Ist der Vermieter berechtigt, eine Tür zum Treppenhaus in den Seitenflügel zu vermauern, auch wenn sie im Mietvertrag nicht erwähnt ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 183/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Widerklage hin verurteilt, den zweiten Zugang zur Wohnung der Beklagten wieder herzustellen. Ein entsprechender Anspruch der Beklagten ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Ergänzend ist lediglich anzumerken, dass der als Anlage 1 zur Klageschrift eingereichte Grundriss nicht zur Beantwortung der Frage geeignet ist, ob die Nutzbarkeit des zweiten Zugangs zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Grundriss Bestandteil des Mietvertrages ist. Unter § 6 “Vertragsbestandteile” des Mietvertrages wird er jedenfalls nicht erwähnt. Dem Vortrag der Klägerin lässt sich auch nicht entnehmen, dass dieser Grundriss in sonstiger Weise zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht wurde. Im Übrigen ergibt sich aus dem Grundriss allenfalls, dass der Zugang zur Wohnung grundsätzlich vom Vorderhaus stattfindet, nicht aber dass die Nutzbarkeit der Tür zum Treppenhaus im Seitenflügel – gegebenenfalls beschränkt auf Notfälle – nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören soll. Weil die Tür zum Treppenhaus des Seitenflügels vorhanden war, bedurfte es keiner besonderen Vereinbarung der vertragsschließenden Parteien dazu, dass Nutzungsmöglichkeit der Tür zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies ergab sich schlicht aus dem Vorhandensein dieser Tür. Insoweit gilt nichts anderes als bei anderen Einrichtungen und Ausstattungen einer Wohnung.

Wird etwa eine Wohnung mit Herd vermietet, gehört die Nutzbarkeit des Herdes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bedarf. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine ausdrückliche Abrede dahingehend getroffen worden sein soll, dass die hier in Rede stehende Tür nicht benutzt werden könne, lässt sich dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen. Schließlich ist es rechtlich unerheblich, ob die Beklagten in der Vergangenheit diese Tür genutzt haben. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmt sich nicht danach, wie der Mieter die Wohnung während des Mietverhältnisses tatsächlich nutzt.”

Hat ein Mieter nach § 555 d Abs. 1 BGB den Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon zu dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 183/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten haben nach § 555 d Abs. 1 BGB den Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon zu dulden. Denn durch diese Maßnahme wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2014 – 63 S 574/12 – Grundeigentum 2014, 1007 m. w. N.). Dies wird auch dadurch belegt, dass ein großer, geräumiger Balkon in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in den Berliner Mietspiegel 2013 als wohnwerterhöhendes Merkmal ausgewiesen ist. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Nutzwert des Balkons nicht deswegen als eingeschränkt anzusehen ist, weil die Beklagten auf dem Balkon von Nachbarn gesehen werden können. Die Nutzbarkeit des Balkons wird aber auch nicht maßgeblich dadurch beeinträchtigt, dass das Badezimmerfenster ebenfalls auf den Balkon hinausgeht. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Umstand dazu führt, dass der Balkon wegen aus dem geöffneten Badezimmerfenster dringenden Gerüchen nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Dass aus ihrem eigenen Badezimmerfenster ständig unangenehme Geruchsimmissionen dringen würden, tragen die Beklagten nicht vor. Soweit sie geltend machen, aus den anderen beiden Badfenstern der unteren Wohnungen würden Gerüche entweichen, ist schon nicht ersichtlich, wie stark diese noch auf dem Balkon wahrnehmbar sind. Es erschließt sich auch nicht, dass der Geruch der Luft im Bereich des Balkons vom üblichen Geruch in einem Berliner Innenhof abweicht. Ohne Erfolg machen die Beklagten schließlich sinngemäß geltend, sie müssten die streitgegenständliche Maßnahme nicht dulden, weil der Anbau der Balkone selbst ohne entsprechende Ankündigung erfolgt sei und ihnen deshalb ein Anspruch auf Entfernung der Balkone zustehe. Ein Anspruch der Beklagten auf Entfernung des zu ihrer Wohnung gehörenden Balkons wegen Besitzstörung ist jedenfalls nach § 864 Abs. 1 BGB erloschen. Im Übrigen liegt nunmehr die ordnungsgemäße Ankündigung vom 5. August 2013, aufgrund derer die Beklagten den Anbau der Balkone entsprechend den obigen Ausführungen zu dulden hätten. Es würde jedenfalls dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn die Beklagten allein deshalb eine Entfernung der Balkone verlangen könnten, weil sie unangekündigt angebaut wurden, wenn sie sofort wieder zur Duldung des Anbaus verpflichtet wären.

Die Maßnahme bedeutet für die Beklagten keine Härte im Sinne von § 555 d Abs. 2 S. 1 BGB. Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass das Versetzen des Heizkörpers die Annahme einer Härte nicht rechtfertigt. Auf die entsprechenden Ausführungen wird Bezug genommen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass durch die streitgegenständliche Maßnahme die Einbruchsgefahr signifikant erhöht wird. Dabei ist zum Einen zu berücksichtigen, dass die Wohnung im dritten Obergeschoss liegt, zum Anderen, dass vom Balkon bereits jetzt zwei Fenster abgehen. Es ist schon nicht sehr wahrscheinlich, dass ein Einbrecher am Ständerwerk der Balkone bis in das dritte Obergeschoss hinaufklettert. Selbst wenn dies aber der Fall sein sollte, dürfte es für einen solchen Täter keinen nennenswerten Unterschied mehr machen, ob er durch ein Fenster in die Wohnung einsteigt oder sich über die einzubauende Balkontür Zutritt zur Wohnung verschafft.

Schließlich ergibt sich eine Härte auch nicht daraus, dass es sich bei der einzubauenden Fenstertür um eine Holzrahmenfensterkonstruktion handelt, an denen möglicherweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Selbst wenn die Beklagten verpflichtet sein sollten, diese Arbeiten durchzuführen, würde dies im Verhältnis zu dem durch die Nutzbarkeit des Balkons erhöhten Gebrauchswert der Wohnung nicht ins Gewicht fallen.”