG Wedding, Urteil vom 01. Juli 2011, 15a C 58/10GE 2011, 1488; Blank/Börstinghaus a.a.O.). Für den geschuldeten Standard ist bei der Frage der bauseitigen Ursache von Schimmelbildungen nicht entscheidend, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Mietobjekts oder des Vertragsschlusses gültigen baurechtlichen Normen, insbesondere die damals gültigen DIN-Normen, eingehalten wurden (LG Bonn, Urteil vom 13. September 2012, 6 S 69/12, ZMR 2013, 534). Vielmehr kann der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren (LG Stuttgart, Beschluss vom 30. Januar 2013, 13 S 176/12). Ohne weitere vertragliche Vereinbarung muss auch eine Altbaumietwohnung zumindest über einen Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens verfügen (bezüglich Schimmelbildung: LG Berlin, Urteil vom 22. Februar 2013, 65 S 244/12). Eine von diesem Standard abweichende vertragliche Vereinbarung der Parteien liegt nicht vor (s.u.).

Die von dem Amtsgericht nicht zuerkannte Minderungsberechtigung hinsichtlich des Abstellraumes ist nicht Gegenstand des Berufungsantrags zu 1.. Dies ist aber anders hinsichtlich der Fleckenbildung an einer Wand des Bades. Insoweit ist die Tatsachenfeststellung, dass der Sachverständige weitere Feuchtigkeitsschäden nicht festgestellt habe, unvollständig im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Auf S. 19 seines Hauptgutachtens unter 5.1.7.7 hat der Sachverständige in der Raumecke Wand 3/Wand 4 unterhalb der Decke eine Fleckenbildung auf einer Länge von ca. 20 cm festgestellt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Mieter, wenn er sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beruft, darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären?

Die Antwort des Landgerichts Paderborn (LG Paderborn – 1 S 10/17, Urteil vom 13.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Paderborn in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: „In Bezug auf die Kosten der Objektreinigung, Gartenpflege und Winterdienst ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zu erkennen. Die Beklagten haben nicht dargelegt, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13). Die von ihnen in der Berufungsinstanz vorgelegten Angebote der Firma S vom 16.02.2016 sind als Vergleichsgrundlage ungeeignet. In Bezug auf die Kosten der Objektreinigung und Gartenpflege ist ein Preisvergleich bereits deshalb nicht möglich, weil die Angebote der Firma S so allgemein abgefasst sind, dass nicht erkennbar ist, ob die von der Firma E erbrachten Leistungen (etwa Fegen der Fläche mit einem Radialbesen, Entfernung des Laubs mittels Laubsaugers, Entfernung des Laubs aus dem Kiesstreifen mittels Laubbläsers, Entfernung des Unkrauts aus dem Kiesstreifen (händisch), Entfernung des Unkrauts zwischen den Fugen mit einem Gasbrenner) hiervon erfasst sind. Hinzu kommt, dass in den Angeboten der Firma S Arbeiten nicht – in dem Umfang – enthalten sind, die zum Leistungsumfang der Firma S gehören, wie etwa Reinigung der Treppe zum Keller monatlich statt wöchentlich, Kosten für Materialien und Verbrauchsgegenstände, Kosten für das Mulchen der Hecke, Kosten für die Kontrolle der Aco Drainrinne und Reinigung bei Bedarf.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Liegt bei der Mietvertragsklausel „Der Mieter übernimmt die Kosten für Kleinreparaturen ohne Verschulden am Schaden bis zu einem Betrag von 75,00 EUR netto, insgesamt aber nicht über 150,00 EUR netto pro Jahr“ eine wirksame Überwälzung der Reparaturkosten für die Thermenreparatur vor?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 28 C 22/17, Urteil vom 01.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. wie folgt aus: „Die Kosten für die Thermenreparatur 2014 sind nicht ersatzfähig. Als Eigentümer tragen die Kläger grundsätzlich die Kosten für die Instandhaltung der Mietsache.

Eine wirksame Überwälzung der Reparaturkosten liegt nicht vor. Die Klausel in § 14 Nr. 3 des Mietvertrags ist nach gebotener Auslegung so zu verstehen, §§ 133157 BGB analog, dass die Kosten für Reparaturen zu übernehmen sind, wenn diese insgesamt 75,00 EUR netto nicht überschreiten. Die andere Auslegung dahingehend, dass von jeder Reparatur ein Sockelbetrag bis 75,00 EUR netto vom Mieter zu tragen sein soll, steht im Konflikt mit der Überschrift des § 14, der von „Kleinreparaturen“ spricht. Bei erweiterter Auslegung wären von der Kostenüberwälzungen auch die ersten 75,00 EUR netto von jeder Großreparaturen in Höhe von ggf. mehreren tausend Euro umfasst.

