Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 
Berliner Zeitung am 27.11.2018: Mehr Rechte – So sollen Mieter günstiger Wohnungen besser geschützt werden
 
Immer wieder führen teure Modernisierungen zu kräftigen Mietsteigerungen — und in der Folge zur Verdrängung von Haushalten mit geringen Einkommen. Künftig sollen Mieter jedoch besser vor drastischen Mieterhöhungen geschützt werden.
 
https://www.berliner-zeitung.de/berlin/mehr-rechte–so-sollen-mieter-guenstiger-wohnungen-besser-geschuetzt-werden-31657456

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

 

Berliner Zeitung am 26.11.2018: Neue Studie – Wohnungsbauprogramm droht an Baukräftemangel zu scheitern

Das ehrgeizige Wohnungsbauprogramm Berlins droht an fehlenden Baukapazitäten zu scheitern. Das geht aus einer Studie hervor, die die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in Auftrag gegeben haben. Selbst wenn die Baufirmen die Zahl der Beschäftigten jährlich um fünf bis zehn Prozent erhöhen sollten, reiche das lediglich aus, um die Zahl der neu errichteten Wohnungen von rund 15.700 im vergangenen Jahr auf etwas mehr als 17.000 in diesem Jahr zu steigern, heißt es in der Untersuchung, die vom Analysehaus Bulwiengesa und dem Beratungsunternehmen Drees & Sommer erarbeitet wurde.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/neue-studie-wohnungsbauprogramm-droht-an-baukraeftemangel-zu-scheitern-31652332

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Woche am 27.11.2018: Mehr Service – Charlottenburg-Wilmersdorf erweitert Mieterberatung

Der Bezirk hat die Beratungszeiten für Mieter bei Problemen mit ihren Verträgen ausgeweitet.

Stadtrat Arne Herz: „Ich freue mich, dass das seit Langem bestehende Angebot der Mieterberatung in Kooperation mit dem Berliner Mieterverein durch Mittel des Senats weiter ausgebaut werden konnte. Somit haben auch Bürger, die nicht in einer Mieterorganisation Mitglied sind oder eine Mieterrechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, die Möglichkeit der Beratung in Fragen des Mietrechts.“

https://www.berliner-woche.de/charlottenburg-wilmersdorf/c-politik/charlottenburg-wilmersdorf-erweitert-mieterberatung_a190732

Aus der Rubrik „Modernisierung“:

Berliner Morgenpost am 22.11.2018: Mieten in Prenzlauer Berg
75 Prozent teurer: Deutsche Wohnen saniert Mauerpark-Häuser

Die Siedlung an der Topsstraße soll 2019 modernisiert werden. Anwohner befürchten drastisch steigende Mieten und Verdrängung.

Leben statt Luxus! Hände weg vom Hof! Wir bleiben! Die Botschaften auf den selbst gebastelten Protestplakaten sind kurz – die Ängste der Menschen, die sie nach oben halten, groß. Eine Mieterinitiative aus der Wohnanlage an der Topsstraße hat einem Sanierungsprojekt im kommenden Jahr den Kampf angesagt. Es geht um 256 Wohnungen aus den 30er-Jahren im Block zwischen Topsstraße, Schönhauser Allee und Eberswalder Straße im Besitz der Deutsche Wohnen. Ein Ensemble, das eine Modernisierung durchaus vertragen kann – da kommen die Bewohner und die Eigentümergesellschaft durchaus überein. „Aber das Ergebnis ist für die jetzigen Mieter kaum bezahlbar“, befürchtet Anwohnersprecher Rolf Gruber.

https://www.morgenpost.de/bezirke/pankow/article215843293/75-Prozent-teurer-Deutsche-Wohnen-saniert-Mauerpark-Haeuser.html

Aus der Rubrik „Wohnungsbau“:

Berliner Morgenpost am 22.11.2018: Wohnungsbau – Streit um Anzahl der geförderten Wohnungen in Lichterfelde

Verzögerung beim Bauprojekt zwischen Osdorfer Straße und den Bahngleisen in Lichterfelde Süd – Bausenatorin zieht das Projekt an sich.

