Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Genügt der Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 272/17, Urteil vom 25.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 11. Mai 2015 verfahrensfehlerhaft bejaht, da die Beklagten den von ihnen durchgängig bestrittenen Vortrag des Klägers zum angeblichen Eigenbedarf nicht „erschüttert“ hätten. Damit hat es die Anforderungen an die Bestreitenslast des Mieters bei einer ihm gegenüber geltend gemachten Eigenbedarfskündigung weit überspannt und gleichzeitig den erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung vom Vorliegen eines vom Vermieter lediglich behaupteten Eigenbedarfs erheblich zu niedrig bemessen. Während der Mieter seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO genügt, reicht für eine auf streitigen Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung allein der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs, nicht hingegen die vom Amtsgericht für genügend erachtete bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringenes aus (st. Rspr., vgl. nur Kammer, Urt. v. 25.09.2014 – 67 S 198/14NJW 2014, 3585).“

Pressemitteilung 07/2018

Landgericht Berlin stärkt Berliner Mietspiegel 2017

Das Landgericht Berlin (LG Berlin – 64 S 74/17, Urteil vom 14.02.2018) hat entschieden, dass auch der Berliner Mietspiegel 2017 als Schätzungsgrundlage geeignet sei, um die ortsübliche Höhe der Miete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu bestimmen; ein Sachverständigengutachten sei nicht einzuholen.

In diesem Rechtsstreit begehrte die klagende Vermieterin, ein größeres Wohnungsbauunternehmen, die Verurteilung der beklagten Mieter, der Erhöhung ihrer monatlichen Miete für eine 93,56 m² große, in Berlin-Friedenau gelegenen Wohnung zuzustimmen. Die Vermieterin wollte die Miete von bisher 657,04 EUR netto kalt um 44,81 EUR auf 701,85 EUR netto kalt ab dem 1. September 2016 erhöhen und berief sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf diverse Wohnungsmieten aus ihrem Bestand bzw. auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht gab der Klägerin aufgrund ihrer Berufung teilweise Recht und verurteilte die Beklagten, der Erhöhung der Miete auf 675,65 EUR monatlich netto kalt zuzustimmen. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei anhand des Mietspiegels 2017 zu schätzen. Die Kammer gehe – ebenso wie für den Mietspiegel 2015 – davon aus, dass die Daten als verlässliche Grundlage für eine Schätzung zu verwenden seien. Für das maßgebliche Mietspiegelfeld L 2 seien die Daten von rund 13.190 Wohnungen zugrunde gelegt worden; diese Zahl betrage ein Vielfaches der mindestens zu fordernden 30 Vergleichswohnungsmieten. Zudem seien auch in einem angemessenen Verhältnis die Daten von privaten Vermietern und städtischer Wohnungsbaugesellschaften erhoben worden. Das Gericht könne auf die “Orientierungshilfe” zur Spanneneinordnung zurückgreifen, die auf der Expertise von Fachleuten beruhe.

Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen; eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung beim Bundesgerichtshof wäre unzulässig.

„Die Entscheidung des Landgerichts Berlin stärkt den Berliner Mietspiegel 2017. Damit sollten Vermieter – insbesondere die Deutsche Wohnen – endlich anerkennen, dass sie mit Angriffen auf den Berliner Mietspiegel nicht mehr durchdringen“, sagte Ass. Marcel Eupen, 2. Vorsitzender des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.

„Das Landgericht Berlin hat sich ausführlich mit der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017 auseinandergesetzt und hat keine Zweifel an der hinreichenden Verlässlichkeit des Mietspiegels. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Amtsgerichte dem Landgericht Berlin folgen werden und so Rechtssicherheit für die Berliner Mieterinnen und Mieter eintritt. Der Berliner Mietspiegel 2017 ist ein wichtiges Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Berlin und seine Mieterinnen und Mieter brauchen ihn“, so Eupen.

