Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 264/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Es ist nicht aufgrund einer unzulässigen Änderung der Mietstruktur unwirksam. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2015 – 63 S 71/15, GE 2015, 1405).

Die Klägerin hat hier die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung für 2012 dargetan. Zwar belegen die Heizkosten von 1.481,22 EUR nur einen monatlichen Anteil von 123,44 EUR statt 129,– EUR. Das stellt für den Beklagten indes keinen Nachteil dar, weil sich sonst der fiktive Nettomietanteil und dementsprechend auch die Kappungsgrenze erhöhte.

Ohne Erfolg verweist der Beklagte auf einen in der nicht weiter verfolgten Mieterhöhungserklärung vom 12. Juli 2013 angegebenen Heizkostenanteil von 111,– EUR. Denn die der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegte Abrechnung für 2012 stammt vom 30. Juli 2013 und konnte dementsprechend nicht Grundlage für die frühere Erklärung sein. Die spätere Abrechnung ist aktueller und deshalb dem vorliegenden Erhöhungsverlangen zugrunde zu legen.

Konkrete Einwände gegen die mit der Heizkostenabrechnung für 2012 dargelegten Heizkosten werden vom Beklagten – abgesehen von einem defekten Erfassungsgerät in der Küche – nicht vorgebracht. Letztere sind unbeachtlich, weil in der Abrechnung insoweit eine Schätzung ausgewiesen ist.

Es kommt entgegen der Ansicht des Beklagten im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von der Klägerin verlangt werden oder der Beklagte zahlt. Maßgeblich für den in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten sind die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprechen eben nicht ohne weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern ergeben sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung.

Entsprechendes gilt für die Höhe der anteiligen Betriebskosten. Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,67 EUR/m². Auch hier kann der Beklagte die von der Klägerin angegebenen und aufgeschlüsselten Betriebskosten nicht mit bloßem Nichtwissen bestreiten. Vielmehr wären auch hier substantiierte Beanstandungen nach einer Einsicht in die entsprechenden Unterlagen bei der Klägerin vorzubringen gewesen.”

Ist bei einem Mieterhöhungsverlangen eine Stellvertretung zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 264/15, Urteil vom 29.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mieterhöhungsverlangen ist von der Klägerin wirksam erklärt worden. Zwar stammt es nicht unmittelbar von der Klägerin. Bei der Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens ist jedoch eine Stellvertretung zulässig. Diese liegt hier vor und ist in der Mieterhöhungserklärung auch ausdrücklich erkennbar gemacht, indem unmittelbar über den Unterschriften angeben ist: “nn-AG in Vertretung für mm-GmbH”. Das erfüllt ohne Zweifel die Voraussetzungen von § 164 Abs. 2 BGB. Dass dem Erhöhungsverlangen keine Vollmacht beigefügt war, steht einer wirksamen Vertretung nicht entgegen. Eine Zurückweisung nach § 174 BGB ist nicht erfolgt. Dass die Klägerin im Zeitpunkt der Erklärung bereits Eigentümerin des Grundstücks war, ergibt sich aus dem von ihr eingereichten Grundbuch-Auszug nebst HR-Auszug.”

Ist bei einem bereits seit längerer Zeit bestehendem Mietverhältnis, bei dem ein Bettwanzenbefall eintritt, davon auszugehen, dass der Mieter den Befall zu verantworten hat, sofern er sich nicht exkulpieren kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 16 C 395/16, Urteil vom 08.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 339,32 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Denn der Beklagte hat seine Obhutspflicht und damit eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB) verletzt.

Nach § 280 Abs. 1 BGB kann der Gläubiger, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt, Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen; dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Die von dem Beklagten gemietete Wohnung wies nach längerer Mietzeit Bettwanzen auf. Der Entscheidung ist zugrundezulegen, dass der Beklagte den Bettwanzenbefall zu vertreten hatte, also den Befall zumindest leicht fahrlässig verursacht hat (vgl. § 276 BGB). Denn der Beklagte hat sich nicht dahin zu exkulpieren vermocht, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten habe.