Der städtebauliche Vertrag für etwa 2000 Wohnungen und 420 Reihen- und Doppelhäuser in Lichterfelde Süd ist unterschrieben. Die Groth-Gruppe, die das Grundstück zwischen Osdorfer Straße und den Bahngleisen 2012 erworben hat, wollte in die Realisierung des Bauprojekts gehen. Jetzt kommt es offenbar zu neuen Verzögerungen. Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) wolle das Bauprojekt an sich ziehen, heißt es in einer am 21.11.2018 veröffentlichten Erklärung der CDU-Abgeordneten Cornelia Seibeld und Christian Gräff.

Das habe die Senatorin in der vergangenen Parlamentssitzung in der Fragestunde angekündigt, erläutert Gräff. Hintergrund sei ein Beschluss der Bezirksverordneten, die Zahl der Eigenheime auf 650 zu erhöhen. Das wolle die Senatorin nicht. „Frau Lompscher möchte dagegen eine an die Thermometersiedlung grenzende und für die Region nicht verträgliche zweite Hochhaussiedlung mit der Brechstange durchsetzen“, erklären Seibeld und Gräff.

https://www.morgenpost.de/bezirke/steglitz-zehlendorf/article215847157/Streit-um-Anzahl-der-gefoerderten-Wohnungen-in-Lichterfelde.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Trägt der Mieter die Beweislast für die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm vom Nachbargrundstück?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München I – 31 S 2182/18, Urteil vom 15.11.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht München I in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Das Amtsgericht ist zutreffend wegen Baulärms zu Minderungsansprüchen der Beklagten gemäß § 536Abs. 1 BGB in der auf Seite 9 Ziffer 3 ausgeurteilten Beträge gelangt. Das Gericht hat bei Unterteilung des Baulärms für den Zeitraum Oktober 2015 bis März 2016 in Bauphase I (Abriss und Grundarbeiten) und für den Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2016 in Bauphase II (Hochbauarbeiten) eine Minderungsquote von 30 % pro Monat für die Bauphase I und von 25 % für die Bauphase II für angemessen erachtet.

Die hiesige Berufungskammer hält auch in teilweise geänderter Besetzung an ihrer Rechtsprechung aus dem Jahr 2016 fest (vgl.LG München I, Urteile vom 14.01.2016, Az. 31 S 20691/14; vom 27.10.2016, Az: 31 S 58/16).

1. Der Ansicht der Klägerin, dass temporär auftretende Belastungen durch Abriss- und Bebauung eines Nachbargrundstücks, die letztlich zu einer Verbesserung der Umweltbedingungen bzw. des Wohnumfeldes, wie hier für die Wohnung der beklagten Mieterin führen, hingenommen werden müssen, ist nicht zutreffend. Dies gilt auch nicht deshalb, weil ein Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen.

Zutreffend ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

2. Die Beweislast für die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms liegt bei der Klägerin als Vermieterin, soweit diese sich in der Klageschrift auf die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms in Abwesenheit einer die Baumaßnahme erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung beruft.

Vorliegend hat das Amtsgericht auf Seite 6 seines Urteils zutreffend festgestellt, dass hier keine konkrete Parteiabrede zur Beschaffenheitsvereinbarung der Mietsache vorliegt. Zutreffend führt das Erstgericht sodann weiter aus, dass mangels Vorliegens einer Beschaffenheitsvereinbarung eine ergänzende Vertragsauslegung zu erfolgen hat (Seite 7 des Ersturteils).

