Führt eine unterlassene oder lediglich pauschale – und nicht weiter erläuterte – Angabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschlägen in einer Modernisierungserhöhungserklärung zu deren formeller Unwirksamkeit?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 71/14, Urteil vom 14.08.2014) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Aufgrund welcher Erkenntnisse oder Tatsachen ein pauschaler Abzug der Instandsetzungskosten gerade in diesen Höhen gerechtfertigt ist, teilt der Kläger in der streitgegenständlichen Mieterhöhung nicht mit. Zwar ist es – nicht zuletzt nach der Formulierung des nunmehr geltenden § 559 Abs. 2 BGB – zulässig, die für die Instandsetzung anfallenden Kosten zu schätzen. Das entbindet den Vermieter aber nicht davon, die der Schätzung zugrunde liegenden Umstände mitzuteilen; ist die Quote willkürlich oder nicht nachzuvollziehen, so ist das Mieterhöhungsverlangen mangels Kostenabgrenzung unwirksam (LG Stralsund, Urteil vom 6. März 1997 – 1 S 189/96 in WuM 1997, 271; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, Rn. IV 361; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 559 Rn. 71). Eine Analogie zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezüglich der formellen Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen ist nicht geboten, da sie einen gänzlich anderen Gegenstand betrifft (anders: Urteil der Kammer 67 S 421/13 in GE 2014, 747). Insbesondere hat- anders als in den vom Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 12. März 2003 – VIII ZR 175/02 – und vom 3. März 2004 – VIII ZR 151/03- entschiedenen Fällen, der Beklagte im gegenständlichen Verfahren im Einzelnen dargelegt, welche Schäden vor Beginn der vom Kläger veranlassten Arbeiten bereits vorhanden waren, was zwischen den Parteien im Übrigen unstreitig. ist. Mindestens in einem solchen Fall ist der Vermieter aber verpflichtet, den von ihm in der Modernisierungsmieterhöhung in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteil nachvollziehbar und für den Mieter nachprüfbar zu erläutern. Hierzu wäre im gegenständlichen Verfahren insbesondere auch deshalb konkret Anlass gewesen, weil der Kläger in seiner vorangegangenen Mieterhöhung, die durch die streitgegenständliche korrigiert wurde, noch von gänzlich anderen Abzugsbeträgen hinsichtlich der Instandsetzungskosten ausgegangen ist.”
