Stellen ständige Ruhestörungen einen Mangel einer Wohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 236/14, Urteil vom 06.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass ständige Ruhestörungen einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB einer Wohnung darstellen. Dabei hat das Amtsgericht nicht übersehen, diese auch unter dem Gesichtspunkt zu beurteilen, dass aus dem Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Mehrfamilienhaus sich zwangsläufig Beeinträchtigungen durch sozial adäquate Geräusche ergeben, die mit der Nutzung einer Wohnung üblicherweise verbunden, deshalb vertragsgemäß und von anderen Mietern hinzunehmen sind. Die Art der danach festgestellten Geräusche in Form von Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen, Fernsehen u. ä. entspricht grundsätzlich einer üblichen Nutzung einer Wohnung, denn diese ergeben sich regelmäßig bei deren Gebrauch durch den Aufenthalt von mehreren Menschen, insbesondere auch von Kindern. Allerdings gilt das im vorliegenden Fall nicht für das Ausmaß der Beeinträchtigungen. Denn diese treten hier nicht, wie bei einer üblichen Nutzung einer Wohnung, gelegentlich auf, sondern ständig. Ausweislich des vom Kläger eingereichten Lärmprotokolls sind nahezu täglich Störungen zu verzeichnen. Hinzu kommt, dass die auch nicht nur vereinzelt bereits vor 6.00 Uhr und häufig auch nach 22.00 Uhr, teilweise auch noch nach 0.00 Uhr auftreten.”

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für das Vorliegen eines Mangels in Gestalt einer Flächenabweichung nicht darauf an, ob eine bestimmte Mietfläche vereinbart wurde (vgl. BGH Urteil vom 28.10.2009 – VIII ZR 164/08, in: NJW 2010, 292; in dieser Entscheidung ging es um die Mietfläche eines Einfamilienhauses, welche im Mietvertrag ebenfalls mit einer “ca.-Angabe” ausgewiesen war), was hier unstreitig nicht geschehen ist. Selbst wenn -wie hier – im Mietvertrag nur eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben worden ist, stellt eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar (BGH Urt. v 24.3.2004 VIII ZR 295/03, in: NJW 2004, 1947; entscheidend ist die Flächenangabe im Mietvertrag).”

Ist bei einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters bereits eine einzige Zahlung des erhöhten Mietzinses durch den Mieter als Zustimmung anzusehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Osnabrück (AG Osnabrück – 42 C 734/15 (2), Beschluss vom 17.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Osnabrück in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Zustimmung gem. § 558b BGB kann der Mieter ausdrücklich als auch schlüssig erteilen. Eine ausdrückliche Zustimmung hat die Beklagte vor Rechtshängigkeit der Klage nicht abgegeben. Allerdings hat die Beklagte durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Nettomietzinses im Januar und Februar 2015 der Mieterhöhung schlüssig zugestimmt. Eine solche konkludente Willenserklärung setzt voraus, dass der Vermieter aus einem bestimmten Verhalten nur den Schluss ziehen kann, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Ob das Verhalten als konkludente Willenserklärung zu verstehen ist, ist durch Auslegung zu ermitteln, die nicht schematisch erfolgen darf, sondern von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhängt. Dabei ist Maßstab der objektive Empfängerhorizont. Es ist also jeweils zu prüfen, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen des Mieters ziehen würde. Dabei stellt die Zahlung das stärkste konkludente Verhalten des Mieters dar. Fordert der Vermieter zur Zustimmung und Zahlung auf, so kann aus dem objektiven Empfängerhorizont der Vermieter bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung ansehen (LG Berlin GE 2009, 1625; LG Trier WuM 1994, 217; LG Kiel WuM 1993, 198; LG Berlin WuM 1989, 308; LG Braunschweig WuM 1986, 142; AG Frankfurt ZMR 1989, 180, DWW 1987, 263; Staudinger/Weitemeyer (2011) § 557 BGB Rn. 33; Staudinger/Emmerich (2011) § 559b Rn. 5). Dies war vorliegend der Fall. Die Beklagte zahlte bereits im Januar 2015 genau den Betrag, den der Kläger als erhöhten Mietzins forderte. Damit war für den Kläger diese Zahlung nur als Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren auslegbar.

Die Zustimmung war nicht schriftlich zu erklären (vgl. BGH NZM 2011, 117). Der Bundesgerichtshof hat die Anwendung einer Schriftformklausel insgesamt für das Mieterhöhungsverfahren abgelehnt, da es sich dabei nicht um eine Vertragsänderung oder -anpassung handelt. Zudem handelt es sich bei dem Verfahren nach § 558 BGB gerade nicht um eine übereinstimmende Vertragsänderung im Sinne des § 5 des Mietvertrages, da dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zusteht. Zum anderen wäre eine solche Klausel, welche auch für das Mieterhöhungsbegehren gilt, nach §§ 305b, 307 BGB überraschend und somit nichtig.”