Beginnt die Verjährungsfrist gemäß § 199 Abs. 1 BGB bei einem Mietminderungsanspruch wegen einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von mehr als 10% erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt?
Die Antwort des Amtsgerichts Koblenz (AG Koblenz – 152 C 3763/14, Urteil vom 26.03.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Koblenz in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht verjährt.
Die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entscheidend sind also die Kenntnis der Klägerin von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche und die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche. Diese hat sie unstreitig erst im März 2014 anlässlich einer Vermessung der Wohnung erlangt.
Das Gericht folgt der Auffassung des Landgerichts Krefeld mit Urteil vom 07.11.2012, Az: 2 S 23/12, wonach ein Mieter die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe nicht schon aufgrund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume erlangt.
Es liegt auch keine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin i. S. d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor.
Eine solche ist dann gegeben, wenn der Gläubiger die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt und auch ganz naheliegende Überlegungen nicht anstellt oder dasjenige nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Im laufenden Mietverhältnis besteht keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen. Anhaltspunkte dafür, die Klägerin habe bereits während der Mietzeit Veranlassung gehabt, die einzelnen Maße des Mietobjekts zu ermitteln, liegen nicht vor. Die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche verteilt sich auf mehrere Räume. Eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räume ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.
Bei dieser Sachlage liegt weder eine positive Kenntnis noch eine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin von der tatsächlichen Mietfläche vor Durchführung der Messung im März 2014 vor.
Die Verjährungsfrist begann deshalb erst im Jahr 2014 zu laufen.
Mithin sind die Zahlungsansprüche der Klägerin, welche der Höhe nach unstreitig sind, nicht verjährt.”