Selbst wenn die Auslegung „unsicher wäre, würde dies zum vorstehenden Ergebnis führen, denn Unsicherheiten bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders.

Für die Behauptung der Klägerseite, bei den 89,25 EUR (75,00 EUR netto) handele es sich um Thermenwartungskosten, wurde kein Beweis angeboten. Sie widerspricht auch dem Inhalt der Rechnung, in welcher in der „Bezugszeile“ auf den Ausfall der Therme verwiesen wird (Bl. 60 d.A.).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Sondereigentümer, wenn er seine Wohnung vermietet, gegenüber seinem Mieter binnen Jahresfrist abrechnen und für den fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung sorgen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 28 C 22/17, Urteil vom 01.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Den Klägern steht auch ein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2014 nicht zu.

Dies folgt bereits aus dem fehlenden Zugang der Abrechnung innerhalb eines Jahres nach dem Ende der Abrechnungsperiode, § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. So liegt der Fall hier.

Die Kläger haben zum bestrittenen Zugang der Abrechnung im September 2015 keinen Beweis angeboten und bleiben beweisfällig. Hieran ändert auch die Behauptung, der Zugang folge aus der Anpassung der Mietzahlung nichts, denn aus der Berechnung ergibt sich (wie die Beklagte zutreffend hervorhebt) gar keine Änderung der Vorauszahlungshöhe. Für 2014 und 2015 legen die Kläger jeweils identische Vorauszahlungsbeträge zugrunde. Nach dem Beklagtenvortrag ist die Abrechnung erst 2017 zugegangen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind Kosten einer Türsprechanlage als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag nicht aufgeführt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 28 C 22/17, Urteil vom 01.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für 2015, § 556BGB, ist nicht geschuldet, weil der Kostenanteil für die Türsprechanlage in Höhe 35,28 EUR den Nachzahlungsbetrag übersteigt und nicht geschuldet war.

Die Kläger sind der Behauptung, die Türsprechanlage sei bereits bei Vermietung vorhanden gewesen, nicht hinreichend entgegen getreten. Jedenfalls haben die Kläger keinen Beweis dafür angeboten, dass die Türsprechanlage erst nach Mietbeginn eingebaut wurde. Die Kosten für die Türsprechanlage sind im ursprünglichen Mietvertrag nicht angesprochen, wonach deren nachträgliche Umlage ausgeschlossen ist. Die Kosten sind mit der Nettokaltmiete abgegolten.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellen allgemeine Wartungskosten eine umlagefähige Kostenart in einer Betriebskostenabrechnung dar?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 28 C 22/17, Urteil vom 01.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Auch „allgemeine Wartungskosten“ sind nicht ersatzfähig, weil es sich diesbezüglich um keine umlagefähige Kostenart, sondern eine Sammelbezeichnung handelt (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 556 Rn. 336). Es bleibt unklar, auf welche ggf. umlagefähige oder nicht umlagefähige Kostenart die Wartungskosten in welcher Höhe jeweils entfallen. Die Aufschlüsselung ist dem Vermieter zuzumuten, da er ohnehin zur Vorbereitung der Abrechnung eine entsprechende Aufstellung fertigen muss (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 556 Rn. 347).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Wohnraummieter einen Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 21 C 55/16, Urteil vom 26.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist durch die außerordentliche Kündigung vom 16.03.2016 beendet.

Die Kündigung ist schriftlich und unter Angabe der Kündigungsgründe erfolgt, §§ 568Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB.

Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor. Nach dieser Norm liegt ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. So liegt der Fall hier.

Der Beklagte hat die Wohnung trotz Abmahnungen der Klägerin weiterhin einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Dass die streitgegenständliche Wohnung vollständig an einen Dritten abgegeben wurde, ist zwischen den Parteien unstreitig. Ob die Überlassung seit 2007 an dieselbe Person erfolgt oder sogar an wechselnde Untermieter, kann vorliegend dahinstehen, da jedenfalls eine Überlassung an Herrn K. einen Fall der unbefugten Gebrauchsüberlassung darstellt.