Hierzu hat das Erstgericht zutreffend ausgeführt, dass sich den Parteien bei Vertragsschluss, wenn sie die erhöhten Geräuschimmissionen bei Vertragsschluss bedacht hätten, die Frage hätte aufdrängen müssen, ob die Vermieterpartei überhaupt in der Lage sein würde, dem erhöhten Immissionsanfall durch die benachbarte Großbaustelle zu begegnen. Wobei hier gleichzeitig die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses gemäß § 906 BGB und die Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 S. 2 BGB bei unwesentlichen Beeinträchtigungen sowie die daraus abgeleiteten Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten zu bedenken gewesen wären. Deshalb wäre auch vorliegend § 906 BGB zur ergänzenden Vertragsauslegung heranzuziehen gewesen.

Das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen, dass kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegt, ist ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (vgl. Landgericht München I, Az: 31 S 58/16, Urteil vom 27.10.2016, Seite 7; ebenso Klimesch, ZMR 2016, 516; Meyer-Abich, NZM 2018, 427, 431).

Vorliegend handelt es sich um eine Art gespaltenen bzw. zusammengesetzten Mangel, welche auch eine differenzierte Beweislastverteilung erfordert. Dieser erhält zum einen die eigentliche tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch den Lärm als solche, wofür der Mieter die Beweislast trägt und zum anderen muss hinzukommen der rechtliche Umstand, dass auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Dies ist eine Ausnahme bei der kein Mangel vorliegt, für die die Darlegungs- und Beweislast der Vermieter trägt, da dies nichts mit der tatsächlichen Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache zu tun hat, sondern es sich um einen den Mangel ausschließenden rechtlichen Umstand handelt. Dem Vermieter kommt damit letztlich dieselbe Darlegungs- und Beweislast zu, wie einem Emittenten, im Rahmen des § 906 BGB. So hat der BGH diese Beweislastverteilung auch dann angenommen, wenn der Eigentümer eines Kraftfahrzeugs geltend macht, er sei durch Staubauswürfe einer Schmelzanlage geschädigt worden (BGH, Urteil vom 18. September 1984 – VI ZR 223/82). Danach sei es u.a. in Anlehnung an die Beweisgrundsätze zu § 906 BGB Sache des Emittenten darzutun und zu beweisen, dass die von seinem Grundstück ausgehenden Emissionen sich im Rahmen einer ortsüblichen Benutzung seines Grundstücks gehalten haben. Nun ist zwar der Vermieter nicht selbst der Emittent, allerdings sind ihm bzw. seiner Sphäre die Emissionen deshalb insofern zuzurechnen, da ihm im Rahmen seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache grund8sätzlich auch die Pflicht trifft, von Dritten ausgehende Störungen vom Mieter fernzuhalten. Ebensowenig ist der Mieter Eigentümer eines Grundstücks – wie auch der Eigentümer eines Kraftfahrzeuges es nicht ist, jedoch kann man sich auch hier an die Beweisgrundsätze des § 906 BGB anlehnen. Schließlich besteht eine „größere Nähe“ bzw. Kenntnis des vermietenden Eigentümers sowohl zu den Umständen des Nachbargrundstücks als auch zu der Frage, ob eine zu duldende Einwirkung eine „ortsübliche Benutzung des Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt“ (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Denn nach der Entscheidung des BGH könnten nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung begründen, wenn auch der Vermieter sie u.a ohne eigene Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Andernfalls müsse dann nämlich der Mieter u.a. darlegen und beweisen, dass die Einwirkung den Ertrag des Vermieters unzumutbar beeinträchtigt, was nicht sachgerecht erscheint.

3. Auch hat der BGH in der Entscheidung vom 29.04.2015 festgestellt, dass die Tatsache, dass § 906 BGB im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung findet, eine Beachtung der nachbarrechtlichen Ausstrahlungswirkungen dieser Norm zur näheren Bestimmung der mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausschließt. Es somit auch naheliegend und es spricht auch nichts dagegen, die dortige Beweislastverteilung hier entsprechend anzuwenden. Von daher kann die Ansicht von Selk (NZM 2016, 239) nicht geteilt werden, dass die Ansicht der Kammer nicht im Einklang mit der Entscheidung des BGH steht (kritisch zu Selk ebenfalls Klimesch aaO.; vgl. auch Flatow, jurisPR-MietR 25/2016 Anm. 1, welche die Argumentation von Selk als nicht zwingend und beide Ansichten als sicherlich dogmatisch begründbar ansieht). Von daher besteht für die Kammer keine Veranlassung, von ihrer bisherigen Ansicht abzuweichen.

