Können die Kosten der Pflege der Außenanlage, die auf die Beseitigung von Verunreinigungen (etwa Hundekot) entfallen, auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese durch Dritte verursacht worden sind?

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. 2.  unter Randnummer 15 wie folgt aus: ” 2. Davon unabhängig macht die Revision der Kläger hingegen ohne Erfolg geltend, die Kosten der Pflege der Außenanlage könnten jedenfalls insoweit nicht auf die Mieter umgelegt werden, als sie auf die Beseitigung von Verunreinigungen (etwa Hundekot) entfielen, die durch Dritte verursacht worden seien. Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09,NZM 2010, 274 Rn. 24) gehören die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls auch insoweit zu den umlagefähigen Betriebskosten, als sie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls entfallen. Für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen gilt nichts anderes. Der insoweit anfallende Aufwand gehört zu den Kosten der Gartenpflege. Entgegen der von der Revision der Kläger unter Bezugnahme auf eine teilweise in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffassung (vgl. etwa MünchKommBGB/ Schmid, 6. Aufl., § 1 BetrKV Rn 16; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 4. Aufl., § 556 Rn. 22) geäußerten Ansicht ist es unerheblich, ob Verunreinigungen, die der Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind und ob das Verhalten des Mieters oder des Dritten als “rechtswidrige Handlung” zu qualifizieren ist. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt – selbstverständlich – eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreinigungen entfällt, für die Dritte verantwortlich sind. Entgegen der Auffassung der Revision der Kläger führt der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, nicht dazu, den – laufend anfallenden – Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen.”

Können die Kosten der Pflege von Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden?

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. A. 1.  wie folgt aus: ”

Kann ein Mieter die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB wegen Mängeln für vergangene Nutzungszeiträume erheben?

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Pflichtverletzung der wiederholten unpünktlichen Mietzahlung scheidet ebenfalls nicht wegen einer Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB aus. Denn eine solche stand den Beklagten im oben genannten Zeitraum schon nicht zu. Bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch abschließend Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 – NZM 2015, 618ff Rn. 62). Daraus ergibt sich zugleich, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht in solchen Monaten geltend gemacht werden kann, in denen – wie hier – gar kein Mangel besteht. Danach bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass eine etwaige Einrede des nichterfüllten Vertrages jedenfalls nicht in Höhe der vollen Miete bestanden hätte.”

Ist eine formularmäßige mietvertragliche Regelung, wonach auch der Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an Aufzugskosten zu beteiligen ist, als wirksam anzusehen?

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung nicht ankommt, da eine Umlage von Aufzugskosten auf den Mieter vorliegend nicht mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen erfolgte, ist im Anschluss an die Rechtsauffassung des BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 (3558), davon auszugehen, dass eine formularmäßige mietvertragliche Regelung, wonach auch der Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an Aufzugskosten beteiligt wird, als wirksam anzusehen ist, da sie dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB entspricht, wonach Betriebskosten, wenn nichts anderes vereinbart ist und vorbehaltlich hier nicht einschlägiger anderweitiger Vorschriften, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind.”