Herr K. ist Dritter im Sinne der Norm. In der Vermietung der Wohnung an Herrn K. liegt auch eine Gebrauchsüberlassung isd. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Diese Gebrauchsüberlassung hat die Klägerin auch nicht weiter hinzunehmen, denn sie ist unbefugt.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Untervermietung ein gewisses Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Sachherrschaft über die Wohnung und dem Behalt der Wohnung voraussetzt. Hieran fehlt es jedoch regelmäßig, wenn der Mieter Dritten den Gebrauch des Mietobjekts vollständig überlässt und kein Interesse an der Mitbenutzung des Mietobjekts besteht. Eine solche Gebrauchsüberlassung stellt ohne Weiteres einen fristlosen Kündigungsgrund dar (hierzu Heilmann; Risiken der Untervermietung, NZM 2016, 74, 76).

Gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB, § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags, ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Die Klägerin hat die Untervermietung nicht genehmigt.

Die Klägerin ist auch nicht in eine bereits erteilte Erlaubnis eingetreten bzw. ist eine solche nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden. Denn anders als der Beklagte meint, ist in dem Schreiben der damaligen Vermieterin gerade keine Erlaubniserteilung zu sehen. Der Wortlaut des Schreibens vom 17.01.2007 gibt die Erteilung einer solchen Erlaubnis in keiner Weise her. Erst Recht nicht die Erteilung einer unbefristeten und unbedingten Erlaubnis zur Weitervermietung. Schon in der Nachfrage, wer Untermieter werden soll und wie lange das Untermietverhältnis andauern soll, kommt zum Ausdruck, dass eine Erlaubniserteilung von einer Prüfung der Zumutbarkeit durch die damalige Vermieterin abhängig gemacht werden sollte. Eine Auslegung der Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133157 BGB ergibt gerade nicht, dass eine unbefristete Erlaubnis erteilt werden soll.

Auch aus der beklagtenseits behaupteten konkludenten Duldung der Untervermietung vermag eine solche Erlaubnis ebenfalls nicht zu folgen. Das Schweigen auf die Anfrage des Beklagten stellt keine Erlaubniserteilung dar. Schweigen ist im Rechtsverkehr grundsätzlich bedeutungslos. Es kann zur Erklärung nur dort werden, wo weitere, besondere Umstände hinzutreten, die das Schweigen „beredet“ machen, ihm also zusätzlichen, konkludenten Erklärungswert verleihen. Das Schweigen der Vermieterin dahin auszulegen, dass eine unbefristete, dauerhafte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an jedermann Bestandteil des Mietvertrags geworden ist, widerspricht schon dem eindeutigen Inhalt der Erklärung der Vermieterin. Diese brachte gerade zum Ausdruck, über die Dauer und die Person des Untermieters informiert werden zu wollen. Dies war dem Beklagten auch bekannt. Dementsprechend konnte er aus dem Ausbleiben einer Reaktion gerade nicht schließen, dass die Klägerin mit der Gebrauchsüberlassung unbefristet einverstanden ist.

Dem Beweisangebot des Beklagten, der Vernehmung des vertretungsberechtigten Mitgesellschafters der damaligen Vermieterin, war hierzu auch nicht nachzugehen. Zum einen ist das Beweisangebot nicht hinreichend substantiiert. Es bleibt offen, was der Zeuge zur Erlaubniserteilung bekunden soll oder ob er nur zur Auslegung des Schreibens vom 17.01.2007 benannt ist. Wurde eine Erlaubnis durch den Zeugen ausdrücklich mündlich erteilt? Oder soll der Zeuge lediglich bekunden, dass die Untervermietung bekannt war?

Im Übrigen kommt es aber auf die Erlaubniserteilung der damaligen Vermieterin auch nicht mehr an, da jedenfalls in den Abmahnungen der Klägerin zugleich ein Widerruf jeglicher Erlaubnis zu sehen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.02.1987 – VIII ZR 56/86). Ein wichtiger Grund für diesen Widerruf ist schon darin zu erblicken, dass eine Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten vorliegt. Was jedenfalls der Klägerin bei Eintritt in das Mietverhältnis nicht bekannt war.