4. Zutreffend führt das Erstgericht aus, dass eine Minderung entgegen der Auffassung der Klagepartei nicht deshalb von vorneherein ausgeschlossen ist, weil in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei. Denn ein solcher Grundsatz ist gerade nicht anzuerkennen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Straßenbauarbeiten in einer Innenstadtlage, wonach eine vorübergehende, erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigten Mangel der vermieteten Wohnung darstellt (BGH Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR 15212), steht dem nicht entgegen, denn für Baulärm gilt diese Rechtsprechung nach Überzeugung des Gerichts nicht. Die Rechtsprechung zu Verkehrslärm ist auf Baulärm nicht übertragbar. Dies folgt aus der sogenannten Bolzplatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.04.2015 – Az.: VIII ZR 197/14. Wie das Erstgericht auf Seite 8 seines Urteils ausführt, hat der Bundesgerichtshof die Übertragbarkeit der Grundsätze der Verkehrslärmentscheidung auf die Einwirkungen von Baulärm einer benachbarten Baustelle in seiner Entscheidung vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14, dort Ziffer 35, gerade nicht aufrechterhalten. In Großstadtlagen ist nicht generell mit Baulärm zu rechnen, im Gegensatz zu Straßenlärm, der dort regelmäßig auftritt.

5. Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts. Die Kammer ist nach § 529 Abs. 1 2. HS ZPO an die vom erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind (BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03NJW 2004, 1876 unter II 2 a, Rimmelspacher, NJW 2002, 1897, 1901; Stackmann, NJW 2003, 169, 171).

Ein solcher Verfahrensfehler läge vor, wenn die Beweiswürdigung des Amtsgerichts den Anforderungen der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO nicht genügen würde. Dies wäre dann der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist oder wenn sie gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstoßen würde (BGH Urteil vom 09.07.1999 – V ZR 12/98NJW 1999, 3481 unter II 2; BGH Urteil vom 12.03.2004 – V ZR 257/03).

An diesen Grundsätzen gemessen, ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Es verstößt auch nicht gegen Denk- oder Erfahrungssätze. Das Amtsgericht hat nach einer umfassenden Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung die Zeugen W., M. und E. sowie die Beklagte informatorisch angehört und ist im Urteil rechtsfehlerfrei und für die Kammer unangreifbar zu der Überzeugung gelangt, dass im streitgegenständlichen Zeitraum erhebliche Lärmeinwirkungen auf die Wohnung der Beklagten durch die benachbarte Großbaustelle erfolgt sind (Seiten 9ff. des Ersturteils) und diese so erheblich waren, dass auch die Klagepartei diese gegenüber dem Bauherren nicht nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hinnehmen mußte, sondern vielmehr nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB einen angemessenen Entschädigungsbetrag vom Verursacher verlangen kann (Seite 12 des Ersturteils). Die umfassende Beweiswürdigung der amtsgerichtlichen Entscheidung durch Zeugen sowie Sachverständigenbeweis ist nicht zu beanstanden.

