Ist es eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, die der Mieter nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat, ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, d. h., ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 207/15, Beschluss vom 22.02.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rechtsprechung des BGH, Urteile vom 06. Mai 2015 –VIII ZR 194/14 -, Rn. 13; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, Rn. 11; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, Rn. 13; vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 23 f.).
Diesen Anforderungen entsprechen die von der Beklagten zunächst vorgelegten Abrechnungen für den Zeitraum 2009 bis 2013. Ihnen war insbesondere zu entnehmen, welcher Gesamtbetrag welcher Betriebskostenart mit welchem Umlegungsschlüssel umgelegt worden ist und welcher Betrag sich für die Wohnung des Klägers daraus ergab.
Der Umlegungsschlüssel ergab sich hier aus dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur angegebenen Fläche von 2.517,19 m². Bei derartig eindeutigen Umlegungsschlüsseln ist eine weitere Erläuterung nicht erforderlich.
Der BGH hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 24 m.w.N.). So muss in der Abrechnung – entgegen der vom Kläger zitierten Meinung in der Literatur (Gundeigentum 2011, 315) nicht angegeben werden, dass bzw. ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält.
Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine – was auch der Kläger an sich nicht in Abrede stellt – Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die er nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.
Dieses gilt auch für die Frage, ob die angegebenen, verteilten Gesamtkosten tatsächlich die für die Abrechnungseinheit insgesamt angefallenen Kosten dieser Art darstellen oder ob der Vermieter hier vorweg Abzüge vorgenommen hat. Auch insoweit sieht der BGH inzwischen keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, sondern eine Frage ihrer materiellen Richtigkeit (vgl. Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15).”