Wirkt sich ein vorhandener Fahrradabstellraum wirkt als wohnwerterhöhendes Merkmal aus, wenn er im Hinblick auf die vorhandenen Mietparteien unterdimensioniert ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 375/16, Urteil vom 02.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Berufung hat jedoch insoweit Erfolg, als die Klägerin darauf verweist, das wohnwerterhöhende Merkmal “abschließbarer Fahrradabstellraum” sei insbesondere im Hinblick auf die Unterdimensionierung des Fahrradabstellraums mit – nach den amtsgerichtlichen Feststellungen – nur 6 sogenannten Kreuzberger Bügeln für 12 allenfalls 15 Fahrräder bei vorhandenen 30 Mietparteien nicht gegeben. Zwar gibt der Mietspiegel eine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor. Jedoch kommt dem vorhandenen abschließbaren Fahrradabstellraum entgegen der Ansicht des Amtsgerichts dann keine tatsächlich den Wohnwert erhöhende Wirkung zu, wenn er unzureichend ist (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 31. August 2010 – 63 S 635/09). Davon ist nach dem nicht erheblich bestrittenen detaillierten Vortrag der Beklagten i.Vm. den eingereichten aussagekräftigen Fotografien auszugehen, die belegen, dass der Raum gerade in der hauptsächlichen Nutzungszeit (in den Stoßzeiten) keine hinreichenden Abstellmöglichkeiten aufweist, was durch die zur Mittagszeit erfolgte Augenscheinseinnahme mit dem Ergebnis einer zu dieser Zeit nicht feststellbaren Überfüllung des Fahrradabstellraums nicht widerlegt wird.”

Genügt bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis, wenn sich die Anpassung darauf beschränkt, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 124/16, Urteil vom 27.01.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entgegen der Auffassung der Beklagten war die Erhöhung der Vorauszahlungen wirksam und von ihnen zu zahlen. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei anlässlich einer Abrechnung eine Anpassung der Vorschüsse auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Klägerin hat eine derartige Erklärung in der Abrechnung für 2009 vom 30. Oktober 2010 abgegeben und diese auch unter Hinweis auf das Abrechnungsergebnis begründet. Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10, GE 2011, 1547).
Das ist hier der Fall. Die auf die Beklagten entfallenden Betriebskosten ohne Aufzug beliefen sich auf 1.315,42 EUR. Unter Berücksichtigung des Nutzungszeitraums von sieben Monaten ergibt sich daraus ein monatlicher Betrag von 187,92 EUR. Damit korrespondiert die von der Klägerin verlangte Erhöhung auf monatlich 188, — EUR. Entsprechendes gilt für die Verminderung des Vorschusses für den Aufzug von 20, — EUR auf 18, — EUR.

Der Wirksamkeit der vorgenannten Erhöhung steht nicht entgegen, dass sich in der Heizkostenabrechnung zugunsten der Beklagten ein Guthaben ergeben hat. Die Parteien haben im Mietvertrag keinen Gesamtvorschuss für sämtliche Nebenkostenvereinbart, sondern diesen ausdrücklich aufgegliedert. Dem tragen auch die Nebenkostenabrechnungen der Klägerin Rechnung, indem insoweit getrennte Abrechnungen erfolgen. Unter diesen Umständen ist auch die Anpassung der einzelnen Vorschüsse nicht zu beanstanden. Den Beklagten hätte es freigestanden, ihrerseits den Vorschuss für die Heizkosten gemäß § 560 Abs. 4 BGB anzupassen. Eine solche Erklärung haben sie indes nicht abgegeben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten begründet insoweit ein Guthaben in einer Abrechnung nicht ohne Weiteres eine Senkung der vereinbarten Vorschüsse. Vielmehr hat eine Mietpartei, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 05.10.1995 – RE – Miet 1/95, GE 1995, 1413; Palandt – Weidenkaff, BGB, § 556 BGB, Rn 8).”