Die auf Seiten der Klägerin durch die unberechtigte Untervermietung bewirkte Rechtsverletzung ist auch erheblich. Die Erheblichkeit der Rechtsverletzung wird durch das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB indiziert Weidenkaff/Palandt, BGB, 75. Auflage, § 543 Rn. 20).

Der Kündigung steht auch kein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung entgegen. Zwar kann die auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung oder deren Fortsetzung gerichtete Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter zuvor eine Erlaubnis erbeten und ihm der Vermieter eine solche trotz berechtigten Interesses verweigert hat; §§ 242553 BGB (vgl. BGH Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10).

Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat aber auch der Wohnraummieter keinen Anspruch. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter die Wohnung an Familienangehörige oder Lebenspartner überlässt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 540 Rn. 43 f.; LG Hamburg, NZM 2000, 379; LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289; AG Neukölln GE 1996, 1433). Nach § 553 BGB kann ein solcher Anspruch nur für die Überlassung eines Teils des Wohnraums bestehen. Die unterschiedlichen Auslegungen der Instanzgerichte bei der Beurteilung dieses Tatbestandsmerkmals (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 Rn. 7) kann vorliegend dahinstehen, da selbst bei Zugrundelegung nicht zu strenger Anforderungen (vgl. BGH Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05; BGH Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13) es bei der gesetzlich normierten Anforderung verbleibt, dass sich die Überlassung nur auf einen Teil der Wohnung beziehen darf. Dies ist vorliegend unstreitig nicht der Fall. Der Beklagte hat den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben. Selbst eine lediglich marginale Nutzung der Wohnung würde nicht ausreichen und auch eine solche wird vom Beklagten nicht behauptet. Andernfalls käme dem genannten Tatbestandsmerkmal keine Bedeutung zu. Ebenfalls ist § 553 BGB nicht anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnräume einem Dritten überlassen und lediglich einen Kellerraum oder eine mitvermietete Garage weiterhin selbst nutzen will, etwa um dort Möbel oder Einrichtungsgegenstände aufzubewahren (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 553 Rn. 7 a). Diese Grundsätze gelten auch für eine Einraumwohnung. Allein ein wie auch immer geartetes Erhaltungsinteresse an einer Wohnung begründet keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur vollständigen und damit selbstständigen Weitervermietung. Berufliche oder krankheitsbedingte Abwesenheiten oder ähnliche Umstände, die eine zeitlich befristete Zwischenvermietung erforderlich machen würden, sind vom Beklagten schon nicht vorgetragen. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte noch irgendeinen Bezug zur Wohnung hat, sei es derart, dass er dort Sachen lagert oder etwa zumindest gelegentlich die Räumlichkeiten nutzt.

Der Beklagte ist zur Herausgabe verpflichtet.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kann ein Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung den Zugriff seines Vermieters auf ein verpfändetes Kautionssparbuch verhindern?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 3695/17, Urteil vom 14.12.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Antrag ist unbegründet. Die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß den §§ 934940 ZPO liegen nicht vor.

Es ist umstritten, ob der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung den Zugriff des Vermieters auf ein verpfändetes Kautionssparbuch verhindern kann (bejahend: LG Darmstadt, Beschluss vom 13.12.2004 – 11 T 11/04; LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2003 – 9 S 194/03; LG Berlin, Beschluss vom 05.09.2002 – 65 T 64/02; verneinend: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008 – 8 W 34/08; LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013 – 18 T 45/13; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011 – 203 C 1001/11; KG, Beschluss vom 08.05.2008 – 8 W 33/08; LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007 – 62 T 5/07). Das Gericht schließt sich der zuletzt genannten Auffassung an.

Ein Verfügungsanspruch ist zu verneinen. Zweck der Mietkaution ist es, dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Möglichkeit zu geben, sich wegen noch bestehender Ansprüche auf einfache Weise befriedigen zu können. Zur Erfüllung dieses Zwecks muss ihm die Kaution als Instrument der schnellen Durchsetzung seiner Ansprüche zur Verfügung stehen. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter zunächst die Klärung streitiger Ansprüche in einem Rechtsstreit herbeiführen müsste. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution daher nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf deshalb der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis auf die verpfändete Forderung zugreifen.

Die Einrede der Verjährung rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, hindert den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen, § 216 Abs. 1 BGB.

