Kann ein Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 312 ff. BGB widerrufen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (63 S 248/16, Urteil vom 10.03.2017) lautet: Ja! (anders LG Berlin – 18 S 357/15, Urteil vom 16.09.2016)

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Dem Kläger steht weder ein Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen des aufgrund der seit 01.10.2015 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 BGB) noch auf Feststellung der um den jeweiligen Erhöhungsbetrag reduzierten monatlichen Nettokaltmiete zu (§ 256 ZPO), denn der Widerruf vom 27.08.2015 ist nicht wirksam.

Allerdings steht die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf mietrechtliche, den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge für die Kammer außer Frage. Aus § 312 Abs. 4 BGB folgt, dass der Abschluss des Mietvertrags selbst und/oder nachfolgende ihn berührende Veränderungen bei Vorliegen der nachfolgend dargestellten Voraussetzungen so genannte Haustürgeschäfte oder Fernabsatzverträge sein können, bei denen zugunsten des Verbrauchers (= Mieter) ein Widerrufsrecht besteht (a.A. AG Spandau v. 27.10.2015 – 5 C 267/15, GE 2015, 1463).

Die Ausnahmebestimmung in § 312 Abs. S. 2 BGB gilt ausschließlich für die Begründung des Wohnraum-Mietverhältnisses, und auch nur dann, wenn eine Besichtigung der Wohnung vorausgeht. Für spätere Vertragsänderungen der so zustande gekommenen Verträge, z. B. von Abreden über Mieterhöhungen oder den Abschluss von Aufhebungsverträgen, gilt Satz 1 (BeckOK BGB/Schmidt-Räntsch BGB § 312 Rn. 1). Dass davon nur “wesentliche Änderungen” betroffen sein sollen, findet nach Ansicht der Kammer keinen Niederschlag im Gesetz (a.A.: Wendehorst in MüKo, 7. Aufl. 2016, § 312c Rn 11). Für eine analoge Ausweitung des Anwendungsbereichs von § 312 Abs. 4 S. 2 BGB ist angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts bereits kein Raum; aber auch das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter gebietet seinem Sinn nach nichts anderes: die §§ 558 ff. BGB stellen eben kein vorrangiges lex specialis dar, sodass die § 312 ff. grundsätzlich anwendbar sind (vgl. hierzu BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 Rn. 10).

In Ansehung der grundsätzlichen Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auch auf bestehende Mietverträge abändernde Verträge können in diesem Zusammenhang sowohl Haustürgeschäfte i.S.v. §312b BGB als auch Fernabsatzgeschäfte i.S.v. § 312c BGB geschlossen werden.

Gemäߧ 312g Abs. 1 BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht (auch) im Falle des Vorliegens eines Fernabsatzgeschäfts zu, dessen Voraussetzungen der Vorschrift des § 312c BGB zu entnehmen sind: Ein Verbrauchervertrag i.S.v. §§ 310 Abs. 3, 312c BGB, bei dem für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden, stellt ein solches Fernabsatzgeschäft dar. Dass die Beklagte Unternehmer i.S.v. § 14 BGB und der Kläger Verbraucher ist, ist unstreitig, weil die Beklagte gewerblich Wohnungen vermietet.

Auch handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Rechtsgeschäft i.S.v. §§ 558 ff. BGB um einen Vertrag.

Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen eines Vermieters ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Antrag i. S. des § 145 BGB), die den Abschluss eines Änderungsvertrags (§ 305 BGB) zum Ziel hat (BayObLG, Rechtsentscheid vom 27.10.1992 – RE Miet 3/92, NJW -RR 1993, 2012), so dass im Falle der zustimmenden Erklärung des Mieters ein solcher – den Mietvertrag in Bezug auf dessen Miethöhe ändernder – Vertrag geschlossen wird. Wurde der Mieter bei Abschluss des Geschäfts über seine Rechte ordnungsgemäß i.S.v. § 312d BGB informiert, so beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Ist die Information nicht entsprechend den Anforderungen des Artikels 246a § 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 oder des Artikels 246b § 2 Absatz 1 EGBGB erfolgt, dann besteht das Widerrufsrecht für 1 Jahr und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB).

