Aus der Rubrik „Stadtentwicklungspolitik“:

Berliner Zeitung am 14.09.2017: Hilferuf wird zur Anklage – Vermieter fordern Unterstützung beim Neubau
Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) versuchte das Schreiben am Mittwoch noch ald „ganz normalen Brief“ abzutun. Doch das Papier, das ihr die Chefs der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen zugeschickt haben, ist alles andere als gewöhnlich.
http://www.berliner-zeitung.de/berlin/hilferuf-wird-zur-anklage-vermieter-fordern-unterstuetzung-beim-neubau-28407798

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist ein auf drei Jahre befristeter Formular-Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit ein Zeitmietvertrag?

Die Antwort des Landgerichts Hildesheim (LG Hildesheim – 7 S 56/16, Urteil vom 02.11.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hildesheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) bis e) wie folgt aus: “ Der Kläger ist berechtigt, von der Beklagten zu 1 ausstehende Nettomiete für den Zeitraum von anteilig August 2015 bis Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 3.410,00 Euro sowie von den Beklagten zu 2 und 3 für den Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 2.430,00 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu beanspruchen.

Zwischen den Parteien ist ein wirksamer, befristeter Mietvertrag über Wohnraum mit einer Verlängerungsklausel unter dem 11. Februar 2015 zustande gekommen. Bei diesem handelt es sich weder um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB, noch haben die Beklagten ihre auf Abschluss des Vertrages gerichteten Willenserklärungen wirksam angefochten.

a) Soweit sich die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung umfassend mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Wirksamkeit eines wechselseitigen, befristeten Verzichts auf das (ordentliche) gesetzliche Kündigungsrecht (vgl. BGH ZMR 2004, 251; BGH NZM 2004, 734) sowie auch zur ergänzenden Vertragsauslegung bei einer unwirksamen Befristungsvereinbarung (vgl. BGH NJW 2013, 2820; BGH NZM 2014, 235) befassen, kommt es hierauf im vorliegend zu beurteilenden Streitfall nicht entscheidend an. Mit den unter § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages sowie in der „Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag über Wohnraum“ getroffenen Absprachen haben die Parteien schon dem eindeutigen Wortlaut nach einen zunächst auf die Dauer von drei Jahren befristeten Mietvertrag abgeschlossen, der anschließend – per ausdrücklich bei Vertragsunterzeichnung vereinbarter Verlängerungsklausel – automatisch und ohne weiteres Zutun der Parteien in ein unbefristetes Mietverhältnis übergehen soll. Bei der maßgeblichen Beurteilung auf der Grundlage des objektiven Empfängerhorizonts gemäß §§ 157133 BGB können die ausdrücklichen Vertragsregelungen zur Mietzeit („Die Mietzeit beträgt 3 Jahre, d. h. vom 01.04.2015 bis 31.03.2018. Nach Ablauf der 3 Jahre läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiter. Die dann geltenden Kündigungsfristen sind im Mietvertrag unter § 3 festgehalten.“) nicht anders verstanden werden. Diese Regelungen sind eindeutig. Der Wortlaut „… läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiter“ macht unmissverständlich klar, dass von einem wechselseitigen befristeten Kündigungsverzicht innerhalb eines von Anfang an auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages ebenso wenig ausgegangen werden kann wie von einem befristeten Zeitmietvertrag, der mit Ablauf der Bindungsdauer gleichsam automatisch seine Beendigung finden sollte.

b) Das so mit dem Inhalt eines befristeten Mietvertrages mit einer Verlängerungsklausel zustande gekommene Vertragsverhältnis ist wirksam, auch wenn es sich bei diesen Klauseln um durch den Kläger bei Abschluss des Vertrages gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 575 Rn. 79 u. 81 unter Hinweis auf LG Halle WuM 2006, 572).