Ist bei einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (vgl. § 538 BGB), den der Befall mit Bettwanzen darstellt, streitig, ob der Mangel oder Schaden vom Mieter oder Vermieter zu vertreten ist, gilt die Sphärentheorie (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 536 BGB, Rn. 494). Nach dieser wird die Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen verteilt; aufgrund der gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, hat nach der Sphärentheorie daher zunächst der Vermieter zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Herrschafts- und Einflussbereich gesetzt worden ist (Eisenschmid a. a. O. m. w. N.). Erst wenn die � Schadensursache insoweit ausgeräumt ist, muss sich der Mieter hinsichtlich seines – vermuteten – Verschuldens entlasten (Eisenschmid a. a. O. m. w. N.).

Dies gilt jedoch nicht, wenn im Obhutsbereich des Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden entsteht (BGH, Grundeigentum 1998, 175 f.; KG, MDR 2010, 1109 f). Vorliegend ist der Bettwanzenbefall im Gefahrenbereich des Beklagten, beim Mietgebrauch, entstanden. Unstreitig besteht der Mietverhältnis seit längerer Zeit. Es ist gerichtsbekannt, dass Bettwanzen, Parasiten, die sich von Blut ernähren und nach dem Blutsaugen vom Wirt ablassen, sich z. B. in Betten, Sofas, Teppichen, gebrauchten Textilien aufhalten können. Die Parasiten werden in der Regel mit Möbeln oder den Kleidern am Leib in die Wohnung “eingeschleppt”. Zwar können die bei Einzug leeren Wohnräume bereits befallen sein und die Bettwanzen sich dann in der Folge weiter ausbreiten. Dies ist hier jedoch nicht anzunehmen, da das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit bestand.

Den durch die Beseitigung des Bettwanzenbefalls der Wohnung entstandenen Schaden in Form der an den Kammerjäger durch die Klägerin gezahlten Vergütung hat der Beklagte zu ersetzen.”

Steht einem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO zu, wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 101/17, Urteil vom 15.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht der geltend gemachte Kondiktionsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu, da die streitgegenständlichen Abrechnungen formell und materiell ordnungsgemäß und die Zahlungen der Kläger damit mit Rechtsgrund erfolgt sind. Sie sind insbesondere materiell ordnungsgemäß. Den Klägern steht ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu. Danach ist in den Fällen, in denen die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, der Nutzer berechtigt, die Kosten für Heizung und Warmwasser anteilig um 15 von 100 zu kürzen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, unbeschadet der Frage, ob die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren. Denn ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO entsteht nur dann, wenn entgegen der Vorschriften der HeizkostenVO verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, nicht aber wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 – V ZR 57/11, NJW 2012, 522 Rz. 17). Nach dieser Maßgabe bestand hier kein Kürzungsrecht, weil die streitgegenständlichen Abrechnungen verbrauchsabhängig erfolgt sind. Zwar mag der verbrauchsabhängige Teil der Abrechnung den Vorgaben des § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO nicht entsprechen, das ändert jedoch nichts daran, dass die Abrechnung gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt ist. Durch den etwaigen Formalverstoß wird die Abrechnung nicht zu einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung (vgl. BGH, a.a.O.; Lammel, ZMR 2016, 6, 7).

Die streitgegenständlichen Abrechnungen sind auch nicht ansonsten materiell unrichtig. Denn im Kondiktionsprozess ist der Mieter für die materielle Unrichtigkeit der Abrechnungen darlegungs- und beweisbelastet (vgl. Kammer, Beschluss vom 24. Mai 2016 – 67 S 149/16, ZMR 2016, 690). Dieser Darlegungs- und Beweislast sind die Kläger bereits im Ansatz nicht gerecht geworden, da weder dargetan noch sonst wie ersichtlich ist, dass die ihnen gegenüber in Abrechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkosten geringer ausgefallen wären, wenn die Beklagte im Einklang mit § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO einen Wärmezähler eingebaut und den Verbrauch entsprechend anteilig erfasst hätte.”