Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Wird eine ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, von § 553 Abs. 1 BGB abgedeckt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 16/18, Urteil vom 18.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten zu 1) und 2) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten zu 3) bis zu 6) inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1, 2 BGB; gegen die Beklagten zu 3) bis 6) folgt der Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 1) und zu 2) ist durch die fristgemäße Kündigung mit Schreiben der Klägerin vom 07.03.2016 beendet worden, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Beklagten zu 1) und zu 2) haben schuldhaft und nicht unerheblich gegen ihre Pflicht aus § 540 Abs. 1 BGB verstoßen. Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstößt stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, unter Bezugnahme auf BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, WuM 1995, 378 und OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997 – 30 REMiet 1/97, WuM 1997, 364; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 573 Rn. 35, mwN).

Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Meldeauskunft haben die Beklagten zu 1) und zu 2) seit 2011 keinen inländischen Wohnsitz mehr, sondern wohnen in der Türkei. Sie haben die aus zwei Zimmern bestehende Wohnung vollständig ihrem Sohn, dem Beklagten zu 3) sowie dessen Ehefrau und Söhnen im Alter von inzwischen 21 und 25 Jahren überlassen, dies ohne insoweit eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Zwar sind im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind; sie sind mit Blick auf Art. 6 GG vielmehr schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 29.11.1983 – RE-Miet. 9/82, BayObLGZ, 1983, 285, [288], beck-online; Schmidt-Futter/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 540 Rn. 24, mwN). Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, das heißt der Familienangehörige in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam zu leben (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017 § 540 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 540 Rn. 3; Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 540 BGB Rn. 19; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 540 Rn. 8).

Die Beklagten zu 1) und zu 2) haben ihren Wohnsitz in der Wohnung bereits vor Jahren aufgegeben und auch keinen Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben; sie leben in der Türkei in einem Haus, das von den Brüdern des Beklagten zu 1) für die aus mehreren Generationen bestehende Familie gebaut wurde – so der Vortrag der Beklagten. Sie halten sich – wie Besucher – lediglich etwa zwei Mal im Jahr in der Wohnung auf, wobei sie – wiederum nach ihrem eigenen Vortrag – als Schlafstatt die Betten der Beklagten zu 3) und 4) nutzen, während die beiden erwachsenen Söhne der Beklagten zu 3) und 4), die Beklagten zu 5) und 6) in dieser Zeit in eine andere Wohnung von Verwandten ausweichen. Die Niederlassungserlaubnis für Deutschland ändert nichts daran, dass sie in der Wohnung der Klägerin tatsächlich – und das seit mehr als fünf Jahren – nicht mehr wohnen; sie bestätigt lediglich, dass die Beklagten zu 1) und 2) sich in Deutschland niederlassen dürfen, während die von der Klägerin vorgelegten Meldebescheinigungen entsprechend der Regelung in § 17 Abs. 2 Satz 1 BMeldeG bestätigen, dass die Beklagten zu 1) und 2) davon seit 2011 keinen Gebrauch machen und in Deutschland keinen Wohnsitz mehr haben.

Die einzige Grundlage für ein (etwaiges zuvor) berechtigtes Mitbewohnen der Wohnung – die Führung eines gemeinsamen Haushaltes der Beklagten zu 1) und zu 2) mit den Beklagten zu 3) bis 6) – ist (dauerhaft) entfallen.

Der Vertragsverletzung der Beklagten zu 1) und 2) kommt hier auch ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zu; letzteres beurteilt sich anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls, wobei es darauf ankommen kann, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hat, gegebenenfalls auch auf die Gründe, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10; BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, WuM 1995, 378). Der Umstand, dass der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat, kann im Einzelfall dazu führen, dass der Pflichtverletzung des Mieters das in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorausgesetzte Gewicht fehlt oder ein Verschulden des Mieters entfällt; allerdings reicht auch der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis allein nicht aus, um die in der unbefugten Gebrauchsüberlassung liegende Pflichtwidrigkeit als unerheblich zu bewerten oder ein Verschulden des Mieters zu verneinen (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10; BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, WuM 1995, 378).

Hier hatten die Beklagten zu 1) und 2) schon keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die von ihnen gemietete Wohnung nunmehr dauerhaft und vollständig den Beklagten zu 3) bis 6) zu überlassen.

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er nach § 553 Abs. 1 BGB (= 549 Abs. 2 BGB aF) vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Die Regelung löste das bis dahin allein bestehende Sonderkündigungsrecht des Mieters ab. Im Fall der Vermietung von Wohnraum sollte der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis haben (vgl. BT-Ds. IV/806, S. 89). Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat die Regelung mit geringen Änderungen übernommen, dabei den Gesichtspunkt des Schutzes der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten Haushaltes und die Parallelen zum Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Haushaltsangehörigen nach § 563ff. BGB (nF) betont (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 49). Ein solches Recht steht hier nicht im Raum, denn die Beklagten führen in jedem Fall bereits seit mehreren Jahren weder einen gemeinsamen Haushalt noch verlangen sie den entsprechenden Schutz. Deshalb trägt das Argument der Beklagten nicht, die sich auf § 563 BGB berufen. Anknüpfungspunkt für den Schutz des in § 563 BGB genannten Personenkreises ist die gemeinsame Haushaltsführung im Zeitpunkt des Todes des Mieters.