6. Auch ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht das Bauvorhaben nach Bauphasen unterteilt und innerhalb dieser Bauphasen jeweils pauschalierte Minderungsquoten angesetzt hat. Denn bei jeder Baustelle, insbesondere bei besonders großen Baustellen, unterscheiden sich die Geräusch- und sonstigen Immissionen von Tag zu Tag, da naturgemäß im Bauverlauf jeden Tag unterschiedliche und an manchen Tagen auch keine Arbeiten durchgeführt werden. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass der Mieter zur Berechnung der ihm zustehenden Minderung ggf. über Jahre hinweg täglich Messungen durchführen muss, um eine taggenaue Minderungsquote darlegen zu können. Dies würde die Durchsetzung eines Minderungsanspruchs gerade bei länger andauernden, und damit für den Mieter besonders gravierenden, Beeinträchtigungen nahezu ausschließen. Mit einer pauschalierten Minderungsquote können indes belästigungsfreie Tage, ebenso wie Spitzen der Geräuschbelastung, angemessen aufgefangen werden. Eine pauschalierte Minderungsquote erscheint dabei auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass der Mieter – anders als etwa bei periodisch auftretenden Mängeln – eine geringe Baustellenaktivität nur bedingt vorhersehen kann und seinen Alltag daher ungeachtet gelegentlicher Verringerung oder Pausen auf eine übliche oder durchschnittliche Beeinträchtigung ausrichten muss. Die Festsetzung hält sich daher im Rahmen des § 287 ZPO, zumal es gesetzliche Minderungstabellen nicht gibt (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2016, Az. I ZR 90/14, wonach hierbei auch in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis einer richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO in Kauf genommen werden muss, dass das Ergebnis unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt).

7. Auch die Höhe der hier erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten nach Unterteilung in Bauphasen I (Abriss und Grundarbeiten) von 30 % pro Monat sowie für Bauphase II (Hochbauarbeiten) von 25 % pro Monat für zutreffend. Das Amtsgericht ist in nicht zu beanstandender Weise zu diesem Ergebnis gelangt. Denn das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte ausreichend substantiiert zu den Umständen vorgetragen hat, die zur Mietminderung führen. Hier war für den Zeitraum Oktober 2015 bis einschließlich Juni 2016 in einem Abstand von um die 14 Metern zur Wohnung der Beklagten (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung Bl. 990 d.A.) eine Großbaustelle, die die Beklagtenpartei anhand der von ihr zu den Akten gereichten Fotoaufnahmen nebst Protokoll der Bauarbeiten eindringlich geschildert hat (Blatt 32 bis 115 d.A.). Gemäß der Projektbeschreibung des Bauprojekts gemäß Anlage B 2 (Blatt 119 d.A.) betrug die BGF m², worauf Wohneinheiten errichtet werden sollten.

Dass für die Bewältigung eines solchen Großprojektes ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr, Maschineneinsatz und daraus notwendigerweise folgenden Lärm und Schmutzimmissionen erforderlich ist, liegt auf der Hand und ist auch durch das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) G. vom 03.11.2017 sowie dessen Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2018 bestätigt worden. Auf die hierzu ausführlichen Ausführungen des Erstgerichts auf Seite 11 des Ersturteils wird Bezug genommen. Die erstgerichtlich festgesetzten Minderungsquoten, die immer eine Einzelfallbeurteilung anhand des konkreten Parteivorbringens nebst der durchgeführten Beweisaufnahme durch Zeugen und Sachverständigenbeweis beinhalten, sind nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Klagepartei kann hier nicht lediglich eine Minderung von 15 % als gerechtfertigt erachtet werden, weil die Kammer im Verfahren31 S 20691/14 durch Entscheidung vom 14.01.2016 zu einer Minderungsquote im dortigen Verfahren von 15 % gelangt ist. Denn für jeden konkreten Fall ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Eine generelle Vergleichbarkeit einer Großbaustelle mit einer anderen ist nicht gegeben. Die Bemessung der Höhe des Schadenersatzanspruches ist in erster Linie Sache des dabei nach § 287 Abs. 1 ZPO berufenen Tatrichters. Es ist nicht ersichtlich, dass das Erstgericht die Grundsätze der Schadensbemessung verkannt, wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen oder der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt hätte.

