Ist es eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, die der Mieter nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat, ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, d. h., ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 207/15, Beschluss vom 22.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rechtsprechung des BGH, Urteile vom 06. Mai 2015 –VIII ZR 194/14 -, Rn. 13; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, Rn. 11; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, Rn. 13; vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 23 f.).

Diesen Anforderungen entsprechen die von der Beklagten zunächst vorgelegten Abrechnungen für den Zeitraum 2009 bis 2013. Ihnen war insbesondere zu entnehmen, welcher Gesamtbetrag welcher Betriebskostenart mit welchem Umlegungsschlüssel umgelegt worden ist und welcher Betrag sich für die Wohnung des Klägers daraus ergab.

Der Umlegungsschlüssel ergab sich hier aus dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur angegebenen Fläche von 2.517,19 m². Bei derartig eindeutigen Umlegungsschlüsseln ist eine weitere Erläuterung nicht erforderlich.

Der BGH hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 24 m.w.N.). So muss in der Abrechnung – entgegen der vom Kläger zitierten Meinung in der Literatur (Gundeigentum 2011, 315) nicht angegeben werden, dass bzw. ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält.

Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine – was auch der Kläger an sich nicht in Abrede stellt – Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die er nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.

Dieses gilt auch für die Frage, ob die angegebenen, verteilten Gesamtkosten tatsächlich die für die Abrechnungseinheit insgesamt angefallenen Kosten dieser Art darstellen oder ob der Vermieter hier vorweg Abzüge vorgenommen hat. Auch insoweit sieht der BGH inzwischen keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, sondern eine Frage ihrer materiellen Richtigkeit (vgl. Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15).”

Ist § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV einschlägig, wenn ungedämmte, unter dem Estrich verlegte Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können?

Die Antwort des Landgerichts Dresden (LG Dresden – 4 S 731/14, Urteil vom 18.12.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Dresden in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Mit dem Amtsgericht ist die Kammer der Auffassung, dass § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV einschlägig ist. Innerhalb dieser Vorschrift ist – auch unter Beachtung der vorliegenden Besonderheiten – eine Bestimmung nach den anerkannten Regeln der Technik nach der Richtlinie VDI 2077 geboten.

a) Nach seiner Konzeption und Entstehungsgeschichte sollte mit § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV für solche Wohnungen eine Lösung geschaffen werden, bei denen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann. Nach den Feststellungen des Sachverständigen liegt die verbrauchsbezogene Erfassungsrate am Gesamtwärmeverbrauch bei unter 34%. Trotz des nicht eindeutigen Wortlautes von § 7Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV würde der Zweck dieser Vorschrift, umweltbewusstes Heizungsverhalten zu honorieren, andernfalls in sein Gegenteil verkehrt: Denn nach Lesart der Kläger würden die Heizkosten zu 70% nach erfasstem Verbrauch und zu 30 % nach Wohnflächenanteilen umgelegt, obwohl nur 34% des Gesamtwärmeverbrauchs verbrauchsbezogen erfasst werden kann. Der theoretisch durch umweltbewusstes Heizverhalten beeinflussbare Kostenanteil läge damit bei nur 27% des Gesamtwärmeverbrauchs.

Ob es je nach Anlage des Gebäudes und Lage der Wohnung Profiteure oder besonders Benachteiligte infolge des Installationsortes ungedämmter, aber nicht freiliegender Verteilungsleitungen gibt, kann dabei dahinstehen. Jedenfalls tragen die ungedämmten, aber nicht freiliegenden Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe bei, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können.

Dass Verteilungsverluste (so der Wortlaut der Gesetzesbegründung) “nur durch (überwiegende Dämmung) freiliegender Strangleitungen der Wärmeverteilung vermieden werden können” gilt nach der Gesetzesbegründung zu § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV ohnehin nur “generell”. Der vorliegende Fall beweist die Ausnahme, denn die freiliegenden Strangleitungen sind ausnahmslos gedämmt. Er zeigt auch, dass die ohnehin nur “generelle” Annahme nicht auch auf § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV übertragen werden kann. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus: “In der Praxis gibt es jedoch Fälle, in denen selbst der Maßstab 50:50 zu großen nicht hinnehmbaren Verzerrungen der Heizkostenverteilung innerhalb eines Gebäudes” führt. Bei der vorliegend festgestellten Erfassungsrate muss dies bejaht werden. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV “eröffnet nunmehr die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen bzw. zu reduzieren” (Wortlaut der Gesetzesbegründung). Die Kammer hält daher die Anwendbarkeit von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV für gegeben.

b) Die Beklagten sind nach der Richtlinie VDI 2077 verfahren. Alle hierzu getroffenen Behauptungen wurden sachverständig überprüft und für richtig befunden. Die Kammer nimmt auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichtes insoweit Bezug.”

Ist die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde?

Die Antwort des Landgerichts Darmstadt (LG Darmstadt – 6 S 143/15, Urteil vom 05.02.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Darmstadt in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kammer vertritt ferner die Auffassung, dass vorliegend eine Beschlussfassung der Erbbauberechtigtengemeinschaft vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Kläger nicht erforderlich war.

Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden.