Eine Regelung, die nahen Verwandten des Mieters oder anderen Angehörigen seines Haushaltes außerhalb der Voraussetzungen des § 563 BGB ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis gewährt, sieht das mit weitreichenden Schutzvorschriften zugunsten des Mieters ausgestattete Wohnraummietrecht nicht vor. Es gibt auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber diesen Fall versehentlich nicht geregelt hätte. Der Gesetzgeber betont vielmehr stets – so auch hier – den Grundansatz des Wohnraummietrechts, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters anzustreben (vgl. nur BT-Ds. IV/806, S. 9; BT-Ds. 14/4553, S. 34). Auch im Wohnraummietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Eben diesen hat der Gesetzgeber mit § 549 Abs. 1 BGB aF (= 540 Abs. 1 BGB nF) in den Blick genmmen. Die Regelung sollte den Vermieter davor schützen, dass ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird. Die im Gesetzgebungsverfahren diskutierte Möglichkeit der (erlaubnisfreien) unentgeltlichen Überlassung des Mitgebrauchs an Verwandte fand keine Mehrheit. Es wurde entscheidend darauf abgestellt, dass das Mietverhältnis ein auf besonderem gegenseitigem Vertrauen aufbauendes Dauerschuldverhältnis sei, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht lege (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 17.08.1982 – 4 REMiet 1/82WuM 1982, 318, mwN zu den Gesetzesmaterialien; BayObLG, Beschluss vom 29.11.1983 – RE-Miet. 9/82, BayObLGZ 1983, 285, [288]). Hier geht es nicht einmal um den Mitgebrauch, sondern den Alleingebrauch durch Angehörige.

Eine – wie hier – ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, wird nicht von § 553 Abs. 1 BGB abgedeckt. Die Wohnung soll nicht den Mietern – den Beklagten zu 1) und 2) – erhalten werden, sondern innerhalb der Familie an die Beklagten zu 3) bis 6) „weitergegeben“ werden. De facto handelt es sich dabei um einen dem Vermieter aufgedrängten Mieterwechsel, denn die Beklagten zu 1) und 2) haben angesichts ihres hohen Alters und dauerhaften Lebensmittelpunktes in der Türkei einerseits sowie der vollständigen Überlassung der Räumlichkeiten an die Beklagten zu 3) bis 6) tatsächlich keine Mieterposition mehr inne, noch streben sie deren Wiederaufnahme für die Zukunft an. Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Austausch der Mieter kann bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung zwar in Betracht kommen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.03.2016 – 65 S 314/15, WuM 2016, 553 mwN); dafür ergibt sich hier indes schon aus dem Mietvertrag nichts. Für einen so weit reichenden Eingriff in das Recht des Vermieters, seinen Vertragspartner auszuwählen, fehlt es an einer gesetzlichen, aber auch vertraglichen Grundlage.

Mit Blick auf § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB (Umkehrschluss) im Ansatz zutreffend argumentieren die Beklagten zwar, dass den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft. Sie übersehen jedoch, dass daraus nicht das Recht erwächst, den Alleingebrauch der Wohnung anderen Personen zu überlassen. Die Voraussetzungen dafür sind §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB zu entnehmen.

Eine Schriftsatzfrist war den Beklagten nicht gewähren; die Voraussetzungen des § 283 ZPO liegen nicht vor. Weder beruht die nach §§ 136ff. ZPO mitgeteilte und erörterte rechtliche Einschätzung der Kammer auf neuem tatsächlichen Vorbringen der Klägerin noch hat diese in der mündlichen Verhandlung neue Tatsachen vorgebracht. Die durchgreifenden rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte hat die Klägerin erstinstanzlich und in der Berufungsbegründung benannt, die Beklagten hatten Gelegenheit, dazu in der Berufungserwiderung Stellung zu nehmen, was auch geschehen ist.

Eine Treuwidrigkeit ist der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vorzuhalten. Insbesondere kann ihr ein noch bestehendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zu 1) und zu 2) und damit das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht abgesprochen werden. Es gibt keine für das Gericht nachvollziehbaren Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin oder bereits ihre Rechtsvorgängerin jahrelang davon Kenntnis gehabt hätte, welche Personen neben den Beklagten zu 1) bis zu 3) in der Wohnung wohnten, vor allem aber, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) seit Jahren ihren Wohnsitz in der Wohnung und in Deutschland aufgegeben haben und sich nur noch besuchsweise in der Wohnung aufhielten. Die Klägerin hat dazu unwidersprochen dargelegt, erstmals durch eine Anfrage beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten im Jahr 2015 in Erfahrung gebracht zu haben, dass der Beklagte zu 1) sich mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2) bereits im Mai 2011 in die Türkei abmeldete. Aufgrund des Umstandes, dass Mietzahlungen vom Konto des Beklagten zu 3) erfolgten, auch der Beklagte zu 3) Ansprüche aus dem Mietverhältnis artikulierte, das heißt für seine Eltern als Mieter agierte, musste sich der Klägerin nicht aufdrängen, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) die Wohnungnutzung aufgegeben hatten. Die Klägerin hat noch mit der Klage Auskunft darüber begehrt, wer in der Wohnung wohnt, weil vorprozessual entsprechende Bitten ungehört blieben. Wieso diese Auskunftsklage lediglich schikanös gewesen sein soll, vermag die Kammer ebenso nicht nachzuvollziehen.

c) Da das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 1) und 2) beendet ist, besteht auch ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) bis 6) aus § 546 Abs. 2 BGB.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Beschränken sich die Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 275/17, Urteil vom 11.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage in dem tenorierten Umfang mit Recht als zulässig und begründet angesehen.

Ebenso zutreffend hat es die zur Zeit der Hauptsachenerledigung rechtshängige Klage auf Genehmigung der Untervermietung für zulässig und begründet erachtet und also dem Beklagten (auch) insoweit die Kosten des Verfahrens auferlegt.

1. Der Klägerin stand zur Zeit der Erledigung der Hauptsache ein Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der von ihr angemieteten 3-Zimmer-Wohnung zu. Das dafür nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung lag vor. Der Beklagte hatte spätestens mit dem für die Klägerin verfassten Schreiben vom 08.11.2016 alle Informationen erhalten, von denen er seine Zustimmung abhängig machen durfte.

