Ist eine Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen teilbar, wenn die Modernisierungsarbeiten trennbar sind und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt wurden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 330/14, Urteil vom 10.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Mieterhöhungserklärung des Beklagten vom 29. Januar 2014 hat für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu einer Erhöhung der von der Klägerin geschuldeten Miete geführt. Da die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der an Kündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate nach hinten, sodass für die Zeit vor dem 1. Oktober 2014 keine Mieterhöhung eingetreten ist.

Der Kläger kann nicht einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt, bereits ab dem 1. April 2014 verlangen. Nach vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 559, 559 b BGB nach Abschluss der Bauarbeiten zulässig und begründet auf der Grundlage der umlagefähigen Baukosten dann die sich danach ergebende Mieterhöhung. Eine Teilbarkeit der Erhöhung kommt hierbei nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, GE 2015, 245). Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Auch wenn man die Erneuerung der Fenster und die Dämmung der Fassade nicht als einheitliche Maßnahme und eine getrennte Mieterhöhung für Fenster- und Fassadenarbeiten als zulässig ansähe, sind diese zum einen nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt worden und zum anderen übersteigt für beide Maßnahme die mit streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhung die mit der Ankündigung mitgeteilte um jeweils mehr als 10 %, nämlich Fenster 94,47 EUR gegenüber 73,56 EUR und Fassade 118,29 EUR gegenüber 66,60 EUR. Danach wäre auch bei einer getrennten Mieterhöhungserklärung für beide Maßnahmen der Erhöhungszeitpunkt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate hinausgeschoben.

Eine gestaffelte Mieterhöhung für einzelne Maßnahmen sieht das Gesetz in § 559 b Abs. 2 BGB jedoch nicht vor. Dafür spricht bereits wohl der Wortlaut in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB, der keine Einschränkung etwa dahin enthält, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate hinausschiebt, “soweit” sie die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Ebenfalls wird kein Unterschied zwischen einer fehlenden bzw. einer unzureichenden Ankündigung oder einer nur zu gering angegeben Mieterhöhung gemacht. Das spricht nach Auffassung der Kammer dafür, dass die Mieterhöhung insgesamt gemeint ist, sodass sich der Wirksamkeitszeitpunkt einer Mieterhöhung (insgesamt) um sechs Monate hinausschiebt, wenn entweder keine Erhöhungserklärung abgegeben worden ist oder die angekündigte Mieterhöhungserklärung um mehr als 10% überschritten wird. Soweit ersichtlich wird weder in Rechtsprechung noch in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung der Mieterhöhung in Bezug auf eine Teilwirksamkeit betreffend die angekündigte Mieterhöhung und einer hinausgeschobene Wirksamkeit des überschießenden Betrags in Betracht kommt.”