8. Zutreffend geht das Erstgericht auch davon aus, dass das Minderungsrecht der Beklagten nicht nach § 536b BGB ausgeschlossen ist, da für die Beklagte bei Anmietung allenfalls eine abstrakte Möglichkeit bestand, dass das Gebäude möglicherweise in Zukunft abgerissen werden könnte und dies für § 536 BGB gerade nicht ausreicht (Seite 11 des Ersturteils). Die Beklagte hat die Wohnung 1997 bezogen. Damals konnte die Beklagte, die auch in der informatorischen Anhörung in der Berufungsverhandlung nochmals geschildert hat, dass das streitgegenständliche alte Gebäude zu Beginn des Mietverhältnisses noch genutzt wurde -insoweit nicht protokolliert-, nicht konkret damit rechnen, dass das gesamte Areal abgerissen und neu bebaut wird. Auch das Erstgericht ist auf Seite 11 unten zur Überzeugung gelangt, dass zur Zeit des Einzugs der Beklagten 1997 keineswegs ein leerstehendes Fabrikgebäude auf dem Gelände der heutigen Großbaustelle vorhanden war, sondern ein Gebäude der Firma A., auf welchem bis Ende 2013 Personen- und Arbeitsverkehr war. Dies deckt sich mit den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung. Erforderlich sind konkrete und nicht lediglich abstrakte Anhaltspunkte einer Vorhersehbarkeit von Baumaßnahmen (vgl. Entscheidung der Kammer Az: 31 S 58/16 Seite 10 Ziffer 4).“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

rbb24.de am 22.11.2018: Berliner Mieter tauschen erste Wohnung über Börse aus

Gut zwei Monate nach dem Start der Tauschbörse „inberlinwohnen.de“ ist nun erstmals ein Wohnungstausch zwischen zwei Mietpartnern geglückt. Wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am Donnerstag mitteilte, befinden sich beide Wohnungen im Prenzlauer Berg und gehören den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften „Gewobag“ bzw. „degewo“.

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2018/11/wohnung-tauschen-boerse-berlin-erster-tausch-.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Ist Voraussetzung für eine Eigenbedarskündigung, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 241/17, Beschluss vom 19.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „ Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung im Hause …… Straße 49, 12049 Berlin verneint. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die auf den Nutzungswunsch der 17-jährigen Tochter der Klägerin gestützte Kündigung vom 28. Juli 2016 nicht nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB beendet worden, die Beklagte daher nicht verpflichtet, die Mietsache an die Kläger herauszugeben, § 546 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung für sich selbst oder eine Person des in den Anwendungsbereich der Regelung einbezogenen Personenkreises zu nutzen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87, m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05WuM 2005, 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 573 Rn. 60; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 29).

Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368).

Die Freiheit des Vermieters, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, genießt den Schutz des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590, mwN.).

Das gilt aufgrund des Stellenwertes der Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz für jedermann aber ebenso für das Besitzrecht des Mieters an der vermieteten Wohnung. Da ein Großteil der Bevölkerung zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen kann, sondern gezwungen ist, Wohnraum anzumieten, erfüllt das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93NJW 1993, 2035; BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16WuM 2017, 333)

Im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen folgt daraus zwar kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters, aber ein Anspruch des Mieters auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob dieser von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder missbräuchlich geltend gemacht wird (BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14NJW 2015, 1590, mwN.; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., BGB § 573 Rn. 32, mwN.).

Dies zugrunde gelegt, haben die Gerichte die Angaben des Vermieters zur Begründung des Eigenbedarfs lebensnah zu würdigen und ihre Plausibilität zu prüfen (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 194/14, NJW 3368, [3370], nach beck-online).

An eben diese Maßstäbe hat das Amtsgericht sich gehalten. Es ist dem Vorbringen der Kläger nachgegangen und hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung entschieden, ob es die Behauptung der Kläger für wahr oder nicht für wahr zu erachtet, § 286ZPO. Nach dieser Vorschrift hat der Richter unter Beachtung der Denk- und Naturgesetze, Erfahrungssätze und der gesetzlichen Beweisregeln im Verlauf des Rechtsstreits gewonnene Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung zu bewerten. Der Richter muss nach der Wahrheit streben, darf sie aber nicht zu der Voraussetzung seiner Entscheidung machen. Deshalb muss er sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. st. Rspr.: BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67, in: NJW 1970, 946; Urt. v. 28.01.2003 – VI ZR 139/02; Urt. v. 03.06.2008 – VI ZR 235/07, in: NJW-RR 2008, 1380).