Berlin, den 15.02.2018

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

AMV in eigener Sache:

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. fordert die Verschärfung der Mietpreisbremse. Denn nur eine abschreckende Mietpreisbremse motiviert zur Einhaltung und führt damit zu einem langsameren Mietenanstieg.
Wir bitten um Ihre Unterstützung.

https://www.change.org/p/mietpreisbremse-versch%C3%A4rfen-spdbt-cducsubt-gruenebundestag-linksfraktion-fdp-fraktion

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

FOCUS ONLINE am 14.02.2018 – Neue Studie belegt: Die Mietpreisbremse ist kein kompletter Rohrkrepierer

Im März 2015 führte die GroKo die Mietpreisbremse ein. Das Instrument gilt als Bürokratie-Monster und ziemlich erfolglos. Eine neue Studie des einflussreichen Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung kommt jetzt zu anderen Ergebnissen: Die Mietpreisbremse helfe, die Kostensteigerungen für Wohnen zu bremsen.

DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen sagt laut dem Bericht: „Die Bremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung.“ Daraus schließt der Mitautor der Studie, dass die Mietpreisbremse keine grundsätzliche Fehlkonstruktion sei: „Dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch.“

https://www.focus.de/immobilien/mieten/besser-als-ihr-ruf-neue-studie-belegt-die-mietpreisbremse-ist-kein-rohrkrepierer_id_8464375.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:


Süddeutsche Zeitung am 14.02.2018: Die Mietpreisbremse wirkt doch

Das Berliner DIW wollte es nun genauer wissen. Die Forscher werteten 200 000 Mietinserate von Online-Plattformen aus und verglichen die Entwicklung der Mietpreise von Wohnungen, die unter die Preisbremse fallen und nicht fallen. Ihre neue Erkenntnis: Das neue Gesetz hilft doch, die Preisspirale anzuhalten. Je stärker die Mieten vor der Einführung gestiegen sind, desto wirksamer ist die Mietpreisbremse.

Michelsen sieht noch einen anderen Vorteil der Mietpreisbremse: Er hält das Argument für nicht stichhaltig, dass der gesetzliche Eingriff eine Investitionsbremse sei, die den dringend benötigten Neubau von Wohnungen weniger attraktiv mache. Dies sei ein Vorurteil, „das bislang empirisch nicht belegt und zudem theoretisch unplausibel ist“, heißt in der Untersuchung. Der Neubau sei ja von der Mietpreisbremse ausgenommen, diese erhöhe somit eher den Anreiz, neu zu bauen, weil die Mieterträge hier schneller steigen könnten.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilienmarkt-die-mietpreisbremse-wirkt-doch-1.3865416

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat der Mieter einen selbständig einklagbaren Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm – 18 U 23/15, Urteil vom 05.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Hamm in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 1. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagte aufgrund des – beendeten – Mietvertrages einen Anspruch auf Erteilung von Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Sie hatte nach § 4 des Mietvertrages abrechenbare Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Rechnet der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist nicht ab, so hat der Mieter einen selbständig einklagbaren Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, § 556, Rn. 135). Eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt werden muss, ist für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen hat die Abrechnung indes innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen. Diese beträgt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XII ZR 22/07NJW 2010, 1065, Rn. 36 ff.).“

Aus der Rubrik „Gerichtsentscheidungen“:

Bundesgerichtshof (BGH – VIII ZR 189/17, Urteil vom 07.02.2018)

haufe.de am 09.02.2018: Vermieter muss nachweisen, dass Betriebskostenabrechnung stimmt

Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften.

Die Vermieterin hätte den Mietern auch Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen gewähren müssen. Dies war zur sachgerechten Prüfung der Abrechnungen erforderlich, denn die Mieter hätten sich hierdurch Klarheit verschaffen können, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten richtig verteilt sind. Die Mieter müssen auch kein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darlegen. Hierfür reicht ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren. Solange ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.

https://www./immobilien/verwaltung/vermieter-muss-nachweisen-dass-betriebskostenabrechnung-stimmt_258_442932.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Stiftung Warentest am 13.02.2018 – Betriebs­kosten: Wie viel Mieter durch­schnitt­lich bezahlen

