Aus der Rubrik „Wissenswertes“:


Kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus formell auf den Berliner Mietspiegel 2013 gestützt werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 209/15, Urteil vom 27.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 13. März 2014 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB; es ist insbesondere entsprechend den Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB begründet worden.

Die Kammer folgt damit nicht nur der bereits im Hinweis in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH Urt. v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, in: NZM 2009, 27), sondern auch den Vorstellungen des Gesetzgebers zu den Begründungsanforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558ff. BGB. Ausweislich der Begründung zu § 558a BGB-E ist der Vermieter in der Wahl des Begründungsmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel – wie hier – keine Angaben für die konkrete Wohnung enthält oder ein solcher nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 55). Der Vermieter kann sich mithin ohne Einschränkungen auf eines der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen, auch auf einen Mietspiegel iSd § 558c BGB oder einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB.

Von den formalen Anforderungen unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Mieterhöhung berechtigt ist; diese Frage unterliegt im Streitfall – wie hier geschehen – einer gesonderten Prüfung (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 54).

Dieser rechtliche Ansatz entspricht auch den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben zum (formalen) Begründungserfordernis bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Regelungen des MHG a. F. bzw. nunmehr nach den §§ 558ff. BGB. Die Begründung soll – nicht mehr und nicht weniger als – sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen kann, ihm „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG, Kammerbeschluss v. 08.09.1993 – 1 BvR 1331/92, in Grundeigentum 1993, 1146; BGH, Urt. v. 12. November 2003 – VIII ZR 215/05, in WuM 2006, 569, m. w. N.). Danach muss das Erhöhungsverlangen – in formaler Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. auch Kammer, Urt. v. 23. März 2010 – 65 S 165/09, in Grundeigentum 2010, 985). Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthält alle Angaben, die die Beklagte für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte und im Übrigen auch nutzte.

Die Kammer sieht vor diesem Hintergrund (weiterhin) keine Veranlassung, dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. September 2008 entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus in Berlin nicht zu folgen (vgl. BGH, a.a.O. Rn. 12).

Eine andere rechtliche Bewertung folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass im Berliner Mietspiegel 2013 nicht nur ein dem in der vorgenannten Entscheidung vergleichbarer Zusatz fehlt, sondern Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich aus dem Geltungsbereich des Mietspiegels ausgenommen werden.

Zum einen betraf der Zusatz in dem maßgeblichen Mietspiegel für die Stadt Krefeld lediglich Wohnungen in Zweifamilienhäusern, während Streitgegenstand (ebenfalls) ein Einfamilienhaus war (vgl. auch Kammer, Urt. v. 25. Januar 2011 – 65 S 173/10, in Grundeigentum 2011, 411). Dessen ungeachtet berührt der Zusatz im Berliner Mietspiegel 2013 – wie oben ausgeführt – nicht die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern die Beurteilung seiner materiellen Berechtigung. Besonderheiten des Mietobjektes selbst, die eine andere Bewertung nahe legen würden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.“