aa) Eine in schriftlicher Form vorgesehene, sowohl für den Mieter als auch den Vermieter gleichermaßen geltende Befristung für drei Jahre – insbesondere mit einer Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit – stellt keine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar (vgl. Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 575 Rn. 84 ff. m. w. N.). Gerade dessen Interesse an einer dauerhaften Innehabung der Wohnung wird geschützt. Angesichts der vergleichsweise kurzen Bindung wird auch die Dispositionsfreiheit beider Mietvertragsparteien nicht unangemessen beschränkt.

bb) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Regelungen zur Mietdauer fehlt zudem jeder Anhaltspunkt dafür, dass der Kläger die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Sinne des § 123 BGB arglistig täuschte; ebenfalls ist nichts dafür ersichtlich, dass sich die bei Abschluss des Vertrages volljährigen und geschäftsfähigen Beklagten bei Abgabe ihrer Willenserklärungen in einem Inhalts- oder Erklärungsirrtum im Sinne des § 119 BGB befanden, weshalb sie nicht zu einer Anfechtung berechtigt waren.

c) Die durch die Beklagten zum 30. September 2015 ausgesprochenen (ordentlichen) Kündigungen sind unwirksam, weil die Befristung erst mit Ablauf des 31. März 2018 endet und eine ordentliche Kündigung bis zu diesem Zeitpunkt gerade mit Rücksicht hierauf nach §§ 542 Abs. 1, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB nicht möglich war.

Das Mietverhältnis ist nicht etwa deshalb ordentlich kündbar, weil der Mietvertrag mangels schriftlicher Mitteilung eines der qualifizierten Befristungsgründe des § 575Abs. 1 Satz 1 BGB gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis zu behandeln wäre. Die im vorliegenden Streitfall zu beurteilende Vertragsgestaltung – ein zunächst befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit – unterfällt gerade nicht dem Schutzzweck des § 575 Abs. 1 u. 4 BGB. Mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149) sollte eine Beendigung des Wohnraummietvertrages allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB verhindert werden. Die Regelung soll den Mieter vor dem von ihm nicht mehr zu beeinflussenden Verlust seiner Wohnung schützen, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Mietvertrag (vgl. BGH ZMR 2004, 251). Eine solche Vertragsgestaltung, die den Mieter einer für ihn unabwendbaren Gefahr des Verlustes seiner Wohnung mit Ablauf der Befristung aussetzt, liegt hier gerade nicht vor. Nach den zwischen den Parteien zur Mietdauer getroffenen Vereinbarungen wandelt sich das zunächst bis zum 31. März 2018 befristete Mietverhältnis automatisch und auch vom Kläger als Vermieter nicht einseitig zulasten der Beklagten beeinflussbar in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit um, so dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt in den Genuss des umfassenden mietrechtlichen Kündigungsschutzes kommt. Zugleich steht es den Beklagten als Mietern frei, das Mietverhältnis sodann ordentlich zu kündigen.

Das vorliegend zu beurteilende Mietverhältnis endet also gerade nicht unabänderlich mit dem Auslaufen der Befristung. Eine solche Vertragsgestaltung ist – auch im Lichte des § 575 Abs. 1 BGB – wirksam, ohne dass dafür die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt worden sein müssten.

d) Da das Mietverhältnis allemal bis zum Ende des Jahres 2015 Bestand hatte, schulden die Beklagten die von ihnen bisher nicht an den Kläger entrichteten Mietzahlungen in Höhe von monatlich 810,00 Euro als Gesamtschuldner, §§ 535 Abs. 2, 421 BGB.

