Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat der Vermieter bei von ihm zu vergebenden Aufträgen eine Preisermittlungspflicht?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 1223/15, Urteil vom 15.09.2015)lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Des Weiteren steht den Beklagten gegenüber den Klägern ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB in Höhe von 190,74 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten und in Höhe von 264,39 Euro wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung zu.

Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht die den Vermieter trifft (BGH NZM 2011, 705). Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH NJW 2010, 3647; WuM 2008, 39). Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a. a. O.). Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage, ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus nachvollziehbaren Gründen (BGH NZM 2004, 417; Schmid WuM 2009, 487).

Bereits an dieser Stelle bestehen erhebliche Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Kosten. Die Bewirtschaftung erfolgte mehr oder weniger in gleichem Umfange bereits in der Vergangenheit aufgrund durch die Zwangsverwalterin abgeschlossenen Verträgen. Erst nachdem die Kläger Eigentümer und damit Vermieter gemäß § 566 BGB geworden waren, haben sie die Bewirtschaftung durch „eine Eigenfirma“ durchführen lassen. Vor allem hierdurch ist eine immense Steigerung der Kosten erfolgt.

Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen (siehe Milger NZM 2012, 660; kritisch hierzu Langenberg/Zehelein NZM 2013, 170). Nicht auf alle diese Faktoren hatte der Vermieter tatsächlich auch Einfluss, wie zum Beispiel die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder die Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hat der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger (Milger NZM 2008, 10). Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter die Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will und deshalb eine am Markt sich orientierende Preisbildung durch eine Ausschreibung und eine Konkurrenzsituation überhaupt nicht stattfindet.

Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kosten verlangen kann die objektiv erforderlich waren, hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 150,00 Euro in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 300,00 Euro. Diese Beträge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 Euro/m2) unterhalb und bei den Kosten der Gebäudereinigung (0,21 Euro/m2) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.“