Das Amtsgericht hat dazu ausgeführt:

„… Ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 553Abs. 1 Satz 1 BGB lag in ihrer wirtschaftlichen Bedürftigkeit (…) Dies kann nach einhelliger und zutreffender Rechtsprechung auch die Entlastung von Wohnkosten sein (…) Ein solches Interesse hat die Klägerin damit dargelegt, dass mit den Untermieteinnahmen (…) Ihre Belastung mit Unterkunftskosten signifikant gesenkt wird. (…)

Die Genehmigung ist von der Klägerin spätestens mit dem Anwaltsschreiben vom 8.11.2016 in zustimmungsfähiger Form verlangt worden. Die Klägerin hatte zu diesem Zeitpunkt Namen und Anschrift des Untermieters genannt sie hatte schon zuvor den Grund des Überlassungsbegehrens genannt und dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei sowie angegeben, dass ein Zimmer untervermietet werden solle und den hierfür avisierten Untermietzins genannt. Damit ist sie ihren Darlegungspflichten nachgekommen (…) Eine nähere Darlegung der klägerischen Vermögensverhältnisse konnte der Beklagten nicht zur Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung erheben (…) Es war bereits klar, dass die 3-Zimmer-Wohnung für die bis dahin allein darin lebende Klägerin einerseits zu groß und andererseits zu kostspielig war. Das Interesse, die anfallenden Kosten zu senken um einem sonst zwar nötigen aber bei der bekannt angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt auch schwierigen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden, war (…) klar und verständlich dargestellt. Es bedurfte danach keiner weiteren Darlegung. Insbesondere die geforderte Vorlage von Bescheiden geht – gerade auch in Ansiedlung der informationellen Grundrechte der Klägerin nach Art. 2Abs. 1 GG deutlich zu weit (…)“.

Diesen Ausführungen ist zunächst nichts hinzuzufügen; das Berufungsgericht schließt sich der eingehend dargelegten Auffassung des Amtsgerichts an.

Der Beklagte hält in der Berufungsbegründung zwar daran fest, ein Vermieter könne und müsse über eine Genehmigung zur Untervermietung nicht entscheiden, bevor er aussagekräftige Unterlagen über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters erhalten habe, durch welche die vom Mieter aufgestellten Behauptungen bewiesen werden müssten. Diese Einschätzung überzeugt aber nicht.

Die vom Amtsgericht zutreffend wiedergegebenen Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung beschränken sich darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist (vgl. nur m.w.N. Schmidt-Futterer, Rz. 4 zu § 553 BGB). Es kann sich um ein persönliches aber auch um ein wirtschaftliches Interesse handeln (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84; hier zitiert nach beck-online).

Dem Gesetz ist keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung etwa erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen. Ist aber der Anspruch des Mieters vom Bestehen einer solchen konkreten Notlage nicht abhängig, so fehlt schon deshalb jeder Anlass, dem Vermieter die Überprüfung des Vorliegens einer solchen wirtschaftlichen Lage zuzugestehen.

Daran ändert sich auch dann nichts, wenn ein Mieter im konkreten Einzelfall das Bestehen eigener wirtschaftlicher Not als einen der Gründe für den Entschluss zur Untervermietung benennt. Auch wenn also die Klägerin konkret erklärt hatte, ihren Lebensunterhalt durch gering vergütete Erwerbsarbeit sowie zusätzlich durch Leistungen des Jobcenters nach dem SGB II zu bestreiten, gab dies dem Beklagten keinen Anspruch darauf, vollständige, aktuelle und (nach seinen Maßstäben) aussagekräftige Unterlagen als Beweis einzufordern, bevor er sich zur Frage der Erteilung der Genehmigung verbindlich äußerte. Zwar verlangt ein Vermieter mit Recht plausible und nachvollziehbare Angaben zu dem berechtigten Interesse an einer Untervermietung, und ebenso begründet ist sein Interesse an der Namhaftmachung des konkret in Aussicht genommenen Untermieters, diese Voraussetzungen werden aber durch vollständige und plausible Informationen (also durch Auskünfte) erfüllt; eine Beweispflicht nach Maßgabe zivilprozessualer Maßstäbe besteht entgegen der Erwartung des Berufungsklägers im Rahmen vertraglicher Korrespondenz nicht.

Das Gericht verkennt nicht, dass die Klägerin in der Verhandlung beim Amtsgericht im September 2017 den Bescheid des Jobcenters vom 9.1.2017 vorgelegt hat, und dass dies auch bereits früher hätte geschehen können. Viele Mieter, die die Voraussetzungen für eine Untervermietung möglichst zügig und unkompliziert klären wollen, werden sich freiwillig zur Vorlage derartiger Unterlagen beim Vermieter entschließen, weil dies in einem atmosphärisch intakten Mietverhältnis die vom Mieter angestrebte Entscheidung des Vermieters erleichtern und in einer konstruktiven Kommunikation beschleunigen wird. Aus einem solchen – im Grundsatz zweifellos sinnvollen – freiwilligen Verhalten von Mietparteien ist aber nicht zu schlussfolgern, dass es einen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise auch dort geben muss, wo die zwischenmenschlichen Voraussetzungen für ein konstruktives Miteinander nicht gegeben sind. Der Beklagte selbst hat sich im vorliegenden Verfahren für ein konflikthaftes Vorgehen entschieden. Er hat sich im Zeitraum vor der Klageerhebung darauf verlegt, ihm vorliegende Informationen zur Untervermietung als unzureichend zu kennzeichnen, und den Prozessbevollmächtigten der Klägerin wissen zu lassen, dass diesem ja selbst bekannt sei, welche „…weitere Daten zu benennen…“ seien (Schreiben vom 1.9.2016). Im Folgeschreiben vom 15.9.2016 hat er dann formuliert „Bevor die notwendigen Informationen nicht vorliegen, und was notwendig ist findet sich in der entsprechenden Kommentierung, muss mein Mandant die Genehmigung nicht erteilen…“. War die Klägerin nach solcher Korrespondenz zunächst nicht bereit, freiwillig ihre Sozialdaten in der Gestalt jeweils aktueller Bescheide des Jobcenters zu offenbaren, so rechtfertigt dies einen gegen ihren Willen durchsetzbaren Rechtsanspruch des Beklagten nicht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kommt dem betrieblichen Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnräume ein gleichwertiges Gewicht zu wie den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3) wie folgt aus: „Der Klägerin steht ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S.1 BGB an der Beendigung der Mietverhältnisses zu.