e) Selbst für den Fall, dass der Kläger den Beklagten gegenüber – entsprechend deren erstmaligen Sachvorbringen im vorliegenden Berufungsverfahren – geäußert haben sollte, diese sollten schriftlich kündigen, ergibt sich hieraus keine abweichende Beurteilung. Einer Einvernahme des hierzu durch die Beklagten als Zeugen benannten … bedarf es nicht. Denn es ist durch die Beklagten nichts dafür vorgetragen und auch nicht ansonsten ersichtlich, dass der Kläger mit seiner angeblichen Erklärung zum Ausdruck bringen wollte, geschweige denn zum Ausdruck gebracht hätte, entgegen den verbindlichen mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien eine vorzeitige Kündigung der Beklagten als wirksam zu akzeptieren, sofern sie nur in der ohnehin für die Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 BGB vorgeschriebenen Form erfolgte. Vor diesem Hintergrund ist die erstmals im Berufungsverfahren durch die Beklagten behauptete Erklärung des Klägers als bloßer Hinweis auf die gesetzlichen Formvorschriften einer Kündigung zu werten. Eine von den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien abweichende Berechtigung der Beklagten, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, folgt hieraus nicht.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

faz.net am 13.09.2017 – Bezahlbares Wohnen Hilflose Wohnungspolitik 

Gerade in den Städten wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Das liegt auch an politischen Fehlentscheidungen – aber nicht nur. 

In den vier Jahren seit der vorigen Bundestagswahl sind die Wohnungsmieten um 15 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen um 30 Prozent gestiegen.

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/bezahlbares-wohnen-hilflose-wohnungspolitik-15195399.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

deutschlandfunkkultur.de am 12.09.2017: Berlin setzt auf das Vorkaufsrecht für Immobilien – „Wir kaufen uns die Stadt zurück“

Keine Luxussanierung, keine Umwandlung in Eigentumswohnungen. Wenn in Berlin Wohnhäuser verkauft werden, will die Stadt ein Wörtchen mitreden – und im Notfall die Häuser selbst kaufen.

http://www.deutschlandfunkkultur.de/berlin-setzt-auf-das-vorkaufsrecht-fuer-immobilien-wir.976.de.html?dram:article_id=395670

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Besteht ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte?

Die Antwort des Landgerichts Amberg (LG Amberg – 24 S 299/17, Urteil vom 09.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Amberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. bis V. wie folgt aus: „Die Berufung des Beklagten ist zulässig und vollumfänglich begründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung im 1. Obergeschoss rechts des Anwesens in und Herausgabe mit 3 Haustür-, 5 Zimmer- und 2 Briefkastenschlüsseln sowie auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen nicht zu.

Vor Ausspruch der Kündigung war eine Abmahnung erforderlich. Diese ist unstreitig nicht erfolgt. Deswegen war die Klägerin weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

I.

Es handelt sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum, so dass die §§ 549 ff. BGB anwendbar sind. Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 569 BGB geregelt, welcher auf § 543 BGB Bezug nimmt.

II.

Für die außerordentliche fristlose Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Ein solcher liegt insbesondere gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzung lag hier vor, da der Beklagte die Wohnung zumindest drei Mal über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietete.

III.

Gem. § 543 Abs. 3 S. 1 ist allerdings dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Vorliegend haben die Parteien in § 3 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrages, Anlage K 1, vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Eine Einwilligung der Klägerin lag unstreitig nicht vor. Der Beklagte hat durch die unerlaubte Untervermietung also gegen eine mietvertragliche Pflicht verstoßen (Einholung einer Einwilligung vor Untervermietung oder sonstiger Gebrauchsüberlassung). Eine Abmahnung war damit grundsätzlich erforderlich.

IV.

Die Abmahnung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Dies ist nach § 543Abs. 3 S. 2 BGB der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1) bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2).

1. Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist nicht gegeben. In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde (Palandt/Weidenkaff, 76. Aufl., 2017, § 543 Rn. 48). All dies ist nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

2. Auch eine Entbehrlichkeit nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Ein besonderer Grund für die sofortige Kündigung erfordert, dass ein Erfolg einer Abmahnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht entfallen lassen würde, z.B. wegen der Schwere der Pflichtverletzung (Palandt/Weidenkaff, 76. Aufl., 2017, § 543 Rn. 49).

a) Dass die Parteien den Fall einer unberechtigten Untervermietung nicht als so schwerwiegend ansehen, dass er zur sofortigen Vertragsbeendigung berechtigen sollte, zeigt bereits die zwischen den Parteien in § 3 Nr. 2 S. 2, S. 3 des Mietvertrages, Anlage K 1, getroffene vertragliche Vereinbarung. Hiernach kann der Vermieter bei unbefugter Untervermietung verlangen, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Nur falls dies nicht geschieht, kann der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung das Hauptmietverhältnis fristlos kündigen. Dass diese Voraussetzungen gegeben wären, ist nicht vorgetragen. Die Parteien haben in ihrer vertraglichen Abrede damit geregelt, dass seitens des Vermieters bei unberechtigter Untervermietung des Mieters eine vorherige Aufforderung zur Unterlassung notwendig ist, welche als Abhilfefrist einer Abmahnung gleich kommt.

Bereits hiernach wäre also eine Kündigung ohne vorherige Abhilfefrist/Abmahnung unzulässig.

b) Aber auch im Übrigen sieht die Berufungskammer hier einen solchen besonderen Grund für die sofortige Kündigung nicht. Es liegt keine solche schwere Pflichtverletzung des Beklagten vor, dass der Klägerin trotz erfolgreicher Abmahnung die Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses unzumutbar wäre.

Eine solche Ausnahme ist nur dann anzunehmen, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertrags verstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Der ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraumes über airbnb kommt erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu. So kann ein besonderer Umstand die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens sein. Weiter kann besonderer Umstand sein, dass mit der unberechtigten Untervermietung besondere Abnutzungserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung einhergegangen wären (zum Ganzen, auch zum grundsätzlichen Erfordernis einer Abmahnung vor Kündigung bei einer unbefugten entgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Vermieter über airbnb angebotenen Mietwohnung an Touristen, vgl. LG Berlin, Beschluss vom 27.07.2016, IBRR 2016, 2130).

Derartige besondere Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Es handelte sich hier lediglich um drei Gebrauchsüberlassungen, die allesamt vor Erhalt der Kündigung erfolgten. Dass der Zustand der Wohnung hierunter besonders gelitten hätte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch die Motivation des Beklagten, hierüber einen Teil seiner Mietkosten zu decken, wiegt angesichts der geringen Anzahl an Untervermietungen nicht besonders schwer.

V.

Eine anderweitige Beurteilung des Abmahnungserfordernisses ergibt sich auch nicht aus den vom Klägervertreter im Schriftsatz vom 01.08.2017 genannten Fundstellen.

§ 573 BGB betrifft zunächst die ordentliche, nicht die außerordentliche Kündigung, welche hier vorrangig zu prüfen ist. Für die außerordentliche Kündigung ist in § 543Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorherige Abmahnung erforderlich, wie dies ausdrücklich im Gesetz normiert ist. Damit lassen sich die zitierten Fundstellen schon nicht auf die außerordentliche Kündigung übertragen.

Aber auch im Übrigen würde dies nichts ändern: Nach BGH, Urteil vom 28.11.2007, NJW 2008, 508, ist bei der ordentlichen Kündigung wg. schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) zwar nicht die Abmahnung vorausgesetzt. Allerdings kann der Abmahnung insofern Bedeutung zukommen, dass erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.

Wie schon unter IV.2. ausgeführt, war vorliegend gerade auf Grund der vertraglichen Vereinbarung in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages klar, dass die Untervermietung nicht ohne Abhilfefrist zur Kündigung berechtigen sollte. Hier wäre der Pflichtverletzung deshalb gerade erst durch die Missachtung einer gesetzten Abhilfefrist das erforderliche Gewicht zugekommen.“

AMV im Lichte der Presse:

Unterwegs in Spandau am 13.09.2017: 1. Spandauer Wohntag des AMV – Wohnen in Spandau

Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e. V. veranstaltet am 07.10.2017 in Berlin-Spandau unter der Schirmherrschaft von Herrn Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank den 1. Spandauer Wohntag mit Vorträgen und Infoständen zu dem Thema „Wohnen in Spandau“ und lädt alle Mieterinnen und Mieter herzlich ein.

