Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Bietet der Berliner Mietspiegel 2013 zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 120/15, Urteil vom 16.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf nicht mehr als 310,36 EUR beläuft, hat das Amtsgericht verfahrensfehlerfrei unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013 erkannt. Es bedurfte insoweit keiner Entscheidung der Kammer, ob der Mietspiegel die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels i.S.d. § 558 d Abs. 1, Abs. 2 BGB erfüllt, bei dessen Vorliegen gemäß § 558 d Abs. 3 BGB vermutet wird, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Dahinstehen konnte insbesondere, ob die Klägerin, die ihren Erhöhungsanspruch in der Klageschrift ausdrücklich auf die sich aus dem Berliner Mietspiegel 2013 ergebenden Vergleichswerte gestützt und dessen Qualifizierungswirkung zunächst nicht in Zweifel gezogen hatte, die Qualifizierungswirkung im weiteren Verlaufe des Rechtsstreits überhaupt hinreichend substantiiert in Abrede gestellt hat. Denn von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie im Rahmen des Möglichen substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern dessen Erstellung – wie beim Berliner Mietspiegel 2013 – in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 22).

Das Amtsgericht war befugt und gehalten, den Berliner Mietspiegel 2013 unabhängig von seiner Qualifizierungswirkung als sog. einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel i. S. d. § 558 c Abs. 1 BGB darf in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die gemäß § 558 d Abs. 3 BGB allein dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (st. Rspr., vgl. nur BGH, a. a. O. Tz. 16). Dies setzt allerdings voraus, dass er – wie der Berliner Mietspiegel 2013 – die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB erfüllt.

Die für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO ausreichende Indizwirkung eines Mietspiegels besteht selbst dann, wenn ein einfacher Mietspiegel – anders als der Berliner Mietspiegel – nicht von der Gemeinde, sondern allein von den Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt wurde. Es ist nicht gerechtfertigt, derart erstellten Mietspiegeln allgemein jegliche Aussagekraft im Erkenntnisverfahren abzusprechen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Tz. 12). Denn die Annahme liegt fern, die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet (vgl. BGH, a.a.O.). Ein derart erstellter Mietspiegel ist selbst dann zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen, wenn er noch nicht einmal die Gemeinde der vom Erhöhungsverlangen des Vermieters erfassten Wohnung, sondern lediglich die Mieten einer vergleichbaren Nachbargemeinde betrifft (vgl. BGH, a.a.O. Tz. 14).

Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen Vergleichsmiete zutreffend auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt. Der Berliner Mietspiegel 2013 ist vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, erstellt und von diesem sowie den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter, namentlich dem Berliner Mieterverein e. V., dem Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., dem Mieterschutzbund Berlin e. V., dem Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V., dem BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. und dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. anerkannt worden.

Bereits die Anerkennung durch die örtlichen Interessenvertreter der Mieter und Vermieter spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2013 die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Diese Erfahrungstatsache wird durch die Erstellung und Anerkennung des Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – noch zusätzlich gestützt (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 14). Unter diesen Umständen ist der Berliner Mietspiegel für eine richterliche Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichend.

Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt allerdings davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, kann dies Anlass für eine weitere gerichtliche Beweiserhebung sein (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 13).

Die Klägerin hat den Mietspiegelerstellern jedoch weder die erforderliche Sachkunde abgesprochen noch behauptet, diese hätten sich bei der Erstellung des Mietspiegels von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Die Berufung beschränkt ihre Angriffe unter Verweis auf den erstinstanzlichen Vortrag der Klägerin im Wesentlichen auf angebliche methodische Mängel des Mietspiegels: Dessen Lageeinteilung sei ebenso wie die Umrechnung in Nettokaltmieten fehlerhaft, die zu Grunde gelegte Stichprobe nicht repräsentativ und die vorgenommene Spanneneinordnung ungenau. Es käme hinzu, dass nicht nur eine unzulässige Extremwertbereinigung, sondern auch die Fassung und Gewichtung der im Mietspiegel enthaltenen Sondermerkmale unrichtig vorgenommen worden seien.

Diese Angriffe stellen damit weder die Expertise der Mietspiegelersteller noch deren Lauterkeit in Abrede, sondern ziehen allein in Zweifel, dass der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Daraus folgt aber lediglich für den – von der Kammer zu Gunsten der Klägerin unterstellten – Fall hinreichend substantiierter inhaltlicher Einwendungen gegen den Mietspiegel, dass diesem in der gerichtlichen Auseinandersetzung nicht ohne Weiteres die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB beigemessen werden kann (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 12). Davon zu trennen ist die Frage, ob ein solcher Mietspiegel für die dem Gericht gemäß § 287 ZPO eingeräumte Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 Tz. 12 ff.; Urt. v. 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Tz. 16). Dieser für die beweisrechtliche Behandlung widerstreitenden Parteivortrags zur ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebliche Gesichtspunkt bliebe ohne sachliche Rechtfertigung unberücksichtigt, wenn einem nicht nach allgemeinen wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel stets und zudem ohne nähere Begründung eine hinreichende Aussagekraft für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO aberkannt würde. Das die gegenteilige Rechtsauffassung der Klägerin stützende und die Erstellungs- und Veröffentlichungshistorie des Berliner Mietspiegels 2013 im Rahmen seiner Beweiserhebung und -würdigung außer Acht lassende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Urt. v. 11. Mai 2015 – 235 C 133/13, WuM 2015, 361) wird diesen Grundsätzen und dem für die Anwendung des § 287 ZPO geltenden Beweismaß bereits in diesem Ausgangspunkt nicht gerecht.