Vorliegend hat der Kläger nach seinem eigenen Vortrag dem Erhöhungsverlangen schriftlich zugestimmt, ohne eine Belehrung über sein Widerrufsrecht gem. § 355 BGB erhalten zu haben. Das den Widerruf enthaltende Schreiben vom 27.08. 2015 ist der Beklagten – wie aus ihrem Antwortschreiben vom 31.08.2015 ersichtlich – zugegangen.

Die vertragsändernde Vereinbarung ist hier auch unstreitig durch Fernkommunikationsmittel gem. § 312c BGB geschlossen worden. Das ist immer dann der Fall, wenn der Unternehmer oder ein von ihm Beauftragter mit dem Verbraucher sowohl die Verhandlungen als auch den Abschluss ausschließlich mit Fernkommunikationsmitteln (z.B. den dort explizit aufgeführten Briefen, Anrufen, Emails u.a.) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems durchführen. Wenn es vorher persönlichen Kontakt gegeben hat, wäre dies bereits nicht mehr der Fall (vgl. Erwägungen Nr. 20 in der VerbrRRL). Beide Parteien haben indes hier ausschließlich per Brief über die Abänderung der Miethöhe kommuniziert.

Die vorstehenden Voraussetzungen sind daher gegeben.

Ein im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem liegt allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen (RegE, BT-Drs. 14/2658 S. 30; Wendehorst in MüKo § 312c Rn. 21 m.w.N.).

Daran fehlt es nach Ansicht der Kammer im Fall.

In Auslegung der Erwägungen Nr. 20 der VerbrRRL kann nach Auffassung des Gerichts von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze macht und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen (Wendehorst in MüKo a.a.O. Rn 23).

Zwar kommt es nicht darauf an, wie häufig seitens des als Unternehmer handelnden Vermieters Verträge im Fernabsatz geschlossen werden und ob sein Vertriebssystem tatsächlich für den Fernabsatz hinreichend gerüstet ist; jedenfalls bedarf es aber des zurechenbaren Anscheins gegenüber dem Verbraucher, mit einer größeren oder zumindest nicht von vornherein individualisierten Anzahl von Verbrauchern Verträge im Fernabsatzwege zu schließen (so: Wendehorst in MüKo a.a.O. Rn 25; a.A.: Bamberger/Roth/Schmidt-Räntsch § 312b aF Rn. 23).

Wegen der angenommenen widerleglichen Vermutung gem. § 312c Abs. 1 BGB ist ferner davon auszugehen, dass – wenn wie hier feststeht, dass der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen wurde – der Unternehmer die Beweislast dafür trägt, dass dies nicht im Rahmen eines Fernabsatzsystems geschehen ist (zuletzt: BGH v.12.11.2015 – I ZR 168/14, WM 2016, 968). Veranlassung hierfür war offensichtlich die Absicht des Gesetzgebers, aufwändige Beweisaufnahmen zu vermeiden (RegE, BT-Drs. 14/2658 S. 31).

Einen solchen, die Techniken der Fernkommunikation systematisch verwendende Charakter – lässt das Erhöhungsverlangen vom 17.07.2015 jedoch bereits von vornherein nicht hinreichend erkennen.