Mieter zahlen im Schnitt 2,17 Euro Betriebs­kosten pro Quadrat­meter Wohn­fläche je Monat. Das hat der Deutsche Mieterbund errechnet und in seinem Betriebs­kostenspiegel im Januar 2018 veröffent­licht. Darin gingen die Positionen ein, die Vermieter Mietern für das Abrechnungs­jahr 2015 in Rechnung gestellt haben. Den gleichen Durch­schnitts­betrag hatte der Mieterbund für 2014 ermittelt.

https://www.test.de/Betriebskosten-Wie-viel-Mieter-durchschnittlich-bezahlen-5282020-0/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Gibt ein Mieter bereits dann Veranlassung zur Erhebung einer auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichteten Klage, wenn er der fristgebundenen Aufforderung des Vermieters, schriftlich die Bereitschaft zur Duldung der Maßnahmen zu erklären, nicht nachkommt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 9/18, Beschluss vom 25.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat dem Kläger zutreffend gemäß § 93 ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Danach fallen dem Kläger die Prozesskosten zu Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt und nicht durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.

Die Beklagten haben den klageweise geltend gemachten Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen sofort i.S.v. § 93 ZPO anerkannt, indem sie ihr Anerkenntnis im schriftlichen Vorverfahren noch vor Ablauf der Klageerwiderungsfrist erklärt haben (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Mai 2006 – VI ZB 64/05BGHZ 168, 57).

Sie haben durch ihr vorgerichtliches Verhalten auch keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Veranlassung zur Klageerhebung gibt eine Partei nur dann, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus der Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichenden Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu seinem Recht kommen (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 10). An diesen Voraussetzungen fehlte es, auch wenn die Beklagten der schriftlichen Aufforderung des Klägers vom 19. Juli 2017, ihm innerhalb von zwei Tagen die Duldung der bereits mehr als ein Jahr zuvor mit Schreiben vom 30. Mai 2016 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen erneut zu bestätigen, nicht nachgekommen sind.

Zwar wird vereinzelt vertreten, ein Mieter gebe bereits dann Veranlassung zur Erhebung einer auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gerichteten Klage, wenn er der fristgebundenen Aufforderung des Vermieters, schriftlich die Bereitschaft zur Duldung der Maßnahmen zu erklären, nicht nachkommt (vgl. KG, Beschl. v. 16. Juli 2009 – 8 U 77/09NJW-RR 2010, 442; LG Berlin, Beschluss vom 11. März 1997 – 64 T 120/96, GE 1997, 621; Heilmann, in: Herberger/Martinek/Rüßmann, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 555c BGB Rz. 13; Schlosser, in: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BeckOK BGB, 43. Edition Stand: 1. Februar 2017, § 555c Rz. 7). Dem ist jedoch nicht zu folgen, wobei dahinstehen kann, ob der Mieter materiell-rechtlich zur Abgabe einer solchen – im Regelungsgefüge der §§ 555b ff. BGB nicht vorgesehenen – Erklärung über seine Erfüllungsbereitschaft überhaupt verpflichtet ist (vgl. verneinend OLG Hamm, Beschluss vom 17. Mai 1996 – 33 W 13/96, ZMR 1996, 499, LG Berlin, Urt. v. 1. Februar 2010 – 12 O 509/09GuT 2010, 247; a.A. OLG Stuttgart, Beschluss vom 7. Mai 1999 – 5 W 16/99NZM 2000, 95 (jeweils zur unterlassenen Erklärung über die künftige Räumungsbereitschaft)).

Es entspricht dem allgemein anerkannten – und von der Kammer geteilten – kostenrechtlichen Grundsatz, dass der Beklagte gemäß § 93 ZPO mit Ausnahme hier nicht einschlägiger deliktischer Sonderszenarien frühestens dann Veranlassung zur Klageerhebung gibt, wenn er sich bereits vorgerichtlich in Verzug befunden hat (vgl. BGH, Beschluss vom 3. März 2004 – IV ZB 21/03NJW-RR 2004, 999; KG, Beschluss vom 12. Dezember 2007 – 12 W 87/07ZMR 2008, 447; Flockenhaus, in: Musielak/Voit, ZPO, 14. Aufl. 2017, § 93 Rz. 17; Herget, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 93 Rz. 6). Daran indes fehlt es bei vom Vermieter vorgerichtlich angekündigten und später im Wege der Duldungsklage geltend gemachten Modernisierungsmaßnahmen in der Regel und auch hier, unabhängig davon, ob für die vorgerichtliche Verzugslage nur auf den später klageweise geltend gemachten Duldungsanspruch abzustellen ist oder auch ein Verzug des Mieters mit der vom Vermieter verlangten Erklärung über seine zukünftige Duldungsbereitschaft ausreicht, um hinreichende Veranlassung zur Klage zu geben. Denn die Beklagten befanden sich bei Klageerhebung weder mit der Erfüllung des Duldungsanspruchs noch mit der eines etwaigen Anspruchs auf Erklärung über ihre künftige Leistungsbereitschaft in Verzug.