Im Rahmen des § 287 ZPO ist für die richterliche Überzeugungsbildung anders als beim Vollbeweis bereits eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. November 2013 – VI ZR 527/12, NJW 2014, 688 Tz. 13 m.w.N.). Gemessen an diesem reduzierten Beweismaß reicht die unstreitige Expertise der Ersteller des Berliner Mietspiegels 2013 und die Anerkennung sowohl durch das Land als auch durch die Interessenverbände der Mieter und der Vermieter für die richterliche Überzeugung, dass die im Mietspiegel angegebenen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zutreffend wiedergeben, aus. Das gilt selbst in dem von der Kammer zu Gunsten der Klägerin angenommenen Fall, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht genügen und Mängeln der Datenerhebung und -auswertung unterliegen sollte. Denn es ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels oder zumindest den als sachkundigen Vertretern der Interessen ihrer Mitglieder bekannten Mieter- und Vermieterverbänden vor dessen Veröffentlichung offenbar geworden wären und diese entsprechende Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen oder in der veröffentlichten Form anzuerkennen. Da der Mietspiegel gleichwohl in seiner jetzigen Form veröffentlicht und zudem umfassend anerkannt wurde, ist mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zumindest davon auszugehen, dass die klägerseits behaupteten Mängel der Datenerhebung und -auswertung im Falle ihres Vorliegens für die sachlich zutreffende Ermittlung der ausgewiesenen Mietwerte nur unerheblich ins Gewicht gefallen sind und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung geführt hätte.

Dass eine derart vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963 – III ZR 47/63, NJW 1964, 589; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 287 Rz. 2). Sie entspricht der gefestigten Rechtsprechung zu den sog. “Sternchenfeldern” des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können (vgl. KG, Urt. v. 12. November 2009 – 8 U 106/09, WuM 2009, 748 Tz. 12), selbst wenn der Vergleichsmietenbildung wie bei den sog. “Doppelsternchenfeldern” nur 10-14 Mietwerte zu Grunde liegen und diesen Feldern bereits ausweislich der Erläuterungen zum Mietspiegel lediglich eine bedingte Aussagekraft zukommt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 4. März 2014 – 63 S 81/12, GE 2014, 463 Tz. 11).

Eine derartige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerstreitet auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Auch wenn einfache Mietspiegel in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen sind und ihre Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. Kammer, Urt. v. 3. Juli 2014 – 67 S 121/14, ZMR 2014, 885 Tz. 26 (zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB)), stellt ihre Verwendung im Zivilprozess im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen der Parteien die Belange des Vermieters nicht unverhältnismäßig hintan. Die Verwendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse und wird vom BVerfG ausdrücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 – 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377). Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter auch in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, dass auch einfache Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können (vgl. BVerfG, a.a.O.). Es kommt hinzu, dass auch der Beweiswert von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete über die vergleichsweise begrenzte Befundgrundlage hinaus von statistischen Bedenken bereits deshalb nicht frei ist, weil ihre Datenerhebung und -ermittlung ähnlichen Einwänden ausgesetzt ist wie die von (einfachen) Mietspiegeln. Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a.E.).

Davon ausgehend konnte es dahinstehen, ob es der Klägerin nicht ohnehin verwehrt war, sich auf eine von den aus dem Berliner Mietspiegel 2013 ergebenden Werten zu ihren Gunsten abweichende Vergleichsmiete zu berufen, nachdem sie ihre Klage und die darin geltend gemachte Miete zunächst unter ausdrücklicher Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013 begründet und die Beklagte auf die Klage gleichfalls unter Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel erwidert hat. Ob die Parteien, die die Anwendbarkeit des Mietspiegels zunächst beide nicht in Abrede gestellt haben, dadurch einen konkludenten und nicht einseitig kündbaren Beweisvertrag geschlossen haben (vgl. dazu BGH, Urt. v. 10. Oktober 1989 – VI ZR 78/89, NJW 1990, 441 Tz. 22), der die Anwendbarkeit anderer Beweismittel als des Berliner Mietspiegels 2013 ausgeschlossen hätte, wäre nur entscheidungserheblich gewesen, wenn die zwischen den Parteien streitige Beweisfrage ansonsten nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, nicht aber unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels gemäß § 287 ZPO zu klären gewesen wäre. An diesen Voraussetzungen indes fehlte es aus den obigen Erwägungen.”

Anmerkung: Der AMV ist der Rechtsauffassung, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt! Wir verweisen hierzu auf unsere Pressemitteilung 37/2015 vom 14.06.2015 – Warum das Landgericht Berlin das “Mietspiegel-Urteil” des Amtsgerichts Charlottenburg aufrechterhalten wird! (https://www.facebook.com/notes/alternativer-mieter-und-verbraucherschutzbund-ev/pressemitteilung-372015/1602535390020929) sowie auf unsere Pressemitteilung 45/2015 vom 17.07.2015 – Landgericht Berlin – 67 S 120/15, Urteil vom 16.07.2015: Berliner Mietspiegel 2013 ist als einfacher Mietspiegel hinreichende Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete! (https://www.facebook.com/notes/alternativer-mieter-und-verbraucherschutzbund-ev/pressemitteilung-452015/1612219335719201).