Es handelt sich ersichtlich um ein inhaltlich auf den Kläger bezogenes individuell gefertigtes Schreiben, das sich von vornherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht; gewerbliche Großvermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhöhungsverlangen ausgerichtete Software verwenden, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen lassen, verfügen durchaus über derartige Dienstleistungssysteme, ohne dass es allerdings im vorliegenden Fall auf die konkrete Anzahl der von der Beklagten zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben ankäme. Denn für die Annahme, der Vermieter als Unternehmer handele im Rahmen eines solchen Fernabsatzsystems ist es letztlich unerheblich, ob sich der Unternehmer ausschließlich eines solchen bedient oder ob er im Verhältnis zu anderen Verbrauchern oder aus anderem Anlass auch persönliche Vertriebsformen einsetzt (RegE, BT-Drs. 14/2658 S. 30). Entscheidend ist allein der konkrete Vertragsschluss, weshalb auch der Umfang des Wohnungsbestands der Beklagten hier für die Beurteilung nicht maßgeblich ist.

Weil aber bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnittene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Schreibens vom 17.07.2015 gegen die Verwendung derart automatisierter Software sprechen, ist die Vermutung der Verwendung des Erhöhungsverlangens im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebssystems gleichwohl widerlegt und der Widerruf des Klägers daher unwirksam. Folglich stehen dem Kläger weder Rückzahlungsansprüche aus § 812 BGB wegen der Erhöhungsbeträge noch ein Anspruch auf Feststellung der um den Erhöhungsbetrag vermindert geschuldeten Miete zu (§ 256 ZPO).”

Kann ein Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nach den §§ 312 ff. BGB widerrufen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 357/15, Urteil vom 16.09.2016) lautet: Nein! (anders LG Berlin – 63 S 248/16, Urteil vom 10.03.2017)

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “In rechtlich nicht zu beanstandender Weise hat das Amtsgericht die Ansprüche des Klägers und hierbei insbesondere ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB verneint.

Zwar liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der §§ 312 ff. BGB dem Wortlaut nach vor; §§ 312 ff. BGB sind auf Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB aber nicht anwendbar (so im Ergebnis auch das Amtsgericht unter Bezugnahme auf dort zitierte Literatur und wohl auch AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27. April 2016, Az. 202 C 3/16 (WuM 2016, 360 f.), die allerdings das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages verneinen).

Denn schon nach Sinn und Zweck ist § 312c BGB auf Mietänderungsvereinbarungen nach §§ 558 ff. BGB nicht anzuwenden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Auflage, vor § 535 BGB, Rn. 89 ff., insbesondere Rn. 92 mit ausführlicher Begründung; Beuermann, Grundeigentum 2015, 561 f.; aA u.a. Pitz-Paal, Grundeigentum 2015, 556-560).

Die Berufung zeigt nicht auf, dass diese Bewertung unzutreffend ist.

Insbesondere ergibt sich dies nicht aus der dort zitierten Begründung des Gesetzgebers.

Zwar heißt es dort, dass für spätere Vertragsänderungen, z.B. Abreden über Mieterhöhungen, Satz 1 von § 312 Abs. 4 BGB gelten solle. Diese Aussage ist aber im Kontext der vorherigen Ausführungen zu sehen. Dort wird auf die detaillierte Ausgestaltung des sozialen Wohnraummietrechts hingewiesen und zum Ausdruck gebracht, dass die Richtlinienumsetzung, der die Gesetzesänderung dienen sollte, keine Verschlechterung des Mieters im Vergleich zur bis dahin geltenden Rechtslage bewirken solle. Im Hinblick darauf, dass § 558a BGB dem Vermieter – zum Schutz des Mieters – vorschreibt, das Mieterhöhungsbegehren in Textform zu erklären, und dies in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle per Brief geschieht, geht die Kammer daher davon aus, dass dem Gesetzgeber bei der Einbeziehung von Abreden über Mieterhöhungen andere als die nach §§ 558 ff. BGB im einzelnen geregelten vor Augen standen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, sofern berechtigt, im Klagewege durchgesetzt werden kann und damit eine gänzlich andere Situation betrifft, als die ursprünglich auf den Versandhandel und vergleichbare Geschäfte ausgerichteten §§ 312 ff. BGB. So käme es zu abwegigen Ergebnissen, wenn das Widerrufsrecht noch nach Ablauf der Klagefrist von § 558b Abs. 2 BGB bestehen würde bzw. in Fällen wie vorliegend, in denen der Erhöhungsbetrag mehrfach gezahlt wurde und somit eine doppelte Zustimmung – oder jedenfalls eine mehrfach bestätigte Zustimmung – des Mieters vorliegt, die ausdrücklich sowie konkludent erklärt wurde. Auf konkludentes Verhalten finden die §§ 312 ff. BGB nämlich keine Anwendung (vgl. Beuermann aaO m.w.N.) So ergibt sich auch aus einer Stellungnahme des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz, dass fraglich erscheint, ob der Gesetzgeber ein Widerrufsrecht für Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB mit der Gesetzesänderung einführen wollte (vgl. Grundeigentum 2015, 563).

Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB damit als lex specialis vorgehen (hiergegen Mediger, NZM 2015, 185 aus systematischen Gründen) oder aber die §§ 312 ff. BGB teleogisch dahingehend zu reduzieren sind, dass sie für andere Mieterhöhungen als nach §§ 558 ff. BGB gelten, kann für das Ergebnis dahinstehen.

Selbst wenn ein Widerruf entgegen der hier vertretenen Ansicht nach §§ 312 ff. BGB bestehen würde, stünde dessen Geltendmachung in Fallkonstellationen wie der vorliegenden in der Regel entgegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung im Kontext von §§ 558 ff. BGB zugleich ein deklaratorisches Anerkenntnis des vermieterseitigen Anspruchs auf Mieterhöhung darstellen würde. Ein solches wäre nur nach §§ 812 ff. BGB kondizierbar. Der Mieter müßte dann vortragen und beweisen, dass der Anspruch des Vermieters nicht bestand und unterläge zudem den Beschränkungen von § 814 BGB.”

Setzt die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung eines vermietenden Wohnungseigentümers einen Beschluss der zu Grunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 50/16, Urteil vom 14.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Senat hat – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden, dass das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB – wie hier seitens des Klägers erfolgt – abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15, Rn. 17, 20 ff.). Dies gilt auch, wenn der Vermieter – wie hier der Kläger – Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft ist, für die die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten (§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG).

…

Die – entsprechend dem Umfang der Revisionszulassung – gegen das Bestehen des Klageanspruchs erhobenen Rügen der Revision greifen nicht durch. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die streitgegenständlichen Betriebskosten auch ohne Vorliegen. eines Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft (§ 28 Abs. 5 i.V.m. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG) abrechnen durfte und er demzufolge aus der Betriebskostenabrechnung einen Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten geltend machen kann, steht im Einklang mit den Grundsätzen des oben genannten Senatsurteils vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO).

Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne, des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV – der .von der Revision angeführte § 24 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ist hier nicht einschlägig – bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht – hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze – die Verpflichtung des einzelnen, Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den – rechtswirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung.

Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15, aaO Rn. 23 f. mwN). Der Mieter kann den Vermieter demnach – entgegen der Auffassung der Revision nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, das von ihr – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Senats – befürwortete Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG führe nicht zu einer (möglicherweise) lang anhaltenden Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien, da es dem Wohnungseigentümer beziehungsweise Wohnungserbbauberechtigten möglich sei, eine solche Beschlussfassung erforderlichenfalls gerichtlich gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen. Diese Erwägungen stehen – jedenfalls soweit es um die hier in Rede stehenden rechtlichen Voraussetzungen für die Abrechnung der Betriebskosten geht – im Widerspruch zu der mit § 556 Abs. 3 BGB verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers.

Wie der Senat in seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO Rn. 25 ff., 36 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, dient § 556 Abs. 3 BGB der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidurig und gewährleistet – was die Revision nicht hinreichend in den Blick nimmt – eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man – wie von der Revision gefordert – eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an.”