Diese Anforderungen hat das Amtsgericht zugrunde gelegt, wobei es vor der – bei einem Eigennutzungswunsch naturgemäß gegebenen – Schwierigkeit stand, dass dessen Überprüfung sich auf innere Tatsachen bezieht (vgl. zu den erhöhten Anforderungen an die Beweiswürdigung auch: Anm. Kappus zu BGH, Urt. 23.09.2015, a.a.O., NJW 2015, 3370, [3371]. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist weder lückenhaft oder widersprüchlich, noch liegt ein Verstoß gegen Denkgesetze vor oder eine fehlerhafte rechtliche Bewertung des Ergebnisses der Beweisaufnahme.

Es mag nachvollziehbar sein, dass eine 17-jährige Schülerin sich wünscht, aus der beengten elterlichen Wohnung auszuziehen. Die – sorgfältig protokollierten – Angaben der Zeugin in der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht tragen jedoch die in den Entscheidungsgründen ausgeführten Zweifel daran, dass die Zeugin diesen Wunsch im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung bereits ernsthaft und hinreichend konkretisiert gefasst hatte, verbunden mit dem Entschluss, ihn tatsächlich vollständig und dauerhaft tatsächlich umzusetzen.

Macht der Vermieter dem Mieter – wie hier die Kläger der Beklagten – seine verfassungsrechtlich geschützte Rechtsposition an der Wohnung streitig, reicht es nicht aus, wenn die Angaben der minderjährigen Zeugin bestätigen, dass sie den Umzug in eine eigene Wohnung als Möglichkeit ins Auge gefasst hat, aber der Eindruck im Raum stehen bleibt, dass die Zeugin davon wieder abrücken mag, wenn ihr – im Rahmen der konkreten Umsetzung – erstmals die weitreichenden Konsequenzen klar werden, über die sie sich – ihren Angaben in der Vernehmung zufolge – im Einzelnen gar keine Gedanken gemacht hat.

Die Würdigung des Aussageverhaltens der Zeugin durch das Amtsgericht ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht widersprüchlich.

Wenn das Amtsgericht für seine Würdigung maßgebliche Gesichtspunkte im Verhalten der Zeugin benennt, wie die häufige Rückvergewisserung durch das Suchen von Blickkontakt zu den Klägern, die stakkatohafte Wiedergabe des Vortrags der Kläger, die von der Zeugin bei Entdecken eines Aussagefehlers eingeräumte Aufregung, so tragen sie die Einschätzung der Zeugin in ihrem Auftreten – durchaus alterstypisch – als unsicher. Es mag zugunsten der Kläger unterstellt werden, dass die Überwindung von Unsicherheit, der Weg des Kindes in die Selbstständigkeit als Herausforderung angesehen werden kann und allein nicht ausreicht, der Zeugin die Ernsthaftigkeit des Wunsches abzusprechen, in eine eigene Wohnung zu ziehen.

Zutreffend und überzeugend hat das Amtsgericht aber die tatsächlichen Lebensumstände der Zeugin sowie ihre inhaltlichen Einlassungen in seine Würdigung einbezogen.

Ins Gewicht fällt dabei, dass die Zeugin im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung im Juli 2016 am 24. Juli gerade 16 Jahre alt geworden war und ihr 9. Schuljahr in der am Volkspark Friedrichshain gelegenen Schule am Königstor bevorstand.