Im Ergebnis kommt dem betrieblichen Interesse der Klägerin ein gleichwertiges Gewicht an der Erlangung der Wohnräume zu wie in den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung fest, dass die Klägerin einen tatsächlichen Betriebsbedarf hinsichtlich der Räumlichkeiten der Beklagten hat und auch eine entsprechende Nutzungsabsicht. Dies ergab sich aus den insoweit in sich schlüssigen Ausführungen des Zeugen Michael Kauffmann. Dieser schilderte, dass er im Rahmen der Restrukturierungsmaßnahme bei der Klägerin mit der Planung und Durchführung dieser Maßnahmen beauftragt ist. Dabei führte der Zeuge aus, dass im Hinblick auf das Talentfördererprogramm mit einem Schülerzuwachs gerechnet werde. Im Hinblick auf dieses Talentförderprogramm sei beabsichtigt zusätzliche Räume zu schaffen. Die Einvernahme des Zeugen ließ erkennen, dass die tatsächlich konkrete Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten letztendlich von dem Umfang der Zunahme des Schülerwachstums abhänge. Wenn die Wohnung der Beklagten zu Schulzwecken zur Verfügung stünde, könnte ein Stockwerk der Fremdanmietung aufgegeben werden und insoweit die Hälfte dieser Kosten eingespart werden. Sofern tatsächlich die Schülerzahlen weiter anstiegen über ein gewisses Maß, sei jedoch auch denkbar, dass das andere Stockwerk in dem benachbarten Gebäude zur Anmietung weiter benötigt werde und nicht aufgegeben werden könne. Für diesen Fall könnten jedoch dann seitens der Klägerin mehr Schüler aufgenommen werden, da zusätzliche Räume zur Verfügung stünden. Für die Fremdanmietung fielen jährlich Kosten in Höhe von Euro 50.000 an. Zusätzlich zum finanziellen Aspekt, bringe es jedoch auch Vorteile die Schüler im Hauptgebäude zu haben. Hierbei seien Aspekte der Aufsichtspflicht, die seitens der Klägerin zu gewährleisten sei, zu berücksichtigen. Die jüngeren Schüler könnten nicht in den fremd angemieteten Räumlichkeiten unterrichtet werden bzw. der Aufwand sei hinsichtlich der Aufsichtspflicht höher. Für das Gericht ergaben sich keinerlei Zweifel an der Richtigkeit der gemachten Angaben. Zu sehen ist hierbei auch, dass sich die Ausführungen hinsichtlich der Aufsichtspflicht und dem erhöhten Aufwand bei Betreiben von Räumlichkeiten in unterschiedlichen Gebäuden ohne weiteres aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt.

Vorliegend war bei der Beurteilung, ob der Klägerin ein berechtigtes Interesse im Sinne des §§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB zusteht eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Dabei waren auf Vermieterseite der Schutz des Eigentumsrechts nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG zu berücksichtigen. Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (vergleiche hierzu BGH vom 29.3.2017 Az. VIII ZR 45/16). Dies ist vorliegend nach obigen Ausführungen der Fall. Dabei besteht ein betriebliches Nutzungsinteresse bereits aufgrund der im Kündigungsschreiben aufgeführten organisatorischen Gründe der Zusammenführung und Konzentration der Klassenzimmer im Hauptgebäude. Dabei mag es sein, dass die Klägerin als Privatvermieter, der jedoch im Rahmen des Schulzweckes öffentliche Aufgaben wahrnimmt, wirtschaftlichen Interessen unterliegt und sie später im Rahmen des Prozesses auch auf die wirtschaftlichen Vorteile, nämlich die Einsparung von Fremdmieten bzw. die Aufnahme von mehreren Schülern und damit höhere Einnahmen abhebt. Diese ergänzenden Tatsachen, die von der Interessenlage an eine Verwertungskündigung heranreichen, vermögen im Ergebnis jedoch das berechtigte Interesse an einer größeren Fläche von Schulräumen im Hauptgebäude zur Wahrnehmung des öffentlichen Schulauftrages nicht zu beseitigen.

Auf Mieterseite ist das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters zu berücksichtigen. Bei der Abwägung sind dabei als Belange des Mieters nur die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Nicht hingegen in die Abwägung, ob ein berechtigtes Interesse der Vermieterseite gegeben ist oder nicht, einzustellen, sind hingegen die individuellen Aspekte des Mieters. Diese sind nur auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Härteregelung des §§ 574 BGB zu beachten (vergleiche hierzu BGH vom 29.3.2017 VIII ZR 45/16; BGH vom 10.5.2017 VIII ZR 292/15). Insoweit ist vorliegend zu sehen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine Hausmeisterwohnung handelt. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag nicht vor, unbestritten wurde die Wohnung an den Beklagten Z. 1 jedoch im Zusammenhang mit dessen Hausmeistertätigkeit überlassen. Auch von der Lage der Wohnung her, die ein Durchqueren des Schulhauses erfordert, war für die Beklagten deshalb von Anfang an ersichtlich, dass ihre Mietdauer im Zusammenhang mit der Beschäftigung des Beklagten Z. 1 als Hausmeister steht. Damit war bereits bei Einzug der Beklagten vom Sinn und Zweck der zur Verfügung gestellten Wohnung für diese absehbar, dass nach Beendigung der Tätigkeit des Beklagten Z. 1 sie ihren Lebensmittelpunkt verlegen müssen und durch einen Umzug entsprechende Kosten und Unzuträglichkeiten entstehen werden. Dies folgt abstrakt unabhängig von der persönlichen Lage der Beklagten allein aufgrund der Art der Wohnung als in einem Schulgebäude gelegenen Hausmeisterwohnung.

