Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt der Austausch von zweiadrigen Elektroleitungen durch dreiadrige Elektroleitungen sowie das Anbringen von Auslässen und Steckdosen, der Anschluss an die Stromsteigleitung im Treppenhaus und das Anbringen eines Fehlstrom-Schutzschalters sowie eines Stromzählerkastens im Keller eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Austausch der zweiadrigen Elektroleitungen durch dreiadrige Elektroleitungen sowie das Anbringen von Auslässen und Steckdosen, der Anschluss an die Stromsteigleitung im Treppenhaus und das Anbringen eines Fehlstrom-Schutzschalters sowie eines Stromzählerkastens im Keller sind Maßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB. Die Erstellung und Verstärkung einer neuen Elektroinstallation ist grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung, wenn sie als Ergebnis den Anschluss weiterer moderner Haushaltsgeräte zulässt (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 555 b, Rn. 136). Durch die Verlegung von dreiadrigen Elektroleitungen soll die Wohnung der Beklagten auf das allgemeine Niveau gebracht werden. Nachdem vorliegend mit einer möglichen Erhaltungsmaßnahme eine Verbesserungsmaßnahme verbunden wird, richtet sich die Pflicht der Beklagten zur Duldung der einheitlichen Maßnahme insgesamt nach § 555 d BGB.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt der Austausch von zweifach isolierverglasten Fenster durch dreifach isolierverglaste Fenster eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Austausch der zweifach isolierverglasten Fenster durch dreifach isolierverglaste Fenster stellt eine Maßnahme nach § 555 b Nr. 1 BGB dar. Endenergie wird hierdurch nachhaltig eingespart. Endenergie setzt sich zusammen aus der Nutzungsenergie sowie des Energieverlustes (MüKo/Artz, a.a.O., § 555 a, Rn. 5). Bereits durch Reduzierung des Energieverlustes liegt eine Energieeinsparung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB vor. Diese muss dauerhaft und messbar sein (BGH WuM 2004, 288;). Maßgeblich ist allein die Einsparung von Energie, nicht die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme (vgl. MüKo/Artz, a.a.O., § 555 a, Rn. 5). Dass die Beklagte die von der Klagepartei vorgetragenen Ug-Werte (von etwa 3,0 W/m²K auf 1,3 bis 1,4 W/m²K) bestreitet und eine deutliche Engergieeinsparung bezweifelt, ändert daran nichts. Die genauen Ug-Werte können insoweit dahinstehen, da jedenfalls unbestritten ist, dass sich diese verringern werden.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellt der Anbau von Außenbalkonen in der Regel eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Anbau von Außenbalkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar. Der Gebrauchswert der Mietsache wird nachhaltig erhöht.

Eine Gebrauchswertsteigerung erfasst jede bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert objektiv erhöht und eine bessere oder komfortablere Nutzung ermöglicht. Ob eine Verbesserung vorliegt, ist nicht nach subjektiven Wünschen und Vorstellungen des jeweiligen Mieters, sondern objektiv nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen (BGH NJW 2008, 1218; vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 555 b, Rn. 7 m.w.N.; MüKo/Artz, 7.Auflage, 2016, § 555 b Rn. 18).

Der Bau eines Balkons im städtischen Bereich stellt dabei in der Regel eine Gebrauchswertverbesserung und nicht lediglich eine Luxusmodernisierung dar (BGH NZM 2011, 849, 851 m.w.N., LG Leipzig NJW-RR 2013, 1356; LG Wiesbaden BeckRS 2002, 14873).

