Bietet die mietvertragliche Regelung, dass der Vermieter zunächst (nämlich: “zur Zeit“) eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, einen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet hat oder zwischen den Mietvertragsparteien ein stillschweigender Erlassvertrag zustande gekommen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 2/16, Urteil vom 18.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung von Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Rechtsgrund für die Zahlungen waren die wirksamen Mieterhöhungserklärungen der Beklagten zum 1. Juli 2010, 1. Juli 2012 und zum 1. Juli 2013. Eine Unwirksamkeit der Mieterhöhungen folgt nicht aus § 10Abs. 4 WoBindG unter dem Gesichtspunkt einer sich aus den Umständen ergebenden Vereinbarung der Parteien. Es liegen hier entgegen der Auffassung der Klägerin insbesondere keine Umstände vor, die den Rückschluss auf einen Verzicht der Rechtsvorgängerin der Beklagten auf eine künftige Erhöhung der Miete bis zur preisrechtlich zulässigen Kostenmiete bzw. einen entsprechenden Erlassvertrag, § 397 BGB, erlauben würden. Die Klägerin lässt insoweit die vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe unberücksichtigt.

Danach kommt ein Erlassvertrag nur zustande, wenn die Parteien darauf gerichtete übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben. Das Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrages muss unmissverständlich erklärt werden, wobei an die Feststellung des Verzichtswillens strenge Anforderungen zu stellen sind; er darf nicht vermutet werden und ist im Zweifel eng auszulegen. Selbst bei einer eindeutig erscheinenden Erklärung des Gläubigers darf ein Verzicht nicht angenommen werden, ohne dass bei der Feststellung zum erklärten Vertragswillen sämtliche Begleitumstände berücksichtigt worden sind (vgl. BGH Urt. v. 10.06.2015 – VIII ZR 99/14, ibr-online; Urt. v. 03.06.2008 – XI ZR 353/07, ibr-online; Urt. v. 07.03.2006 – VI ZR 54/05, ibr-online, jew. m. w. N.).

Den Vereinbarungen im Mietvertrag lässt sich ein diesen Maßstäben genügender Verzichtswille der Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht entnehmen. Nach dem Mietvertrag “beträgt” die Nettokaltmiete lediglich “zur Zeit” die dort angegebene Höhe; in § 17 des Mietvertrages wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung preisgebunden ist und nach welchen Regeln die Miete sich verändern kann, wobei auch der Umstand mitgeteilt wird, dass die Miete so hoch sein kann, dass sie die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt, sich mit dem Abbau von Aufwendungshilfen und Fördermitteln erhöhen kann.

Dem Umstand allein, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten (zunächst, nämlich: zur Zeit) eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit der Klägerin vereinbart hat, lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass sie mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet. Auch die – allein allerdings auch nicht ausreichende – Interessenlage der Parteien lässt diesen Rückschluss nicht zu. Der Mietvertrag wurde – aus dem Rubrum des Vertrages deutlich ersichtlich – durch die im damaligen Zeitpunkt bereits im Insolvenzverfahren befindliche Rechtsvorgängerin der Beklagten geschlossen. Bei wirtschaftlicher Betrachtung ist es schon fernliegend, dass diese – ohne ausdrückliche Vereinbarung – derart weit reichende Vermögensdispositionen für die Zukunft treffen wollte, im Übrigen auch nur treffen konnte.