Überdies ist kein Verfügungsgrund gegeben. Nach beendetem Mietverhältnis kann der Mieter bei Verpfändung eines mit einem Sperrvermerk versehenen Sparguthabens den Vermieter auf Freigabe in Anspruch nehmen, wenn er meint, dass der Vermieter keinerlei Gegenansprüche habe. Ist die Kaution vom Bankinstitut bereits an die Vermieterseite ausgekehrt worden, kann vom Vermieter Auszahlung verlangt werden. Die Notwendigkeit eines solchen Rechtsstreites begründet keinen Verfügungsgrund. Es ist auch nicht angemessen, den Vermieter mit der einstweiligen Verfügung in die Rolle des Klägers im Rechtstreit zu drängen. Denn er soll sich ja gerade ohne Prozess aus der Mietsicherheit befriedigen können. Dass ein Vermögensfall der Antragsgegner zu befürchten ist, ist nicht erkennbar.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist der Mietspiegel der Stadt Kiel zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für eine in der Stadt Flensburg belegene Wohnung geeignet?

Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 68 C 84/17, Urteil vom 29.11.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klage ist unzulässig.

Eine Klage auf Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen nach § 556a BGB vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013, VIII ZR 413/12; Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558a Rn. 2). Nur durch ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen des Vermieters beginnt die Überlegungsfrist des Mieters aus § 658b Abs. 2 Satz 1 BGB zu laufen. Erst der fruchtlose Ablauf dieser Frist setzt die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB in Gang. Da nur eine innerhalb der Klagefrist erhobene Klage zulässig ist, handelt es sich insoweit um eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens (Börstinghaus, a. a. O., m. w. N.).

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin mit Schreiben vom 27.04.2017 ist mangels einer den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügenden Begründung unwirksam. Der Mietspiegel der Stadt Kiel ist nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die in der Stadt Flensburg belegene Wohnung geeignet.

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter durch die Angabe konkreter Tatsachen die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter zur Begründüng Insbesondere auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Ist in einer Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden, eröffnet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB die Möglichkeit, den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zu vorwenden. Für die Stadt Flensburg existiert zwar im Gegensatz zu der Stadt Kiel kein Mietspiegel. Es kann aber dahin stehen, ob die Städte Kiel und Flensburg vergleichbar sind. Denn jedenfalls sind sie keine „Nachbargemeinden“.

Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ist, dass die vergleichbaren Gemeinden Nachbargemeinden sind (Staudinger / Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2014, Stand 05.05.2017, § 558a Rn. 33; Börstinghaus, a. a. O., Rn. 46; Palandt / Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. 2017, § 558a Rn. 8; LG Itzehoe, Beschluss vom 20.02.2012, 9 S 104/11). Nur dann kann von einem vergleichbaren Wohnungsmarkt ausgegangen werden (Börstinghaus, a. a. O.). Umstritten ist, unter welchen Voraussetzungen Gemeinden als Nachbargemeinden zu werten sind. Zum. Teil wird vertreten, dass die Gemeinden räumlich aneinander grenzen müssen (Emmerich, a. a. O.). Nach anderer Auffassung reicht es aus, dass es sich um Gemeinden aus derselben Region handelt -(Börstinghaus, a. a. O.; LG Itzehoe, a. a. O.). Nach beiden Ansichten sind die Städte Flensburg und Kiel keine Nachbargemeinden (vgl. zu den Städten Pinneberg und Kiel bzw. Pinneberg und Neumünster im Gegensatz zu Norderstedt und Pinneberg LG Itzehoe, a. a. O).

Flensburg und Kiel verfügen nicht über eine gemeinsame Stadtgrenze. Sie grenzen nicht einmal an denselben Landkreis an. Während Flensburg von dem Kreis Schleswig-Flensburg umgeben Ist, grenzt Kiel nordwestlich an den Kreis Rendsburg-Eckernförde. Innerhalb des Bundeslands Schleswig-Holstein gehören die Städte nicht. demselben Landesteil an.. Flensburg liegt in dem Landesteil Schleswig nördlich des Nord-Ostsee-Kanals und Kiel in dem südlicheren Landesteil Holstein. Luftlinie beträgt die Entfernung zwischen beiden Städten 68 km. Mit dem Pkw ist es eine Stunde Fahrzeit. Die Reise mit öffentlichen Verkehrsmitteln wie der Deutschen Bahn dauert über eine. Stunde. Aus diesen Gründen gehören die Städte Flensburg und Kiel nicht mehr derselben Region an und sind daher keine Nachbargemeinden im Rahmen des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB.“