Kann der Vermieter mit einem Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, wenn der Mieter gegen Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nur pauschale und unbeachtliche Einwendungen erhebt?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 247/14, Urteil vom 21.01.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “In Höhe der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 in Höhe von 596,41 Euro ist der unstreitige Anspruch der Kläger durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Die von den Klägern gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen sind unerheblich und wurden auch nicht von den Beklagten anerkannt. Allein das Schweigen der Hausverwaltung auf die pauschal vorgebrachten Einwendungen führt nicht dazu, dass der Nachforderungsanspruch entfällt. Die Einwendungen der Kläger gegen die Abrechnung sind pauschal und daher unbeachtlich. Die Kläger hätten zunächst ihr Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen wahrnehmen und sodann konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen müssen. Die von den Beklagten bevollmächtigte Hausverwaltung musste die anwaltlich vertretenen Klägern auch nicht auf diese Möglichkeit hinweisen. Allein der Hinweis der Kläger, dass es für sie unerklärlich sei, wie sich die Kosten im Vergleich zu 2009 derart steigern konnten, ersetzt nicht das Vorbringen konkreter Einwendungen. Soweit sie darauf hinweisen, dass die Be- und Entwässerungskosten sich von 222,25 Euro im Jahr 2009 auf 486,48 Euro erhöht hätten, begründet das keine solche ausreichende Einwendung. Wie der Kläger zu 2. in seiner Aufstellung vom 09. Dezember 2014 selbst ausführt, lagen die diesbezüglichen Kosten im Jahr 2010 bereits bei 306,00 Euro und auch im Jahr 2012 bei 487,00 Euro. Aus den Zahlen lässt sich ein gesteigertes Verbrauchsverhalten im Hause ableiten, welches im Jahr 2013 wieder abgenommen hat. Im Hinblick darauf ist die Abrechnung nicht aus sich heraus unplausibel. Die Kläger hätten nach der Sichtung der Abrechnungsunterlagen konkret vortragen müssen, weshalb die Abrechnung insoweit unzutreffend sein soll. Gleiches gilt für die Positionen Gartenpflege, Hausreinigung und Heiz- und Warmwasserkosten. Dass es aus Sicht der Kläger “nicht sein kann”, dass sich eine Nachzahlung für die letztere Position ergibt, stellt jedenfalls keine überzeugende Einwendung dar. Auch die Heiz- und Warmwasserkosten unterliegen erheblichen Schwankungen durch Verbrauch und Energiepreise, so dass es durchaus sein kann, dass die Vorauszahlungen für die Deckung der Kosten nicht mehr ganz ausreichen. Auch insoweit hätte die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Aufklärung und die Möglichkeit bringen können, konkret vorzutragen. Im Übrigen ergibt sich auch insoweit aus der Aufstellung des Klägers zu 2. vom 26. November 2014, dass auch im Jahr 2010 die Heiz- und Warmwasserkosten bereits auf 501,00 Euro gestiegen waren und auch 2013 bei 508,00 Euro lagen. Ferner ist festzustellen, dass sich auch trotz der Erhöhung der Vorauszahlungen um 300,00 Euro gegenüber 2011 im Jahr 2013 eine Nachforderung von 152,91 Euro ergeben hat. Die Abrechnung für 2011 stellt somit auch nicht einen sog. “Ausreißer” dar, die Nachforderung daraus ist begründet. Die Beklagten haben den Nachforderungsanspruch auch im Rahmen der Kautionsabrechnung geltend gemacht und zur Aufrechnung gestellt, so dass das klägerische Vorbringen, das Gericht würde von Amts wegen an Stelle der Beklagten Hinweise erteilen, abwegig ist.”