Aus der Rubrik „Wissenswertes“:     

Hat ein Vermieter eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 289/15, Urteil vom 17.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Der hier maßgebliche Pflichtenkreis der Parteien ergibt sich aus § 555a BGB. Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.

Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten ist anerkannt (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009 – VIII ZR 110/08, in Grundeigentum 2009, 646), wurde aber erstmals im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelt. Anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB unterliegt sie keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Ds. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, § 555a Rn. 37, m. w. N.).

Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung dürfte insoweit für die Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB gelten, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Ds. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555a Abs. 2 Hs 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einher gehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt aus einer grundsätzlichen Duldungspflicht des Mieters insbesondere nicht, dass etwaige Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf seine Belange durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 555a Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beabsichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt (etwa einen Rohrbruch, vgl. insoweit auch BT-Ds. 17/10485, S. 17), vom Vermieter vorher so anzukündigen, dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richten sich dabei – auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können (vgl. BGH Urt. v. 04.03.2009, a.a.O.).“