Letztlich entspricht die Rechtsauffassung der Klägerin auch nicht generell der Interessenlage von Mietern. Zuzugeben ist ihr, dass ein Mieter die Höhe der Miete betreffend Sicherheit wünscht. Dies ist allerdings weder im Segment des preisgebundenen noch dem des preisfreien Wohnraums erreichbar. Unabhängig davon müsste ein solcher Wille im Rahmen des Vertragsschlusses in der Weise zwischen den Parteien thematisiert worden sein, dass auf eine Vereinbarung geschlossen werden kann, der Vermieter also in Kenntnis dieses Wunsches einer entsprechenden Vereinbarung die Miethöhe betreffend zugestimmt hat. Dafür ist hier nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich. Die Auffassung des Amtsgerichts zu den Interessen des Mieters greift im Übrigen zu kurz: würde sie zugrunde gelegt, wären Vermieter im preisgebundenen Wohnraumsegment gehalten, immer die Kostenmiete zu vereinbaren oder zumindest eine möglichst hohe, die preisrechtlichen und am Markt durchsetzbaren Möglichkeiten ausschöpfende Miete, um nicht Gefahr zu laufen, dass sie – gegebenenfalls verbunden mit dem Risiko einer Insolvenz – dauerhaft mit dem Verlangen der Kostenmiete oder jeder – wie hier – auch nur äußerst moderaten Anhebung der Miete ausgeschlossen wären. Die nach den hier gegenständlichen Erhöhungen geschuldete Miete erreicht im Ergebnis noch immer nicht einmal die Hälfte der Kostenmiete. Eine entsprechende Entwicklung dürfte eine weitere Erhöhung des Mietpreisniveaus zur Folge haben und nicht im Interesse von Mietern liegen.”

Ist die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 216/14, Urteil vom 09.02.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Beklagte ist nicht gemäß § 535 Abs. 1 verpflichtet, in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht ist nicht wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden. Die Regelung in § 3 Nr. 3 des Mietvertrags, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist eine vorformulierte Klausel. Diese ist nur wirksam, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen worden ist.

Die formularmäßige Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung – wie hier – dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, GE 2015, 649).

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine “renovierte” Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume bei einer Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (BGH a.a.O.).

Das ist hier nicht der Fall. Die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen der damaligen Vertragsparteien. Nach § 7 des Mietvertrags schuldete der Vermieter keine Arbeiten und übernahm der Mieter die Räume “wie besichtigt”. In der Anlage vereinbarten die Parteien in § 22, dass der Mieter die Räume auf eigene Kosten selbst instand setzt und sie renovieren lässt. Hierfür erhielt er eine Vergütung von 200,– DM. Danach liegen die obigen Anforderungen an eine “renovierte” Wohnung nicht vor. Diese setzen voraus, dass grundsätzlich keine Arbeiten erforderlich sind und allenfalls nicht ins Gewicht fallende Gebrauchsspuren vorhanden sind. Bei einem solchen Zustand bestände für eine Vereinbarung wie in der Anlage in § 22 keine Grundlage. Wenn die Parteien indes ausdrücklich vereinbaren, dass der Mieter die Instandsetzungen und Renovierungen bei Vertragsbeginn vornimmt, folgt daraus, dass solche Arbeiten auch erforderlich waren. Dies steht der Annahme eines Gesamteindrucks einer renovierten Wohnung entgegen.

Es kommt dabei nicht darauf an, dass der Beklagte nicht bereits seit 1969 Mieter der Wohnung ist, sondern erst später in den Vertrag eingetreten ist. Denn mit dem Beklagten ist kein neuer Mietvertrag geschlossen worden, sondern er ist in die Rechte und Pflichten des Vertrags von 1969 eingetreten, in welchem eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen nicht wirksam begründet worden ist, sodass dem Beklagten auch eine solche Verpflichtung nicht obliegt.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt worden. Die vereinbarte Zahlung von 200,– EUR kann nicht als angemessen angesehen werden. Dies wird von der insoweit beweisbelasteten Klägerin auch nicht geltend gemacht. Sie kann sich insoweit nicht auf eine nach ihrer Auffassung geringe Miete berufen. Weder aus der vorliegenden Vertragsurkunde noch aus sonstigen Umständen lässt sich erkennen, dass im Hinblick auf den Renovierungszustand der Wohnung bei Vertragsbeginn eine geringere Miete vereinbart worden ist. Dies ergibt sich auch nicht aus einem Abweichen der vereinbarten Miete von einer Durchschnittsmiete für Altbauten. Die unter Berücksichtigung der damals in Berlin geltenden Preisbindung für Altbauten zulässige Miete beruhte auf der Friedensmiete zuzüglich gesetzlich zugelassener Erhöhungsbeträge. Eine ortsübliche Vergleichsmiete galt für Altbauten in Berlin erst seit 1987. Die danach bei Vertragsabschluss im Jahr 1969 zulässige Miete entsprach keineswegs einer Durchschnittsmiete, sondern war für jedes Haus bzw. Wohnung unterschiedlich. Dass insoweit gegenüber der zulässigen Miete ein Abschlag vorgenommen worden ist, ist nicht erkennbar.”