Wägt man diese Interessen gegeneinander ab, so ist gerade vor dem Hintergrund, dass die Klägerin wenn auch als Privatperson die Räumlichkeiten letztendlich einem öffentlichen Zweck zuführen möchte und die Wohnung von der Lage und Verknüpfung mit einer Tätigkeit den Bewohnern nur in Zusammenhang mit der Tätigkeit zur Verfügung gestellt wurde, dem Vermieterinteresse der Vorrang einzuräumen.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt es bei einem Kündigungsschreiben in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen)?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2) wie folgt aus: „Das Kündigungsschreiben genügt darüber hinausgehend auch der Begründungspflicht des §§ 573 Abs. 3 BGB. Durch die Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben, soll der Mieter zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen können (vergleiche hierzu Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 216). Dabei kann die Mitteilung von Umständen entbehrlich sein, die dem Mieter bereits zuvor mündlich mitgeteilt wurden oder sonst bekannt sind (vergleiche hierzu BGH vom 6.7.2011 VIII ZR 317/10). Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden (vergleiche hierzu Schmidt- Futterer/ Blank § 573 Rn. 218; BGH vom10.5.2017 VIII ZR 292115 20 aa). Vorliegend stützt die Klägerin ihr berechtigtes Interesse nicht auf eins der Regelbeispiele des §§ 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB sondern auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Insbesondere liegt entgegen der Auffassung der Beklagten kein Regelbeispiel des §§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor. Vielmehr begehrt die Klägerin die Räumlichkeiten zu Betriebszwecken und nicht zur besseren wirtschaftlichen Verwertung. Dies ergibt sich auch in formeller Hinsicht bereits aus dem Kündigungsschreiben, aus dem ersichtlich ist, dass nicht auf wirtschaftliche Aspekte abgestellt wird, sondern lediglich auf funktionelle Aspekte, wonach die Räumlichkeiten dem direkten Schulzweck zuzuordnen sind. Dies wird seitens der Klägerin mit der Umgestaltung des pädagogischen Konzepts begründet. Zudem wird aufgeführt, dass aufgrund dieser Umgestaltung des pädagogischen Konzeptes es notwendig ist, Schülern Unterrichtsräume zur Verfügung zu stellen, die innerhalb des Schulgebäudes liegen. Damit sind in formeller Hinsicht ausreichend Kerntatsachen dargetan, die in formeller Hinsicht genügen, um den Kündigungsgrund von anderen Gründen abzugrenzen. Die Anforderungen in formeller Hinsicht wären überspannt, wollte man der Klägerin abverlangen, bereits diesbezüglich konkretere Ausführungen hinsichtlich des Konzeptes der Talentförderung und kleiner Gruppenräume zu machen. Hinzu kommt, dass es zumindest lebensnah erscheint, dass dem Beklagten Z. 1 als Hausmeister ein neues pädagogisches Konzept vorliegend das der Talentförderung bekannt gewesen sein dürfte.

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss ein Kündigungsschreiben, sofern mehrere Mieter vorhanden sind, an alle Mieter adressiert sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1) wie folgt aus: „Das Kündigungsschreiben begegnet keinen formellen Bedenken, soweit dieses an die Eheleute B### und D### ### unter der streitgegenständlichen Anschrift adressiert war. Es kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis lediglich mit dem Beklagten Z. 1 oder zusätzlich auch mit der Beklagten Z. 2 zustande gekommen ist. Zutreffend muss ein Kündigungsschreiben, sofern mehrere Mieter vorhanden sind, an alle Mieter adressiert sein. Sofern tatsächlich lediglich der Beklagte Z. 1 Mieter des Mietverhältnisses geworden sein sollte, wäre es unschädlich, dass das Kündigungsschreiben an beide Ehepartner adressiert ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 32). Sollten tatsächlich beide Eheleute Mieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses sein, so wäre es unerheblich, dass hinsichtlich der Beklagten Z. 2 ein falscher Vorname aufgeführt ist. Insoweit ist zu sehen, dass es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt. Ist es ausreichend, wenn eine Kündigung lediglich an Eheleute adressiert ist, so erscheint auch eine Falschbezeichnung hinsichtlich des Vornamens einen formellen Mangel des Kündigungsschreibens nicht zu begründen (vergleiche hierzu Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 28).“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt das versehentliche Anbohren einer Wasserleitung eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 27317/16, Urteil vom 08.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. wie folgt aus: „Das Anbohren der Leitung stellt keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.

Das Gericht sieht es als fahrlässige Pflichtverletzung an, Sockelleisten mit Dübeln, die so lang sind, dass sie 3 cm in die Wand ragen, zu befestigen, wenn einem der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch dieser durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt ist.

Eine Abmahnung ist für eine ordentliche Kündigung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der sich auch das Gericht anschließt, zwar nicht zwingend nötig. Die Abmahnung hat aber Bedeutung für die Frage, ob die Pflichtverletzung als nicht unerheblich zu bewerten ist. Danach ist denkbar, dass die Abmahnung der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat (BGH, NJW 2008, 508). Eine Abmahnung fehlt hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist eine solche im Schreiben vom 03.06.2015 (Anlage K3a) nicht zu sehen, da dieses Schreiben einen völlig anderen Sachverhalt als die streitgegenständliche Verursachung des Wasserschadens durch Handwerksarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung betrifft, nämlich den Ausbau der Balkontüre und dies noch dazu nicht in der streitgegenständlichen Wohnung 2. OG links des streitgegenständlichen Anwesens, sondern in der mit separatem Mietvertrag angemieteten Wohnung im 2. OG rechts. Denn auf dem Plan Anlage K 7 (Bl. 142) ist ersichtlich, dass sich das sogenannte Elternschlafzimmer, dessen Balkontüre von dem Schreiben betroffen ist, in der rechten Wohnung befindet.