SCHIRMHERR: Herr Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank

WANN: 07.10.2017, 10:00 Uhr bis ca. 14:00 Uhr

WO: Klubhaus Falkenhagener Feld, Westerwaldstraße 13, 13589 Berlin-Spandau

ANFAHRT: Buslinien M37, 137, 337, Haltestelle: Westerwaldstraße

Programm:

10:00 Uhr Eröffnung durch den 1. Vorsitzenden des AMV RA Uwe Piper
10:05 Uhr Grußworte des Schirmherr Helmut Kleebank, Bezirksbürgermeister von Spandau
10:20 Uhr Situation auf dem Spandauer Wohnungsmarkt und besondere Angebote von städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen
(Dr. David Eberhardt, Pressesprecher und Leiter Bereich PR – BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V.)

10:50 Uhr Kaffeepause

11:05 Uhr Wohnungsneubau in Spandau (Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig)
11:50 Uhr Mittagspause/Lunch
12:30 Uhr Wohnen bei degewo und WBM im Neubauobjekt Pepitahöfe in Hakenfelde (Frau Valentina Gabriel, Abteilungsleiterin Vermietung der WBM GmbH)
12:45 Uhr Wohngeld – Entwicklung der sozialgebundenen Wohneinheiten in Spandau (Bezirksstadtrat für Bürgerdienste, Ordnung und Jugend Stephan Machulik)

13:15 Uhr Schlusswort RA Uwe Piper, 1. Vorsitzender des AMV

Umfassende Informationen rund um das Thema „Wohnen in Spandau“ bekommen Mieterinnen und Mieter auf dem 1. Spandauer Wohntag des AMV am 07.10.2017 bei Vorträgen zu den Themen

– Situation auf dem Spandauer Wohnungsmarkt und besondere Angebote von städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen

– Wohnungsneubau in Spandau

– Wohnen bei degewo und WBM im Neubauobjekt Pepitahöfe in Hakenfelde

– Wohngeld – Entwicklung der sozialgebundenen Wohneinheiten in Spandau

Informieren Sie sich. Stellen Sie den Referenten Fragen oder diskutieren Sie mit.

An einem Infostand präsentiert die WBM das Gemeinschsftsprojekt Pepitahöfe der Wohnungsbaugesellschaften degewo und WBM. Es erwartet Sie interessantes Info-Material.

Der AMV dankt ausdrücklich Herrn Bezirksbürgermeister Helmut Kleebank für die Übernahme der Schirmherrschaft sowie der Referentin und den Referenten für die inhaltliche Gestaltung des 1. Spandauer Wohntag des AMV und freut sich auf zahlreiches Erscheinen interessierter Bürgerinnen und Bürger.

Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenlos! Eine Anmeldung ist nicht erforderlich! Für das leibliche Wohl ist gesorgt!

http://www.unterwegs-in-spandau.de/1-spandauer-wohntag-des-amv/

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

Berliner Kurier am 13.09.2017: Neue Studie – Warum die Miete immer mehr Berliner arm macht
Wohnen in Berlin ist teurer als in den meisten anderen Großstädten Deutschlands.
http://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez—stadt/neue-studie-warum-die-miete-immer-mehr-berliner-arm-macht-28401182

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

Berliner Zeitung am 12.09.2017: Studie der Hans-Böckler-Stiftung – Mietpreise machen viele Berliner arm
Der Wert ist bedenklich. Berliner müssen im Mittel für ihre Mietwohnung knapp über 27 Prozent ihres Einkommens ausgeben.
http://www.berliner-zeitung.de/berlin/studie-der-hans-boeckler-stiftung–mietpreise-machen-viele-berliner-arm-28401022