So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Der Verwalter hat dagegen auch die Kosten in die Abrechnung einzustellen, die er nicht ausgeben durfte, sofern er über die entsprechenden Beträge verfügt hat. Darüber hinaus enthält die Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft). Diese wiederrum sind für den Mieter unintressant

Die Abrechnungszeiträume beider Abrechnungsarten können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. III WEG auf das Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel (vgl. hierzu Jennißen, “Abhängigkeit der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung von der wohnungseigentumsrechtlichen Jahrenabrechnung, NZM 2002, 236 f.).

Des Weiteren ist es dem Vermieter ohne weiteres möglich, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die entsprechende Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Der Vermieter kann sich insoweit durch Belegeinsicht beim Verwalter die von ihm für die ordnungsgemäße Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigten Daten zusammenstellen. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf verwiesen hat, dass die vom Verwalter angegebenen Kosten fehlerbehaftet sein können, hat der Mieter die Möglichkeit, sich von dem Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigten zu lassen, um die Korrektheit der ihm in der Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen.

Insofern überzeugt auch das Argument nicht, dass ohne einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) noch keine vollwirksame Forderung vorliege und die tatsächliche Höhe der nach der vorläufigen Verwalterabrechnung auf den vermietende Eigentümer entfallen anteilgemäßen Betriebskosten noch in der Schwebe ist, womit ein wesentliches Element der Betriebskostendefinition nicht erfüllt sei (vgl. hierzu OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 299 f.).

Für das Entstehen von Betriebskosten ist nämlich bereits ausreichend, dass diese laufend zur Entstehung gelangen, ohne dass über die einzelnen Positionen bereits eine Abrechnung erstellt oder diese bereits beschlossen worden ist.(Riecke, “Risiken und Besonderheiten bei der Betriebskostenabrechnung für vermietetes Sondereigentum”. WuM 2003, 309 f.).

Vor diesem Hintergrund vermag auch der Einwand, dass die Jahresvorlage aufgrund ihres nur vorläufigen Charakters zur Bestimmung der Nachforderungen des Vermieters nicht geeignet sei, nicht überzeugen.

Weiterhin kann nur durch die hier dargelegte Rechtsauffassung der Kammer ein – unter Umständen lang anhaltender – Zustand der Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.

Sofern nämlich auf den Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) abgestellt wird, wäre konsequenter Weise auch die Bestandskraft dieses Beschlusses abzuwarten (Jennißer a. a. O.). Andernfalls besteht die Gefahr der Aufhebung des Beschlusses mit der Folge, dass die Höhe der dem Eigentümer in Rechnung gestellten Kosten weiterhin unklar ist.

Gerade die Bestandskraft des Beschlusses kann aber durch Anfechtungen, die noch nicht einmal mit der Richtigkeit der auf den Mieter umlagefähigen Positionen im Zusammenhang stehen müssen, auf Jahre hinausgezögert werden, was dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. III Satz 2 BGB zuwider liefe.

Dies wiederum birgt für den Vermieter die Gefahr, eine etwaige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung wegen Ablaufs der Jahresfrist des § 556 Abs. III Satz 2 BGB nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen zu können. Insoweit ist entscheidend, ob es dem Vermieter gelingt, nachzuweisen, dass ihn an der verspäteten Geltendmachung der Nachforderung kein Verschulden trifft.

Der Mieter wiederum muss damit rechnen, mit Nachzahlungsforderungen seitens der Vermieters konfrontiert zu werden, obwohl der in Frage stehende Abrechnungszeitraum unter Umständen schon Jahre zurück liegt.

Die Kammer verkennt im Übrigen nicht, dass die Regelung in § 4 des Mietvertrages ausdrücklich auf die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft abstellt. Dies rechtfertigt jedoch gleichfalls nicht die Annahme, dass die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Beklagten von einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 abhängig wäre. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist nicht davon auszugehen, dass die Vertragsparteien eine Regelung treffen wollten, die unter Umständen die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung über Jahre verhindert.

Der Verweis auf die “Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft” stellt daher nach Auffassung der Kammer lediglich eine allgemeine Bezugnahme auf zuvor gefasste Beschlüsse der Gemeinschaft dar, zumal davon auszugehen ist, dass der in den Jahresabrechnungen der Verwaltung zugrunde gelegte Verteilungsmaßstab keine Änderung erfährt.

Hinsichtlich des Einwands einer unzulässigen Globalabrechnung rechtfertigt allein der Umstand, dass die Abrechnungen in vergangener Zeit “extrem problematisch” gewesen seien, ohne weiteren Vortrag nicht die Annahme, dass es sich auch bei hier streitgegenständlichen Abrechnung um eine derartige unzulässige Globalabrechnung handelt.

Schließlich ist auch der Argumentation des Beklagten, dass lediglich nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sei, nicht zu folgen. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012 lässt sich solches zur Überzeugung der Kammer nicht entnehmen.

Diese Entscheidung beschäftigt sich lediglich mit der Frage, inwieweit Heizkosten gegenüber dem Mieter nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Hinsichtlich der weiteren Betriebskosten wird von dem Bundesgerichtshof dagegen eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip gerade für zulässig gehalten.”