Entgegen der Ansicht der Klägerseite liegt für den hiesigen Sachverhalt eine wirksame Abmahnung auch nicht im Schreiben Anlage K4 vor, welches Malerarbeiten an der Wohnungseingangstüre betrifft und den Beklagten die Verpflichtung auferlegen möchte, die Kläger bei „Veränderungen in und außerhalb ihrer Wohnungen, die über die üblichen Schönheitsreparaturen hinausgehen“ um Zustimmung zu fragen. Eine solche Verpflichtung trifft einen Mieter jedoch nicht. Es kann hier dahinstehen, ob es sich bei dem Austausch von Fußleisten noch um Schönheitsreparaturen handelt. Der Mieter ist während der Mietzeit zu Veränderungen in den Wohnräumen, die vor Rückgabe des Mietobjekts wieder rückgängig machbar sind berechtigt. Dies ist bei der Anbringung neuer Fußleisten der Fall. Die angebrachten Fußleisten hätten bei Rückgabe der Wohnung ohne Weiteres durch Modelle der Art ersetzt werden können, die bei Einzug vorhanden waren. ihre Behauptung, dass die Beklagten einen neuen Parkettboden eingebaut hätten, hat die Klägerin im Termin noch dahingehend korrigiert, dass die Beklagten einen neuen Parkettboden über den ursprünglichen gelegt hätten. Auch dies wäre vor Rückgabe des Mietobjekts also rückgängig machbar, so dass es nicht darauf ankommt, ob eine solche Einbaumaßnahme durch die Beklagten überhaupt stattgefunden hat.

Es verbleibt also bei einem fahrlässigen, aber nicht im Vorfeld abgemahnten Handeln der Beklagten. Das Maß des Verschuldens steht in enger Beziehung zum Erheblichkeitskriterium (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 Rdnr. 19 m. w. N.). Es gilt der Grundsatz, dass Vertragsverletzungen mit bedeutenden Auswirkungen auf die Mietsache i. d. R. zur Kündigung berechtigen. Hier hat der Wasserschaden zwar zu einem beträchtlichen finanziellen Schaden geführt, aber zum einen steht zu erwarten, dass der Klägerin hierfür Versicherungsleistungen zu kommen werden und zum anderen ist den Beklagten lediglich einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen.

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie durch die vorangegangenen Renovierungsarbeiten in der ursprünglich angemieteten Wohnung in einem selbst bei spiegelbildlicher Betrachtungsweise anderen Zimmer den Leitungsverlauf im streitgegenständlichen Zimmer positiv kannten. Dies insbesondere, nachdem die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, die Beklagten hätten den Leitungsverlauf moniert, im Termin noch dahingehend korrigierte, sie hätten die Öffnung der Wand korrigiert. Damit ist nichts dazu gesagt, ob sie bei den früheren Renovierungsarbeiten den dortigen Leitungsverlauf überhaupt bewusst wahrnahmen oder sich lediglich an der Beeinträchtigung durch die aufgeschlagene Wand störten. Abgesehen davon ist auch nicht vorgetragen, wann die Renovierungsarbeiten stattfanden, so dass auch nicht aufgrund besonderer zeitlicher Nähe davon ausgegangen werden müsste, eine etwaige Erinnerung sei bei den Beklagten noch frisch vorhanden gewesen. Insbesondere, wenn selbst der Einsatz eines Metalldetektors keine Klarheit zum Leitungsverlauf gebracht hätte, so kann aus dessen Nichtbenutzung lediglich ein einfacher Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden.

Einem groben Fahrlässigkeitsvorwurf steht entgegen, dass das senkrechte Abknicken der Leitung unter Putz von außen nicht erkennbar war und auch keinem allgemein üblich bekannten Leitungsverlauf entspricht.

Außerdem ist bei der Frage der Erheblichkeit zu berücksichtigen, dass die Beklagten den Schaden umgehend an die Klägerseite meldeten und der Zeuge ### ihn auch umgehend an seine Haftpflichtversicherung meldete.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Verletzt ein Mieter die Rechte seines Vermieters dadurch in erheblichem Maße, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut vermüllte und verdreckte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 230/17, Beschluss vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Die Kammer ist auch davon überzeugt, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vorliegt. Der Beklagte hat die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut derartig vermüllte und verdreckte. Den von der Klägerin vorgetragenen und auf den eingereichten Fotos ersichtlichen Zustand hat der Beklagte erstinstanzlich nicht hinreichend bestritten. Der Erklärungsversuch, dass der im Badezimmer vorhandene Zustand auf von Straßenschuhen hinterlassenen Schmutz zurückzuführen sei, ist menschlich verständlich, aber gänzlich unglaubwürdig und lebensfremd.

Der Beklagte hat die im obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt hat. Hierdurch hat er die Mietsache erheblich gefährdet. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 543 Rn. 57). Das ist vorliegend der Fall. Ferner ist die Kammer davon überzeugt, dass die Vertragsverletzung von derart hohem Gewicht ist, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist. Anders als der Beklagte stellt sich der Kammer der Grad der unstreitig zu beiden Zeitpunkten der Besichtigung der Wohnung vorhandene Zustand als für die Klägerin nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend dar. Nach den in der Abmahnung und der Kündigung dargestellten Zuständen war die Wohnung des Beklagten über einen langen Zeitraum nicht nur unordentlich oder reinigungsbedürftig. Vielmehr war ein Grad von Verunreinigung erreicht, der die Substanz der Mietsache bereits angegriffen hat. Dies ist – wie sich aus den in der Berufung eingereichten Fotos des Beklagten ergibt – zumindest hinsichtlich der Toilette und deren Spülung der Fall, denn selbst wenn der Beklagte nunmehr eine Reinigung veranlasst oder vorgenommen hat, sind Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar. Entscheidend ist aber, dass die unstreitig über einen langen Zeitraum vorhandenen größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bilden und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dieses über das gesamte Haus ausbreiten. Auch wenn der Beklagte dem Vorwurf des Ausdringens von üblen Gerüchen aus der Wohnung entgegengetreten ist, ist auch für die Kammer nicht denkbar, dass derart großflächig in der Wohnung verschmierte Fäkalien und offen stehende Essensreste zumindest in den Sommermonaten nicht zu einer Geruchsentwicklung bis in den Hausflur geführt haben sollen. Jedenfalls stellte der Zustand der Wohnung konkret eine Gefährdung der Bausubstanz und der Mitmieter dar.