Aus der Rubrik „Mietenentwicklung“:

EPOCH TIMES am 13.09.2017 – Studie: Wohnen macht manche Menschen arm – „hohe Mietbelastung trägt zu wachsender Ungleichheit bei“
„Die Wohnbedingungen sind nicht nur ein Spiegel bestehender Ungleichheit, sondern tragen selbst durch die hohe Mietbelastung zu einer wachsenden Ungleichheit bei,“ schreiben die Autoren einer Studie, die die Wohnkostenbelastung für alle 77 deutsche Großstädte des Jahres 2014 ermittelt hat.
Wohnen macht manche Menschen arm: Rund 5,6 Millionen Haushalte in deutschen Großstädten müssen mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens nur für Miete und Nebenkosten aufwenden.
http://www.epochtimes.de/politik/deutschland/studie-wohnen-macht-manche-menschen-arm-hohe-mietbelastung-traegt-zu-wachsender-ungleichheit-bei-a2214809.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist Kinderlärm aus Nachbarwohnungen in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 226/16, Urteil vom 22.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bis b) unter den Randnummern 12. bis 17. wie folgt aus: „Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin führt gemäß § 544Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). Dieses Grundrecht gebietet es, dass sich das Gericht mit allen wesentlichen Punkten des Vortrags einer Partei auseinandersetzt. Zwar muss es nicht jede Erwägung in den Urteilsgründen ausdrücklich erörtern. Aus dem Gesamtzusammenhang muss aber hervorgehen, dass es die wesentlichen Punkte berücksichtigt und in seine Überlegungen mit einbezogen hat (Senatsbeschlüsse vom 5. April 2005 – VIII ZR 160/04NJW 2005, 1950, unter II 2 b; vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 295/08WuM 2009, 539 Rn. 5). Daran mangelt es hier. Denn das Berufungsgericht hat – wie die Nichtzulassungsbeschwerde mit Recht rügt – den Kern des Vorbringens der Klägerin zu Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer der ihrem Klagebegehren zugrunde liegenden Lärmstörungen verkannt und dadurch bereits im Ansatz die entscheidungserhebliche Abwägung der einander gegenüber stehenden Interessen verfehlt. Darüber hinaus hat es einen wesentlichen Teil des Klagevorbringens unter grundlegender Missachtung bestehender Substantiierungsanforderungen übergangen.

a) Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen sind und für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB begründen (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11NJW 2012, 1647 Rn. 11). Dazu zählt auch üblicher Kinderlärm, den das Immissionsschutzrecht des Bundes und der Länder (z.B. § 22 Abs. 1a BImSchG, § 6 Abs. 1 LImSchG Bln) für seinen Bereich als grundsätzlich sozial adäquat und damit zumutbar behandelt, was – auch wenn diese Maßstäbe für die mietrechtliche Pflichtenlage keine unmittelbare Wirkung entfalten können (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 27; Dötsch, ZfIR 2012, 458, 461) – gewisse Ausstrahlungswirkungen auf die ohnehin schon längst in diese Richtung tendierende Verkehrsanschauung zur Toleranz gegenüber solchen Geräuschemissionen und darüber auf die mietrechtlichen Abwägungsprozesse hat, die ihrerseits allerdings zugleich durch das Gebot zumutbarer gegenseitiger Rücksichtnahme geprägt sind (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14BGHZ 205, 177 Rn. 26 ff. mwN).