Der Balkon wird vorliegend eine Größe von ca. 2,6 m² aufweisen und damit hinreichend Platz für den Aufenthalt von mindestens zwei Personen bieten. Er schafft mithin einen zusätzlichen Aufenthaltsraum. Auch ist das Aufstellen von Balkonmöbeln oder Pflanzen zur „Begrünung“ der Stadtwohnung möglich. Über die Küche ist er gut zugänglich, er zeigt in den ruhigen Innenhof und ist Richtung Süd-Westen ausgerichtet. Eine erhebliche Lärmbelästigung durch den Aufzug ist nicht zu erwarten. Die Position zwischen Aufzug und Seitengebäude führt nicht dazu, dass der Balkon nicht tatsächlich zum Aufenthalt genutzt werden kann, umso mehr, da der Aufzug nur im Zwischengeschoss, nicht jedoch auf Höhe des Balkons hält. Soweit die Beklagte einwendet, durch die Anbringung des Balkons käme es zu einer erheblichen Verdunkelung, wird eine mögliche Verdunkelung durch die Vorteile aufgewogen. Überdies ist eine erhebliche Verdunkelung nicht zu erwarten, wie sich aus Folgendem ergibt: Toiletten- und Küchenfenster sind Richtung Süd-Westen ausgerichtet, sodass von vornherein – anders als bei einer Nordseitenausrichtung – ein hoher Lichteinfall vorliegt. Der Balkon im 4. Stockwerk über dem Balkon der Beklagtenwohnung wird nur eine geringfügige Beschattung herbeiführen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Küchenfenster zu einer Balkontür vergrößert wird und hierdurch ein größerer Lichteinfall ermöglicht wird.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss eine Modernisierungsankündigung bei der zu erwartenden Mieterhöhung eine Aufschlüsselung der Berechnungsmethode und die Verteilung der Kosten angegeben?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Es muss ein konkreter Geldbetrag genannt werden, eine Aufschlüsselung der Berechnungsmethode und die Verteilung der Kosten muss jedoch nicht angegeben werden (LG Fulda NJW-RR 1992, S. 658). Dies ist erst Voraussetzung des Mieterhöhungsanspruchs. Schützenswerte Interessen des Mieters werden dadurch nicht beeinträchtigt. Diesem ist in erster Linie daran gelegen zu erfahren, inwiefern sich die Miete erhöht, nicht aber, wie sich der Erhöhungsbetrag errechnet. Der Gefahr, der Vermieter könne schuldhaft einen deutlich zu niedrigen Mietzins mitteilen und dadurch den Mieter zur Zustimmung bewegen, wird dadurch begegnet, dass dem Mieter in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung zustehen können. Insoweit kann dahinstehen, ob die Kosten in ihrer Berechnung richtig waren. Denn jedenfalls liegt auch bei falschen Angaben eine ordnungsgemäße Ankündigung im Sinne des § 555 c BGB vor, solange diese vollständig ist. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass der Mieter hinreichend über die Einwendungen aus § 559 Abs. 4 und 5 BGB gegen die Mieterhöhung geschützt ist. Eine zusätzliche Sanktion im Rahmen des § 555 cBGB bedarf es daher nicht.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss eine Modernisierungsankündigung beim Austausch von Fenstern die genaue Fensterart angeben?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Bezüglich der Fenster erfolgte eine genaue Beschreibung, weiche einzelnen Bauschritte geplant sind. Die genaue Fensterart ist für den Eingriff in die Wohnung aber unerheblich. Aus der Ankündigung ergibt sich hinreichend, dass die Größe der Fenster beibehalten werden soll, allein die Größe des Küchenfensters soll durch den Einbau einer Fenstertüre verändert werden. Nachdem die Klagepartei keine Angaben zur Schalldämmung gemacht hat, ist davon auszugehen, dass sich insoweit durch die Baumaßnahme keine Änderungen ergeben. Eine genaue Bezifferung der Energieeinsparung ist nicht erforderlich (BGH NZM 2011, 849). Hier enthält die Ankündigung die konkrete Angabe der beiden Wärmedurchgangskoeffizienten, so dass die Energieeinsparung nachvollzogen werden kann und den Anforderungen genügt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss eine Modernisierungsankündigung beim Austausch von Elektroleitungen und Heizungsrohre unter-putz dem Mieter den genauen Verlaufsort angeben?