Entgegen der Ansicht des Beklagten trifft ihn auch ein Verschulden an der beschriebenen Verschmutzung und Vermüllung der Wohnung. Ausweislich des von ihm eingereichten Attestes leidet er zwar an einer depressiven Störung. Diese tritt aber rezidivierend als schwere Episode auf. Offensichtlich gelingt es dem Beklagten in Phasen, in welchen die Depression nicht als schwere Episode vorliegt, selbst ein Schreiben an das Amtsgericht zu verfassen, um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und die Soziale Wohnhilfe beim Bezirksamt, das Jobcenter und eine unterstützende Einrichtung für „Messies“ aufzusuchen, um sich Hilfe zu holen. Insofern geht die Kammer davon aus, dass er in leichteren Phasen seiner Erkrankung auch seine Wohnung hätte putzen und aufräumen oder sich zumindest Hilfe für die Aufgaben holen können. Besonderes Gewicht kommt seinem Fehlverhalten zu, weil er auch nach Erhalt der Abmahnung am 1. August 2016 untätig blieb, obwohl ihm die Unhaltbarkeit des Zustands seiner Wohnung, die von diesem ausgehende Gefahr und die Konsequenz des Ausspruchs einer Kündigung deutlich vor Augen geführt wurde.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Untermieter aus dem Untermietverhältnis vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 136/17, Beschluss vom 13.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Ein aus dem Mietverhältnis mit der Antragsgegnerin abzuleitendes Recht steht dem Antragsteller nicht zu. Dieser hat aus dem Untermietverhältnis vertragliche Ansprüche allein gegenüber dem Mieter der Wohnung.

Ein Geschäft unbekannter Erben führt der Antragsteller nicht. Es ergibt sich nicht, dass sie ein Interesse an der Entstehung weiterer Kosten für das Mietverhältnis haben. Da sie unbekannt sind, kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie ein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses und der Entstehung weiterer Kosten haben. Zudem war dieses weder in der Antragsschrift noch in der Beschwerdeschrift behauptet worden, sodass eine Verletzung rechtlichen Gehörs fern liegt.

Keine andere Entscheidung rechtfertigt auch der Hinweis auf das Urteil der Kammer vom 28.11.2006 (65 S 220/06).

Die jedenfalls nicht erkennbare Auseinandersetzung mit dieser bzw. Abgrenzung von dieser Entscheidung stellte keine Verletzung rechtlichen Gehörs – etwa durch rechtlich nicht haltbare Fehlerhaftigkeit oder Willkür – dar. Diese Entscheidung ist von der zeitlich späteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs, welche das Amtsgericht zutreffend zitiert hat, überholt worden. Eine nähere Begründung der Grenzziehung des Begriffs des Besitzes enthielt das Urteil der Kammer nicht. Die begründeten Ausführungen des BGH zur Frage, ob die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas usw. vom Besitz im Sinne von § 854 BGB umfasst sind, stellt die Entscheidung der Kammer aus dem Jahr 2006 folglich nicht in Frage. Im Beschluss vom 29.11.2017 ist dazu bereits ausgeführt, dass der an die tatsächliche Sachherrschaft anknüpfende Begriff des Besitzes in der Rechtsordnung nicht unterschiedlich definiert ist. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Besitz eines Gewerbemieters und eines Wohnungsmieters anders zu definieren wäre. Soweit die Wohnung im Vergleich zu einem Gewerbemietverhältnis umfassenderen Schutz (Art. 14 GG, §§ 549 ff., 569573ff. BGB) genießt, ist dieses bei den sich nach Beendigung eines Wohnungsmietverhältnisses ergebenden nachvertraglichen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Auf solche kann sich der Antragsteller der Antragsgegnerin gegenüber jedoch nicht berufen.

Zudem hat die Kammer 2006 in dem zitierten Urteil selbst in gewisser Weise zwischen solchen Versorgungsleistungen unterschieden, die der Vermieter erbringt, und solchen, die der Mieter in Eigenregie selbst vertraglich regelt. Jedenfalls dann, wenn die weitere Versorgung auf Kosten des Vermieters erfolgen würde, hatte die Kammer auch dort die Aufrechterhaltung der Versorgung als dem Vermieter unter Umständen nicht mehr zumutbar bewertet und das weitere Unterlassen der Versorgung deshalb als gerechtfertigt angesehen.

Es ergibt sich auch nicht, dass die Antragsgegnerin in die Vertrags- und Leistungsbeziehung des Antragstellers mit dem Stromlieferer eingegriffen hätte. Untermieter schließen derartige Verträge gewöhnlich nicht. Stromlieferungsverträge werden vielmehr vom Mieter einer Wohnung mit dem Stromlieferanten abgeschlossen und Mieter und Untermieter haben sich im Innenverhältnis über die Art der Ausgleichung der Stromkosten zu einigen. Fällt der Mieter als Vertragspartner des Stromlieferanten weg, haftet in der Regel der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter – hier die Antragsgegnerin – dem Stromlieferanten für den gelieferten Strom.