Es ist wenig plausibel, dass die im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-Jährige Zeugin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt aufgibt, sich aber im Zusammenhang mit diesem so weitreichenden, auf Dauer angelegten Einschnitt in ihre Lebensumstände über die Einzelheiten (der Organisation) ihres Alltags in einer im Wesentlichen von ihr allein bewohnten Wohnung keine näheren Gedanken macht, nicht einmal weiß, in welchem Stadtbezirk die Wohnung liegt. Wenn in der Kündigung und von der Zeugin im Rahmen der Beweisaufnahme argumentiert wird, der Umzug solle ihr (unter anderem) die Möglichkeit geben, in altersgerechter Atmosphäre Besucher bzw. Freunde zu empfangen, so wäre es naheliegend und alterstypisch gewesen, wenn die Zeugin gewusst hätte, wie ihre Freunde sie im Schillerkiez in Neukölln (unproblematisch) erreichen können und sie ihren Freundeskreis trotz des neuen Lebensmittelpunktes außerhalb des Einzugsbereiches ihrer Schule am Volkspark Friedrichshain aufrechterhalten kann. Die Zeugin hatte indes nicht einmal eine Vorstellung davon, in welchem Bezirk die Wohnung liegt. Sie äußerte die Vorstellung, die Schule mit der U8 erreichen zu können, wobei gerichtsbekannt ist, dass im Bereich der Greifswalder Straße bzw. am Volkspark Friedrichshain keine U-Bahn-Linie entlang führt. In einer Schule in der Greifswalder Straße möchte sie ihren Angaben zufolge aber auch ihr Abitur machen, also keinesfalls wechseln. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass eine 16- Jährige in Berlin durchaus auch längere Wege zur Schule unter Nutzung des gut ausgebauten öffentlichen Verkehrsnetzes zurücklegen kann. Hier aber beschränkt sich der Auszug aus der bisherigen Wohnung nicht auf eine Veränderung der Wohngegend, sondern soll mit einem Verlust der elterlichen Präsenz in der Bewältigung des Alltags einhergehen, dies in einer Lebensphase, die von Wünschen, aber auch zu bewältigenden Unwägbarkeiten geprägt ist. So äußerte die Zeugin den Wunsch, nach der 10. Klasse an die Partnerschule ihrer jetzigen Schule zu wechseln, um das Abitur zu machen, ohne dass sie dies als sicher darstellte.

Vor dem Hintergrund des persönlichen Eindrucks von der im Zeitpunkt der Vernehmung 17- jährigen, im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung 16-jährigen Zeugin ist nachvollziehbar, dass das Amtsgericht ihr nicht mit dem erforderlichen Maß der Gewissheit zu glauben vermochte, dass sie bereits ernsthaft und bestimmt den Wunsch verfolgte, in der von der Beklagten inne gehaltenen Wohnung ihren neuen Lebensmittelpunkt zu begründen. Dies geht zu Lasten der Kläger.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

Spandauer Volksblatt am 22.11.2018: Gegen den Leerstand

Leer stehende Häuser oder Wohnungen sind in vielen Bezirken ein Problem. Wenn der Leerstand nicht gemeldet oder genehmigt wurde, können die Bezirksämter Amtsverfahren gegen die Eigentümer oder Vermieter einleiten. In Spandau sind aktuell 173 solcher Verfahren wegen Leerstand oder des Verdachts auf Leerstand anhängig. 136 Amtsverfahren hat das Bezirksamt wegen des Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot zu laufen. Das teilte der zuständige Stadtrat Stephan Machulik (SPD) jetzt auf Nachfrage der Linksfraktion in der BVV mit. Das Bezirksamt kann in solchen Fällen ein Zwangsgeld verhängen, denn der spekulative Leerstand ist in Berlin illegal – sofern er nicht genehmigt wurde. In den meisten Fällen würde die Androhung jedoch ausreichen, sagte der Stadtrat, das heißt, der Vermieter oder Eigentümer reagiert vor dem Zwangsgeld. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist in Berlin im Dezember 2013 in Kraft getreten, um vorhandenen Wohnraum vor der Umwandlung in Gewerberaum, Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand zu schützen.

https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/gegen-den-leerstand_a190258