Mit der Erfüllung des Duldungsanspruchs befanden sich die Beklagten vorgerichtlich nicht in Verzug, da der Kläger sie insoweit nicht gemahnt hat (§ 286 Abs. 1 BGB) und die Mahnung auch nicht ausnahmeweise – wie etwa bei einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung des Mieters nach Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB) – gemäß § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich war.

Dasselbe gilt für die von den beklagten Mietern verlangte Erklärung über ihre Leistungsbereitschaft, die frühestens mit Zugang der vermieterseitigen Aufforderung zu ihrer Abgabe fällig wurde. Da insoweit ebenfalls keiner der Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB erfüllt war, hätte es auch hier zur Inverzugsetzung der Beklagten einer weiteren Mahnung nach fruchtlosem Ablauf der im Aufforderungsschreiben gesetzten Frist bedurft. Daran fehlte es. Das Aufforderungsschreiben des Klägers vom 19. Juli 2017 selbst stellte trotz darin enthaltener Fristsetzung keine Mahnung dar, auch wenn eine solche nach nicht unumstrittener – und im Einzelnen uneinheitlicher – Rechtsprechung des BGH mit der die Fälligkeit begründenden Handlung des Gläubigers verbunden werden und demnach auch in einem Schreiben enthalten sein darf, mit dessen Zugang nach den vertraglichen oder gesetzlichen Bestimmungen der Anspruch erstmals fällig wird (vgl. BGH, Urt. v. 12. Juli 2006 – X ZR 157/05NJW 2006, 3271; Urt. v. 25. Oktober 2007 – III ZR 91/07BGHZ 174, 77; Urt. v. 13. Juli 2010 – XI ZR 27/10, NJW 2010, 2040). Ob eine solche sog. befristete Mahnung überhaupt geeignet ist, Verzugsfolgen auszulösen oder ob dem nicht bereits der Wortlaut des § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen steht (“ … auf eine Mahnung …, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, …”), bedarf keiner Entscheidung. Hier konnten und mussten die Beklagten das Schreiben unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133157 BGB nicht als Mahnung verstehen. Denn ein die Fälligkeit erstmals begründendes Schreiben gilt auch bei gleichzeitiger Bestimmung einer konkrete Leistungsfrist im Verkehr üblicherweise nicht als Mahnung, wenn es keinen Hinweis auf den Verzugseintritt oder ähnliche Zusätze enthält (vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2007 – III ZR 91/07BGHZ 174, 77). Genau so lag der Fall hier.“

Aus der Rubrik „Gesundheitspolitik“:

Spandauer Volksblatt am 12.02.2018: Noch tausende asbestbelastete landeseigene Wohnungen in Spandau

Allein 5.767 Spandauer Wohnungen bei Gewobag und degewo unter Asbest-Verdacht

In Spandau sind 5.500 Wohnungen bei der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und 267 Wohnungen bei der degewo AG asbestbelastet. Hinzu kommen 270 Apartmentmieteinheiten bei der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH. Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH teilte mit, dass bei ihr noch 865 asbestbelastete Wohnungen existierten und diese in den Bezirken Spandau und Kreuzberg lägen. Genaue Zahlen für Spandau benannte die WBM nicht.

Diese Zahlen teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 01.02.2018 auf eine schriftliche Anfrage des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto vom 12.01.2018 mit.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/noch-tausende-asbestbelastete-landeseigene-wohnungen-in-spandau-d142656.html