Ist es dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau der Mietwohnung davon abhängig zu machen, dass der Mieter zuvor etwaige Mietrückstände ausgleicht?
Die Antwort des Amtsgerichts Flensburg (AG Flensburg – 67 C 3/14, Urteil vom 11.07.2014) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das AG Flensburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für die barrierefreie Umgestaltung ihrer Wohnung gemäß § 554 a Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Die Voraussetzungen für einen barrierefreien Umbau liegen vor. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen beanspruchen, wenn sie für eine behindertengerechte Nutzung erforderlich ist und der Mieter an einer entsprechenden Nutzung auch ein berechtigtes Interesse hat. Die bei der Klägerin zu 1) unstreitig vorliegende Wirbelsäulenerkrankung erschwert die Benutzung einer Badewanne und begründet ein berechtigtes Interesse zu einem Umbau zu einem Duschbad, welches ohne Schwellen benutzt werden kann. Der Anspruch der Beklagten ist auch durchsetzbar, ihm steht insbesondere kein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten entgegen.
Ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB besteht nicht, da der Anspruch des Mieters auf Zustimmung zu den Umbaumaßnahmen und der Anspruch auf Zahlung der Miete für die Wohnung nicht in einem synallagmatischen Verhältnis stehen.
Auch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB greift nicht. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der von den Klägern im Wege der Minderung einbehaltenen Miete stammt zwar aus dem Selben rechtlichen Verhältnis, wie der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu den Umbaumaßnahmen. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB besteht allerdings nur, sofern sich nicht aus dem Schuldverhältnis etwas anderes ergibt. Vorliegend ist das Zurückbehaltungsrecht jedoch aufgrund der besonderen Natur des Schuldverhältnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen.
Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bezweckt eine Sicherung des Schuldners, hat aber keine Befriedigungsfunktion. Bei dem hier vorliegenden Sachverhalt ist eine Sicherung der Beklagten schon aufgrund der spezialgesetzlichen Regelung in § 554 a BGB dadurch gewährleistet, dass eine Sonderkaution verlangt werden kann, um die späteren Rückbaukosten abzudecken. Hierdurch ist die Beklagte ausreichend geschützt. Einer darüber hinausgehenden Sicherung bedarf es nicht.
In die Regelung des § 554 a BGB würde auf vom Gesetzgeber nicht gewollte Weise eingegriffen, wenn die Zustimmung zum barrierefreien Umbau noch von zusätzlichen Hürden abhängig gemacht werden könnte. Der durch § 554 BGB bezweckte Ausgleich zwischen Mieterinteressen und Vermieterschutz würde ohne hinreichenden Grund zu den Lasten des Mieters verschoben werden.
Daher ist ebenso, wie nach der Rechtsprechung unstreitig dem Mieter verwehrt ist, sich gegenüber der Klage auf Erteilung einer Zustimmung zur Mieterhöhung auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen des Vorliegens von Mängeln in der Wohnung zu berufen, es auch umgekehrt dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau davon abhängig zu machen, dass der Mieter etwaige Mietrückstände ausgleicht.”