Vor diesem Hintergrund geht die ganz überwiegende Instanzrechtsprechung deshalb für Fallgestaltungen, die mit dem Streitfall vergleichbar sind (zu einem Sonderfall etwa LG Münster, NJW 2009, 3730, 3731 [autistisches Kind]), zutreffend davon aus, dass zwar auf der einen Seite Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat. Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen (z.B. BayObLG, NJW-RR 1994, 598, 599; OLG Düsseldorf, NJW 2009, 3377 f. [jeweils WEG-Sachen]; OLG Düsseldorf, OLGR 1997, 89, 91; LG Berlin [Zivilkammer 62], WuM 1999, 329; LG München I, NJW-RR 2005, 598; LG Köln, Urteil vom 30. Oktober 2008 – 6 S 403/07).

b) Auch das Berufungsgericht ist von diesem Ansatz ausgegangen und hat ausgeführt, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stamme, sondern dass grundsätzlich bei jeder Art von Lärm unter Einschluss von Kinderlärm auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen ist. Das Berufungsgericht hat jedoch bei Anlegung dieses Maßstabs wesentliches Vorbringen der Klägerin zu Art, Intensität, Frequenz und Dauer der auf ihre Wohnung einwirkenden Geräusche und Erschütterungen übergangen. Insbesondere hat es sich durch die lediglich kursorische Auswertung der vorgelegten Lärmprotokolle den Blick für den Kern des in jeder Hinsicht mit Substanz unterlegten Vorbringens der Klägerin verstellt, der darin besteht, dass die von den Kindern der Streithelfer wie auch von den Streithelfern selbst ausgehenden Geräuschemissionen jedes noch irgendwie hinzunehmende Maß überschritten haben.

Insoweit kann, wie die Nichtzulassungsbeschwerde anhand der unter Beweis gestellten Eintragungen in den Lärmprotokollen im Einzelnen erläutert hat und wie sich auch aus den übrigen, für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren als richtig zu unterstellenden Eintragungen in den vorgelegten Lärmprotokollen ohne Weiteres erschließt, schlechthin nicht davon die Rede sein, dass die protokollierten Geräuschemissionen und Erschütterungen in ihrer bemerkenswerten Frequenz und Dauer noch als Ausdruck eines natürlichen Bewegungsdrangs von Kindern darauf abgezielt hätten, durch ihre „natürlich angelegten, ständigen Wiederholungen … die Voraussetzungen zu einer differenzierten Bewegungsfähigkeit“ zu schaffen und hierüber „als ein Schritt der natürlichen Entwicklung von Kindern“ normaler Wohnnutzung zu entsprechen. Ebenso hat das, was in auffälliger Häufigkeit und Wiederkehr in den Lärmprotokollen etwa als familiäre Auseinandersetzung, „Riesentheater“ oder Schreien und Brüllen insbesondere des Streithelfers zu 2 verzeichnet ist, nur wenig mit dem gemein, was als eine noch im üblichen Rahmen liegende erzieherische Einwirkung verstanden werden kann, um „die zuvor wohl als zu laut empfundenen Kinder aufzufordern, ihrerseits Ruhe zu geben und ein Schreien zu unterlassen“.

Dass hinsichtlich der als Mangel der Mietsache gerügten Geräuschemissionen und Erschütterungen ein unauflöslicher Widerspruch zwischen den vorgelegten Lärmprotokollen und dem dazu gehaltenen Klagevortrag bestanden hat, der das Berufungsgericht möglicherweise hätte veranlassen können, nach vorheriger Erörterung etwaiger Widersprüche den unmissverständlich auf einen Mangel hinauslaufenden Klagevortrag bei seiner Würdigung in der geschehenen Weise außer Betracht zu lassen und stattdessen den nach seiner Sicht nicht mangeltauglichen Eintragungen in den Protokollen den Vorzug zu geben, ist nicht erkennbar. Das gilt umso mehr, als es einer Vorlage der Lärmprotokolle noch nicht einmal bedurft hätte, weil die Immissionsbelastung, derer die Klägerin sich in ihrer Wohnung seit Jahren ausgesetzt sieht, in ihrem dargestellten Klagevorbringen nach Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit in einer den Kern ihres Angriffs kennzeichnenden Weise mit ausreichender Substanz beschrieben war (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16NJW 2017, 1877 Rn. 11 f., 14 mwN).“