Dürfen nur solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 9513/15, Urteil vom 22.03.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gegenüber dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.247,07 Euro steht dem Kläger gegenüber den Beklagten jedoch ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 BGB i.V.m. § 556 Abs. 2 BGB in Höhe von 347,73 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten in Höhe von 136,32 Euro und wegen überhöhter Kosten für die Gebäudereinigung in Höhe von 204,59 Euro zu.

Insofern habend die Kläger schuldhaft gegen die ihnen obliegende Pflicht zur Ein­haltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft (BGH NZM 2011, 705). Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (BGH NJW 2010, 3647; WuM 2008, 39). Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (Milger NZM 2012, 664). Letztendlich beinhal­tet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a.a.O.) Hierzu gehört zunächst die Angemessenheit der Leistung. Also die Frage, ob eine bestimmte Dienst- oder Werkleistung überhaupt erforderlich und sinnvoll ist. Dies wiederum bedeutet, dass bei einer Änderung der Bewirtschaftungsform durch den Vermieter diese zwar grundsätzlich nicht unzulässig ist, damit verbundene Kostensteigerungen aber nur dann umlegbar sind, wenn die Änderung nicht willkürlich erfolgt, sondern aus nach­vollziehbaren Gründen (BGH NZM 2004, 417; Schmid WuM 2009, 487).

Bereits an dieser Stelle bestehen erhebliche Zweifel an der Höhe der geltend ge­machten Kosten. Die Bewirtschaftung erfolgte mehr oder weniger im gleichen Umfange wie in der Vergangenheit durch die Voreigentümer bzw. die eingeschaltete Zwangs­verwalterin. Erst nachdem die Kläger Eigentümer und damit Vermieter gem. § 566 BGB geworden waren, haben sie die Bewirtschaftung durch “eine Eigenfirma” durchführen lassen. Vor allem hierdurch ist eine immense Steigerung der Kosten erfolgt.

Betriebskostensteigerungen können auf ganz unterschiedlichen Gründen beruhen (s. Milger NZM 2012, 660; kritisch hierzu Langenberg/Zehelein NZM 2013, 170). Nicht auf alle dieser Faktoren hatte der Vermieter tatsächlich auch Einfluss wie z.B. die Höhe öffentlicher Gebühren, das Heizverhalten oder Witterungsbedingungen. Doch hat der Vermieter erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen. Diesbezüglich hatte der Vermieter eine Preisermittlungspflicht. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung eines einzelnen Angebots beschränken. Gerade bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen durchaus strenger (Milger NZM 2008, 10). Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter die Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will und deshalb eine am Markt sich orientierende Preisbildung durch eine Ausschreibung oder eine Konkurrenzsituation überhaupt nicht stattfindet.

Folge einer solchen unzureichenden Preisermittlung ist, dass der Vermieter allenfalls die Kostenverlangen kann, die objektiv erforderlich waren, hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Vorliegend hat das erkennende Gericht die in Ansatz zu bringenden Kosten gem. § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Abrechnungen aus dem Vorjahr unter Berücksich­tigung einer angemessenen Kostensteigerung geschätzt. Es hat dabei Hauswartkosten in Höhe von 120,00 Euro in Ansatz gebracht und Kosten der Gebäudereinigung unter Berücksichtigung der Ausweitung des Reinigungsumfanges von 230,00 Euro. Insofern hat sich das erkennende Gericht an seinen Ausführungen im Verfahren 425 C 1223/15 orientiert. Zu berücksichtigen war die erheblich kleinere Wohnungsgröße. Diese Be­träge liegen bei den Hauswartkosten (0,20 Euro/qm) unterhalb unter den Kosten der Ge­bäudereinigung (0,21 Euro/qm) oberhalb den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes für NRW für das Jahr 2013.”