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Beim Austausch von Elektroleitungen und Heizungsrohre unter-putz ist es nicht notwendig, dass dem Mieter der genaue Verlaufsort mitgeteilt wird. Oftmals wird sich dieser nämlich erst im Laufe der Bauarbeiten herausstellen. Dies gilt auch für die Angabe der genauen Stellen, an denen die Wände aufgeschlitzt werden sollen. Dieser Planungsspielraum ist mithin dem Vermieter zuzugestehen. Selbiges gilt für Anzahl und Standort der Anschlüsse und Steckdosen. Da der Sicherungskasten sowie der Fehlstromschutzschalter keine wesentlichen Änderungen der Wohnung oder ihrer Gebrauchsmöglichkeiten bewirken, ist es nicht notwendig, dass der Vermieter den genauen Standort in der Ankündigung angibt. Die genaue Angabe, wie die elektrische Lüftung montiert werden soll, ist ebenfalls nicht notwendig, da sich hieraus weder eine wesentliche Änderung der Wohnung noch deren Gebrauchsmöglichkeit ergibt.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss eine Modernisierungsankündigung grundsätzlich die Außenmaße der einzelnen Heizkörper, die eingebaut werden sollen, angeben?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Hinsichtlich der Heizungskörper ist zu beachten, dass beim Austausch von Gaseinzelöfen zwar Zahl und Standort der neuen Heizkörper – wie hier erfolgt – anzugeben sind. Es ist jedoch nicht erforderlich, die Außenmaße der einzelnen Heizkörper, die eingebaut werden sollen, anzugeben (Ermann-Dickersbach, 14. Auflage, 2014, § 555 c, Rn. 5). Dies kann zwar anders sein, wenn sich die Größe auf den Gebrauch auswirken kann. Dafür sind vorliegend aber keinerlei Anhaltspunkte gegeben. Es ist daher unschädlich, dass die Angabe der Tiefe der Heizkörper fehlt, zumal die Breite der Heizkörper aus dem Plan ersichtlich ist. Schließlich ist jedenfalls klar erkennbar, in weichen Räumen Heizkörper montiert werden sollen, so dass unerheblich ist, dass Bad und Abstellkammer im Plan vertauscht wurden. Auch die zu erwartenden Maßnahmen im Bad sind aufgrund der Angaben in der Ankündigung sowie im Plan hinreichend im Sinne des § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB erkennbar.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Muss eine Modernisierungsankündigung jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 453 C 22061/15, Urteil vom 30.12.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben (vgl. BGH, NJW 2012, 63). Die Modernisierungsankündigung hat sich dabei am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Sie soll den Mieter rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren. Dieser soll einschätzen können, ob er zur Duldung nach § 555 d Abs. 1 BGB verpflichtet ist und ob er einen Härteeinwand nach § 555 d Abs. 2 BGB geltend machen kann und will (Palandt-Weidenkaff, 76. Auflage, 2017, § 555 c Rn. 1). Es genügt daher ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter soll hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden werden, sodass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richtet sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein beheizter Keller, der im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume gleichberechtigt aufgeführt ist, als Wohnfläche zu berücksichtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 289/16, Urteil vom 04.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kläger können nicht gemäß § 812 Abs. 1 BGB weitere Rückzahlung der für Januar 2009 bis April 2014 geleisteten Mieten über den vom Amtsgericht zugesprochenen Umfang hinaus in Höhe von weiteren 9.291,92 EUR verlangen. Denn die Zahlungen der Kläger sind insoweit nicht ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die von den Klägern geschuldete Miete war zwar gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Abweichung der tatschlichen Fläche von der vertraglich vereinbarten Fläche um 12,54 % entsprechend gemindert (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03). Ein weiterer Minderungsanspruch steht ihnen hing egen nicht zu, denn die tatsächliche Fläche war nicht geringer als vom Amtsgericht mit 117,22 m² angenommen.