Auch aus §§ 823 Abs. 2 BGB, 240 StGB ergibt sich der geltend gemachte Verfügungsanspruch nicht. Voraussetzung ist insoweit, dass die Antragsgegnerin pflicht- bzw. rechtswidrig handelt. Nach oben stehenden Ausführungen wäre der Antragsgegnerin allenfalls ein Unterlassen mit weiterer Strombelieferung vorzuhalten. Das Herausdrehen von Sicherungen und das Verschließen des Raums mit dem Stromverteiler bzw. -zähler außerhalb der Wohnung unterbindet die weitere Strombelieferung. Zwar kann die für eine Nötigung im Sinne von § 240 Abs. 1 StGB erforderliche Gewalt auch durch Unterlassen möglich sein, das setzt aber eine Verpflichtung zum Tun voraus (vgl. Altvater in: Laufhütte u.a., StGB Leipziger Kommentar, 12. Aufl. 2015, § 240 Nötigung Rn. 72 m. w. N.), was hier bedeutete, dass die Antragsgegnerin verpflichtet sein muss, den Antragsteller weiterhin – auf eigene Kosten – mit Strom zu versorgen. Eine solche Verpflichtung ergibt sich jedoch nicht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 2941/17, Urteil vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Duldung der Installation einer Breitbandkabelversorgung in der streitgegenständlichen Wohnung zu.

Dabei kann es dahinstehen, ob es sich bei der Installation um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555 a BGB oder um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 b BGB handelt, da die Beklagten als Mieter grundsätzlich beides gemäß § 555 a Abs. 1 BGB beziehungsweise § 555 d Abs. 1 BGB zu dulden haben. Einer Klärung der Frage, welche Art von Anschluss bislang in der Wohnung der Beklagten vorhanden war, bedurfte es deshalb vorliegend nicht.

Der Anspruch der Klägerin auf Duldung ist auch fällig. Entgegen der Ansicht der Beklagten bedurfte es – das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme einmal unterstellt – keiner Modernisierungsankündigung mit dreimonatiger Frist und den Angaben nach § 555 c Abs. 1 BGB. Bei einem Anschluss an das Kabelnetz handelt es sich um eine sogenannte Bagatellmaßnahme im Sinne des § 555 c Abs. 4 BGB, weshalb es lediglich einer formlosen Ankündigung bedarf (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg-Kreuzberg, Urt. v. 20.12.2006 – 4 C 427/06BeckRS 2008, 03700; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 c BGB, Rn. 63). Eine solche erfolgte bereits mit dem Schreiben der Klägerin vom 12.07.2017.

Letztlich können die Beklagten der Duldungspflicht auch keinen Anspruch auf Einbau eines Sperrfilters entgegenhalten. Ein solcher Anspruch besteht – unabhängig davon, ob eine Modernisierung oder eine Instandsetzung vorliegt – nicht. Wird ein Breitbandanschluss nach Beginn des Mietverhältnisses hergestellt, handelt es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung. Betriebskosten als Folgekosten aus einer Modernisierung sind umlegbar; der Mieter hat keinen Anspruch auf Verplombung des Breitbandanschlusses (AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 17.11.2004 – 103 C 350/04BeckRS 2004, 31001212; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A. Begriff der Betriebskosten, III. Definitionen des Betriebskostenkatalogs gem. § 2 BetrKV, Rn. 230, beck-online). Erst recht hat der Mieter daher die laufenden Breitbandkosten zu tragen, wenn der vorhandene Breitbandanschluss lediglich instandgesetzt wird oder der Breitbandanschluss als Ersatz für eine Gemeinschaftsantenne eingerichtet wurde; die laufenden Kosten sind von ihm auch dann zu tragen, wenn er kein Fernsehgerät besitzt und den Anschluss daher nicht nutzt (vgl. BGH NZM 2007, 769; Langenberg/Zehelein, a.a.O.). Soweit die Beklagten auf die Fundstelle Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 b BGB, Rn. 118 verweisen, ist anzumerken, dass es im freifinanzierten Wohnungsbau gerade keine § 24 a Abs. 2 Satz 2 NMVO entsprechende Norm gibt, die Mietern ein Widerspruchsrecht gegen die Umlegung von Breitbandkabelgebühren einräumt. Im Übrigen behandelt die Fundstelle nur die Frage, ob Kabelgebühren umlegbar sind, wenn der Anschluss verplombt ist, nicht aber die Frage, ob Mieter einen Anspruch auf Verplombung haben, wenn dies nicht der Fall ist.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind die Kosten für Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll grundsätzlich umlagefähig?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 430/16-67, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die Kosten für die Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll konnte die Klägerin auf die Beklagten umlegen. Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind (BGH NZM 2010, 274, 275 [BGH 13.01.2010 – VIII ZR 137/09]).

Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Kosten der Klägerin im Jahr 2013 regelmäßig entstanden. Der Zeuge A. bekundete, dass in der Liegenschaft immer wieder Sperrmüll auf und um die Müllplätze abgelagert wird, ohne dass sich die Verursacher um dessen Abtransport bemühen. Den diesbezüglichen Service der FES Frankfurter Entsorgungs- und Service GmbH nehmen die Mieter bzw. Dritte nach Aussage des Zeugen trotz entsprechender Information hierüber durch die Klägerin häufig nicht in Anspruch. Der Zeuge A. bekundete zudem, dass ein zügiger und regelmäßiger Abtransport erforderlich ist, um ein „Anwachsen“ des Sperrmüllberges und ein Einschreiten der Stadt zu verhindern.

Die Aussage des Zeugen A. ist glaubhaft, denn der Zeuge war in der Lage, anschaulich und detailreich die Müllsituation in der Liegenschaft zu schildern. Die Aussage ist zudem schlüssig und lebensnah. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen daher auch angesichts seiner Tätigkeit für die Klägerin nicht.

Einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Sperrmüllkosten haben die Beklagten im Übrigen nicht substantiiert dargelegt. Der pauschale Hinweis, man könne die Müllplätze einzäunen, reicht insoweit nicht aus. Denn es ist bereits nicht plausibel, wieso die Einschränkung des Zugangs zu den Mülltonnen dazu führen sollte, dass weniger Sperrmüll abgelagert wird. Bei Sperrmüll handelt es sich bekanntermaßen in der Regel um sperrige Gegenstände, die aufgrund ihrer Größe nicht in die vorhandenen Mülltonnen entsorgt werden können.“