Das Amtsgericht hat hierbei mit zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, auch den beheizten Kellerraum mit 21,62 m² als Wohnfläche berücksichtigt. Dieser entspricht zwar nicht den Voraussetzungen für Wohnräume nach den bauordnungrechtlichen Vorschriften und ist auch nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen. Die Parteien haben insoweit aber eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen, indem sie in der Aufzählung der Wohnräume den beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt haben.

Die Angriffe der Kläger hiergegen bleiben ohne Erfolg. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich dabei auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03; Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06). Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu. BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08). Anders als die Kläger meinen, ist hiernach der beheizte Kellerraum des von Klägern gemieteten Hauses jedoch in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 neben den üblichen Wohnräumen auch der beheizte Kellerraum zur Benutzung als Wohnung aufgeführt ist. Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch den beheizten Kellerraum einschließt, so kommt dem Umstand, dass dieser nach den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht zur Wohnfläche zu rechnen ist, weil er die an Aufenthaltsräume zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt, keine Bedeutung zu. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind vielmehr bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08; Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09).

Das ist hier der Fall. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses sind grundsätzlich auch die Nebenräume von der Gebrauchsüberlassung umfasst, auch wenn sie nicht ausdrücklich als mitvermietet im Mietvertrag genannt werden. Wenn die Parteien hier einen bestimmten Nebenraum, nämlich den hier fraglichen beheizten Kellerraum, gleichwohl in der Liste der vermieteten Wohnräume aufführen, und zwar nicht als Nebenraum, sondern gleichberechtigt im Rahmen der Aufzählung der typischen Wohnräume mit der Zweckbestimmung zur Wohnnutzung, dann ist damit eine Vereinbarung verbunden, dass die Fläche dieses Raums als Wohnfläche anzusehen ist.

Dem stehen weder Bauordnungsvorschriften noch die Regelungen der Wohnflächenverordnung entgegen. Denn diese betreffen in erster Linie nicht zivilrechtliche Vereinbarungen und werden nur ergänzend zu deren Auslegung herangezogen, wenn entsprechende ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen der Parteien nicht vorliegen.

Insoweit bleiben auch die Angriffe der Kläger gegen die Anwendung der Wohnflächenverordnung zur Berechnung ohne Erfolg. Denn soweit für die Berechnung der übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden sind, ist die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung deren Größe ergänzend heranzuziehen, weil sich hierfür aus den Vereinbarungen der Parteien eben keine entgegenstehenden Absprachen ergeben. Die Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Berechnung dieser Flächen schließt dabei ein, dass in die Berechnung auch die übrigen üblichen Nebenräume, wie im vorliegenden Fall die Terrasse, einzubeziehen sind, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Denn es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die Parteien insoweit von der üblichen Berechnungsweise eine Abweichung vereinbaren wollten. Dass im Falle der Heranziehung der Wohnflächenverordnung zur Bestimmung der Wohnfläche die Fläche der Terrasse zur Hälfte, wie in Berlin üblich (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.07.2011 – 65 S 130/10), zur Wohnfläche zählt, wird von den Klägern in der Berufungsbegründung ausdrücklich zugestanden.

Die Größe des beheizten Kellerraums von 21,62 m² ist unstreitig. Das gilt auch für die Fläche der Terrasse von mindestens 19,80 m², von der das Amtsgericht die Hälfte, d.h. 9,90 m², in die Flächenberechnung eingestellt hat.“

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind bei einem Mieterhöhungsbegehren nach dem Kölner Mietspiegel ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 208 C 454/15, Urteil vom 07.04.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “ Ein Schuhschrank im Treppenhaus und Heizkörper als Handtuchhalter sind im Übrigen jedenfalls grundsätzlich werterhöhend zu berücksichtigen.“